審理法院：衡南縣人民法院
案號(hào)：（2018）湘0422民初104號(hào)
案件類型：民事
案由：房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛
審理經(jīng)過(guò)
原告劉雙軍與被告衡陽(yáng)市衡洲置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“衡洲置業(yè)公司”）、第三人湖南省衡州監(jiān)獄以下簡(jiǎn)稱“衡州監(jiān)獄”、第三人湖南省衡洲建設(shè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“衡洲建設(shè)公司”）房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，本院于2018年1月12日立案。2018年5月7日，衡洲置業(yè)公司提起反訴。本院于2018年5月14日依法適用普通程序公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。劉雙軍的委托訴訟代理人彭家政、彭劍、衡洲置業(yè)公司委托訴訟代理人蔡熙中、李曾軍、第三人衡州監(jiān)獄委托訴訟代理人何思瑩、彭磊、第三人衡洲建設(shè)公司委托訴訟代理人蔡熙中、李曾軍均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱
原告（反訴被告）劉雙軍向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、依法確認(rèn)原、被告之間簽訂的《新悅花苑限價(jià)房認(rèn)購(gòu)合同》合法有效；2、依法判令被告立即將原告認(rèn)購(gòu)的3棟602號(hào)住房、3棟118號(hào)車庫(kù)交付給原告使用；3、依法判令被告迅速完善小區(qū)“公用、戶內(nèi)配套”設(shè)施或據(jù)實(shí)返還原告份額5689元（具體以司法鑒定結(jié)果為準(zhǔn)）；4、依法判令被告立即為原告辦理不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)證；5、依法判令被告承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任，賠償原告經(jīng)濟(jì)損失15815元；6、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：原告系第三人衡州監(jiān)獄干警，亦系衡州監(jiān)獄干職限價(jià)商品房認(rèn)購(gòu)人。經(jīng)上級(jí)批準(zhǔn)，衡州監(jiān)獄干職限價(jià)商品房項(xiàng)目確定為集資建設(shè)。2013年4月23日，衡州監(jiān)獄與衡洲置業(yè)公司簽訂了一份《新悅花苑項(xiàng)目工程合作建設(shè)協(xié)議書(shū)》（以下簡(jiǎn)稱“《建設(shè)協(xié)議書(shū)》”），約定：衡洲置業(yè)公司第一期建設(shè)的多層住房及車庫(kù)系為第三人衡州監(jiān)獄集資建房干職建設(shè)的限價(jià)商品房，占地57畝；全部房屋由衡洲置業(yè)公司按照合同約定的固定價(jià)格以總承包方式承建；項(xiàng)目小區(qū)的全部配套設(shè)施建設(shè)及費(fèi)用等概由衡洲置業(yè)公司承擔(dān)；衡州監(jiān)獄集資建房干職共認(rèn)購(gòu)限價(jià)商品房439套，建筑面積64000M2左右，車庫(kù)455個(gè)，建筑面積11000M2左右，共計(jì)建筑面積75000M2，共計(jì)金額6600萬(wàn)元；第一、二期被告出資自行開(kāi)發(fā)建設(shè)土地33畝?！督ㄔO(shè)協(xié)議書(shū)》還明確約定了參與建房各方的權(quán)利、義務(wù)及違約責(zé)任等。2014年5月6日，原、被告共同出資3354萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了坐落于衡南縣的土地。2014年8月12日，衡南縣人民政府為原告等頒布了南國(guó)用（2014）第A157號(hào)土地所有權(quán)證。原告等429人還分別與被告簽訂了一份《新悅花苑限價(jià)房認(rèn)購(gòu)合同》（以下簡(jiǎn)稱“《認(rèn)購(gòu)合同》”），約定：原告認(rèn)購(gòu)新悅花苑住房一套、車庫(kù)一間，具體位置、面積根據(jù)分房方案打分確定，房屋均價(jià)為880元M2，具體住房按照每平方880元總房?jī)r(jià)進(jìn)行分解，一樓和五樓每平方米880元，二、三、四樓為每平方米905元，六樓每平方米805元，車庫(kù)每平方米880元；被告應(yīng)當(dāng)于2015年6月9日將原告認(rèn)購(gòu)的房屋、車庫(kù)交付給原告使用；被告延遲交房，原告有權(quán)提出賠償訴求。第一期限價(jià)商品房房屋建設(shè)完工后，第三人衡州監(jiān)獄組織原告等干職打分分配，原告認(rèn)購(gòu)的住房確定為3棟602號(hào)，面積為136.23㎡，小計(jì)價(jià)款119882.40元，車庫(kù)為3棟118號(hào)，面積20.30㎡，小計(jì)價(jià)款17864元。目前，被告已逾期交房2年4個(gè)月，構(gòu)成違約，給原告造成銀行利息等經(jīng)濟(jì)損失15815元應(yīng)當(dāng)賠償。上述事實(shí)有《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》、付款憑證等證據(jù)證實(shí)。原告認(rèn)為，第三人湖南省衡州監(jiān)獄與被告簽訂的《建設(shè)協(xié)議書(shū)》及原、被告之間簽訂的《認(rèn)購(gòu)合同》等合法有效，被告應(yīng)當(dāng)于2015年6月9日前將合格的住房和車庫(kù)交付給原告使用，被告至今未交付合格房產(chǎn)已構(gòu)成違約，被告應(yīng)當(dāng)立即交付原告認(rèn)購(gòu)的房產(chǎn)并為原告辦理不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記手續(xù)，交付所有權(quán)登記證書(shū)，賠償原告的全部經(jīng)濟(jì)損失。為維護(hù)原告利益，特提起訴訟，請(qǐng)求法院依法判決。
被告（反訴原告）衡洲置業(yè)公司辯稱：第一，原、被告簽訂的《新悅花苑項(xiàng)目工程合作建設(shè)協(xié)議書(shū)》是無(wú)效合同。該房屋是集資建房，名義上是合作關(guān)系，集資的主體并非衡洲置業(yè)公司，主體應(yīng)是衡州監(jiān)獄；第二，分包合同造價(jià)偏低，低于成本價(jià)；第三，《新悅花苑限價(jià)房認(rèn)購(gòu)合同》無(wú)效，因?yàn)椤缎聬偦ㄔ废迌r(jià)房認(rèn)購(gòu)合同》實(shí)際是《新悅花苑項(xiàng)目工程合作建設(shè)協(xié)議書(shū)》的從合同，主合同無(wú)效，導(dǎo)致從合同也無(wú)效；第四，本案遺漏了訴訟主體，程序有問(wèn)題，因?yàn)榈厥呛庵拗脴I(yè)公司與王成宏等429戶一起購(gòu)買(mǎi)的，應(yīng)當(dāng)追加王成宏等429戶為共同被告。反訴原告向本院提出反訴請(qǐng)求：1、判令確認(rèn)反訴人衡洲置業(yè)公司與第三人衡州監(jiān)獄于2013年4月23日簽訂的《新悅花苑項(xiàng)目工程合作建設(shè)協(xié)議書(shū)》無(wú)效；確認(rèn)第三人衡洲建設(shè)公司與第三人衡州監(jiān)獄于2013年4月28日簽訂的《湖南省建設(shè)工程施工合同》無(wú)效；確認(rèn)反訴人衡洲置業(yè)公司與被反訴人簽訂的《新悅花苑限價(jià)房認(rèn)購(gòu)合同》無(wú)效；2、判令被反訴人與第三人衡州監(jiān)獄就訴爭(zhēng)房屋造價(jià)增加326.56元M2與反訴人進(jìn)行結(jié)算；3、判令被反訴人承擔(dān)本訴及反訴全部費(fèi)用。事實(shí)與理由：反訴人衡洲置業(yè)公司與第三人衡洲建設(shè)公司系兩塊牌子，一套人馬。其中，反訴人衡洲置業(yè)公司擁有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，第三人衡洲建設(shè)公司擁有施工資質(zhì)。2013年4月23日，受被反訴人等429戶委托，第三人衡州監(jiān)獄與反訴人衡洲置業(yè)公司簽訂《新悅花苑項(xiàng)目工程合作建設(shè)協(xié)議書(shū)》。其中，該協(xié)議約定：衡州監(jiān)獄交與反訴人承建的房屋為880元㎡，該價(jià)格包括土地費(fèi)（含平整，294.05元㎡）、勘探、設(shè)計(jì)、監(jiān)理費(fèi)（16元㎡）；報(bào)建規(guī)費(fèi)（45.79元㎡）；外水和外電設(shè)施及私表開(kāi)戶費(fèi)（40.72元㎡）以及建安費(fèi)（含稅）。也就是說(shuō)，該項(xiàng)目的建安費(fèi)至多不超過(guò)483.44元㎡。根據(jù)衡陽(yáng)市建設(shè)工程定額管理站發(fā)布的2013年第5期的《衡陽(yáng)工程造價(jià)》，當(dāng)期市場(chǎng)平均建安造價(jià)為810元㎡?？梢?jiàn)，《新悅花苑項(xiàng)目工程合作建設(shè)協(xié)議書(shū)》約定的建安造價(jià)明顯低于當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)造價(jià)。反訴人認(rèn)為，《新悅花苑項(xiàng)目工程合作建設(shè)協(xié)議書(shū)》雖名為合作開(kāi)發(fā)協(xié)議，但實(shí)為建設(shè)工程施工合同。主要理由如下：第一，從國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證等證照中可以清楚看出，被反訴人等429戶乃訴爭(zhēng)房屋的建設(shè)主體，絕非一般意義上的房屋買(mǎi)受人；第二，該協(xié)議所定的880元㎡房?jī)r(jià)中，諸如土地、勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、報(bào)建等開(kāi)發(fā)費(fèi)用均系由第三人衡州監(jiān)獄控制并直接支付，其向反訴人支付的只有建安費(fèi)；第三，在雙方往來(lái)的結(jié)算單中，亦明確所付款項(xiàng)為工程款。我國(guó)《招標(biāo)投標(biāo)法》第33條及相關(guān)行政法規(guī)均明確規(guī)定不得低于中標(biāo)價(jià)中標(biāo)，不得低于成本價(jià)簽訂施工合同。同時(shí)，根據(jù)最高院《建設(shè)工程施工合同解釋》第1條，建設(shè)工程施工合同具有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《合同法》第52條第（5）項(xiàng)的規(guī)定，認(rèn)定無(wú)效：建設(shè)工程必須進(jìn)行招標(biāo)而未招標(biāo)或者中標(biāo)無(wú)效的規(guī)定，低于成本價(jià)所簽訂的施工合同無(wú)效。所以《新悅花苑項(xiàng)目工程合作建設(shè)協(xié)議書(shū)》因違反法律的禁止性規(guī)定，依法應(yīng)歸于無(wú)效。與此相對(duì)應(yīng)，第三人衡洲建設(shè)公司與第三人衡州監(jiān)獄于2013年4月28日簽訂的《湖南省建設(shè)工程施工合同》,反訴人衡洲置業(yè)公司與被反訴人簽訂的《新悅花苑限價(jià)房認(rèn)購(gòu)合同》因?qū)儆凇缎聬偦ㄔ讽?xiàng)目工程合作建設(shè)協(xié)議書(shū)》的配套合同，依法也不具有法律效力。有鑒于此，根據(jù)無(wú)效合同的處理原則和建筑施工行為的特殊性，反訴人要求被反訴人及第三人衡州監(jiān)獄按簽約當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行結(jié)算具有事實(shí)及法律依據(jù)。
被告辯稱
反訴被告劉雙軍辯稱：第一，衡州監(jiān)獄與衡洲置業(yè)公司簽訂的《新悅花苑項(xiàng)目工程合作建設(shè)協(xié)議書(shū)》合法有效。湖南省衡州監(jiān)獄干部職工的限價(jià)商品房是湖南省監(jiān)獄管理局根據(jù)國(guó)務(wù)院、司法部、湖南省人民政府的工作要求部署的，湖南省衡州監(jiān)獄干部職工建設(shè)限價(jià)商品房得到了衡陽(yáng)市人民政府和衡南縣人民政府的大力支持。湖南省衡州監(jiān)獄干部職工政策限價(jià)商品房建設(shè)是經(jīng)過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)程序，由被告中標(biāo)并以每平方米880元M2的價(jià)格承包開(kāi)發(fā)建設(shè)的，《新悅花苑項(xiàng)目工程合作建設(shè)協(xié)議書(shū)》是在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂的，協(xié)議書(shū)未違背法律規(guī)定，是一份有效合同；第二，反訴被告與衡洲置業(yè)公司簽訂的《新悅花苑限價(jià)房認(rèn)購(gòu)合同》合法有效。反訴被告系湖南省衡州監(jiān)獄的干職人員，依政策享有限價(jià)商品房的優(yōu)惠。衡洲置業(yè)公司系合法的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的法律、政策以及工程造價(jià)等規(guī)定清楚明了，與衡州監(jiān)獄簽訂《新悅花苑項(xiàng)目工程合作建設(shè)協(xié)議書(shū)》后，便有責(zé)任和義務(wù)將被反訴人認(rèn)購(gòu)的住房保質(zhì)保量建設(shè)好，按約定時(shí)間和方式將房產(chǎn)交付給被反訴人，并為反訴被告及時(shí)申辦好不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。反訴被告已將認(rèn)購(gòu)房屋的款項(xiàng)交給了衡州監(jiān)獄建房辦，建房辦已將反訴被告等人的全部購(gòu)買(mǎi)款支付給了衡洲置業(yè)公司，反訴被告履行了購(gòu)買(mǎi)人支付對(duì)價(jià)義務(wù)，因此，衡洲置業(yè)公司應(yīng)當(dāng)切實(shí)履行合格房產(chǎn)交付義務(wù)，并依法承擔(dān)違約責(zé)任。反訴被告與衡洲置業(yè)公司簽訂的認(rèn)購(gòu)合同是在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂的，雖然部分內(nèi)容應(yīng)結(jié)合《新悅花苑項(xiàng)目工程合作建設(shè)協(xié)議書(shū)》、湖南省衡州監(jiān)獄建房辦購(gòu)房款支付依據(jù)及分房表等材料來(lái)認(rèn)定，但《新悅花苑限價(jià)房認(rèn)購(gòu)合同》是一份有效合同；第三，衡洲置業(yè)公司要求提高購(gòu)房?jī)r(jià)格，違背了誠(chéng)實(shí)信用原則，是違約行為，其請(qǐng)求應(yīng)當(dāng)不予支持。反訴被告以每平方米880元購(gòu)買(mǎi)衡洲置業(yè)公司承包開(kāi)發(fā)的新悅花苑項(xiàng)目住房，這是《新悅花苑項(xiàng)目工程合作建設(shè)協(xié)議書(shū)》和《新悅花苑限價(jià)房認(rèn)購(gòu)合同》約定的，房屋的消防工程建設(shè)費(fèi)用還約定由衡州監(jiān)獄承擔(dān)，而衡南縣云集鎮(zhèn)當(dāng)時(shí)的商品房購(gòu)置價(jià)只有每平米800多元，“德馨名苑”項(xiàng)目商品房包括消防工程建設(shè)等費(fèi)用的團(tuán)購(gòu)價(jià)格尚只有每平方米830元?！靶聬偦ㄔ贰表?xiàng)目是政府限價(jià)房項(xiàng)目，衡洲置業(yè)公司原法定代表人唐仕亮作為衡陽(yáng)市建設(shè)工程造價(jià)管理協(xié)會(huì)理事長(zhǎng)，在投標(biāo)時(shí)不可能不清楚工作要求，也不可能投出不合理的工程造價(jià)標(biāo)書(shū)。反訴被告與衡洲置業(yè)公司聯(lián)合購(gòu)置土地共計(jì)90畝，反訴被告等439名干職人員購(gòu)買(mǎi)的房屋用地只有57畝，且均在偏僻的地方；聯(lián)合購(gòu)置土地的臨街等商業(yè)價(jià)值較大的33畝土地均留給了衡洲置業(yè)公司商業(yè)開(kāi)發(fā)，甚至原設(shè)計(jì)為住房和車庫(kù)的西向臨街面也由衡洲置業(yè)公司變更為商業(yè)門(mén)面，以彌補(bǔ)衡洲置業(yè)公司建設(shè)限價(jià)商品房給其造成的利潤(rùn)不足。衡洲置業(yè)公司不信守承諾，違背誠(chéng)實(shí)守信原則，甚至故意錯(cuò)誤計(jì)算項(xiàng)目工程造價(jià)，并以此為據(jù)，惡意反訴，企圖誘使法院作出錯(cuò)誤判決，其司馬昭之心，路人皆知。綜上所述，反訴被告認(rèn)為，衡洲置業(yè)公司惡意反訴，要求增加購(gòu)房款，是企圖侵占反訴被告的合法財(cái)產(chǎn)，其行為違背了誠(chéng)實(shí)信用原則，其反訴請(qǐng)求應(yīng)當(dāng)依法駁回。
第三人衡州監(jiān)獄陳述：請(qǐng)求法院支持本訴原告劉雙軍的訴請(qǐng)。一、衡州監(jiān)獄與衡洲置業(yè)公司簽訂的《新悅花苑項(xiàng)目工程合作建設(shè)協(xié)議書(shū)》合法有效。衡州監(jiān)獄的干部職工限價(jià)商品房是湖南省監(jiān)獄管理局根據(jù)國(guó)務(wù)院、司法部、湖南省人民政府的工作要求部署的，該限價(jià)商品房建設(shè)得到了衡陽(yáng)市人民政府和衡南縣人民政府的大力支持。衡州監(jiān)獄的干部職工限價(jià)商品房建設(shè)是經(jīng)過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)程序，由衡洲置業(yè)公司中標(biāo)并以每平方米880元的價(jià)格承包開(kāi)發(fā)建設(shè)的，《新悅花苑項(xiàng)目工程合作建設(shè)協(xié)議書(shū)》是在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂的，協(xié)議未違背政策、法律規(guī)定，是一份有效合同；二、《新悅花苑限價(jià)房認(rèn)購(gòu)合同》合法有效。劉雙軍系衡州監(jiān)獄的工作人員，依政策享有限價(jià)商品房的優(yōu)惠。衡洲置業(yè)公司系合法的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的法律、政策以及工程造價(jià)等規(guī)定應(yīng)當(dāng)清楚明了。衡洲置業(yè)公司與衡州監(jiān)獄簽訂《新悅花苑項(xiàng)目工程合作建設(shè)協(xié)議書(shū)》后，有責(zé)任和義務(wù)將劉雙軍等439戶認(rèn)購(gòu)的住房保質(zhì)保量建設(shè)好，按約定時(shí)間和方式交付房產(chǎn)，并及時(shí)辦理好不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。劉雙軍已將認(rèn)購(gòu)房屋的款項(xiàng)交給了衡州監(jiān)獄成立的建房辦，建房辦也已將劉雙軍的全部購(gòu)買(mǎi)款支付給了衡洲置業(yè)公司，劉雙軍履行了購(gòu)買(mǎi)人支付對(duì)價(jià)義務(wù)，因此，衡洲置業(yè)公司應(yīng)當(dāng)切實(shí)履行合格房產(chǎn)交付義務(wù)，并依法承擔(dān)違約責(zé)任。劉雙軍與衡洲置業(yè)公司簽訂的商品房認(rèn)購(gòu)合同是在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂的，雖然部分內(nèi)容應(yīng)結(jié)合《新悅花苑項(xiàng)目工程合作建設(shè)協(xié)議書(shū)》、衡州監(jiān)獄建房辦購(gòu)房款支付依據(jù)及分房表等材料來(lái)認(rèn)定，但《新悅花苑限價(jià)房認(rèn)購(gòu)合同》是一份有效合同；三、衡洲置業(yè)公司要求提高購(gòu)房?jī)r(jià)格，違背了誠(chéng)實(shí)信用原則，是違約行為，其請(qǐng)求應(yīng)當(dāng)不予支持。衡州監(jiān)獄的干部職工以每平方米880元購(gòu)買(mǎi)衡洲置業(yè)公司承包開(kāi)發(fā)的新悅花苑項(xiàng)目住房，這是衡洲置業(yè)公司與衡州監(jiān)獄簽訂的《新悅花苑項(xiàng)目工程合作建設(shè)協(xié)議書(shū)》及衡洲置業(yè)公司與劉雙軍簽訂的《新悅花苑限價(jià)房認(rèn)購(gòu)合同》約定的，衡州監(jiān)獄還承擔(dān)了房屋的消防工程建設(shè)費(fèi)用。根據(jù)衡南縣云集鎮(zhèn)當(dāng)時(shí)的商品房市場(chǎng)購(gòu)置價(jià)即每平米只有800余元的實(shí)際情況，衡州監(jiān)獄與衡洲置業(yè)公司最終確定房屋購(gòu)置價(jià)為每平方米880元?！靶聬偦ㄔ贰表?xiàng)目是政府限價(jià)房項(xiàng)目，衡洲置業(yè)公司原法定代表人唐仕亮是衡陽(yáng)市建設(shè)工程造價(jià)管理協(xié)會(huì)理事長(zhǎng)，衡州監(jiān)獄雖然了解到了云集鎮(zhèn)“德馨名苑”項(xiàng)目商品房包括消防工程建設(shè)等費(fèi)用的團(tuán)購(gòu)價(jià)格尚只有每平方米830元，但仍與衡洲置業(yè)公司約定每平方米880元，已經(jīng)照顧到了衡洲置業(yè)公司的利益；為減少報(bào)建稅費(fèi)，衡州監(jiān)獄干部職工還與被告聯(lián)合購(gòu)置土地90畝，衡州監(jiān)獄439名干職人員購(gòu)買(mǎi)的房屋只用地57畝，且均在偏僻的地方，聯(lián)合購(gòu)置土地的臨街等商業(yè)價(jià)值較大的33畝土地則留給了衡洲置業(yè)公司進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)；衡洲置業(yè)公司還擅自變更原設(shè)計(jì)，將新悅花苑西向臨街面的住房和車庫(kù)變更為商業(yè)門(mén)面。衡洲置業(yè)公司這些預(yù)期利益，完全可彌補(bǔ)建設(shè)限價(jià)商品房給其造成的利潤(rùn)不足。衡洲置業(yè)公司反訴時(shí)稱“新悅花苑”建安費(fèi)只有395.77元㎡，存在計(jì)算錯(cuò)誤。根據(jù)衡州監(jiān)獄的計(jì)算，除439戶消防工程費(fèi)用由衡州監(jiān)獄全額承擔(dān)外，該項(xiàng)目建安費(fèi)用至少每平方米為568.73元。新悅花苑項(xiàng)目的土地成本每平方米為11.832元，勘探、設(shè)計(jì)、監(jiān)理費(fèi)16元㎡，外水5.86元㎡，外電36.47元㎡，報(bào)批報(bào)建規(guī)費(fèi)50.935元㎡，以上5項(xiàng)合計(jì)311.265元㎡。房屋購(gòu)置費(fèi)880元㎡，減去311.265元㎡報(bào)建等費(fèi)用，實(shí)際建安費(fèi)為568.735元㎡。這也高于衡南縣云集鎮(zhèn)當(dāng)時(shí)建設(shè)項(xiàng)目的500元建安造價(jià)。因此，衡洲置業(yè)公司要求增加購(gòu)房?jī)r(jià)格是無(wú)理要求，應(yīng)當(dāng)不予支持。綜上所述，衡州監(jiān)獄認(rèn)為，衡洲置業(yè)公司反訴確認(rèn)合同無(wú)效，請(qǐng)求增加購(gòu)房款，其行為違背了誠(chéng)實(shí)信用原則，其反訴請(qǐng)求應(yīng)當(dāng)依法駁回。
第三人衡洲建設(shè)公司陳述：不進(jìn)行答辯。
本院查明
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證，對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證，即本訴原告提供的南國(guó)用（2014）第A157號(hào)《國(guó)有土地使用權(quán)證》、工商登記資料、第三人衡州監(jiān)獄提供的衡南縣人民政府辦公室（2010）45號(hào)《衡南縣人民政府專題會(huì)議記錄》、衡南縣土地儲(chǔ)備與經(jīng)營(yíng)委員會(huì)南儲(chǔ)發(fā)（2012）1號(hào)《衡南縣土地儲(chǔ)備與經(jīng)營(yíng)委員會(huì)會(huì)議紀(jì)要》。
本院認(rèn)為
對(duì)雙方爭(zhēng)議的證據(jù)認(rèn)定如下：經(jīng)本院審查，劉雙軍提供的《新悅花苑項(xiàng)目工程合作建設(shè)協(xié)議書(shū)》、《新悅花苑限價(jià)房認(rèn)購(gòu)合同》、收據(jù)、《關(guān)于召開(kāi)新悅花苑項(xiàng)目工程建設(shè)招標(biāo)大會(huì)的通知》、《新悅花苑項(xiàng)目工程定標(biāo)會(huì)議簽到表》、《投票表決表》、《新悅花苑項(xiàng)目工程定標(biāo)會(huì)議票決結(jié)果》、《新悅花苑項(xiàng)目工程邀標(biāo)約談紀(jì)要》、衡洲置業(yè)公司投標(biāo)文件，真實(shí)、合法、與本案有關(guān)聯(lián)，本院予以采信；證據(jù)4分房計(jì)分表均有干職的簽名，真實(shí)、合法，且與本案有關(guān)聯(lián)，故本院對(duì)該份證據(jù)予以采信；證據(jù)5預(yù)算書(shū)系湖南天誠(chéng)聯(lián)合工程造價(jià)咨詢有限公司出具的，該公司具有工程預(yù)算的資質(zhì)，黃曉輝、陳乘車均具有注冊(cè)工程造價(jià)師資質(zhì)，故本院對(duì)該份證據(jù)予以采信；對(duì)劉雙軍提供的反訴證據(jù)7與本案無(wú)關(guān)聯(lián)，本院不予采信；證據(jù)8衡南縣德馨名苑商住樓承建合同，與本案無(wú)關(guān)聯(lián)，僅能作為本案的參考依據(jù)。對(duì)衡洲置業(yè)公司提供的證據(jù)1、2、3、4，即國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、委托付款協(xié)議、進(jìn)賬單，真實(shí)、合法，且與本案有關(guān)聯(lián)，但不能達(dá)到其證明目的，無(wú)法證明本案系建設(shè)工程施工合同糾紛；證據(jù)5、6、7、8，即發(fā)票聯(lián)、稅收繳款書(shū)、《電力土建包工合同》、《新悅花苑小區(qū)配電工程合同》、《給水安裝施工承包協(xié)議》、《供水合同》、《新悅花苑項(xiàng)目工程合作建設(shè)協(xié)議書(shū)》，經(jīng)本院審查，真實(shí)、合法，且與本案有關(guān)聯(lián)，但無(wú)法達(dá)到其證明目的；工程預(yù)算不完整，造價(jià)工程師劉震、王劍未提供有效的資質(zhì)證書(shū)，真實(shí)性無(wú)法確定，本院不予采信；證據(jù)9系《湖南省建設(shè)工程施工合同》、《施工合同協(xié)議書(shū)》，衡洲置業(yè)公司認(rèn)為該兩份證據(jù)證明衡洲置業(yè)公司和衡洲建設(shè)公司只是承包施工，衡州監(jiān)獄認(rèn)為該兩個(gè)合同是備案合同，是為了辦理相關(guān)建房手續(xù)簽訂的，并未實(shí)際履行。本院認(rèn)為衡州監(jiān)獄對(duì)該兩份證據(jù)的質(zhì)證意見(jiàn)符合本案的客觀事實(shí)，故本院對(duì)該兩份證據(jù)不予采信；證據(jù)10系衡南縣人民政府專題會(huì)議紀(jì)要[2010]45號(hào)，該證據(jù)與本案無(wú)關(guān)聯(lián)，本院不予采信。對(duì)衡州監(jiān)獄提供的所有證據(jù),即湖南省監(jiān)獄管理局湘監(jiān)管發(fā)（2009）28號(hào)《關(guān)于全省監(jiān)獄系統(tǒng)建設(shè)警察職工經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品房的指導(dǎo)意見(jiàn)》、湖南省監(jiān)獄管理局辦公室湘監(jiān)管辦發(fā)（2009）3號(hào)《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)省政府辦公廳、司法部辦公廳相關(guān)文件的通知》及湖南省人民政府辦公廳湘政辦函（2008）180號(hào)《湖南省人民政府辦公廳關(guān)于全省監(jiān)獄系統(tǒng)警察職工住房建設(shè)有關(guān)問(wèn)題的復(fù)函》、司法部辦公廳司辦通（2008）87號(hào)《關(guān)于積極爭(zhēng)取政策、加快司法行政基礎(chǔ)設(shè)施和業(yè)務(wù)建設(shè)的通知》、湖南省衡州監(jiān)獄《衡州監(jiān)獄建設(shè)干職限價(jià)商品房方案》、衡南縣人民政府辦公室（2010）45號(hào)《衡南縣人民政府專題會(huì)議記錄》、衡南縣土地儲(chǔ)備與經(jīng)營(yíng)委員會(huì)南儲(chǔ)發(fā)（2012）1號(hào)《衡南縣土地儲(chǔ)備與經(jīng)營(yíng)委員會(huì)會(huì)議紀(jì)要》、衡州監(jiān)獄《會(huì)議記錄》、衡陽(yáng)市衡洲置業(yè)有限公司與湖南省衡州監(jiān)獄簽訂的《新悅花苑項(xiàng)目工程合作建設(shè)協(xié)議書(shū)》、衡陽(yáng)市衡洲置業(yè)有限公司與湖南省衡州監(jiān)獄簽訂的《關(guān)于衡州監(jiān)獄干職限價(jià)商品房（新悅花苑項(xiàng)目）開(kāi)工的會(huì)議紀(jì)要》和《開(kāi)工通知單》、衡南縣人民政府南國(guó)用（2014）第A157號(hào)《國(guó)有土地使用權(quán)證》及《城鄉(xiāng)土地變更登記審批表》、《聯(lián)合購(gòu)地協(xié)議》、《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)委托交易成交確認(rèn)書(shū)》、《宗地圖》、發(fā)票等、衡南縣城鄉(xiāng)規(guī)劃局頒發(fā)的建規(guī)（地字）第縣2015-003號(hào)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、衡南縣城鄉(xiāng)規(guī)劃局頒發(fā)的2015-014號(hào)《建設(shè)規(guī)劃許可證》、衡南縣建筑工程管理站頒發(fā)的編號(hào)為430422201500032號(hào)《建筑工程施工許可證》、《新悅花苑》項(xiàng)目工程款結(jié)算分類清單、《
房屋分層平面示意圖》及分層分戶面積對(duì)照表、《新悅花苑限價(jià)房認(rèn)購(gòu)合同》、《
小區(qū)集資建房分房方案》、《
小區(qū)分房記分表（196套）》和《
小區(qū)分房記分表（229小套）》、現(xiàn)場(chǎng)照片、預(yù)算書(shū)、新悅花苑項(xiàng)目信訪事項(xiàng)的會(huì)議紀(jì)要，經(jīng)本院審查，真實(shí)、合法，且與本案有關(guān)聯(lián)，本院予以采信。
對(duì)于當(dāng)事人沒(méi)有爭(zhēng)議的事實(shí)，本院確認(rèn)如下：為落實(shí)從優(yōu)待警相關(guān)政策，解決全省監(jiān)獄系統(tǒng)警察職工住房困難問(wèn)題，加快經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品房建設(shè)，2009年3月6日湖南省監(jiān)獄管理局發(fā)《關(guān)于全省監(jiān)獄系統(tǒng)建設(shè)警察職工經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品房的指導(dǎo)意見(jiàn)》（湘監(jiān)管發(fā)[2009]28號(hào)），2009年3月10日湖南省監(jiān)獄管理局辦公室發(fā)《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)省政府辦公廳、司法部辦公廳相關(guān)文件的通知》，即省政府辦公廳《湖南省人民政府辦公廳關(guān)于全省監(jiān)獄系統(tǒng)警察職工住房建設(shè)有關(guān)問(wèn)題的復(fù)函》（湘政辦函[2008]180號(hào)）和司法部辦公廳《關(guān)于積極爭(zhēng)取政策，加快司法行政基礎(chǔ)設(shè)施和業(yè)務(wù)建設(shè)的通知》（司辦通[2008]87號(hào)）。2010年11月16日，湖南省衡州監(jiān)獄依照相關(guān)政策確定了建設(shè)干職限價(jià)商品房方案，決定集資建設(shè)限價(jià)商品房。2010年12月17日，衡南縣人民政府同意衡州監(jiān)獄在縣城規(guī)劃區(qū)域內(nèi)建設(shè)限價(jià)商品房。后衡州監(jiān)獄就限價(jià)商品房以邀請(qǐng)招標(biāo)的方式進(jìn)行招投標(biāo)，衡洲置業(yè)公司以880元M2中標(biāo)。2013年4月23日，衡州監(jiān)獄與衡洲置業(yè)公司簽訂《新悅花苑項(xiàng)目工程合作建設(shè)協(xié)議書(shū)》，約定：一、工程規(guī)模總建筑面積為135651.4M2。其中多層住宅71343.6M2（504套），多層住宅地上車庫(kù)13821M2（520個(gè)），高層門(mén)面4500M2，高層住宅35575.2M2，地下車庫(kù)9040.8M2（240個(gè)），物業(yè)管理用房685.4M2，社區(qū)用房685.4M2；二、衡州監(jiān)獄集資建設(shè)干職限價(jià)商品房，衡洲置業(yè)公司總承建，產(chǎn)權(quán)歸屬衡州監(jiān)獄，其建設(shè)范圍:①多層房439套，建筑面積64000M2左右，單價(jià)880元M2，合計(jì)金額56320000元；②多層房車庫(kù)455個(gè)，建筑面積11000M2左右，單價(jià)880元M2，合計(jì)金額9680000元。共計(jì)建筑面積75000M2左右，共計(jì)金額66000000元，實(shí)際建筑面積和金額以辦理產(chǎn)權(quán)實(shí)測(cè)為準(zhǔn)；三、第二期衡洲置業(yè)公司出資自行開(kāi)發(fā)建設(shè)土地24.5畝（不含小區(qū)中心花園分?jǐn)偟耐恋丶皩?duì)外銷售多層房分?jǐn)偟耐恋兀?，產(chǎn)權(quán)歸屬衡洲置業(yè)公司范圍：①小高層電梯房240套，建筑面積42916M2左右；②臨北黃金路門(mén)面約4500M2左右；③地下停車位240個(gè)；④衡州監(jiān)獄的限價(jià)房、車庫(kù)剩余住房65套（17大，48小），車庫(kù)65個(gè)（占地8.5畝）。其中：13#樓36小套，11#樓1-2單元（12大12?。?3單元2-6層住房（5大）；⑤自行開(kāi)發(fā)，自行銷售，利潤(rùn)所得歸衡洲置業(yè)公司所有。衡州監(jiān)獄集資戶在同等條件下可優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)；四、新悅花苑公用配套設(shè)施費(fèi)計(jì)5000000元，由衡洲置業(yè)公司承擔(dān)，以衡洲置業(yè)公司向衡州監(jiān)獄已繳納的項(xiàng)目工程風(fēng)險(xiǎn)抵押金作保證。公用配套設(shè)施建設(shè)內(nèi)容：新悅花苑設(shè)計(jì)方案中小區(qū)中心花園、塑膠籃球場(chǎng)、主次入口；小區(qū)道路硬化、綠化、亮化工程、排水工程、東、西南面等三面鐵藝通透式圍墻等；五、干職限價(jià)商品房?jī)r(jià)、車庫(kù)價(jià)均價(jià)為880元M2；六、房屋720個(gè)日歷交付驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后交付使用（包括小區(qū)公用配套設(shè)施建設(shè)）。2013年6月8日，新悅花苑正式開(kāi)工建設(shè)。2013年12月23日，劉雙軍與衡洲置業(yè)公司簽訂《新悅花苑限價(jià)房認(rèn)購(gòu)合同》，約定劉雙軍認(rèn)購(gòu)房屋一套、車庫(kù)一間，實(shí)際面積以房屋、土地資源管理部門(mén)認(rèn)定的測(cè)繪機(jī)構(gòu)實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)，認(rèn)購(gòu)的房屋均價(jià)為880元M2，住房一樓和五樓為均價(jià)，二、三、四加25元M2,六樓減75元M2，即一樓、五樓880元M2，二樓、三樓、四樓905元M2,六樓805元M2，車庫(kù)單價(jià)為880元M2。2014年5月6日，衡洲置業(yè)公司和王成宏、雷園林等429戶在衡南縣土地礦產(chǎn)交易中心以掛牌方式競(jìng)得位于衡南縣國(guó)用（2013）第A286號(hào)地，成交價(jià)為33540000元，總面積為60000M2。原、被告約定衡洲置業(yè)公司應(yīng)于2015年6月9日將劉雙軍認(rèn)購(gòu)的房屋、車庫(kù)交付給原告使用，現(xiàn)衡洲置業(yè)公司尚未向劉雙軍交房，且公用配套設(shè)施尚未全部完工，經(jīng)湖南天誠(chéng)聯(lián)合造價(jià)咨詢有限公司進(jìn)行預(yù)算，新悅花苑未完成工程總造價(jià)是2471082.11元。劉雙軍是衡州監(jiān)獄干警，現(xiàn)已經(jīng)打分分房的方式確定了劉雙軍認(rèn)購(gòu)的住房是3棟602號(hào)，面積為136.23㎡，車庫(kù)為3棟118號(hào)，面積20.30㎡。包括原告劉雙軍在內(nèi)的429戶將房款交給衡州監(jiān)獄，再由衡州監(jiān)獄統(tǒng)一支付給衡洲置業(yè)公司，現(xiàn)衡州監(jiān)獄已按照880元M2均價(jià)將所有干職的全部房款支付給了衡洲置業(yè)公司。
又查明，衡州監(jiān)獄、衡洲置業(yè)公司、新悅花苑項(xiàng)目部三方于2017年10月8日就衡州監(jiān)獄職工對(duì)外出讓的144套住房及車庫(kù)的交付達(dá)成協(xié)議：即由衡州監(jiān)獄借4000000元給衡洲置業(yè)公司支付農(nóng)民工工資，衡洲置業(yè)公司自籌3000000元，合計(jì)7000000元，于10月11日前支付給新悅花苑項(xiàng)目部。新悅花苑項(xiàng)目部在2017年10月10日前將144套住房鑰匙及車庫(kù)鑰匙交給云集鎮(zhèn)人民調(diào)解委員會(huì)。云集鎮(zhèn)人民調(diào)解委員會(huì)在新悅花苑項(xiàng)目部收到衡洲置業(yè)公司支付的7000000元后將144套住房鑰匙及車庫(kù)鑰匙交給衡洲置業(yè)公司，衡洲置業(yè)公司交衡州監(jiān)獄，由衡州監(jiān)獄交付給以上144戶購(gòu)房業(yè)主。
對(duì)雙方爭(zhēng)議的事實(shí)認(rèn)定如下：1、本案的定性是房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛還是建設(shè)工程施工合同糾紛。衡洲置業(yè)公司主張?jiān)摪讣m紛是建設(shè)工程施工合同糾紛，衡洲置業(yè)公司與衡州監(jiān)獄簽訂的《新悅花苑項(xiàng)目工程合作建設(shè)協(xié)議書(shū)》名為合作開(kāi)發(fā)，實(shí)為集資建房，因?yàn)榧Y建房中的施工承包合同，衡洲置業(yè)公司和衡洲建設(shè)公司只是承包施工，建房主體是衡州監(jiān)獄和王成宏等429戶，協(xié)議書(shū)所定的880元M2房?jī)r(jià)中，土地、勘察等開(kāi)發(fā)費(fèi)均系衡州監(jiān)獄控制并直接支付，向衡洲置業(yè)公司支付的只有建安費(fèi)，且雙方往來(lái)的結(jié)算單中，亦明確所付款項(xiàng)為工程款。劉雙軍主張是房屋買(mǎi)賣(mài)合同，劉雙軍雖與衡洲置業(yè)公司同為土地使用權(quán)人，但其僅以880元M2的價(jià)格認(rèn)購(gòu)了住房一套、車庫(kù)一間，并未享受其他權(quán)益。衡州監(jiān)獄認(rèn)為，本案本訴原告以房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛提起訴訟，反訴原告衡洲置業(yè)公司以施工合同糾紛提起反訴，并在反訴狀中直接增加衡洲建設(shè)公司作為第三人。被告的行為有違反反訴的有關(guān)法律規(guī)定，反訴應(yīng)當(dāng)與本訴建立在同一法律關(guān)系的基礎(chǔ)上。本訴原告系衡州監(jiān)獄干警，購(gòu)買(mǎi)限價(jià)商品房是由湖南省政府和省監(jiān)獄管理局根據(jù)國(guó)務(wù)院和司法部的有關(guān)規(guī)定照顧到本訴原告工作的特殊性而統(tǒng)一部署的，本訴原告參與土地使用權(quán)競(jìng)價(jià)，不是為了共同開(kāi)發(fā)謀利，而是為了減免稅費(fèi)提供方便。事實(shí)上，衡洲置業(yè)公司自始至終受益，本訴原告除享有認(rèn)購(gòu)的商品房、車庫(kù)和公共設(shè)施外，不享有該項(xiàng)目的其他權(quán)益，本訴原告以房屋買(mǎi)賣(mài)合同法律關(guān)系提起訴訟，符合法律規(guī)定。本院認(rèn)為，新悅花苑項(xiàng)目系合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，劉雙軍作為衡州監(jiān)獄干職，有權(quán)依照相關(guān)政策購(gòu)買(mǎi)限價(jià)商品房。《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第二十五條規(guī)定“合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買(mǎi)賣(mài)合同?！北景钢?，雖衡洲置業(yè)公司與本訴原告等429戶干警共同競(jìng)得60000M2的土地，但是雙方僅約定由本訴原告以880元M2的價(jià)格從衡洲置業(yè)公司處分配一套房屋和一個(gè)車庫(kù)，不承擔(dān)任何的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。故本院認(rèn)定為房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，而非建設(shè)工程施工合同糾紛。
2、衡洲置業(yè)公司與衡州監(jiān)獄簽訂的《新悅花苑項(xiàng)目工程合作建設(shè)協(xié)議書(shū)》、劉雙軍與衡洲置業(yè)公司簽訂的《新悅花苑限價(jià)房認(rèn)購(gòu)合同》是否有效。衡洲置業(yè)公司主張我國(guó)《招標(biāo)投標(biāo)法》第33條及相關(guān)行政法規(guī)明確規(guī)定中標(biāo)價(jià)格不得低于成本價(jià)，而本案與衡州監(jiān)獄簽訂的《新悅花苑項(xiàng)目工程合作建設(shè)協(xié)議書(shū)》約定衡州監(jiān)獄交與衡洲置業(yè)公司承建的房屋是880元M2，該價(jià)格包括土地費(fèi)（含平整及支付給前任開(kāi)發(fā)商的各種協(xié)調(diào)費(fèi)用329.69元M2）；勘探、設(shè)計(jì)、監(jiān)理費(fèi)（16元M2）；報(bào)建規(guī)費(fèi)（50.93元M2）；外水外電設(shè)施及私表開(kāi)戶費(fèi)（40.72元M2）以及建安稅。該項(xiàng)目的建安費(fèi)至多不超過(guò)442.66元M2，根據(jù)衡陽(yáng)市建設(shè)工程定額管理站發(fā)布的2013年第5期的《衡陽(yáng)工程造價(jià)》，當(dāng)期市場(chǎng)平均建安造價(jià)為810元M2，可見(jiàn)本案的建安造價(jià)明顯低于當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)造價(jià)，是低于成本價(jià)簽訂的合同。因此，雙方簽訂的《新悅花苑項(xiàng)目工程合作建設(shè)協(xié)議書(shū)》屬于無(wú)效合同。劉雙軍主張公司衡州監(jiān)獄干部職工限價(jià)商品房項(xiàng)目是政府定向開(kāi)發(fā)，公開(kāi)招標(biāo)、限價(jià)交易的陽(yáng)光工程項(xiàng)目。被告前法定代表人唐仕亮參與投標(biāo)，并中標(biāo)。在此基礎(chǔ)上，衡洲置業(yè)公司與衡州監(jiān)獄簽訂的《新悅花苑項(xiàng)目工程合作建設(shè)協(xié)議書(shū)》約定了衡洲置業(yè)公司以880元M2為衡州監(jiān)獄干部職工開(kāi)發(fā)限價(jià)商品房439套，車庫(kù)445個(gè)，消防工程開(kāi)支（預(yù)計(jì)18元M2,實(shí)際是22元M2）由衡州監(jiān)獄負(fù)責(zé)。劉雙軍因此與衡洲置業(yè)公司簽訂《新悅花苑限價(jià)房認(rèn)購(gòu)合同》，認(rèn)購(gòu)住房一套、車庫(kù)一間。該兩份合同均是在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂的，協(xié)議內(nèi)容合法，故《新悅花苑項(xiàng)目工程合作建設(shè)協(xié)議書(shū)》、《新悅花苑限價(jià)房認(rèn)購(gòu)合同》是有效合同。第三人衡州監(jiān)獄稱《新悅花苑項(xiàng)目工程合作建設(shè)協(xié)議書(shū)》、《新悅花苑限價(jià)房認(rèn)購(gòu)合同》是有效合同，該兩份合同內(nèi)容未違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，未違背誠(chéng)實(shí)信用原則，未損害公共利益，未損害國(guó)家、集體、他人利益，是有效合同。本院認(rèn)為：新悅花苑項(xiàng)目是衡州監(jiān)獄根據(jù)國(guó)家相關(guān)政策建設(shè)的干部職工限價(jià)商品房，享受價(jià)格優(yōu)惠等福利。衡州監(jiān)獄與衡洲置業(yè)公司簽訂的《新悅花苑項(xiàng)目工程合作建設(shè)協(xié)議書(shū)》系合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)協(xié)議，是由于衡州監(jiān)獄沒(méi)有開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)資質(zhì)，但其按照政策應(yīng)當(dāng)為干部職工提供限價(jià)商品房，故而與有資質(zhì)的衡洲置業(yè)公司進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十五條規(guī)定合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。同時(shí)，衡州監(jiān)獄通過(guò)邀請(qǐng)招標(biāo)的方式進(jìn)行招投標(biāo)，當(dāng)時(shí)以880元M2中標(biāo)。該中標(biāo)行為是其真實(shí)意思表示。本案中衡洲置業(yè)公司未能提供有效的、充分的證據(jù)證明《新悅花苑項(xiàng)目工程合作建設(shè)協(xié)議書(shū)》約定的880元M2低于成本價(jià)，且該協(xié)議中的價(jià)格條款及對(duì)共同開(kāi)發(fā)的門(mén)面、剩余的房屋、車庫(kù)所有權(quán)和24.5畝土地使用權(quán)均歸衡洲置業(yè)公司所有的約定是整個(gè)合作協(xié)議的一部分，也是雙方合作建設(shè)的條件，雙方對(duì)此合作條件均予以認(rèn)可、接受，并自愿簽訂《新悅花苑項(xiàng)目工程合作建設(shè)協(xié)議書(shū)》，該協(xié)議書(shū)未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，簽訂協(xié)議時(shí)未有脅迫和欺詐行為，故《新悅花苑項(xiàng)目工程合作建設(shè)協(xié)議書(shū)》系有效協(xié)議。劉雙軍是衡州監(jiān)獄的干職，在《新悅花苑項(xiàng)目工程合作建設(shè)協(xié)議書(shū)》基礎(chǔ)上與衡洲置業(yè)公司簽訂《新悅花苑限價(jià)房認(rèn)購(gòu)合同》，向衡洲置業(yè)公司認(rèn)購(gòu)住房一套、車庫(kù)一套，亦是雙方真實(shí)意思表示，且未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故《新悅花苑限價(jià)房認(rèn)購(gòu)合同》系有效合同。
本院認(rèn)為：購(gòu)買(mǎi)限價(jià)商品房是由湖南省人民政府和省監(jiān)獄管理局根據(jù)國(guó)務(wù)院和司法部的有關(guān)政策性規(guī)定而部署的，商品房的建設(shè)是定向掛牌，交易是限價(jià)交易。衡洲置業(yè)公司與衡州監(jiān)獄簽訂的《新悅花苑項(xiàng)目工程合作協(xié)議書(shū)》及與劉雙軍簽訂了《新悅花苑限價(jià)房認(rèn)購(gòu)合同》是在平等自愿的基礎(chǔ)上簽訂的，未違反法律、行政法規(guī)及相關(guān)政策，是合法有效的，締約合同的雙方均應(yīng)按照合同的規(guī)定全面履行義務(wù)。本案本訴原告劉雙軍根據(jù)合同向衡洲置業(yè)公司認(rèn)購(gòu)住房一套、車庫(kù)一間。雙方在簽訂合同時(shí)已明確約定認(rèn)購(gòu)的房屋均價(jià)為880元M2，住房一樓和五樓為均價(jià)，二、三、四加25元M2,六樓減75元M2，即一樓、五樓880元M2，二樓、三樓、四樓905元M2,六樓805元M2，車庫(kù)單價(jià)為880元M2。并同時(shí)明確以上單價(jià)為限價(jià)，交房時(shí)不能增加。后經(jīng)衡州監(jiān)獄分房確定劉雙軍認(rèn)購(gòu)的房屋是3棟602住房、3棟118車庫(kù)。衡州監(jiān)獄已按照880元M2均價(jià)將所有干職的全部房款支付給了衡洲置業(yè)公司，現(xiàn)房款已全部交清。合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。劉雙軍按照合同全面履行了交付房款的義務(wù)，衡州監(jiān)獄已將代收原告的認(rèn)購(gòu)款付給了衡洲置業(yè)公司，衡洲置業(yè)公司亦應(yīng)當(dāng)按照合同履行交付房屋的義務(wù)?！缎聬偦ㄔ讽?xiàng)目工程合作建設(shè)協(xié)議書(shū)》約定了房屋應(yīng)于720個(gè)日歷交付驗(yàn)收，新悅花苑項(xiàng)目于2013年6月8日正式開(kāi)工建設(shè)，現(xiàn)已過(guò)交房時(shí)間，衡洲置業(yè)公司尚未向劉雙軍交房，造成本案糾紛，應(yīng)承擔(dān)本案的民事責(zé)任。本案涉案房屋尚未進(jìn)行驗(yàn)收，但衡洲置業(yè)公司已交付了144戶房屋，現(xiàn)原告亦認(rèn)可交付的事實(shí)，可視為雙方均認(rèn)可已達(dá)到交付條件，故劉雙軍要求衡洲置業(yè)公司交付認(rèn)購(gòu)的3棟602住房、3棟118車庫(kù)，并為劉雙軍辦理不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)證，本院予以支持。衡州監(jiān)獄向本院提供了湖南天誠(chéng)聯(lián)合工程造價(jià)咨詢有限公司出具預(yù)算書(shū)，預(yù)算書(shū)明確證明新悅花苑項(xiàng)目尚有2471082.11元工程未完成，故本院對(duì)劉雙軍要求衡洲置業(yè)公司完善小區(qū)公用配套設(shè)施予以支持。劉雙軍請(qǐng)求衡洲置業(yè)公司承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，但其未提供有效、充足的證據(jù)證明逾期交房造成的具體損失，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的后果，故本院對(duì)劉雙軍要求衡洲置業(yè)公司賠償原告經(jīng)濟(jì)損失15815元不予支持。本院對(duì)衡洲置業(yè)公司反訴要求確認(rèn)《新悅花苑項(xiàng)目工程合作建設(shè)協(xié)議書(shū)》無(wú)效、《新悅花苑限價(jià)房認(rèn)購(gòu)合同》無(wú)效及要求本訴原告及第三人衡州監(jiān)獄就訴爭(zhēng)的房屋每平方米造價(jià)增加326.56元的主張不予支持。反訴與本訴的訴訟請(qǐng)求必須在事實(shí)或法律上有牽連，衡洲置業(yè)公司反訴要求確認(rèn)衡洲置業(yè)公司與衡州監(jiān)獄簽訂的《湖南省建設(shè)工程施工合同》無(wú)效的訴請(qǐng)與本訴無(wú)牽連，不屬于反訴的范圍。根據(jù)最高院的指導(dǎo)意見(jiàn)，對(duì)一個(gè)案件既存在適用駁回訴訟請(qǐng)求情況，又存在駁回起訴的情況下，可以直接適用駁回訴訟請(qǐng)求。本案反訴一部分適用駁回訴訟請(qǐng)求，一部分應(yīng)當(dāng)駁回起訴，無(wú)法區(qū)分，故本院對(duì)衡洲置業(yè)公司反訴要求確認(rèn)衡洲置業(yè)公司與衡州監(jiān)獄簽訂的《湖南省建設(shè)工程施工合同》無(wú)效的訴請(qǐng)不予支持。因?yàn)楸景赶捣课葙I(mǎi)賣(mài)合同糾紛，包括本訴原告在內(nèi)的429戶認(rèn)購(gòu)房業(yè)主雖是與衡洲置業(yè)公司共同擁有涉案土地的使用權(quán)，但是雙方僅約定由本訴原告以880元M2的價(jià)格從衡洲置業(yè)公司處認(rèn)購(gòu)一套房屋和一個(gè)車庫(kù)，不承擔(dān)任何的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。故對(duì)衡洲置業(yè)公司要求將本訴原告之外的428戶列為被告，本院不予采納。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法總則》第五條、第七條、第一百一十九條、《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十五條、第二十五條之規(guī)定，經(jīng)本院審判委員會(huì)討論決定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、確認(rèn)原告（反訴被告）劉雙軍與被告（反訴原告）衡陽(yáng)市衡洲置業(yè)有限公司簽訂的《新悅花苑限價(jià)房認(rèn)購(gòu)合同》有效；
二、由被告（反訴原告）衡陽(yáng)市衡洲置業(yè)有限公司在判決書(shū)生效后一個(gè)月內(nèi)向原告（反訴被告）劉雙軍交付新悅花苑3棟602號(hào)住房、3棟118號(hào)車庫(kù)，并為劉雙軍辦理不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)證；
三、被告（反訴原告）衡陽(yáng)市衡洲置業(yè)有限公司在判決書(shū)生效后三個(gè)月內(nèi)完善小區(qū)“公用、戶內(nèi)”配套設(shè)施；
四、駁回原告（反訴被告）劉雙軍其他訴訟請(qǐng)求；
五、駁回反訴原告衡陽(yáng)市衡洲置業(yè)有限公司的訴訟請(qǐng)求。
本案受理費(fèi)3470元，反訴費(fèi)539元，合計(jì)4009元，由被告（反訴原告）衡陽(yáng)市衡洲置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖南省衡陽(yáng)市中級(jí)人民法院。
審判人員
審判長(zhǎng)羅立明
審判員賀銀華
人民陪審員陳上游
裁判日期
二〇一八年六月二十日
書(shū)記員
書(shū)記員馬甲桂
