審理法院：江蘇省高級人民法院
案號：（2013）蘇民再提字第0067號
案件類型：民事
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
裁判日期：2014-09-25
審理經(jīng)過
申訴人江蘇南城置業(yè)發(fā)展有限公司（簡稱南城置業(yè)）因與被申訴人范曉君商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服江蘇省無錫市中級人民法院于2012年9月11日作出的（2012）錫商終字第0285號民事判決，向檢察機關(guān)申訴。江蘇省人民檢察院于2013年3月21日作出蘇檢民抗字（2013）22號民事抗訴書，向本院提出抗訴。本院于2013年4月19日作出（2013）蘇民抗字第0054號民事裁定，提審本案。本院依法組成合議庭公開開庭審理了本案。江蘇省人民檢察院指派檢察員楊帆、楊學飛出庭。南城置業(yè)的法定代表人許強及委托代理人華江燕、李瑞，范曉君及其委托代理人虞仕俊到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)
一審原告訴稱
2011年4月26日，范曉君以南城置業(yè)為被告向無錫市南長區(qū)人民法院提起訴訟，請求：1、確認雙方2010年1月10日簽訂的房屋認購協(xié)議書為商品房買賣合同；2、南城置業(yè)繼續(xù)履行合同。
一審被告辯稱
南城置業(yè)辯稱：認購房屋的前提是范曉君為南城置業(yè)免費制作245萬元的廣告，雙方就廣告協(xié)議沒有達成一致，應(yīng)按照每平方米8800元的單價認購房屋，故未簽訂商品房買賣合同；認購書中約定首付50％按揭，但范曉君在銀行有多次不良記錄，不能辦理按揭，所以約定要求范曉君全額支付房款，但范曉君未足額支付，故未簽訂商品房買賣合同；認購協(xié)議書不具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容，不能視為商品房買賣合同；房屋認購協(xié)議書已經(jīng)解除，合同不再履行。請求駁回范曉君的訴訟請求。
一審法院查明
無錫市南長區(qū)人民法院審理查明：2010年1月10日，南城置業(yè)與范曉君簽訂房屋認購協(xié)議書一份，約定：認購房號為時代國際A座2001－2002及2008－2012室共7套房屋，建筑面積1139.79平方米，單價6650元／平方米，總價7579604元，定金50萬元；范曉君應(yīng)于2010年2月8日之前，交清總房款的50％以上首付款后10天內(nèi)簽訂商品房買賣合同，同時辦理銀行按揭手續(xù)；定金在交付首期房款時自動抵作房款；協(xié)議約定的期限內(nèi)，如范曉君不按時簽約付款，視同自動放棄所認購房屋的購買權(quán)，已交付定金不退等主要內(nèi)容。在該認購協(xié)議書備注欄中手寫注明“該客戶余款于2010年2月8日前付清”。協(xié)議書簽訂當天，范曉君向南城置業(yè)支付定金50萬元。同年2月8日，范曉君向南城置業(yè)支付房款3289802元。
2010年2月12日，范曉君函告南城置業(yè)，稱其已按約支付首期房款，要求南城置業(yè)按約簽訂商品房買賣合同。2010年10月12日，南城置業(yè)函告范曉君，稱范曉君訂購的房屋繳納了部分房款，但其他手續(xù)至今未辦理，提出如下處理意見：1、范曉君提出的廣告款130萬元雖有誤差，但予以認可；2、范曉君所認購房屋在收函后三天內(nèi)來公司辦理；3、放棄房屋購買權(quán)，南城置業(yè)退還范曉君已繳納的全部房款，并作補貼。2010年11月22日，南城置業(yè)又函告范曉君，稱范曉君認購房屋只交付部分房款，其意向的2001－2002房屋已抵押給材料供應(yīng)商，如2008－2012的余款及其他手續(xù)不辦理，也將對外處理。南城置業(yè)與范曉君的廣告事宜，南城置業(yè)認可原廣告款并可另作補償。要求范曉君接函后三天內(nèi)來公司辦理，逾期則作違約處理。2010年12月17日，南城置業(yè)再次函告范曉君，稱原約定的房價6650元／平方米，因原與范曉君有廣告合作并抵充部分房款，但現(xiàn)雙方協(xié)商未做完的廣告款今后做時再另行結(jié)算，所以房價只能按8800元／平方米計算，則到目前所交房款未達到50％的標準，無法辦理其他手續(xù)。另外認購書中要求范曉君在2月8日前付清全部房款，要求范曉君在三天內(nèi)付全部房款，并辦理其他手續(xù)，否則視為自動放棄。
另查明：南城置業(yè)與無錫分眾廣告?zhèn)鞑ビ邢薰荆ê喎Q分眾公司）就樓宇電視廣告事宜協(xié)商后，分眾公司交付南城置業(yè)樓宇電視廣告協(xié)議書一份，協(xié)議日期為2010年2月21日，協(xié)議約定：南城置業(yè)委托分眾公司發(fā)布樓宇電視廣告，第一期自2008年7月14日至2008年8月10日，發(fā)布費172400元，第二期自2008年9月29日至2009年5月3日，發(fā)布費775000元，第三期第一項自2009年11月30日至2012年12月31日，第二項自2009年11月30日至2010年1月10日，發(fā)布費1505000元，總價優(yōu)惠價245萬元，并確認上述第一期、第二期、第三期第二項已投放結(jié)束；雙方一致確認，分眾公司自愿給予南城置業(yè)245萬元的免費廣告投放額度，協(xié)議約定的費用南城置業(yè)無需向分眾公司支付；如分眾公司在合同期內(nèi)不免費提供播放，南城置業(yè)有權(quán)追究分眾公司責任，分眾公司賠償245萬元違約金。如由于南城置業(yè)原因，沒有在有效期內(nèi)播放結(jié)束，視為自動放棄等內(nèi)容。在該份協(xié)議書上，分眾公司已蓋章，南城置業(yè)未蓋章。范曉君系分眾公司法定代表人。南城置業(yè)認為，該廣告協(xié)議中的245萬元是折抵范曉君購房款的，所以約定免費播放，計算該245萬元，則房屋單價應(yīng)為8800元／平方米，因廣告協(xié)議履行發(fā)生爭議，所以沒有簽訂商品房買賣合同。范曉君則認為，廣告協(xié)議是公司與公司之間的協(xié)議，與購房沒有關(guān)系；廣告協(xié)議簽訂時間在房屋認購協(xié)議簽訂之后，認購協(xié)議已經(jīng)在履行過程中。
一審審理中，經(jīng)南城置業(yè)申請，法院從中國人民銀行無錫分行調(diào)取了范曉君的銀行信用記錄。該信用記錄顯示，范曉君在2009年曾有一次不超過30天的逾期還款記錄，該筆貸款已于2009年10月全部結(jié)清。2010年以來，范曉君還有多筆貸款記錄。經(jīng)咨詢，銀行工作人員稱，出現(xiàn)逾期還款記錄，并不當然不能申請貸款，只是在辦理貸款的條件上可能有所限制，具體情況由各商業(yè)銀行自行掌握。南城置業(yè)認為，范曉君有銀行不良信用記錄，有的銀行無法貸款，有的銀行辦理貸款條件有限制。范曉君則認為，不存在辦不了按揭的情況，且南城置業(yè)并未告知范曉君辦理銀行按揭手續(xù)。
經(jīng)南城置業(yè)申請，一審法院從無錫市商品房合同備案系統(tǒng)調(diào)取了2009年11月至2010年6月時代國際A座房屋成交備案價格。期間共有11個業(yè)主以6500元單價簽訂33套房屋，其余70套絕大部分價格在9000元以上。南城置業(yè)表示，6500元單價是給股東的優(yōu)惠價格，范曉君不是股東，所以6650元單價是和廣告合同相聯(lián)系的。并提供形成于2008年12月8日的董事會決議一份，該決議載明許強等五名董事一致決議：南城置業(yè)拿出2萬平方米，下浮35％的價格出售給股東；允許股東以任何價格轉(zhuǎn)讓自己所享受的認購面積；決議實施后至2009年1月15日前認購的股東按決議執(zhí)行，過期作廢等內(nèi)容。經(jīng)質(zhì)證，范曉君認為其他房屋成交價與涉案房屋單價沒有關(guān)聯(lián)性，且6500元單價低于涉案房屋6650元的單價；董事會決議真實性不予認可，且決議中股東名字與實際以6500元單價成交的購房人并不一致，決議中也注明2009年1月15日之后作自動放棄處理。
審理中，南城置業(yè)表示時代國際A座已通過單項驗收，已有部分房屋交付。
一審法院認為
無錫市南長區(qū)人民法院認為：范曉君與南城置業(yè)簽訂的房屋認購協(xié)議書合法有效。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定：商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同。本案所涉房屋認購協(xié)議書對買受人、房號、單價、面積、總價款、付款方式及期限作出了明確約定，范曉君也已按約支付房款，故該房屋認購協(xié)議書應(yīng)當認定為商品房買賣合同，雙方均應(yīng)按約履行。
南城置業(yè)主張雙方約定以廣告款抵充部分房款，而雙方廣告合作并未完成，所以應(yīng)以8800元單價認購房屋。但廣告合同是分眾公司與南城置業(yè)所簽訂，而非范曉君與南城置業(yè)所簽，且無論是房屋認購書還是廣告合同中均無以廣告款抵充房價的約定，兩者并不具有關(guān)聯(lián)性。認購協(xié)議書中約定范曉君于2010年2月8日前付清50％以上的首付款后10天內(nèi)簽訂商品房買賣合同，同時辦理銀行按揭手續(xù)，該約定內(nèi)容并未涂刪。同時認購協(xié)議書備注欄中又寫明該客戶余款于2010年2月8日前付清，結(jié)合上述條款及范曉君當日按約支付50萬元定金的事實，該備注欄中寫明的余款應(yīng)當理解為除50萬元定金以外付至50％房款的余款。且范曉君在2010年2月8日向南城置業(yè)支付3289802元房款時，南城置業(yè)也已接受，當時并未提出付清全部房款的要求。至于房屋單價的問題，系范曉君與南城置業(yè)協(xié)商后自愿確定的價格，不存在無效或可撤銷的情形，故房屋價格以認購協(xié)議書確定的價格為準。分眾公司與南城置業(yè)之間的廣告協(xié)議在履行過程中出現(xiàn)的問題，系另一法律關(guān)系，南城置業(yè)可另行主張解決。
根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，范曉君和南城置業(yè)并未約定合同解除的條件，且根據(jù)目前查明的情況，范曉君并未出現(xiàn)違約情形，即不存在合同法第九十四條所規(guī)定的法定解除的條件，南城置業(yè)不享有法定合同解除權(quán)。其雖認為已書面通知范曉君解除合同，但因其不具備行使解除權(quán)的條件，故該函并不對范曉君產(chǎn)生合同解除的效力。且南城置業(yè)于2010年12月17日所發(fā)函件中，要求范曉君按照8800元／平方米計算房價，是對認購協(xié)議書中6650元／平方米房價的變更，應(yīng)認定為向范曉君作出了變更合同單價的新要約，而不是解除合同的通知。綜上，范曉君與南城置業(yè)簽訂的房屋認購協(xié)議書具有商品房買賣合同的性質(zhì)，范曉君已按約支付50％的首付款，南城置業(yè)應(yīng)按協(xié)議書約定繼續(xù)履行。因南城置業(yè)遲遲不與范曉君簽訂商品房買賣合同并進行備案，是導(dǎo)致本案糾紛產(chǎn)生的主要原因。為便于雙方的履行，范曉君應(yīng)向南城置業(yè)支付剩余50％的房款，南城置業(yè)則應(yīng)向范曉君交付涉案的7套房屋。據(jù)此，無錫市南長區(qū)人民法院于2012年3月16日作出（2011）南商初字第298號民事判決：一、確認范曉君與南城置業(yè)于2010年1月10日簽訂的房屋認購協(xié)議書為商品房買賣合同；二、范曉君于判決生效后三十日內(nèi)向南城置業(yè)支付房款3789802元（可繳納至法院賬戶）；三、南城置業(yè)于范曉君履行上述第二項確定的付款義務(wù)后三十日內(nèi)向范曉君交付時代國際A座2001－2002、2008－2012室共7套房屋。案件受理費64857元，財產(chǎn)保全費5000元，合計69857元，由南城置業(yè)負擔。
二審上訴人訴稱
南城置業(yè)不服該民事判決，向江蘇省無錫市中級人民法院提起上訴稱：1、原審判決認定雙方簽訂的房屋認購協(xié)議書為商品房買賣合同錯誤，且范曉君僅支付小部分房款，故雙方簽訂的房屋認購協(xié)議書不具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容，只是一個預(yù)約合同。2、一審判決認定廣告協(xié)議與認購協(xié)議書不具備關(guān)聯(lián)性，并認定范曉君以每平方米6650元的價格認購房屋無事實和法律依據(jù)。3、一審判決認定認購協(xié)議書備注欄中寫明的“余款應(yīng)當理解為50萬元定金以外付至50%房款的余款”無事實和法律依據(jù)。4、一審判決認定范曉君沒有違約，南城置業(yè)不具備行使解除權(quán)的條件無事實和法律依據(jù)。5、本案涉及的房屋已出賣給第三人，南城置業(yè)無法交付房屋。請求撤銷一審判決，依法改判或發(fā)回重審。
二審被上訴人辯稱
范曉君答辯稱：1、雙方簽訂的認購協(xié)議書具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的主要內(nèi)容，并且南城置業(yè)已經(jīng)收取了范曉君按照認購協(xié)議支付的房款，認購協(xié)議對雙方均產(chǎn)生法律效力；2、無論是廣告協(xié)議簽訂主體還是協(xié)議內(nèi)容，廣告協(xié)議與本案沒有關(guān)聯(lián)性。且廣告協(xié)議并沒有經(jīng)過南城置業(yè)簽署確認，未對雙方產(chǎn)生法律效力；3、范曉君支付的房款符合雙方認購協(xié)議書的約定，范曉君不存在違約和延遲支付的情形。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求維持原判。
二審法院查明
二審另查明：分眾公司系有限責任公司，范曉君為公司股東。
2011年，無錫市南長區(qū)人民法院受理了原告無錫鴻源建設(shè)集團有限公司（簡稱鴻源公司）訴被告南城置業(yè)建設(shè)工程施工合同糾紛一案。經(jīng)審理，該院作出（2011）南民初字第398號民事判決：南城置業(yè)于判決生效后10日內(nèi)向鴻源公司工程款4346976元并支付自2008年6月24日起按中國人民銀行同期貸款利率計算的利息，息隨本清。判決后，南城置業(yè)向江蘇省無錫市中級人民法院提出上訴。該院經(jīng)審理，于2012年3月29日出具（2012）錫民終字第0237號民事調(diào)解書。調(diào)解書載明：一、鴻源公司向南城置業(yè)購買時代國際大廈A幢2008－2012五套房屋，房屋總價款8998655元，鴻源公司以南城置業(yè)結(jié)欠的工程款4346976元沖抵相應(yīng)的房款，剩余的房款4651679元，由鴻源公司于協(xié)議簽訂后七個工作日內(nèi)支付給南城置業(yè)；二、鴻源公司放棄要求南城置業(yè)支付工程款利息的請求。無錫市南長區(qū)人民法院審理鴻源公司訴南城置業(yè)建設(shè)工程施工合同糾紛一案時，曾對本案爭議的部分房屋進行訴訟保全。無錫市南長區(qū)人民法院審理范曉君訴南城置業(yè)商品房預(yù)售合同糾紛時，也對本案爭議的房屋進行訴訟保全。其中，鴻源公司訴南城置業(yè)建設(shè)工程施工合同糾紛一案為第一順序的查封，范曉君訴南城置業(yè)商品房預(yù)售合同糾紛一案的保全為輪候查封。
2012年5月4日，無錫市濱湖區(qū)人民法院太湖法庭受理原告張春根訴被告南城置業(yè)買賣合同糾紛一案。2012年7月9日，張春根與南城置業(yè)達成調(diào)解協(xié)議：張春根向南城置業(yè)購買運河東路555號A幢2001、2002兩套房屋，房屋單價每平方米7500元，總房款1691550元，張春根以南城置業(yè)結(jié)欠的貨款2179190.80元沖抵相應(yīng)的房款，沖抵后的余款487640.80元，張春根自愿放棄。
二審查明的其他事實與一審相同，予以確認。
本案二審的爭議焦點為：1、房屋認購協(xié)議書是否屬于商品房買賣合同；2、廣告協(xié)議與房屋認購協(xié)議書的關(guān)聯(lián)性；3、范曉君是否按照認購協(xié)議書約定付清“余款”；4、南城置業(yè)2010年12月17日的函件是否屬于解除合同的意思表示；5、本案一審判決能否實際執(zhí)行。
二審法院認為
江蘇省無錫市中級人民法院認為：一、關(guān)于房屋認購協(xié)議書是否履行商品房買賣合同。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定：商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同。南城置業(yè)與范曉君簽訂的房屋認購協(xié)議書對買受人、房號、單價、面積、總價款、付款方式及付款期限作出了明確約定，范曉君也已按約支付50%的房款及50萬元定金，故該房屋認購協(xié)議書應(yīng)當認定為商品房買賣合同，房屋認購協(xié)議書系雙方當事人的真實意思表示，對雙方均有法律約束力，雙方當事人均應(yīng)按約履行，認購協(xié)議書并不存在由于約定不明確而無法履行的情形。
二、關(guān)于廣告協(xié)議與房屋認購協(xié)議書是否有關(guān)聯(lián)性。房屋認購協(xié)議書與廣告協(xié)議雖然沒有明確廣告協(xié)議的簽訂以房屋認購協(xié)議的成立為前提條件，簽訂二份協(xié)議的主體也不盡相同，但二份協(xié)議應(yīng)當說具有一定的關(guān)聯(lián)性，廣告協(xié)議的性質(zhì)屬于附條件的協(xié)議，即南城置業(yè)將爭議房屋銷售給范曉君，范曉君（或所在公司）也給予南城置業(yè)相關(guān)的優(yōu)惠，故分眾公司與南城置業(yè)簽訂了贈播廣告的協(xié)議。如果南城置業(yè)與范曉君之間沒有簽訂房屋認購協(xié)議書，分眾公司也無必要向南城置業(yè)贈送廣告。但是，二份協(xié)議之間既有一定的關(guān)聯(lián)性，又相互獨立存在，屬于不同主體之間的法律關(guān)系，且廣告協(xié)議明確約定雙方之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，包括違約責任的承擔，南城置業(yè)可選擇要求繼續(xù)履行合同、承擔違約責任，但南城置業(yè)要求以廣告款充抵房款沒有法律依據(jù)。
三、關(guān)于范曉君是否按照認購協(xié)議書約定付清“余款”。房屋認購協(xié)議書備注欄目中的“余款”應(yīng)當理解為定金以外首付的50%款項。雙方簽訂的房屋認購協(xié)議書第一條約定的付款方式意思表示非常明確，范曉君于2010年2月8日前攜帶認購協(xié)議書及本人身份證交清總房款50%以上首付款后10天內(nèi)簽訂商品房買賣合同，同時辦理銀行按揭手續(xù)，即房屋認購協(xié)議書約定的付款方式并非付清全部房款，而是僅需支付50%的首付款，故備注欄目中的“余款”應(yīng)當理解定金以外的50%的首付款。而且如果房屋認購協(xié)議書備注欄目的“余款”為定金以外的全部房款，雙方也沒有必要約定辦理銀行按揭手續(xù)。南城置業(yè)于2010年12月17日向范曉君發(fā)出的函件也確認“所交的房款并未達到50%的標準”，故房屋認購協(xié)議書的備注欄目中“余款”并非全部房款，范曉君已按照協(xié)議約定支付了50%的首付款（含50萬元定金），其行為不構(gòu)成違約。
四、關(guān)于南城置業(yè)2010年12月17日的函件是否是解除合同的意思表示。南城置業(yè)在函件中要求以每平方米8800元確定房價，是對原協(xié)議約定房價的變更，系提出新的要約，并非解除合同的意思表示。故該函件對范曉君不產(chǎn)生解除合同的法律效力。
五、關(guān)于本案一審判決能否實際執(zhí)行。南城置業(yè)在一審法院作出將爭議房屋交付給范曉君的判決后，將部分爭議房屋以調(diào)解的方式向鴻源公司充抵工程款，后又將另兩套房屋向張春根充抵欠款，主觀上有一定的過錯。且爭議房屋經(jīng)過一審法院訴訟保全，客觀上無法辦理過戶手續(xù)，而鴻源公司與南城置業(yè)、張春根之間并不存在買賣房屋的法律關(guān)系，雙方僅為結(jié)欠工程款的糾紛，故即使南城置業(yè)無法向鴻源公司履行調(diào)解協(xié)議，也可以承擔相應(yīng)的違約責任，而并不影響本案一審判決的實際履行。
據(jù)此，江蘇省無錫市中級人民法院于2012年9月11日作出（2012）錫商終字第0285號民事判決：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費64857元，由南城置業(yè)負擔。
再審申請人稱/抗訴機關(guān)稱
江蘇省人民檢察院抗訴認為：江蘇省無錫市中級人民法院（2012）錫商終字第0285號民事判決適用法律確有錯誤。1、《房屋認購協(xié)議書》并不具備實際履行的條件。本案二審判決時，南城置業(yè)已根據(jù)江蘇省無錫市中級人民法院（2012）錫民終字第0237號民事調(diào)解書和無錫市濱湖區(qū)人民法院（2012）錫濱太商初字第0180號民事調(diào)解書，將案涉的7套房屋以沖抵款的形式分別轉(zhuǎn)讓給鴻源公司及張春根，且鴻源公司及張春根已實際占有上述房屋。因此，同一級法院在明知上述情況時，仍判決南城置業(yè)向范曉君交付訴爭房屋明顯不當且已無法實際執(zhí)行。2、《房屋認購協(xié)議書》不具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容，不能認定為商品房買賣合同。3、分眾公司免費的廣告是范曉君從南城置業(yè)購房的優(yōu)惠價款。分眾公司通過免去南城置業(yè)245萬的廣告費，作為范曉君向南城置業(yè)低價購買房屋的條件。由于廣告協(xié)議未能繼續(xù)履行，故南城置業(yè)要求按正常售價計算房款有事實和法律依據(jù)。
本院再審審理中，南城置業(yè)除同意檢察機關(guān)的抗訴理由外，還申訴認為：1、二審法院認定《房屋認購協(xié)議書》備注欄“余款”是定金以外首付的50%是錯誤的。2、南城置業(yè)2010年12月17日致函范曉君是解除合同，但二審法院卻錯誤認定是南城置業(yè)提出的新要約。范曉君辯稱：1、南城置業(yè)與鴻源公司、張春根的訴訟均為虛假訴訟，房屋的實際權(quán)利人仍是南城置業(yè)，本案可繼續(xù)履行。2、《房屋認購協(xié)議書》具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容，應(yīng)當認定為商品房買賣合同。3、分眾公司的免費廣告與本案的商品房買賣合同沒有關(guān)聯(lián)性。4、《房屋認購協(xié)議書》備注欄“余款”是指定金以外首付50%房款的余款，而非全部房款的余款。5、南城置業(yè)2010年12月17日給范曉君的函件是新的要約，而非解除合同的意思表示。
本院查明
本院再審查明：當事人對原審法院查明的事實均無異議，本院再審依法予以確認。
另查明：2010年2月21日，分眾公司交付南城置業(yè)樓宇電視廣告協(xié)議書中第四條約定：如分眾公司在合同期內(nèi)不免費提供播放，南城置業(yè)有權(quán)追究分眾公司責任，分眾公司賠償南城置業(yè)245萬元違約金。
還查明：案涉房屋均為初始登記，迄今仍登記在南城置業(yè)名下。
2012年10月9日，范曉君將房屋訂購協(xié)議書項下的剩余房款3789802元匯入無錫市南長區(qū)人民法院帳戶。
本院認為
根據(jù)當事人的訴辯意見，本案再審的爭議焦點：1、《房屋認購協(xié)議書》是否仍具備實際履行的條件。2、《房屋認購協(xié)議書》是否可認定為商品房買賣合同。3、南城置業(yè)要求按8800元／平方米計算房款是否有事實和法律依據(jù)。4、2010年12月17日南城置業(yè)給范曉君的函件是新的要約還是解除合同的意思表示。5、房屋認購協(xié)議書備注欄中的“余款”應(yīng)如何理解。
本院再審認為：一、關(guān)于《房屋認購協(xié)議書》是否仍具備實際履行的條件。本案二審期間，雖然南城置業(yè)與鴻源公司及張春根達成調(diào)解協(xié)議，將案涉7套房屋通過折抵的方式分別處置給鴻源公司及張春根，但該7套房屋之前已被人民法院依法查封，且其權(quán)利狀態(tài)依然為初始登記，仍在南城置業(yè)名下，而范曉君已于2012年10月9日付清《房屋認購協(xié)議書》中約定的全部房款。因此，《房屋認購協(xié)議書》仍具備實際履行的條件。
二、關(guān)于《房屋認購協(xié)議書》是否可認定為商品房買賣合同?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定：商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同?！渡唐贩夸N售管理辦法》第十六條規(guī)定：商品房買賣合同的主要條款包括當事人名稱或者姓名和住所，商品房基本狀況，商品房的銷售方式，商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間，交付使用條件及日期，裝飾、設(shè)備標準承諾，水電氣訊配套等承諾和有關(guān)權(quán)益、責任，公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬等。但商品房認購書不可能完全包含上述內(nèi)容，實踐中只要具備雙方當事人的姓名或名稱，商品房的基本狀況（包括房號、建筑面積）、總價或單價、付款時間、方式，就可以認定認購書已經(jīng)基本具備了商品房買賣合同的基本條款。本案范曉君與南城置業(yè)簽訂的《房屋認購協(xié)議書》對購房者、房屋位置、建筑面積、單價、總價款等均作了明確約定，同時還約定了剩余房款的支付方式。至于涉案房屋的交付日期，再審審理中，南城置業(yè)陳述2011年前簽訂的商品房買賣合同的交房時間統(tǒng)一是2011年6月30日。協(xié)議書簽訂當天，范曉君即向南城置業(yè)支付50萬元定金，同年2月8日，范曉君向南城置業(yè)支付了除定金外的50%首付購房款，即3289802元。因此，原審認定案涉房屋認購協(xié)議書為商品房買賣合同并無不當。
三、關(guān)于南城置業(yè)要求按8800元／平方米的售價計算房款是否有事實和法律依據(jù)。該爭議焦點涉及到分眾公司的免費廣告與范曉君的購房款之間有無關(guān)聯(lián)性。自2008年7月開始，分眾公司即已給南城置業(yè)免費發(fā)布廣告，2010年2月21日，分眾公司交付南城置業(yè)一份免費廣告協(xié)議。該協(xié)議第四條約定：如分眾公司在合同期內(nèi)不免費提供播放，南城置業(yè)有權(quán)追究分眾公司責任，分眾公司賠償南城置業(yè)245萬元違約金。因此，如果分眾公司沒有按約履行其義務(wù)，南城置業(yè)有權(quán)向分眾公司主張違約責任。但是，該廣告協(xié)議中并無任何條款表明分眾公司與南城置業(yè)的免費廣告與范曉君購房之間存在必然關(guān)聯(lián)，而6650元每平方米的價格則是雙方共同確認并固定在房屋認購協(xié)議書的內(nèi)容，現(xiàn)南城置業(yè)主張該價格不是正常房屋售價，應(yīng)當按照8800元／平方米的售價計算涉案房屋價款，沒有法律依據(jù)。
四、關(guān)于2010年12月17日南城置業(yè)給范曉君的函件是新的要約還是解除合同的意思表示。由于雙方在認購協(xié)議書中已確認房屋的單價是66500元／平方米，因此2010年12月17日南城置業(yè)在給范曉君的函件中要求以8800元／平方米重新計算房屋單價，系對原合同價款所作的單方變更，而非新的要求或解除合同的意思表示。
五、關(guān)于房屋認購協(xié)議書備注欄中的“余款”應(yīng)當如何理解。房屋認購協(xié)議書第一條明確約定：范曉君于2010年2月8日前攜帶認購協(xié)議書及本人身份證交清總房款50%以上首付款后10天內(nèi)簽訂商品房買賣合同，同時辦理銀行按揭手續(xù)，故備注欄目中的“余款”應(yīng)當理解為定金以外的首付50%房款的余款。南城公司于2010年12月17日向范曉君發(fā)出的函件及一審審理中南城置業(yè)的陳述亦表明當時簽訂房屋認購書時，范曉君和南城置業(yè)約定的購房款支付方式就是范曉君首付50%，按揭50%。
綜上，原審判決認定事實清楚，適用法律正確，本院再審依法予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項的規(guī)定，判決如下：
再審裁判結(jié)果
維持江蘇省無錫市中級人民法院（2012）錫商終字第285號民事判決。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長劉振
代理審判員何春蘭
代理審判員馬倩
裁判日期
二〇一四年九月二十五日
書記員
書記員劉曉清
