張某茹訴秦某滋贈與合同糾紛案-以保留房屋居住權利為條件的房屋贈與合同撤銷權行使的認定
人民法院案例庫 入庫編號：2024-07-2-102-003
關鍵詞
民事/贈與合同/附義務贈與/居住權/法定撤銷權
基本案情
原告張某茹訴稱：其與秦某滋系母女關系，2021年2月28日雙方簽訂《承諾書》，載明張某茹將案涉房屋附義務贈與秦某滋，秦某滋需對張某茹盡到生老病死的贍養(yǎng)與善待義務、保障張某茹在案涉房屋內的永久居住權。雙方于2021年3月4日前往不動產登記中心辦理過戶手續(xù)，按照不動產登記中心的要求簽訂了格式的《贈與合同》，有關贈與的真實意思仍系《承諾書》中所述。張某茹是快70歲的高齡老人，案涉房屋系其用盡畢生心血購買的唯一住房。從2021年3月發(fā)生矛盾后，秦某滋對張某茹置之不理，根本未按照《承諾書》約定履行贍養(yǎng)義務。秦某滋還在未征得本人同意的情況下迅速將案涉房屋出售。故訴至法院，請求判令：1.撤銷張某茹與秦某滋簽訂的《承諾書》及《贈與合同》；2.撤銷張某茹對案涉房屋的贈與；3.判令秦某滋協(xié)助張某茹將案涉房屋產權變更至張某茹名下，并將案涉房屋騰退歸還。
被告秦某滋辯稱：2020年9月，張某茹經診斷為“老年性腦萎縮”，并非限制民事行為能力人，雙方于2021年3月4日簽訂的《贈與合同》是張某茹與秦某滋的真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的相關規(guī)定，應為有效合同，且已于2021年3月履行完畢。2021年8月張某茹被認定為限制民事行為能力人，不影響此前簽訂的《贈與合同》的效力?！顿浥c合同》未附義務，且已履行完畢，張某茹無權主張撤銷。同時，雙方于2021年2月28日簽訂《承諾書》后，秦某滋已履行了贍養(yǎng)與善待義務，未違反《承諾書》的約定。退一步講，即使秦某滋違反了《承諾書》的內容，張某茹可以要求秦某滋履行相應的義務，而不是撤銷《贈與合同》。
法院經審理查明，秦某滋系張某茹與其前夫所生之女。案涉房屋原登記在張某茹名下。2021年2月28日，張某茹與秦某滋簽訂《承諾書》，載明：“張某滋與秦某茹系母女關系。母親張某茹自愿將自己名下單獨所有的案涉房屋以無償贈與的方式贈送給與女兒秦某滋，但保留自己有生之年在此贈與住房內永久性居住的權利。受贈人秦某滋鄭重承諾：在接受贈與后即承擔起對母親張某茹生老病死的贍養(yǎng)與善待義務，張某茹在此住房內永久居住。張某茹與秦某滋母女雙方的上述承諾具有法律效力，均應自覺遵守，如有爽約，可向人民法院申請裁決。上述承諾在執(zhí)行期間，由姑姑秦某甲、姑父路某某兼負督查，有權維護守約方的合法權益，并有權代守約方向人民法院對違約方提起訴訟……”。該《承諾書》下方，張某茹、秦某滋作為承諾方簽名按印，秦某英、路某森作為督查方簽名按印。2021年3月4日，張某茹與秦某滋簽訂《贈與合同》，約定張某茹將案涉房屋贈與秦某滋，并于同日將案涉房屋過戶至秦某滋名下。
2021年5月16日，秦某滋（出賣人）與案外人朱某瑩（買受人）簽訂《房屋買賣合同》及《補充協(xié)議》，約定以總房款443萬元將案涉房屋出售給朱某瑩。后因本案所涉產權糾紛，案涉房屋被保全查封，無法辦理網簽及后續(xù)不動產轉移登記手續(xù)，朱某瑩遂向法院提起房屋買賣合同訴訟，該案判決秦某滋返還朱某瑩定金、給付違約金及居間服務費損失，該判決已生效。后朱某瑩就該案判決向法院申請強制執(zhí)行，秦某滋已履行給付義務，該案已執(zhí)行完畢，所涉查封已解除。
關于張某茹的民事行為能力問題，北京市房山區(qū)人民法院于2021年8月3日作出（2021）京0111民特1124號民事判決，宣告張某茹為限制民事行為能力人。張某茹另提交診斷證明書、門診病例等，證明2020年9月9日，張某茹被診斷為老年性腦萎縮。2021年4月8日，張某茹被診斷為認知障礙，冠狀動脈支架術后。
北京市第二中級人民法院于2023年8月1日作出（2023）京02民初77號民事判決: 一、撤銷張某茹與秦某滋于2021年2月28日簽訂的《承諾書》及2021年3月4日簽訂的《贈與合同》；二、秦某滋于判決生效后十日內協(xié)助張某茹將案涉房屋變更登記至張某茹名下，并于變更登記完成之日起十日內騰退返還給張某茹。宣判后，雙方當事人均未提起上訴，該判決已發(fā)生法律效力。
裁判理由
本案的爭議焦點是：一、案涉《承諾書》與《贈與合同》關系的認定；二、張某茹主張撤銷贈與是否具有事實和法律依據。
一、關于案涉《承諾書》與《贈與合同》關系的認定
2021年2月28日，張某茹與秦某滋簽訂《承諾書》，約定張某茹將案涉房屋贈與秦某滋，但保留有生之年在此房屋內永久性居住的權利，秦某滋承諾接受贈與后即承擔其對張某茹的生老病死的贍養(yǎng)與善待義務，承諾張某茹在案涉房屋內永久居住。上述《承諾書》系雙方真實意思表示，應屬合法有效。2021年3月4日，秦某滋與張某茹在不動產登記中心辦理案涉房屋過戶，并另行簽訂《贈與合同》，該合同在形式上為制式合同，結合其簽訂時間，屬于配合房屋過戶所為的法律行為，不能以此否定《承諾書》的約定內容，張某茹與秦某滋之間就案涉房屋贈與的真實意思及對應權利義務關系仍應以《承諾書》約定為準。
二、張某茹主張撤銷贈與是否具有事實和法律依據
《中華人民共和國民法典》第六百六十一條規(guī)定：“贈與可以附義務。贈與附義務的，受贈人應當按照約定履行義務?！钡诹倭龡l規(guī)定：“受贈人有下列情形之一的，贈與人可以撤銷贈與：（一）嚴重侵害贈與人或者贈與人近親屬的合法權益；（二）對贈與人有扶養(yǎng)義務而不履行；（三）不履行贈與合同約定的義務。贈與人的撤銷權，自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內行使?！备鶕拔恼撌?，張某茹對案涉房屋的贈與應系附義務的贈與。根據《承諾書》的約定，所附義務為秦某滋對張某茹盡到贍養(yǎng)與善待義務，并確保張某茹對案涉房屋的居住權益。而根據查明的事實，秦某滋在接受案涉房屋贈與及辦理過戶后不久，即與案外人簽訂房屋買賣合同出售案涉房屋，不僅構成對贈與合同所附義務的違反，在“以房養(yǎng)老”日漸成為重要養(yǎng)老方式的背景下，亦侵害了張某茹“老有所養(yǎng)”“住有所居”的權益，現(xiàn)張某茹主張撤銷贈與有事實和法律依據，應予支持。
裁判結果
北京市第二中級人民法院于2023年8月1日作出（2023）京02民初77號民事判決: 一、撤銷張某茹與秦某滋于2021年2月28日簽訂的《承諾書》及2021年3月4日簽訂的《贈與合同》；二、秦某滋于判決生效后十日內協(xié)助張某茹將案涉房屋變更登記至張某茹名下，并于變更登記完成之日起十日內騰退返還給張某茹。宣判后，雙方當事人均未提起上訴，該判決已發(fā)生法律效力。
裁判要旨
以保留房屋居住權利為條件的贈與合同系附義務贈與合同，該合同簽訂并辦理產權變更登記后，受贈人將房屋擅自對外出售，未按照合同約定履行贈與所附義務，贈與人主張撤銷贈與并返還房屋的，人民法院應予支持。
關聯(lián)索引
《中華人民共和國民法典》第661條、第663條
一審： 北京市第二中級人民法院 （2023）京02民初77號 民事判決（2023年8月1日）
