審理法院：岳陽市中級人民法院
案號：（2015）岳中民一終字第223號
案件類型：民事
案由：建設工程施工合同糾紛
裁判日期：2015-07-26
審理經過
上訴人王炳林、王文斌因與被上訴人余光輝建設工程施工合同糾紛一案，不服湖南省華容縣人民法院（2014）華民初字第1160號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭公開開庭審理了本案。上訴人王炳林及其委托代理人符三英，上訴人王炳林、王文斌共同委托代理人洪傳剛，被上訴人余光輝及其委托代理人黃潤根、王臘春等到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。
一審法院查明
原審法院查明，王炳林、王文斌于2011年9月18日與余光輝簽訂了一份“用地建房合同”，合同約定：王炳林、王文斌將位于華容縣城關鎮(zhèn)城北路的一宗土地提供給余光輝建房，一層兩間門面及兩套住房歸王炳林、王文斌，其余房屋歸余光輝所有，每間門面臨街面寬不少于3.5米，所有建房手續(xù)及費用由余光輝負責。合同簽訂后，余光輝以王炳林、王文斌名義辦理了建設用地規(guī)劃許可證即開始施工，2013年3月竣工建成七層（一層六間門面）住宅樓。之后，余光輝將合同約定的兩間門面和兩套房屋交付王炳林、王文斌，但王炳林、王文斌認為交付的門面是車庫，不符合合同約定，雙方發(fā)生爭議，王炳林遂于2013年底將一樓所有門面安裝卷閘門鎖住。還查明，余光輝于2014年12月2日補辦了上述住宅樓建設工程規(guī)劃許可證，住宅樓建成后于2015年2月6日由華容縣規(guī)劃局進行了規(guī)劃驗收，未經竣工驗收。根據設計圖紙，住宅樓一樓門面屋高3.0米，交付王炳林、王文斌的兩間門面，臨街寬均超過3.5米。2012年10月9日、10月18日、10月29日，余光輝分別與張四海、金琍、何俐簽訂購房合同將住宅樓另外四間門面及住宅一套出售，但因門面被鎖未交付，余光輝共向張四海、金琍、何俐三人支付違約金81600元。
一審法院認為
原審法院認為，王炳林、王文斌與余光輝簽訂的“用地建房合同”實質是由余光輝承包進行住宅建設，王炳林、王文斌以建成后的部分房屋作抵應支付的工程款的建設工程施工合同，因余光輝未取得建筑施工企業(yè)資質而無效，無效的合同自始沒有法律約束力，不論合同是否約定違約責任，合同的當事人均不存在承擔違約責任，但依據合同法之規(guī)定，合同無效后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或沒有必要返還的，應當折價補償。因建設施工合同的特點在于，施工工程就是承包人將勞務和建筑材料物化到建設工程的過程，合同無效后，無法適用恢復原狀的返還財產，只能折價補償。根據《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條的規(guī)定，建設工程施工合同無效，但建設工程經竣工驗收合格，承包人請求參照合同約定支付工程價款的，應予支持。余光輝承建的住宅樓，在未經竣工驗收前，原告接受并使用了部分工程，可視為工程已竣工，余光輝作為承包人有權請求王炳林、王文斌按合同約定支付工程價款。對于王炳林、王文斌的訴訟請求，關鍵是否有損失存在。余光輝交付王炳林、王文斌的是門面還是車庫，關于門面通俗地講門面就是一樓臨街可作為商鋪使用的房屋，目前，余光輝交付的門面符合上述條件，雙方就門面在合同中僅約定了臨街寬度，而沒有約定高度，被告交付的門面已經符合合同所約定的臨街寬度，王炳林、王文斌以交付的不是門面而是車庫、高度和寬度均未達到要求與事實不符，王炳林、王文斌主張余光輝給其造成了損失沒有事實依據，對其訴訟請求不予支持。余光輝反訴要求王炳林拆除安裝在門面上的卷閘門的問題，實質是要求將門面作為工程款予以交付，余光輝建設的住宅樓除已交付給兩原告的一樓二間門面和二樓二套住房外，按照雙方簽訂的合同約定，其余四間門面和住房應作抵工程款交付給余光輝，故對余光輝的這一反訴請求予以支持。至于余光輝要求王炳林、王文斌賠償因未履行與他人簽訂的購房合同而支付的違約金81600元的問題，建筑法明確規(guī)定，未經竣工驗收合格的房屋不得交付使用，在房屋未經竣工驗收合格前與他人簽訂購房合同，并約定交付期限，在期限屆滿時又不能交付房屋，造成違約損失，該損失過錯在余光輝。對余光輝反訴要求王炳林、王文斌賠償損失81600元的請求不予支持。原審法院依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第一款（五）項、第五十六條、第五十八條，《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第一條（一）項、第二條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決：一、駁回王炳林、王文斌的訴訟請求；二、王炳林、王文斌在判決生效后十日內將用地建房合同約定的四間門面交付給余光輝；三、駁回余光輝的其他反訴請求。案件受理費7600元、反訴費3850元，合計11450元由原告王炳林、王文斌負擔7600元，被告余光輝負擔3850元。
上訴人訴稱
上訴人王炳林、王文斌不服上述判，向本院提起上訴稱，其以提供自己老宅基地，余光輝提供開發(fā)資金合作建房，本案是合作開發(fā)房地產合同糾紛，不是建設工程施工合同糾紛。在履行該合同時，余光輝擅自改變房屋結構，交付給其的門面高度只有2.7米，不符合合同約定，應承擔違約責任，賠償其經濟損失420000元。原判決認定本案案由和沒有認定余光輝違約的事實錯誤，請求本院依法改判。
被上訴人辯稱
被上訴人余光輝答辯稱，其交付給王炳林、王文斌的門面高度是3米，按照2013年建筑工程建筑面積計算規(guī)范，層高2.2米以上的是正式房屋。其沒有改變設計，交付的門面符合合同約定。請求本院依法維持原判決。
本院審理本案期間，雙方當事人均未向本院提交新的證據。
本院查明
經審理查明，原審法院查明的事實屬實，本院予以確認。
本院認為
本院認為，本案爭議的焦點：一是本案是建設工程施工合同糾紛還是合作開發(fā)房地產合同糾紛；二是雙方當事人在履行合同過程中，是否有違約事實的存在，應怎樣處理。
關于第一個焦點問題，王炳林、王文斌與余光輝于2011年9月18日簽訂《用地建房合同》第一條約定：甲方（王炳林、王文斌）負責辦理村組土地等相關手續(xù)，所需費用由乙方（余光輝）承擔，村土地返戶款全部歸乙方所有，甲方所得為二層兩套住房，及一層兩間門面，其余所有房屋歸乙方所有。該約定實際為由王炳林、王文斌提供宅基地，由余光輝提供建房資金，并且共擔風險，共享利潤（王文斌、王炳林享有二套住房和兩間門面，余光輝享有該棟房屋其余住房、門面）合作開發(fā)房地產。且本案是王炳林、王文斌因余光輝交付的門面不符合《用地建房合同》約定而產生的糾紛。故雙方簽訂的《用地建房合同》實際為合作開發(fā)房地產合同，本案應認定合作開發(fā)房地產合同糾紛。建設工程施工合同是指承包人進行工程建設，發(fā)包人支付價款的合同。本案當事人余光輝負責王炳林、王文斌房屋改擴建，進行具體施工建設，且房屋建設所需人工、材料資金均由余光輝投入，王炳林、王文斌并沒有支付改擴建房屋相應價款。故本案不符合建設工程施工合同糾紛的要件，不應認定建設工程施工合同糾紛。王炳林、王文斌認為本案案由是合作開發(fā)房地產合同糾紛的上訴理成立，本院予以釆納。原判決認定本案案由為建設工程施工合同糾紛錯誤，本院予以糾正。
關于第二個焦點問題，余光輝與王炳林、王文斌簽訂《用地建房合同》后，將王炳林、王文斌所有的屬于農村宅基地，于2012年9月3日以王炳林、王文斌的名義向華容縣政府申報建設用地規(guī)劃許可并取得規(guī)劃許可證，2013年11月1日以出讓方式取得國用土地使用權證，之后進行實際施工建設，房屋建設完工后，亦已經規(guī)劃竣工驗收，并將該棟房屋二層二套住房，一層兩個門面交付給了王炳林、王文斌，足以證明雙方簽訂的合同是雙方當事人的真實意思表示。雖然余光輝未取得建筑施工企業(yè)資質，違反了法律規(guī)定，導致該合作合同無效。但是，雙方當事人均未向法庭陳述和提交證明該房屋有質量問題的任何證據，上訴人在竣工驗收前已接受并使用部分房屋。且房屋雙方均不具備房地產開發(fā)經營資質及建成后余光輝已將部分房屋出售，雙方當事人亦未就合同無效后的后果提出各自訴求。因此，雙方當事人仍可參照合同約定，履行各自權利義務。本案王炳林、王文斌僅以余光輝交付的門面高度只有2.5米，寬度只有2米，是車庫不是門面為由而提起訴訟，認為余光輝違約。根據雙方合同約定，一層兩個門面臨街寬不少于3.5米，對門面高度、長度沒有明確。而交付的門面實際高度為3米，寬度為4.7米，長度為5.7米。其寬度符合雙方的約定，根據GBT50353?2013《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》3-0-7國家標準，層高在2.2米以上應計算面積，該門面高度已超過計算面積標準達到3米，高度亦符合房屋設計要求，由于長度沒有約定明確，因此，余光輝交付給王炳林、王文斌的門面符合雙方的約定，亦符合門面經營的要求，并不是王炳林、王文斌所稱系車庫。王炳林、王文斌認為余光輝違約的上訴理由沒有事實依據，本院不予采納。原判決認定余光輝沒有違約正確，本院予以支持。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項的規(guī)定，判決如下：
二審裁判結果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費7600元，由王炳林、王文斌共同負擔。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長蔣立春
審判員萬大洋
審判員程鵬
裁判日期
二〇一五年七月二十六日
書記員
書記員毛宇寧
