廣東某物業(yè)服務有限公司訴郭某物業(yè)服務合同糾紛案-給付物業(yè)服務費請求權的訴訟時效期間起算點認定
人民法院案例庫 入庫編號：2023-16-2-121-007
關鍵詞
民事/物業(yè)服務合同/繼續(xù)性合同/定期給付/訴訟時效
基本案情
原告廣東某物業(yè)公司（以下簡稱物業(yè)公司）訴稱：被告郭某是某小區(qū)業(yè)主，物業(yè)公司為其提供了優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務，但郭某經(jīng)物業(yè)公司多次催促，仍拒絕繳納自2015年5月1日起至2020年5月31日的物業(yè)服務費。故請求判令：一、郭某向物業(yè)公司支付某小區(qū)（東區(qū)）×房物業(yè)服務費15518.25元及違約金15518.25元；二、郭某承擔本案的訴訟費用。
郭某辯稱，物業(yè)公司在沒有征求業(yè)主意見的情況下通過發(fā)布公告擅自提高收費標準，且服務及管理質(zhì)量不高，該公告不應對業(yè)主產(chǎn)生約束力，其訴求的物業(yè)服務收費標準缺乏事實和法律依據(jù)。郭某不交物業(yè)服務費具有正當理由，且合同約定的違約金計算標準明顯過高，違背公平原則。物業(yè)公司在2015年5月份后從未向郭某催收過任何費用，其請求已超過訴訟時效，郭某無需向其支付物業(yè)服務費。
法院經(jīng)審理查明：2006年1月12日某小區(qū)建設單位廣東某公司與揭陽某物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)合同》，約定由其為某小區(qū)提供前期物業(yè)服務，其中住宅7-15層按照0.5元每月每平方米的標準繳納物業(yè)服務費。2006年9月13日郭某與廣東某公司簽訂了 《商品房買賣合同》，郭某購買了該小區(qū)×幢×梯1401房，合同約定其自愿將上述所購房屋交由揭陽某物業(yè)公司實施物業(yè)管理，郭某自辦理交房手續(xù)之日起，每月按時繳交物業(yè)管理及停車費，物業(yè)管理收費標準以市物價局核定為準。2008年10月7日，經(jīng)廣東省工商行政管理局核準，揭陽某物業(yè)公司的企業(yè)名稱變更為廣東某物業(yè)公司。2014年6月24日物業(yè)公司發(fā)出《關于某小區(qū)調(diào)整物業(yè)管理費的公告》，調(diào)整物業(yè)服務收費,自2014年7月1日起，某小區(qū)小高層住宅電梯11-15層物業(yè)服務收費調(diào)整為1.25元每平方米每月。2016年1月4日物業(yè)公司向某小區(qū)×幢×梯所有業(yè)主發(fā)出《告知函》，告知物業(yè)公司自2016年1月10日起不再對該梯進行物業(yè)服務，具體如下：“一、不再提供該梯公共部位、共用設施設備的日常運行、維護。二、不再提供該梯公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生，提供生活垃圾的清運。三、不再承擔該梯公共部位、共用設施設備及公眾責任保險。四、不再提供該梯公共部位、共用設施設備的公共照明、二次供水公共用電。如若需要我司幫助代繳公共區(qū)域電費，二次供水加收加壓電費、我司將安裝電表、并每月5號前請業(yè)主代表準時到管理處繳納電費。”物業(yè)公司對該小區(qū)的公共區(qū)域提供清潔衛(wèi)生、生活垃圾的清運等物業(yè)服務。郭某自2015年5月份后未向物業(yè)公司繳交物業(yè)服務費，郭某房屋建筑面積為206.91平方米，物業(yè)服務收費標準為1.25元每月每平方米，每月為258.63元，自2015年5月份至2015年12月共8個月，物業(yè)服務費共計2069.04元，自2016年1月份至2020年5月共52個月，物業(yè)服務費共計13449.21元。
二審查明，物業(yè)公司在一審提交的《廣東省經(jīng)營服務性收費許可證申請表》中的備注一欄載明“可上浮5%，下降不限”，物價部門審核意見一欄則加蓋有“揭陽市物價局核發(fā)經(jīng)營服務性收費許可證專用章”。
再審查明，本案中，沒有證據(jù)證明物業(yè)公司有向郭某催繳物業(yè)服務費；也沒有證據(jù)證明郭某知悉物業(yè)公司對該小區(qū)公共區(qū)域提供的物業(yè)服務的收費標準。
廣東省揭陽市榕城區(qū)人民法院于2020年12月28日作出（2020）粵5202民初1922號民事判決：一、郭某應于判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)付還物業(yè)公司物業(yè)服務費7448.44元及違約金；二、駁回物業(yè)公司的其他訴訟請求。宣判后，郭某以2016年1月4日起其與物業(yè)公司就已解除物業(yè)服務合同，此后也未就該梯所在建筑物范圍之外的小區(qū)其余部分訂立新的物業(yè)服務合同，無論其是否實際享受到該服務，均無需支付物業(yè)費及違約金，一審判決確定的“40%”的支付比例不合理，且相關物業(yè)服務費及違約金已超過訴訟時效等為由，提起上訴。廣東省揭陽市中級人民法院于2021年6月21日作出（2021）粵52民終319號民事判決：駁回上訴，維持原判。宣判后，郭某不服，向廣東省高級人民法院申請再審，廣東省高級人民法院于2023年4月27日作出（2021）粵民申16387號民事裁定，指令廣東省揭陽市中級人民法院再審本案。廣東省揭陽市中級人民法院于2023年7月31日作出（2023）粵52民再3號民事判決：一、撤銷廣東省揭陽市中級人民法院（2021）粵52民終319號民事判決及廣東省揭陽市榕城區(qū)人民法院（2020）粵5202民初1922號民事判決第二項；二、變更廣東省揭陽市榕城區(qū)人民法院（2020）粵5202民初1922號民事判決第一項為：郭某應于判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)付還物業(yè)公司物業(yè)服務費3517.30元；三、駁回物業(yè)公司的其他訴訟請求；四、駁回郭某的其他再審請求。
裁判理由
法院生效裁判認為，本案的爭議焦點有兩個。包括：一是關于物業(yè)公司主張的2017年8月前的物業(yè)服務費是否已過訴訟時效期間的問題；二是關于違約金的問題。
一、關于物業(yè)公司主張的2017年8月前的物業(yè)服務費是否已過訴訟時效期間的問題?！吨腥A人民共和國民法總則》第一百八十八條規(guī)定：“向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為三年。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。訴訟時效期間自權利人知道或者應當知道權利受到損害以及義務人之日起計算。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定?！蔽飿I(yè)服務合同屬于繼續(xù)性合同，每一期債務在合同履行過程中相繼發(fā)生，各期債務之間雖互有關聯(lián)性，但具有可分性，均為獨立債務，訴訟時效應自每一期債務履行期限屆滿之日分別計算。案涉《前期物業(yè)服務合同》第八條約定，物業(yè)服務費用按月交納，業(yè)主或物業(yè)使用人應在每月5日之前交納當月物業(yè)服務費用。案涉《商品房買賣合同》第五條約定，郭某自辦理交房手續(xù)之日起，每月應按時繳交物業(yè)服務費。郭某自2015年5月起未交納物業(yè)服務費。物業(yè)公司于2020年7月30日向一審法院提起本案訴訟，請求判令郭某交納2015年5月1日至2020年5月31日的物業(yè)服務費。郭某稱物業(yè)公司在2015年5月后從未向其催收過任何費用，物業(yè)公司關于物業(yè)服務費和違約金的請求已超過訴訟時效期間。一、二審判決未查明物業(yè)公司是否向郭某催繳物業(yè)服務費的事實，而是以郭某自2015年5月起一直未交納物業(yè)服務費，其違約行為呈持續(xù)狀態(tài)為由，認定物業(yè)公司的起訴未超過訴訟時效期間，認定基本事實不清，適用法律錯誤。本案中，沒有證據(jù)證明物業(yè)公司有向郭某催繳物業(yè)服務費，故對物業(yè)公司主張的2017年8月前的物業(yè)服務費應已超過訴訟時效期間。對物業(yè)公司主張的2017年8月1日至2020年5月31日的物業(yè)服務費應認定未超過訴訟時效期間，故郭某應向物業(yè)公司支付該期間的物業(yè)服務費。關于物業(yè)服務費的標準問題，因郭某自2016年1月10日起僅享受物業(yè)公司提供的部分物業(yè)服務即對小區(qū)公共區(qū)域提供的物業(yè)服務，一審判決綜合考慮本案實際情況，酌情確定物業(yè)服務費按每月258.63元的40%即103.45元計，并無不當，故予以維持。故郭某應向物業(yè)公司支付的物業(yè)服務費為：103.45元×34個月=3517.30元。
二、關于違約金的問題。物業(yè)公司于2016年1月4日向某小區(qū)×幢×梯所有業(yè)主發(fā)出《告知函》，告知自2016年1月10日起不再對該梯進行物業(yè)服務。在物業(yè)公司明確表示不對該梯進行物業(yè)服務，且物業(yè)公司未提交證據(jù)證明郭某知悉其對小區(qū)公共區(qū)域提供的物業(yè)服務的收費標準的情況下，一、二審判決郭某向物業(yè)公司支付逾期交納2016年1月至2020年5月物業(yè)服務費的違約金，缺乏事實和法律依據(jù)。此外，案涉《前期物業(yè)服務合同》第八條約定，業(yè)主或物業(yè)使用人應在每月5日之前交納當月物業(yè)服務費。一、二審判決自每月1日起計逾期支付該月物業(yè)服務費的違約金，亦缺乏事實和法律依據(jù)。故物業(yè)公司主張郭某應支付逾期交納物業(yè)服務費的違約金，缺乏依據(jù)，理由不成立，應不予支持。
裁判要旨
1.關于定期給付的物業(yè)服務費訴訟時效起算點認定的問題。物業(yè)公司與業(yè)主之間成立物業(yè)服務法律關系，作為提供物業(yè)服務主體，物業(yè)公司享有請求業(yè)主給付物業(yè)費的債權。按照物業(yè)服務合同約定定期給付物業(yè)服務費，屬典型的繼續(xù)性合同，但有別于約定分期付款的借款合同，物業(yè)服務合同一直在產(chǎn)生新的債，而借款合同的借款本金在合同訂立時已是明確的，是同一個債務分期履行。物業(yè)服務合同中的每一期債務在合同履行過程中相繼發(fā)生，各期債務之間雖互有關聯(lián)性，但更具有可分性，獨立性大于關聯(lián)性，應認定為獨立債務，故訴訟時效應自每一期債務履行期限屆滿之日分別計算更為合理。關于物業(yè)公司的權益，民法典第一百九十五條中規(guī)定了訴訟時效中斷的情形，物業(yè)公司也可據(jù)此及時向業(yè)主提出履行請求，保障自身權益。
2.關于其他公共區(qū)域物業(yè)服務管理費用的分擔。少數(shù)業(yè)主在與物業(yè)公司產(chǎn)生矛盾糾紛后，如何保障自身權益依然是當下司法實踐中較為常見的問題。本案中，物業(yè)公司主動發(fā)出《告知函》不再對×幢×梯的所有業(yè)主提供相關物業(yè)服務，實際上給該梯業(yè)主的日常生活造成了較大的影響。根據(jù)《民法典》第二百七十八條的規(guī)定，解聘物業(yè)公司應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占三分之二以上的業(yè)主參與表決，并應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。該梯業(yè)主作為該小區(qū)的少數(shù)業(yè)主，明顯無法自行解聘并重新選聘物業(yè)公司。該梯業(yè)主通過自籌資金、評選業(yè)主代表等進行日常自治管理，解決該梯公共區(qū)域共用設施設備維護、清潔等問題，但仍存在除了該梯以外其他公共區(qū)域服務管理的問題。少數(shù)業(yè)主在無法更換物業(yè)公司的情況下，確實處于較為弱勢的地位，但也確實享受了該物業(yè)公司對于除該梯以外其他公共區(qū)域的服務，為兼顧公平，故按照物業(yè)公司與多數(shù)業(yè)主約定的收費標準酌情判決該梯業(yè)主支付一定比例的物業(yè)服務費。
少數(shù)業(yè)主在解除物業(yè)服務合同后，應以何種方式獲得新的物業(yè)服務管理是司法實踐所需考量的問題，如何平衡多數(shù)人與少數(shù)人的利益，在未有新的相關規(guī)定出臺前，采取本案中×幢×梯業(yè)主的自治方式，并根據(jù)實際情況支付一定比例的物業(yè)服務費不失為一種折中的處理方式。
關聯(lián)索引
《中華人民共和國民法典》第188條（本案適用的是2017年10月1日起施行的《中華人民共和國民法總則》第188條）
一審：廣東省揭陽市榕城區(qū)人民法院（2020）粵5202民初1922號民事判決（2020年12月28日）
二審：廣東省揭陽市中級人民法院（2021）粵52民終319號民事判決（2021年6月21日）
再審：廣東省高級人民法院（2021）粵民申16387號民事裁定（2023年4月27日）
再審：廣東省揭陽市中級人民法院（2023）粵52民再3號民事判決（2023年7月31日）
