某某木材加工廠(chǎng)訴某某汽車(chē)維修公司、陳某良房屋租賃合同糾紛案-租賃房屋征收補(bǔ)償款中停產(chǎn)停業(yè)損失的分配
人民法院案例庫(kù) 入庫(kù)編號(hào)：2023-16-2-111-009
關(guān)鍵詞
民事/房屋租賃合同/房屋征收/補(bǔ)償款/停產(chǎn)停業(yè)損失
基本案情
某某汽車(chē)維修公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令解除其與某木材加工廠(chǎng)于2017年10月1日簽訂的《廠(chǎng)房租賃合同》；2.判令某木材加工廠(chǎng)向其返還租賃押金人民幣20000元；3.判令其對(duì)租賃場(chǎng)所，即惠州惠城區(qū)××村××路××屯上的地上附著物（包括但不限于包括磚鐵結(jié)構(gòu)房屋、磚棚結(jié)構(gòu)房屋、鐵皮棚等）享有所有權(quán)，權(quán)屬數(shù)額以1084672元為限；4.判令某木材加工廠(chǎng)承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)及其他因訴訟產(chǎn)生的費(fèi)用。某木材加工廠(chǎng)向一審法院提起反訴請(qǐng)求：一、判令某某汽車(chē)維修公司支付某木材加工廠(chǎng)租金46000元、水電費(fèi)2215元，合計(jì)48215元，并支付占用資金期間利息（利息以48215元為基數(shù)，從起訴之日起按全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)付利息至付清款日止）；二、判令某某汽車(chē)維修公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
法院經(jīng)審理查明：2017年10月1日，某某木材加工廠(chǎng)（甲方）與某某汽車(chē)維修公司（乙方）簽訂了《廠(chǎng)房租賃合同》，甲方將位于惠州惠城區(qū)面積約1000平方米的房屋租賃給乙方使用，并約定如下：一、租用期限：租用期限為六年(自2017年10月1日至2023年9月30日止)；二、乙方應(yīng)于每月5日前向甲方交付租金，2017年10月1日至2020年9月30日的租金為10000元/月，2020年10月1日至2023年9月30日的租金為11000元/月；三、簽訂合同時(shí)乙方向甲方支付保證金人民幣20000元和第一個(gè)月租金10000元，合約期滿(mǎn)乙方付清租金及一切費(fèi)用之后，甲方應(yīng)將保證金全額無(wú)息退還乙方；四、甲方為乙方提供用電用水，水電費(fèi)按標(biāo)準(zhǔn)收??；五、乙方應(yīng)保持廠(chǎng)房和宿舍的原貌，不得隨意拆改建筑物、設(shè)施、設(shè)備，如乙方需改建或維修建筑物，須經(jīng)甲方同意方能實(shí)施；六、在合同期內(nèi)，如遇政府征用，甲方應(yīng)補(bǔ)償乙方帶來(lái)搬遷的相關(guān)費(fèi)用。同日，某某木材加工廠(chǎng)向某某汽車(chē)維修公司出具《收據(jù)》，確認(rèn)收到某某汽車(chē)維修公司租賃合同2017年10月1日—2023年9月30日的押金20000元。2019年11月25日，惠州市惠城區(qū)自然資源局發(fā)布《關(guān)于江北西1號(hào)小區(qū)城市建設(shè)項(xiàng)目土地征收的預(yù)告》，要求土地范圍內(nèi)的土地權(quán)屬單位應(yīng)在本預(yù)告發(fā)布之日起15天內(nèi)到江北街道辦事處辦理土地征收補(bǔ)償?shù)怯浭掷m(xù)，案涉地塊在擬征收土地范圍內(nèi)。2020年11月4日，陳某良就案涉地塊辦理補(bǔ)償?shù)怯浭掷m(xù)。某區(qū)自然資源局委托某資產(chǎn)評(píng)估與房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司對(duì)該集體土地上陳某良的地上附著物、設(shè)備及物資及租賃雙方的停產(chǎn)停業(yè)損失拆遷補(bǔ)償進(jìn)行評(píng)估，2021年6月9日，某資產(chǎn)評(píng)估與房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司作出《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》，其中設(shè)備及物資（91、92）評(píng)估值為52844元；地上附著物（91、92）評(píng)估值為900298元；編號(hào)91、92承租人為某某汽車(chē)維修公司的廠(chǎng)房及配套停產(chǎn)停業(yè)損失評(píng)估值為94131元。江北西1號(hào)小區(qū)城市建設(shè)項(xiàng)目指揮部在某某汽車(chē)維修公司處張貼《限時(shí)搬遷騰空通知書(shū)》，載明：業(yè)主已于2021年6月30日與房屋征收部門(mén)簽訂《地上附著物拆遷補(bǔ)償?shù)怯洷怼?，將位于江北?號(hào)小區(qū)的房屋（編號(hào)：91、92）移交給房屋征收部門(mén)拆除用于江北西1號(hào)小區(qū)城市建設(shè)項(xiàng)目，相關(guān)的補(bǔ)償款項(xiàng)已經(jīng)領(lǐng)取。自業(yè)主與房屋征收部門(mén)簽約之日起，你與業(yè)主之間的租賃合同關(guān)系即行終止。為此，請(qǐng)你務(wù)必于7月15日前搬遷騰空租用的房屋。2021年7月20日，某某汽車(chē)維修公司搬離案涉廠(chǎng)房。2021年7月26日，江北西1號(hào)小區(qū)城市建設(shè)項(xiàng)目征收指揮部出具《證明》，載明：因江北西1號(hào)小區(qū)城市建設(shè)項(xiàng)目征收需要，茲有某某汽車(chē)維修公司在項(xiàng)目征收范圍內(nèi)，已征收、已搬遷。征收補(bǔ)償款：1084672元，因存在爭(zhēng)議，已由項(xiàng)目征收指揮部提存至惠城區(qū)公證處。庭審中，某某汽車(chē)維修公司、某某木材加工廠(chǎng)確認(rèn)某某汽車(chē)維修公司繳納租金至2021年1月31日，尚欠某某木材加工廠(chǎng)水電費(fèi)2215元。
廣東省惠州市惠城區(qū)人民法院于2023年4月27日作出（2022）粵1302民初2039號(hào)民事判決：一、解除某某汽車(chē)維修公司與某某木材加工廠(chǎng)于2017年10月1日簽訂的《廠(chǎng)房租賃合同》。二、確認(rèn)某某汽車(chē)維修公司對(duì)征收補(bǔ)償款中的597124元享有所有權(quán)。三、某某汽車(chē)維修公司應(yīng)在本判決發(fā)生法律效力之日起七日內(nèi)向某某木材加工廠(chǎng)支付37215元及資金占用期間利息（以37215元為基數(shù)，從2022年4月11日起按照同期全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算至款項(xiàng)還清之日止）。四、駁回某某汽車(chē)維修公司的其他訴訟請(qǐng)求。五、駁回某某木材加工廠(chǎng)的其他訴訟請(qǐng)求。某某木材加工廠(chǎng)不服，提起上訴。廣東省惠州市中級(jí)人民法院于2023年10月7日作出（2023）粵13民終4991號(hào)民事判決：一、維持廣東省惠州市惠城區(qū)人民法院（2022）粵1302民初2039號(hào)民事判決第一項(xiàng)、第三項(xiàng)；二、撤銷(xiāo)廣東省惠州市惠城區(qū)人民法院（2022）粵1302民初2039號(hào)民事判決第四項(xiàng)、第五項(xiàng)；三、變更廣東省惠州市惠城區(qū)人民法院（2022）粵1302民初2039號(hào)民事判決第二項(xiàng)為：確認(rèn)惠州市某某汽車(chē)維修公司對(duì)征收補(bǔ)償款中的369998.9元享有所有權(quán)；四、駁回惠州市某某汽車(chē)維修公司的其他訴訟請(qǐng)求。五、駁回惠州市惠城區(qū)某某木材加工廠(chǎng)的其他訴訟請(qǐng)求。
裁判理由
關(guān)于地上附著物補(bǔ)償款900298元的歸屬問(wèn)題。首先，雙方簽訂的合同系廠(chǎng)房租賃合同，并非土地租賃合同，案涉合同第六條明確約定甲方將廠(chǎng)房出租給乙方作生產(chǎn)用途使用，即某某木材加工廠(chǎng)出租給鑫通公司的租賃標(biāo)的物為廠(chǎng)房，而非土地。其次，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)，當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒(méi)有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果，本案中，某某汽車(chē)維修公司雖主張其自租賃案涉土地至今，對(duì)案涉土地作了不同程度的工程建設(shè)搭建和地面硬底化施工等工程，并據(jù)此主張對(duì)案涉地上附著物享有所有權(quán)，但某某汽車(chē)維修公司未提供充分的證據(jù)證明其主張，依法應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。再次，《廠(chǎng)房租賃合同》明確約定，如遇政府征用，出租人應(yīng)補(bǔ)償承租人帶來(lái)搬遷的相關(guān)費(fèi)用，案涉合同系因政府征收導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，某某汽車(chē)維修公司主張某某木材加工廠(chǎng)補(bǔ)償相關(guān)費(fèi)用，符合合同約定。本院綜合考慮案涉合同租賃年限以及承租人因經(jīng)營(yíng)需要客觀(guān)上確會(huì)存在一定程度的投入，基于公平原則，酌定某某汽車(chē)維修公司對(duì)地上附著物補(bǔ)償款的30%即270089.4元（900298元×30%）享有所有權(quán)。
關(guān)于停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償款94131元的歸屬問(wèn)題。停產(chǎn)停業(yè)的損失是指因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的直接效益損失，承租人由于案涉合同基于政府征收行為而無(wú)法繼續(xù)履行，不得不終止生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，必然產(chǎn)生實(shí)際的經(jīng)營(yíng)損失，而對(duì)于出租人而言，案涉房屋被征收也意味著其停止出租房屋獲利，故不應(yīng)輕易否定出租人分割停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償利益的權(quán)利。一審認(rèn)定停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償款全部歸承租人某某汽車(chē)維修公司所有，屬事實(shí)認(rèn)定有誤，本院二審予以糾正。本院綜合考慮出租人的租金損失、承租人的經(jīng)營(yíng)損失等因素，依據(jù)公平原則，確認(rèn)承租人某某汽車(chē)維修公司和出租人某某木材加工廠(chǎng)就停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償款按各50%分配，即某某汽車(chē)維修公司對(duì)停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償款94131元的50%即47065.5元（94131元×50%）享有所有權(quán)。綜上，本院確認(rèn)某某汽車(chē)維修公司對(duì)征收補(bǔ)償款中的369998.9元（設(shè)備物資補(bǔ)償款52844元+停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償款47065.5元+地上附著物補(bǔ)償款270089.4元）享有所有權(quán)。
裁判要旨
房屋在租賃期限內(nèi)被征收，合同對(duì)征收補(bǔ)償款的分配未作約定或約定不明，承租人請(qǐng)求支付征收補(bǔ)償款中房屋裝飾裝修價(jià)值補(bǔ)償、搬遷和臨時(shí)安置補(bǔ)償?shù)?，?yīng)予支持。承租人請(qǐng)求支付征收補(bǔ)償款中停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)?，綜合考慮出租人的租金損失、承租人的經(jīng)營(yíng)損失等因素，依據(jù)公平原則，酌情予以支持。對(duì)于出租人而言，案涉房屋被征收也意味著其停止出租房屋獲利，不應(yīng)輕易否定出租人根據(jù)其租金收入損失分割停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償利益的權(quán)利。
關(guān)聯(lián)索引
《中華人民共和國(guó)民法典》第6條
《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第9條
一審：廣東省惠州市惠城區(qū)人民法院（2022）粵1302民初2039號(hào)民事判決（2023年4月27日）
二審：廣東省惠州市中級(jí)人民法院（2023）粵13民終4991號(hào)民事判決（2023年10月7日）
