廣東某物業(yè)服務(wù)有限公司訴郭某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案-給付物業(yè)服務(wù)費請求權(quán)的訴訟時效期間起算點認(rèn)定
人民法院案例庫 入庫編號：2023-16-2-121-007
關(guān)鍵詞
民事/物業(yè)服務(wù)合同/繼續(xù)性合同/定期給付/訴訟時效
基本案情
原告廣東某物業(yè)公司（以下簡稱物業(yè)公司）訴稱：被告郭某是某小區(qū)業(yè)主，物業(yè)公司為其提供了優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，但郭某經(jīng)物業(yè)公司多次催促，仍拒絕繳納自2015年5月1日起至2020年5月31日的物業(yè)服務(wù)費。故請求判令：一、郭某向物業(yè)公司支付某小區(qū)（東區(qū)）×房物業(yè)服務(wù)費15518.25元及違約金15518.25元；二、郭某承擔(dān)本案的訴訟費用。
郭某辯稱，物業(yè)公司在沒有征求業(yè)主意見的情況下通過發(fā)布公告擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)，且服務(wù)及管理質(zhì)量不高，該公告不應(yīng)對業(yè)主產(chǎn)生約束力，其訴求的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)缺乏事實和法律依據(jù)。郭某不交物業(yè)服務(wù)費具有正當(dāng)理由，且合同約定的違約金計算標(biāo)準(zhǔn)明顯過高，違背公平原則。物業(yè)公司在2015年5月份后從未向郭某催收過任何費用，其請求已超過訴訟時效，郭某無需向其支付物業(yè)服務(wù)費。
法院經(jīng)審理查明：2006年1月12日某小區(qū)建設(shè)單位廣東某公司與揭陽某物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)合同》，約定由其為某小區(qū)提供前期物業(yè)服務(wù)，其中住宅7-15層按照0.5元每月每平方米的標(biāo)準(zhǔn)繳納物業(yè)服務(wù)費。2006年9月13日郭某與廣東某公司簽訂了 《商品房買賣合同》，郭某購買了該小區(qū)×幢×梯1401房，合同約定其自愿將上述所購房屋交由揭陽某物業(yè)公司實施物業(yè)管理，郭某自辦理交房手續(xù)之日起，每月按時繳交物業(yè)管理及停車費，物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)以市物價局核定為準(zhǔn)。2008年10月7日，經(jīng)廣東省工商行政管理局核準(zhǔn)，揭陽某物業(yè)公司的企業(yè)名稱變更為廣東某物業(yè)公司。2014年6月24日物業(yè)公司發(fā)出《關(guān)于某小區(qū)調(diào)整物業(yè)管理費的公告》，調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費,自2014年7月1日起，某小區(qū)小高層住宅電梯11-15層物業(yè)服務(wù)收費調(diào)整為1.25元每平方米每月。2016年1月4日物業(yè)公司向某小區(qū)×幢×梯所有業(yè)主發(fā)出《告知函》，告知物業(yè)公司自2016年1月10日起不再對該梯進行物業(yè)服務(wù)，具體如下：“一、不再提供該梯公共部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護。二、不再提供該梯公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生，提供生活垃圾的清運。三、不再承擔(dān)該梯公共部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險。四、不再提供該梯公共部位、共用設(shè)施設(shè)備的公共照明、二次供水公共用電。如若需要我司幫助代繳公共區(qū)域電費，二次供水加收加壓電費、我司將安裝電表、并每月5號前請業(yè)主代表準(zhǔn)時到管理處繳納電費?！蔽飿I(yè)公司對該小區(qū)的公共區(qū)域提供清潔衛(wèi)生、生活垃圾的清運等物業(yè)服務(wù)。郭某自2015年5月份后未向物業(yè)公司繳交物業(yè)服務(wù)費，郭某房屋建筑面積為206.91平方米，物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)為1.25元每月每平方米，每月為258.63元，自2015年5月份至2015年12月共8個月，物業(yè)服務(wù)費共計2069.04元，自2016年1月份至2020年5月共52個月，物業(yè)服務(wù)費共計13449.21元。
二審查明，物業(yè)公司在一審提交的《廣東省經(jīng)營服務(wù)性收費許可證申請表》中的備注一欄載明“可上浮5%，下降不限”，物價部門審核意見一欄則加蓋有“揭陽市物價局核發(fā)經(jīng)營服務(wù)性收費許可證專用章”。
再審查明，本案中，沒有證據(jù)證明物業(yè)公司有向郭某催繳物業(yè)服務(wù)費；也沒有證據(jù)證明郭某知悉物業(yè)公司對該小區(qū)公共區(qū)域提供的物業(yè)服務(wù)的收費標(biāo)準(zhǔn)。
廣東省揭陽市榕城區(qū)人民法院于2020年12月28日作出（2020）粵5202民初1922號民事判決：一、郭某應(yīng)于判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)付還物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)費7448.44元及違約金；二、駁回物業(yè)公司的其他訴訟請求。宣判后，郭某以2016年1月4日起其與物業(yè)公司就已解除物業(yè)服務(wù)合同，此后也未就該梯所在建筑物范圍之外的小區(qū)其余部分訂立新的物業(yè)服務(wù)合同，無論其是否實際享受到該服務(wù)，均無需支付物業(yè)費及違約金，一審判決確定的“40%”的支付比例不合理，且相關(guān)物業(yè)服務(wù)費及違約金已超過訴訟時效等為由，提起上訴。廣東省揭陽市中級人民法院于2021年6月21日作出（2021）粵52民終319號民事判決：駁回上訴，維持原判。宣判后，郭某不服，向廣東省高級人民法院申請再審，廣東省高級人民法院于2023年4月27日作出（2021）粵民申16387號民事裁定，指令廣東省揭陽市中級人民法院再審本案。廣東省揭陽市中級人民法院于2023年7月31日作出（2023）粵52民再3號民事判決：一、撤銷廣東省揭陽市中級人民法院（2021）粵52民終319號民事判決及廣東省揭陽市榕城區(qū)人民法院（2020）粵5202民初1922號民事判決第二項；二、變更廣東省揭陽市榕城區(qū)人民法院（2020）粵5202民初1922號民事判決第一項為：郭某應(yīng)于判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)付還物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)費3517.30元；三、駁回物業(yè)公司的其他訴訟請求；四、駁回郭某的其他再審請求。
裁判理由
法院生效裁判認(rèn)為，本案的爭議焦點有兩個。包括：一是關(guān)于物業(yè)公司主張的2017年8月前的物業(yè)服務(wù)費是否已過訴訟時效期間的問題；二是關(guān)于違約金的問題。
一、關(guān)于物業(yè)公司主張的2017年8月前的物業(yè)服務(wù)費是否已過訴訟時效期間的問題?！吨腥A人民共和國民法總則》第一百八十八條規(guī)定：“向人民法院請求保護民事權(quán)利的訴訟時效期間為三年。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。訴訟時效期間自權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到損害以及義務(wù)人之日起計算。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定?！蔽飿I(yè)服務(wù)合同屬于繼續(xù)性合同，每一期債務(wù)在合同履行過程中相繼發(fā)生，各期債務(wù)之間雖互有關(guān)聯(lián)性，但具有可分性，均為獨立債務(wù)，訴訟時效應(yīng)自每一期債務(wù)履行期限屆滿之日分別計算。案涉《前期物業(yè)服務(wù)合同》第八條約定，物業(yè)服務(wù)費用按月交納，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)在每月5日之前交納當(dāng)月物業(yè)服務(wù)費用。案涉《商品房買賣合同》第五條約定，郭某自辦理交房手續(xù)之日起，每月應(yīng)按時繳交物業(yè)服務(wù)費。郭某自2015年5月起未交納物業(yè)服務(wù)費。物業(yè)公司于2020年7月30日向一審法院提起本案訴訟，請求判令郭某交納2015年5月1日至2020年5月31日的物業(yè)服務(wù)費。郭某稱物業(yè)公司在2015年5月后從未向其催收過任何費用，物業(yè)公司關(guān)于物業(yè)服務(wù)費和違約金的請求已超過訴訟時效期間。一、二審判決未查明物業(yè)公司是否向郭某催繳物業(yè)服務(wù)費的事實，而是以郭某自2015年5月起一直未交納物業(yè)服務(wù)費，其違約行為呈持續(xù)狀態(tài)為由，認(rèn)定物業(yè)公司的起訴未超過訴訟時效期間，認(rèn)定基本事實不清，適用法律錯誤。本案中，沒有證據(jù)證明物業(yè)公司有向郭某催繳物業(yè)服務(wù)費，故對物業(yè)公司主張的2017年8月前的物業(yè)服務(wù)費應(yīng)已超過訴訟時效期間。對物業(yè)公司主張的2017年8月1日至2020年5月31日的物業(yè)服務(wù)費應(yīng)認(rèn)定未超過訴訟時效期間，故郭某應(yīng)向物業(yè)公司支付該期間的物業(yè)服務(wù)費。關(guān)于物業(yè)服務(wù)費的標(biāo)準(zhǔn)問題，因郭某自2016年1月10日起僅享受物業(yè)公司提供的部分物業(yè)服務(wù)即對小區(qū)公共區(qū)域提供的物業(yè)服務(wù)，一審判決綜合考慮本案實際情況，酌情確定物業(yè)服務(wù)費按每月258.63元的40%即103.45元計，并無不當(dāng)，故予以維持。故郭某應(yīng)向物業(yè)公司支付的物業(yè)服務(wù)費為：103.45元×34個月=3517.30元。
二、關(guān)于違約金的問題。物業(yè)公司于2016年1月4日向某小區(qū)×幢×梯所有業(yè)主發(fā)出《告知函》，告知自2016年1月10日起不再對該梯進行物業(yè)服務(wù)。在物業(yè)公司明確表示不對該梯進行物業(yè)服務(wù)，且物業(yè)公司未提交證據(jù)證明郭某知悉其對小區(qū)公共區(qū)域提供的物業(yè)服務(wù)的收費標(biāo)準(zhǔn)的情況下，一、二審判決郭某向物業(yè)公司支付逾期交納2016年1月至2020年5月物業(yè)服務(wù)費的違約金，缺乏事實和法律依據(jù)。此外，案涉《前期物業(yè)服務(wù)合同》第八條約定，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)在每月5日之前交納當(dāng)月物業(yè)服務(wù)費。一、二審判決自每月1日起計逾期支付該月物業(yè)服務(wù)費的違約金，亦缺乏事實和法律依據(jù)。故物業(yè)公司主張郭某應(yīng)支付逾期交納物業(yè)服務(wù)費的違約金，缺乏依據(jù)，理由不成立，應(yīng)不予支持。
裁判要旨
1.關(guān)于定期給付的物業(yè)服務(wù)費訴訟時效起算點認(rèn)定的問題。物業(yè)公司與業(yè)主之間成立物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系，作為提供物業(yè)服務(wù)主體，物業(yè)公司享有請求業(yè)主給付物業(yè)費的債權(quán)。按照物業(yè)服務(wù)合同約定定期給付物業(yè)服務(wù)費，屬典型的繼續(xù)性合同，但有別于約定分期付款的借款合同，物業(yè)服務(wù)合同一直在產(chǎn)生新的債，而借款合同的借款本金在合同訂立時已是明確的，是同一個債務(wù)分期履行。物業(yè)服務(wù)合同中的每一期債務(wù)在合同履行過程中相繼發(fā)生，各期債務(wù)之間雖互有關(guān)聯(lián)性，但更具有可分性，獨立性大于關(guān)聯(lián)性，應(yīng)認(rèn)定為獨立債務(wù)，故訴訟時效應(yīng)自每一期債務(wù)履行期限屆滿之日分別計算更為合理。關(guān)于物業(yè)公司的權(quán)益，民法典第一百九十五條中規(guī)定了訴訟時效中斷的情形，物業(yè)公司也可據(jù)此及時向業(yè)主提出履行請求，保障自身權(quán)益。
2.關(guān)于其他公共區(qū)域物業(yè)服務(wù)管理費用的分擔(dān)。少數(shù)業(yè)主在與物業(yè)公司產(chǎn)生矛盾糾紛后，如何保障自身權(quán)益依然是當(dāng)下司法實踐中較為常見的問題。本案中，物業(yè)公司主動發(fā)出《告知函》不再對×幢×梯的所有業(yè)主提供相關(guān)物業(yè)服務(wù)，實際上給該梯業(yè)主的日常生活造成了較大的影響。根據(jù)《民法典》第二百七十八條的規(guī)定，解聘物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占三分之二以上的業(yè)主參與表決，并應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。該梯業(yè)主作為該小區(qū)的少數(shù)業(yè)主，明顯無法自行解聘并重新選聘物業(yè)公司。該梯業(yè)主通過自籌資金、評選業(yè)主代表等進行日常自治管理，解決該梯公共區(qū)域共用設(shè)施設(shè)備維護、清潔等問題，但仍存在除了該梯以外其他公共區(qū)域服務(wù)管理的問題。少數(shù)業(yè)主在無法更換物業(yè)公司的情況下，確實處于較為弱勢的地位，但也確實享受了該物業(yè)公司對于除該梯以外其他公共區(qū)域的服務(wù)，為兼顧公平，故按照物業(yè)公司與多數(shù)業(yè)主約定的收費標(biāo)準(zhǔn)酌情判決該梯業(yè)主支付一定比例的物業(yè)服務(wù)費。
少數(shù)業(yè)主在解除物業(yè)服務(wù)合同后，應(yīng)以何種方式獲得新的物業(yè)服務(wù)管理是司法實踐所需考量的問題，如何平衡多數(shù)人與少數(shù)人的利益，在未有新的相關(guān)規(guī)定出臺前，采取本案中×幢×梯業(yè)主的自治方式，并根據(jù)實際情況支付一定比例的物業(yè)服務(wù)費不失為一種折中的處理方式。
關(guān)聯(lián)索引
《中華人民共和國民法典》第188條（本案適用的是2017年10月1日起施行的《中華人民共和國民法總則》第188條）
一審：廣東省揭陽市榕城區(qū)人民法院（2020）粵5202民初1922號民事判決（2020年12月28日）
二審：廣東省揭陽市中級人民法院（2021）粵52民終319號民事判決（2021年6月21日）
再審：廣東省高級人民法院（2021）粵民申16387號民事裁定（2023年4月27日）
再審：廣東省揭陽市中級人民法院（2023）粵52民再3號民事判決（2023年7月31日）
