審理法院：衡南縣人民法院
案號：（2018）湘0422民初38號
案件類型：民事
案由：房屋買賣合同糾紛
裁判日期：2018-06-20
審理經(jīng)過
湖南省衡洲建設有限公司（以下簡稱“衡洲建設公司”）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年1月5日立案。2018年5月7日，衡洲置業(yè)公司提起反訴。本院于2018年5月14日依法適用普通程序公開開庭進行了審理。楊湘衡的委托訴訟代理人彭家政、彭劍、衡洲置業(yè)公司的委托訴訟代理人蔡熙中、李曾軍、第三人衡州監(jiān)獄的委托訴訟代理人何思瑩、彭磊、第三人衡洲建設公司的委托訴訟代理人蔡熙中、李曾軍均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱
原告（反訴被告）楊湘衡向本院提出訴訟請求：1、依法確認原、被告之間簽訂的《新悅花苑限價房認購合同》合法有效；2、依法判令被告立即將原告認購的10棟204號住房、10棟132號車庫交付給原告使用；3、依法判令被告迅速完善小區(qū)“公用、戶內(nèi)配套”設施或據(jù)實返還原告份額5689元（具體以司法鑒定結(jié)果為準）；4、依法判令被告立即為原告辦理不動產(chǎn)所有權(quán)證；5、依法判令被告承擔逾期交房違約責任，賠償原告經(jīng)濟損失17467元；6、本案訴訟費由被告承擔。事實和理由：原告系第三人衡州監(jiān)獄干警，亦系衡州監(jiān)獄干職限價商品房認購人。經(jīng)上級批準，衡州監(jiān)獄干職限價商品房項目確定為集資建設。2013年4月23日，衡州監(jiān)獄與衡州置業(yè)公司簽訂了一份《新悅花苑項目工程合作建設協(xié)議書》（以下簡稱“《建設協(xié)議書》”），約定：衡洲置業(yè)公司第一期建設的多層住房及車庫系為第三人衡州監(jiān)獄集資建房干職建設的限價商品房，占地57畝；全部房屋由衡洲置業(yè)公司按照合同約定的固定價格以總承包方式承建；項目小區(qū)的全部配套設施建設及費用等概由衡洲置業(yè)公司承擔；衡州監(jiān)獄集資建房干職共認購限價商品房439套，建筑面積64000M2左右，車庫455個，建筑面積11000M2左右，共計建筑面積75000M2，共計金額6600萬元；第一、二期被告出資自行開發(fā)建設土地33畝?！督ㄔO協(xié)議書》還明確約定了參與建房各方的權(quán)利、義務及違約責任等。2014年5月6日，原、被告共同出資3354萬元購買了坐落于衡南縣的土地。2014年8月12日，衡南縣人民政府為原告等頒布了南國用（2014）第A157號土地所有權(quán)證。原告等429人還分別與被告簽訂了一份《新悅花苑限價房認購合同》（以下簡稱“《認購合同》”），約定：原告認購新悅花苑住房一套、車庫一間，具體位置、面積根據(jù)分房方案打分確定，房屋均價為880元/M2，具體住房按照每平方880元總房價進行分解，一樓和五樓每平方米880元，二、三、四樓為每平方米905元，六樓每平方米805元，車庫每平方米880元；被告應當于2015年6月9日將原告認購的房屋、車庫交付給原告使用；被告延遲交房，原告有權(quán)提出賠償訴求。第一期限價商品房房屋建設完工后，第三人衡州監(jiān)獄組織原告等干職打分分配，原告認購的住房確定為10棟204號，面積為152.76㎡，小計價款134428.80元，車庫為10棟132號，面積27.25㎡，小計價款23980元。目前，被告已逾期交房2年4個月，構(gòu)成違約，給原告造成銀行利息等經(jīng)濟損失17467元應當賠償。上述事實有《認購協(xié)議書》、付款憑證等證據(jù)證實。原告認為，第三人湖南省衡州監(jiān)獄與被告簽訂的《建設協(xié)議書》及原、被告之間簽訂的《認購合同》等合法有效，被告應當于2015年6月9日前將合格的住房和車庫交付給原告使用，被告至今未交付合格房產(chǎn)已構(gòu)成違約，被告應當立即交付原告認購的房產(chǎn)并為原告辦理不動產(chǎn)所有權(quán)登記手續(xù)，交付所有權(quán)登記證書，賠償原告的全部經(jīng)濟損失。為維護原告利益，特提起訴訟，請求法院依法判決。
被告（反訴原告）衡洲置業(yè)公司辯稱：第一，原、被告簽訂的《認購協(xié)議書》是無效合同。該房屋是集資建房，名義上是合作關(guān)系，集資的主體并非衡洲置業(yè)公司，主體應是衡州監(jiān)獄；第二，分包合同造價偏低，低于成本價；第三，《認購協(xié)議書》無效，因為《認購協(xié)議書》實際是《建設協(xié)議書》的從合同，主合同無效，導致從合同也無效；第四，本案遺漏了訴訟主體，程序有問題，因為地是衡州置業(yè)公司與王成宏等429戶一起購買的，應當追加王成宏等429戶為共同被告。反訴原告向本院提出反訴請求：1、判令確認反訴人衡洲置業(yè)公司與第三人衡州監(jiān)獄于2013年4月23日簽訂的《新悅花苑項目工程合作建設協(xié)議書》無效；確認第三人衡洲建設公司與第三人衡州監(jiān)獄于2013年4月28日簽訂的《湖南省建設工程施工合同》無效；確認反訴人衡洲置業(yè)公司與被反訴人簽訂的《新悅花苑限價房認購合同》無效；2、判令被反訴人與第三人衡州監(jiān)獄就訴爭房屋造價增加326.56元/M2與反訴人進行結(jié)算；3、判令被反訴人承擔本訴及反訴全部費用。事實與理由：反訴人衡洲置業(yè)公司與第三人衡洲建設公司系兩塊牌子，一套人馬。其中，反訴人衡洲置業(yè)公司擁有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，第三人衡洲建設公司擁有施工資質(zhì)。2013年4月23日，受被反訴人等429戶委托，第三人衡州監(jiān)獄與反訴人衡洲置業(yè)公司簽訂《新悅花苑項目工程合作建設協(xié)議書》。其中，該協(xié)議約定：衡州監(jiān)獄交與反訴人承建的房屋為880元/㎡，該價格包括土地費（含平整，294.05元/㎡）、勘探、設計、監(jiān)理費（16元/㎡）；報建規(guī)費（45.79元/㎡）；外水和外電設施及私表開戶費（40.72元/㎡）以及建安費（含稅）。也就是說，該項目的建安費至多不超過483.44元/㎡。根據(jù)衡陽市建設工程定額管理站發(fā)布的2013年第5期的《衡陽工程造價》，當期市場平均建安造價為810元/㎡?？梢?，《新悅花苑項目工程合作建設協(xié)議書》約定的建安造價明顯低于當時的市場造價。反訴人認為，《新悅花苑項目工程合作建設協(xié)議書》雖名為合作開發(fā)協(xié)議，但實為建設工程施工合同。主要理由如下：第一，從國有土地使用權(quán)證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證等證照中可以清楚看出，被反訴人等429戶乃訴爭房屋的建設主體，絕非一般意義上的房屋買受人；第二，該協(xié)議所定的880元/㎡房價中，諸如土地、勘察、設計、監(jiān)理、報建等開發(fā)費用均系由第三人衡州監(jiān)獄控制并直接支付，其向反訴人支付的只有建安費；第三，在雙方往來的結(jié)算單中，亦明確所付款項為工程款。我國《招標投標法》第33條及相關(guān)行政法規(guī)均明確規(guī)定不得低于中標價中標，不得低于成本價簽訂施工合同。同時，根據(jù)最高院《建設工程施工合同解釋》第1條，建設工程施工合同具有下列情形之一的，應當根據(jù)《合同法》第52條第（5）項的規(guī)定，認定無效：建設工程必須進行招標而未招標或者中標無效的規(guī)定，低于成本價所簽訂的施工合同無效。所以，《新悅花苑項目工程合作建設協(xié)議書》因違反法律的禁止性規(guī)定，依法應歸于無效。與此相對應，第三人衡洲建設公司與第三人衡州監(jiān)獄于2013年4月28日簽訂的《湖南省建設工程施工合同》,反訴人衡洲置業(yè)公司與被反訴人簽訂的《新悅花苑限價房認購合同》因?qū)儆凇缎聬偦ㄔ讽椖抗こ毯献鹘ㄔO協(xié)議書》的配套合同，依法也不具有法律效力。有鑒于此，根據(jù)無效合同的處理原則和建筑施工行為的特殊性，反訴人要求被反訴人及第三人衡州監(jiān)獄按簽約當時的市場價進行結(jié)算具有事實及法律依據(jù)。
被告辯稱
反訴被告楊湘衡辯稱：第一，衡州監(jiān)獄與衡洲置業(yè)公司簽訂的《新悅花苑項目工程合作建設協(xié)議書》合法有效。湖南省衡州監(jiān)獄干部職工的限價商品房是湖南省監(jiān)獄管理局根據(jù)國務院、司法部、湖南省人民政府的工作要求部署的，湖南省衡州監(jiān)獄干部職工建設限價商品房得到了衡陽市人民政府和衡南縣人民政府的大力支持。湖南省衡州監(jiān)獄干部職工政策限價商品房建設是經(jīng)過公開招投標程序，由被告中標并以每平方米880元/M2的價格承包開發(fā)建設的，《新悅花苑項目工程合作建設協(xié)議書》是在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂的，協(xié)議書未違背法律規(guī)定，是一份有效合同；第二，反訴答辯人與衡洲置業(yè)公司簽訂的《新悅花苑限價房認購合同》合法有效。反訴答辯人系湖南省衡州監(jiān)獄的干職人員，依政策享有限價商品房的優(yōu)惠。衡洲置業(yè)公司系合法的房地產(chǎn)
開發(fā)有限公司，對房產(chǎn)開發(fā)的法律、政策以及工程造價等規(guī)定清楚明了，與衡州監(jiān)獄簽訂《新悅花苑項目工程合作建設協(xié)議書》后，便有責任和義務將被反訴人認購的住房保質(zhì)保量建設好，按約定時間和方式將房產(chǎn)交付給被反訴人，并為被反訴人及時申辦好不動產(chǎn)權(quán)證書。被反訴人已將認購房屋的款項交給了衡州監(jiān)獄建房辦，建房辦已將被反訴人等人的全部購買款支付給了衡洲置業(yè)公司，被反訴人履行了購買人支付對價義務，因此，衡洲置業(yè)公司應當切實履行合格房產(chǎn)交付義務，并依法承擔違約責任。被反訴人與衡洲置業(yè)公司簽訂的認購合同是在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂的，雖然部分內(nèi)容應結(jié)合《新悅花苑項目工程合作建設協(xié)議書》、湖南省衡州監(jiān)獄建房辦購房款支付依據(jù)及分房表等材料來認定，但《新悅花苑限價房認購合同》是一份有效合同；第三，衡洲置業(yè)公司要求提高購房價格，違背了誠實信用原則，是違約行為，其請求應當不予支持。被反訴人以每平方米880元購買衡洲置業(yè)公司承包開發(fā)的新悅花苑項目住房，這是《新悅花苑項目工程合作建設協(xié)議書》和《新悅花苑限價房認購合同》約定的，房屋的消防工程建設費用還約定由衡州監(jiān)獄承擔，而衡南縣云集鎮(zhèn)當時的商品房購置價只有每平米800多元，“德馨名苑”項目商品房包括消防工程建設等費用的團購價格尚只有每平方米830元?！靶聬偦ㄔ贰表椖渴钦迌r房項目，衡洲置業(yè)公司原法定代表人唐仕亮作為
衡陽市建設工程造價管理協(xié)會理事長，在投標時不可能不清楚工作要求，也不可能投出不合理的工程造價標書。被反訴人與衡洲置業(yè)公司聯(lián)合購置土地共計90畝，被反訴人等439名干職人員購買的房屋用地只有57畝，且均在偏僻的地方；聯(lián)合購置土地的臨街等商業(yè)價值較大的33畝土地均留給了衡洲置業(yè)公司商業(yè)開發(fā)，甚至原設計為住房和車庫的西向臨街面也由被告變更為商業(yè)門面，以彌補衡洲置業(yè)公司建設限價商品房給其造成的利潤不足。衡洲置業(yè)公司不信守承諾，違背誠實守信原則，甚至故意錯誤計算項目工程造價，并以此為據(jù)，惡意反訴，企圖誘使法院作出錯誤判決，其司馬昭之心，路人皆知。綜上所述，被反訴人認為，衡洲置業(yè)公司惡意反訴，要求增加購房款，是企圖侵占反訴答辯人的合法財產(chǎn)，其行為違背了誠實信用原則，其反訴請求應當依法駁回。
第三人衡州監(jiān)獄陳述：請求法院支持本訴原告楊湘衡的訴請。一、衡州監(jiān)獄與衡洲置業(yè)公司簽訂的《新悅花苑項目工程合作建設協(xié)議書》合法有效。衡州監(jiān)獄的干部職工限價商品房是湖南省監(jiān)獄管理局根據(jù)國務院、司法部、湖南省人民政府的工作要求部署的，該限價商品房建設得到了衡陽市人民政府和衡南縣人民政府的大力支持。衡州監(jiān)獄的干部職工限價商品房建設是經(jīng)過公開招投標程序，由衡洲置業(yè)公司中標并以每平方米880元的價格承包開發(fā)建設的，《新悅花苑項目工程合作建設協(xié)議書》是在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂的，協(xié)議未違背政策、法律規(guī)定，是一份有效合同；二、《新悅花苑限價房認購合同》合法有效。楊湘衡系衡州監(jiān)獄的工作人員，依政策享有限價商品房的優(yōu)惠。衡洲置業(yè)公司系合法的房地產(chǎn)
開發(fā)有限公司，對房產(chǎn)開發(fā)的法律、政策以及工程造價等規(guī)定應當清楚明了。衡洲置業(yè)公司與衡州監(jiān)獄簽訂《新悅花苑項目工程合作建設協(xié)議書》后，有責任和義務將楊湘衡等439戶認購的住房保質(zhì)保量建設好，按約定時間和方式交付房產(chǎn)，并及時辦理好不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書。楊湘衡已將認購房屋的款項交給了衡州監(jiān)獄成立的建房辦，建房辦也已將楊湘衡的全部購買款支付給了衡洲置業(yè)公司，楊湘衡履行了購買人支付對價義務，因此，衡洲置業(yè)公司應當切實履行合格房產(chǎn)交付義務，并依法承擔違約責任。楊湘衡與衡洲置業(yè)公司簽訂的商品房認購合同是在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂的，雖然部分內(nèi)容應結(jié)合《新悅花苑項目工程合作建設協(xié)議書》、衡州監(jiān)獄建房辦購房款支付依據(jù)及分房表等材料來認定，但《新悅花苑限價房認購合同》是一份有效合同；三、衡洲置業(yè)公司要求提高購房價格，違背了誠實信用原則，是違約行為，其請求應當不予支持。衡州監(jiān)獄的干部職工以每平方米880元購買衡洲置業(yè)公司承包開發(fā)的新悅花苑項目住房，這是衡洲置業(yè)公司與衡州監(jiān)獄簽訂的《新悅花苑項目工程合作建設協(xié)議書》及衡洲置業(yè)公司與楊湘衡簽訂的《新悅花苑限價房認購合同》約定的，衡州監(jiān)獄還承擔了房屋的消防工程建設費用。根據(jù)衡南縣云集鎮(zhèn)當時的商品房市場購置價即每平米只有800余元的實際情況，衡州監(jiān)獄與衡洲置業(yè)公司最終確定房屋購置價為每平方米880元?！靶聬偦ㄔ贰表椖渴钦迌r房項目，衡洲置業(yè)公司原法定代表人唐仕亮是
衡陽市建設工程造價管理協(xié)會理事長，衡州監(jiān)獄雖然了解到了云集鎮(zhèn)“德馨名苑”項目商品房包括消防工程建設等費用的團購價格尚只有每平方米830元，但仍與衡洲置業(yè)公司約定每平方米880元，已經(jīng)照顧到了衡洲置業(yè)公司的利益；為減少報建稅費，衡州監(jiān)獄干部職工還與被告聯(lián)合購置土地90畝，衡州監(jiān)獄439名干職人員購買的房屋只用地57畝，且均在偏僻的地方，聯(lián)合購置土地的臨街等商業(yè)價值較大的33畝土地則留給了衡洲置業(yè)公司進行商業(yè)開發(fā)；衡洲置業(yè)公司還擅自變更原設計，將新悅花苑西向臨街面的住房和車庫變更為商業(yè)門面。衡洲置業(yè)公司這些預期利益，完全可彌補建設限價商品房給其造成的利潤不足。衡洲置業(yè)公司反訴時稱“新悅花苑”建安費只有395.77元/㎡，存在計算錯誤。根據(jù)衡州監(jiān)獄的計算，除439戶消防工程費用由衡州監(jiān)獄全額承擔外，該項目建安費用至少每平方米為568.73元。新悅花苑項目的土地成本每平方米為11.832元，勘探、設計、監(jiān)理費16元/㎡，外水5.86元/㎡，外電36.47元/㎡，報批報建規(guī)費50.935元/㎡，以上5項合計311.265元/㎡。房屋購置費880元/㎡，減去311.265元/㎡報建等費用，實際建安費為568.735元/㎡。這也高于衡南縣云集鎮(zhèn)當時建設項目的500元建安造價。因此，衡洲置業(yè)公司要求增加購房價格是無理要求，應當不予支持。綜上所述，衡州監(jiān)獄認為，衡洲置業(yè)公司反訴確認合同無效，請求增加購房款，其行為違背了誠實信用原則，其反訴請求應當依法駁回。
第三人衡洲建設公司陳述：不進行答辯。
本院查明
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證，對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證，即本訴原告提供的南國用（2014）第A157號《國有土地使用權(quán)證》、工商登記資料、第三人衡州監(jiān)獄提供的
衡南縣人民政府辦公室（2010）45號《衡南縣人民政府專題會議記錄》、衡南縣土地儲備與經(jīng)營委員會南儲發(fā)（2012）1號《衡南縣土地儲備與經(jīng)營委員會會議紀要》。
本院認為
對雙方爭議的證據(jù)認定如下：經(jīng)本院審查，楊湘衡提供的《新悅花苑項目工程合作建設協(xié)議書》、《新悅花苑限價房認購合同》、收據(jù)、《關(guān)于召開新悅花苑項目工程建設招標大會的通知》、《新悅花苑項目工程定標會議簽到表》、《投票表決表》、《新悅花苑項目工程定標會議票決結(jié)果》、《新悅花苑項目工程邀標約談紀要》、衡洲置業(yè)公司投標文件真實、合法、與本案有關(guān)聯(lián)，本院予以采信；證據(jù)4分房計分表均有干職的簽名，真實、合法，且與本案有關(guān)聯(lián)，故本院對該份證據(jù)予以采信；證據(jù)5預算書系
湖南天誠聯(lián)合工程造價咨詢有限公司出具的，該公司具有工程預算的資質(zhì)，黃曉輝、陳乘車均具有注冊工程造價師資質(zhì)，故本院對該份證據(jù)予以采信；對楊湘衡提供的反訴證據(jù)7與本案無關(guān)聯(lián)，本院不予采信；證據(jù)8衡南縣德馨名苑商住樓承建合同，與本案無關(guān)聯(lián)，僅能作為本案的參考依據(jù)。對衡洲置業(yè)公司提供的證據(jù)1、2、3、4，即國有土地使用權(quán)證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、委托付款協(xié)議、進賬單，真實、合法，且與本案有關(guān)聯(lián)，但不能達到其證明目的，無法證明本案系建設工程施工合同糾紛；證據(jù)5、6、7、8，即發(fā)票聯(lián)、稅收繳款書、《電力土建包工合同》、《新悅花苑小區(qū)配電工程合同》、《給水安裝施工承包協(xié)議》、《供水合同》、《新悅花苑項目工程合作建設協(xié)議書》，經(jīng)本院審查，真實、合法，且與本案有關(guān)聯(lián)，但無法達到其證明目的；工程預算不完整，造價工程師劉震、王劍未提供有效的資質(zhì)證書，真實性無法確定，本院不予采信；證據(jù)9系《湖南省建設工程施工合同》、《施工合同協(xié)議書》，衡洲置業(yè)公司認為該兩份證據(jù)證明衡洲置業(yè)公司和衡洲建設公司只是承包施工，衡州監(jiān)獄認為該兩個合同是備案合同，是為了辦理相關(guān)建房手續(xù)簽訂的，并未實際履行。本院認為衡州監(jiān)獄對該兩份證據(jù)的質(zhì)證意見符合本案的客觀事實，故本院對該兩份證據(jù)不予采信；證據(jù)10系衡南縣人民政府專題會議紀要[2010]45號，該證據(jù)與本案無關(guān)聯(lián)，本院不予采信。對衡州監(jiān)獄提供的所有證據(jù),即湖南省監(jiān)獄管理局湘監(jiān)管發(fā)（2009）28號《關(guān)于全省監(jiān)獄系統(tǒng)建設警察職工經(jīng)濟適用住房和限價商品房的指導意見》、湖南省監(jiān)獄管理局辦公室湘監(jiān)管辦發(fā)（2009）3號《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)省政府辦公廳、司法部辦公廳相關(guān)文件的通知》及湖南省人民政府辦公廳湘政辦函（2008）180號《湖南省人民政府辦公廳關(guān)于全省監(jiān)獄系統(tǒng)警察職工住房建設有關(guān)問題的復函》、司法部辦公廳司辦通（2008）87號《關(guān)于積極爭取政策、加快司法行政基礎(chǔ)設施和業(yè)務建設的通知》、湖南省衡州監(jiān)獄《衡州監(jiān)獄建設干職限價商品房方案》、
衡南縣人民政府辦公室（2010）45號《衡南縣人民政府專題會議記錄》、衡南縣土地儲備與經(jīng)營委員會南儲發(fā)（2012）1號《衡南縣土地儲備與經(jīng)營委員會會議紀要》、衡州監(jiān)獄《會議記錄》、
衡陽市衡洲置業(yè)有限公司與湖南省衡州監(jiān)獄簽訂的《新悅花苑項目工程合作建設協(xié)議書》、
衡陽市衡洲置業(yè)有限公司與湖南省衡州監(jiān)獄簽訂的《關(guān)于衡州監(jiān)獄干職限價商品房（新悅花苑項目）開工的會議紀要》和《開工通知單》、衡南縣人民政府南國用（2014）第A157號《國有土地使用權(quán)證》及《城鄉(xiāng)土地變更登記審批表》、《聯(lián)合購地協(xié)議》、《國有建設用地使用權(quán)委托交易成交確認書》、《宗地圖》、發(fā)票等、衡南縣城鄉(xiāng)規(guī)劃局頒發(fā)的建規(guī)（地字）第縣2015-003號《建設用地規(guī)劃許可證》、衡南縣城鄉(xiāng)規(guī)劃局頒發(fā)的2015-014號《建設規(guī)劃許可證》、衡南縣建筑工程管理站頒發(fā)的編號為430422201500032號《建筑工程施工許可證》、《新悅花苑》項目工程款結(jié)算分類清單、《房屋分層平面示意圖》及分層分戶面積對照表、《新悅花苑限價房認購合同》、《小區(qū)集資建房分房方案》、《小區(qū)分房記分表（196套）》和《小區(qū)分房記分表（229小套）》、現(xiàn)場照片、預算書、新悅花苑項目信訪事項的會議紀要，經(jīng)本院審查，真實、合法，且與本案有關(guān)聯(lián)，本院予以采信。
對于當事人沒有爭議的事實，本院確認如下：為落實從優(yōu)待警相關(guān)政策，解決全省監(jiān)獄系統(tǒng)警察職工住房困難問題，加快經(jīng)濟適用住房和限價商品房建設，2009年3月6日湖南省監(jiān)獄管理局發(fā)《關(guān)于全省監(jiān)獄系統(tǒng)建設警察職工經(jīng)濟適用住房和限價商品房的指導意見》（湘監(jiān)管發(fā)[2009]28號），2009年3月10日湖南省監(jiān)獄管理局辦公室發(fā)《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)省政府辦公廳、司法部辦公廳相關(guān)文件的通知》，即省政府辦公廳《湖南省人民政府辦公廳關(guān)于全省監(jiān)獄系統(tǒng)警察職工住房建設有關(guān)問題的復函》（湘政辦函[2008]180號）和司法部辦公廳《關(guān)于積極爭取政策，加快司法行政基礎(chǔ)設施和業(yè)務建設的通知》（司辦通[2008]87號）。2010年11月16日，湖南省衡州監(jiān)獄依照相關(guān)政策確定了建設干職限價商品房方案，決定集資建設限價商品房。2010年12月17日，衡南縣人民政府同意衡州監(jiān)獄在縣城規(guī)劃區(qū)域內(nèi)建設限價商品房。后衡州監(jiān)獄就限價商品房以邀請招標的方式進行招投標，被告衡洲置業(yè)公司以880元/M2中標。2013年4月23日，衡州監(jiān)獄與衡洲置業(yè)公司簽訂《新悅花苑項目工程合作建設協(xié)議書》，約定：一、工程規(guī)?？偨ㄖ娣e為135651.4M2。其中多層住宅71343.6M2（504套），多層住宅地上車庫13821M2（520個），高層門面4500M2，高層住宅35575.2M2，地下車庫9040.8M2（240個），物業(yè)管理用房685.4M2，社區(qū)用房685.4M2；二、衡州監(jiān)獄集資建設干職限價商品房，衡洲置業(yè)公司總承建，產(chǎn)權(quán)歸屬衡州監(jiān)獄，其建設范圍:①多層房439套，建筑面積64000M2左右，單價880元/M2，合計金額56320000元。②多層房車庫455個，建筑面積11000M2左右，單價880元/M2，合計金額9680000元。共計建筑面積75000M2左右，共計金額66000000元，實際建筑面積和金額以辦理產(chǎn)權(quán)實測為準；三、第二期衡洲置業(yè)公司出資自行開發(fā)建設土地24.5畝（不含小區(qū)中心花園分攤的土地及對外銷售多層房分攤的土地），產(chǎn)權(quán)歸屬衡洲置業(yè)公司范圍：①小高層電梯房240套，建筑面積42916M2左右。②臨北黃金路門面約4500M2左右。③地下停車位240個。④衡州監(jiān)獄的限價房、車庫剩余住房65套（17大，48?。?，車庫65個（占地8.5畝）。其中：13#樓36小套，11#樓1-2單元（12大12小）+3單元2-6層住房（5大）。⑤自行開發(fā)，自行銷售，利潤所得歸衡洲置業(yè)公司所有。衡州監(jiān)獄集資戶在同等條件下可優(yōu)先購買；四、新悅花苑公用配套設施費計5000000元，由衡洲置業(yè)公司承擔，以衡洲置業(yè)公司向衡州監(jiān)獄已繳納的項目工程風險抵押金作保證。公用配套設施建設內(nèi)容：新悅花苑設計方案中小區(qū)中心花園、塑膠籃球場、主次入口；小區(qū)道路硬化、綠化、亮化工程、排水工程、東、西南面等三面鐵藝通透式圍墻等；五、干職限價商品房價、車庫價均價為880元/M2；六、房屋720個日歷交付驗收，驗收合格后交付使用（包括小區(qū)公用配套設施建設）。2013年6月8日，新悅花苑正式開工建設。2013年12月23日，原告楊湘衡與被告衡洲置業(yè)公司簽訂《新悅花苑限價房認購合同》，約定楊湘衡認購房屋一套、車庫一間，實際面積以房屋、土地資源管理部門認定的測繪機構(gòu)實測面積為準，認購的房屋均價為880元/M2，住房一樓和五樓為均價，二、三、四加25元/M2,六樓減75元/M2，即一樓、五樓880元/M2，二樓、三樓、四樓905元/M2,六樓805元/M2，車庫單價為880元/M2。2014年5月6日，衡洲置業(yè)公司和王成宏、雷園林等429戶在
衡南縣土地礦產(chǎn)交易中心以掛牌方式競得位于衡南縣國用（2013）第A286號地，成交價為33540000元，總面積為60000M2。原、被告約定衡洲置業(yè)公司應于2015年6月9日將原告楊湘衡認購的房屋、車庫交付給原告使用，現(xiàn)被告尚未向原告交房，且公用配套設施尚未全部完工，經(jīng)湖南天誠聯(lián)合造價
咨詢有限公司進行預算，新悅花苑未完成工程總造價是2471082.11元。原告楊湘衡是衡州監(jiān)獄干警，現(xiàn)已經(jīng)打分分房的方式確定了原告楊湘衡認購的住房是10棟204號，面積為152.76M2，車庫為10棟132號，面積為27.25M2。包括原告楊湘衡在內(nèi)的429戶將購房款交給衡州監(jiān)獄，再由衡州監(jiān)獄統(tǒng)一支付給衡州置業(yè)公司，現(xiàn)衡州監(jiān)獄已將收取的429戶干警認購款全部支付給了衡洲置業(yè)公司。
又查明，衡州監(jiān)獄、衡洲置業(yè)公司、新悅花苑項目部三方于2017年10月8日就衡州監(jiān)獄職工對外出讓的144套住房及車庫的交付達成協(xié)議：即由衡州監(jiān)獄借4000000元給衡洲置業(yè)公司支付農(nóng)民工工資，衡洲置業(yè)公司自籌3000000元，合計7000000元，于10月11日前支付給新悅花苑項目部。新悅花苑項目部在2017年10月10日前將144套住房鑰匙及車庫鑰匙交給云集鎮(zhèn)人民調(diào)解委員會。云集鎮(zhèn)人民調(diào)解委員會在新悅花苑項目部收到衡洲置業(yè)公司支付的7000000元后將144套住房鑰匙及車庫鑰匙交給衡洲置業(yè)公司，衡洲置業(yè)公司交衡州監(jiān)獄，由衡州監(jiān)獄交付給以上144戶購房業(yè)主。
對雙方爭議的事實認定如下：1、本案的定性是房屋買賣合同糾紛還是建設工程施工合同糾紛。衡洲置業(yè)公司主張該案糾紛是建設工程施工合同糾紛，衡洲置業(yè)公司與衡州監(jiān)獄簽訂的《新悅花苑項目工程合作建設協(xié)議書》名為合作開發(fā)，實為集資建房，因為集資建房中的施工承包合同，衡洲置業(yè)公司和衡洲建設公司只是承包施工，建房主體是衡州監(jiān)獄和王成宏等429戶，協(xié)議書所定的880元/M2房價中，土地、勘察等開發(fā)費均系衡州監(jiān)獄控制并直接支付，向衡洲置業(yè)公司支付的只有建安費，且雙方往來的結(jié)算單中，亦明確所付款項為工程款。楊湘衡主張是房屋買賣合同，楊湘衡雖與衡洲置業(yè)公司同為土地使用權(quán)人，但其僅以880元/M2的價格認購了住房一套、車庫一間，并未享受其他權(quán)益。衡州監(jiān)獄認為，本案本訴原告以房屋買賣合同糾紛提起訴訟，反訴原告衡洲置業(yè)公司以施工合同糾紛提起反訴，并在反訴狀中直接增加衡洲建設公司作為第三人。被告的行為有違反反訴的有關(guān)法律規(guī)定，反訴應當與本訴建立在同一法律關(guān)系的基礎(chǔ)上。本訴原告系衡州監(jiān)獄干警，購買限價商品房是由湖南省政府和省監(jiān)獄管理局根據(jù)國務院和司法部的有關(guān)規(guī)定照顧到本訴原告工作的特殊性而統(tǒng)一部署的，本訴原告參與土地使用權(quán)競價，不是為了共同開發(fā)謀利，而是為了減免稅費提供方便。事實上，衡洲置業(yè)公司自始至終受益，本訴原告除享有認購的商品房、車庫和公共設施外，不享有該項目的其他權(quán)益，本訴原告以房屋買賣合同法律關(guān)系提起訴訟，符合法律規(guī)定。本院認為，新悅花苑項目系合作開發(fā)項目，楊湘衡作為衡州監(jiān)獄干職，有權(quán)依照相關(guān)政策購買限價商品房?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十五條規(guī)定“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營風險，只分配固定數(shù)量房屋的，應當認定為房屋買賣合同?！北景钢?，雖衡洲置業(yè)公司與本訴原告等429戶干警共同競得60000M2的土地，但是雙方僅約定由本訴原告以880元/M2的價格從衡洲置業(yè)公司處分配一套房屋和一個車庫，不承擔任何的經(jīng)營風險。故本院認定為房屋買賣合同糾紛，而非建設工程施工合同糾紛。
2、衡洲置業(yè)公司與衡州監(jiān)獄簽訂的《新悅花苑項目工程合作建設協(xié)議書》、楊湘衡與衡洲置業(yè)公司簽訂的《新悅花苑限價房認購合同》是否有效。衡洲置業(yè)公司主張我國《招標投標法》第33條及相關(guān)行政法規(guī)明確規(guī)定中標價格不得低于成本價，而本案與衡州監(jiān)獄簽訂的《新悅花苑項目工程合作建設協(xié)議書》約定衡州監(jiān)獄交與衡洲置業(yè)公司承建的房屋是880元/M2，該價格包括土地費（含平整及支付給前任開發(fā)商的各種協(xié)調(diào)費用329.69元/M2）；勘探、設計、監(jiān)理費（16元/M2）；報建規(guī)費（50.93元/M2）；外水外電設施及私表開戶費（40.72元/M2）以及建安稅。該項目的建安費至多不超過442.66元/M2，根據(jù)衡陽市建設工程定額管理站發(fā)布的2013年第5期的《衡陽工程造價》，當期市場平均建安造價為810元/M2，可見本案的建安造價明顯低于當時的市場造價，是低于成本價簽訂的合同。因此，雙方簽訂的《新悅花苑項目工程合作建設協(xié)議書》屬于無效合同。楊湘衡主張公司衡州監(jiān)獄干部職工限價商品房項目是政府定向開發(fā)，公開招標、限價交易的陽光工程項目。被告前法定代表人唐仕亮參與投標并中標。在此基礎(chǔ)上，衡洲置業(yè)公司與衡州監(jiān)獄簽訂的《新悅花苑項目工程合作建設協(xié)議書》約定了衡洲置業(yè)公司以880元/M2為衡州監(jiān)獄干部職工開發(fā)限價商品房439套，車庫445個，消防工程開支（預計18元/M2,實際是22元/M2）由衡州監(jiān)獄負責。楊湘衡因此與衡洲置業(yè)公司簽訂《新悅花苑限價房認購合同》，認購住房一套、車庫一間。該兩份合同均是在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂的，協(xié)議內(nèi)容合法，故《新悅花苑項目工程合作建設協(xié)議書》、《新悅花苑限價房認購合同》是有效合同。第三人衡州監(jiān)獄稱《新悅花苑項目工程合作建設協(xié)議書》、《新悅花苑限價房認購合同》是有效合同，該兩份合同內(nèi)容未違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，未違背誠實信用原則，未損害公共利益，未損害國家、集體、他人利益，是有效合同。本院認為：新悅花苑項目是衡州監(jiān)獄根據(jù)國家相關(guān)政策建設的干部職工限價商品房，享受價格優(yōu)惠等福利。衡州監(jiān)獄與衡州置業(yè)公司簽訂的《新悅花苑項目工程合作建設協(xié)議書》系合作開發(fā)房地產(chǎn)協(xié)議，是由于衡州監(jiān)獄沒有開發(fā)房地產(chǎn)資質(zhì)，但其按照政策應當為干部職工提供限價商品房，故而與有資質(zhì)的衡州置業(yè)公司進行合作開發(fā)。《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十五條規(guī)定合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應當認定合同有效。同時，衡州監(jiān)獄通過邀請招標的方式進行招投標，當時以880元/M2中標。該中標行為是其真實意思表示。本案中衡洲置業(yè)公司未能提供有效的、充分的證據(jù)證明《新悅花苑項目工程合作建設協(xié)議書》約定的880元/M2低于成本價，且該協(xié)議中的價格條款及對共同開發(fā)的門面、剩余的房屋、車庫所有權(quán)和24.5畝土地使用權(quán)均歸衡洲置業(yè)公司所有的約定是整個合作協(xié)議的一部分，也是雙方合作建設的條件，雙方對此合作條件均予以認可、接受，并自愿簽訂《新悅花苑項目工程合作建設協(xié)議書》，該協(xié)議書未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，簽訂協(xié)議時未有脅迫和欺詐行為，故《新悅花苑項目工程合作建設協(xié)議書》系有效協(xié)議。楊湘衡是衡州監(jiān)獄的干職，在《新悅花苑項目工程合作建設協(xié)議書》基礎(chǔ)上與衡洲置業(yè)公司簽訂《新悅花苑限價房認購合同》，向衡洲置業(yè)公司認購住房一套、車庫一套，亦是雙方真實意思表示，且未違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，故《新悅花苑限價房認購合同》系有效合同。
本院認為：購買限價商品房是由湖南省人民政府和省監(jiān)獄管理局根據(jù)國務院和司法部的有關(guān)政策性規(guī)定而部署的，商品房的建設是定向掛牌，交易是限價交易。衡洲置業(yè)公司與衡州監(jiān)獄簽訂的《新悅花苑項目工程合作協(xié)議書》及與楊湘衡簽訂了《新悅花苑限價房認購合同》是在平等自愿的基礎(chǔ)上簽訂的，未違反法律法規(guī)及相關(guān)政策，是合法有效的，締約合同的雙方均應按照合同的規(guī)定全面履行義務。本案本訴原告楊湘衡根據(jù)合同向衡洲置業(yè)公司認購住房一套、車庫一間。雙方在簽訂合同時已明確約定認購的房屋均價為880元/M2，住房一樓和五樓為均價，二、三、四加25元/M2,六樓減75元/M2，即一樓、五樓880元/M2，二樓、三樓、四樓905元/M2,六樓805元/M2，車庫單價為880元/M2。并同時明確以上單價為限價，交房時不能增加。后經(jīng)衡州監(jiān)獄分房確定楊湘衡認購的房屋是10棟204住房、10棟132車庫。衡州監(jiān)獄已按照880元/㎡均價將所有干職的全部房款支付給衡州置業(yè)公司，現(xiàn)房款已全部交清。合同當事人應當按照約定全面履行自己的義務。楊湘衡按照合同全面履行了交付房款的義務，衡州監(jiān)獄已將代收原告的認購款付給了衡洲置業(yè)公司，衡洲置業(yè)公司亦應當按照合同履行交付房屋的義務?！缎聬偦ㄔ讽椖抗こ毯献鹘ㄔO協(xié)議書》約定了房屋應于720個日歷交付驗收，新悅花苑項目于2013年6月8日正式開工建設，現(xiàn)已過交房時間，衡洲置業(yè)公司尚未向楊湘衡交房，造成本案糾紛，應承擔本案的民事責任。本案涉案房屋尚未進行驗收，但衡洲置業(yè)公司已交付了144戶房屋，現(xiàn)原告亦認可交付的事實，可視為雙方均認可已達到交付條件，故楊湘衡要求衡洲置業(yè)公司交付認購的10棟204號住房、10棟132號車庫，并為楊湘衡辦理不動產(chǎn)所有權(quán)證，本院予以支持。衡州監(jiān)獄向本院提供了
湖南天誠聯(lián)合工程造價咨詢有限公司出具預算書，預算書明確證明新悅花苑項目尚有2471082.11元工程未完成，故本院對楊湘衡要求衡洲置業(yè)公司完善小區(qū)公用配套設施予以支持。楊湘衡請求衡洲置業(yè)公司承擔逾期交房的違約責任，賠償其經(jīng)濟損失17467元，但其未提供有效、充足的證據(jù)證明逾期交房造成的具體損失，應承擔舉證不能的后果，故本院對楊湘衡要求衡洲置業(yè)公司賠償其經(jīng)濟損失17467元不予支持。本院對衡洲置業(yè)公司反訴要求確認《新悅花苑項目工程合作建設協(xié)議書》無效、《新悅花苑限價房認購合同》無效及要求本訴原告及第三人衡州監(jiān)獄就訴爭的房屋每平方米造價增加326.56元的主張不予支持。反訴與本訴的訴訟請求必須在事實或法律上有牽連，衡洲置業(yè)公司反訴要求確認衡洲置業(yè)公司與衡州監(jiān)獄簽訂的《湖南省建設工程施工合同》無效的訴請與本訴無牽連，不屬于反訴的范圍。根據(jù)最高院的指導意見，對一個案件既存在適用駁回訴訟請求情況，又存在駁回起訴的情況下，可以直接適用駁回訴訟請求。本案反訴一部分適用駁回訴訟請求，一部分應當駁回起訴，無法區(qū)分，故本院對衡洲置業(yè)公司反訴要求確認衡洲置業(yè)公司與衡州監(jiān)獄簽訂的《湖南省建設工程施工合同》無效的訴請不予支持。因為本案房屋買賣合同糾紛，包括本訴原告在內(nèi)的429戶認購房業(yè)主雖是與衡州置業(yè)公司共同擁有涉案土地的使用權(quán)，但是雙方僅約定由本訴原告以880元/M2的價格從衡洲置業(yè)公司處認購一套房屋和一個車庫，不承擔任何的經(jīng)營風險。故對衡洲置業(yè)公司要求將本訴原告之外的428戶列為被告，本院不予采納。根據(jù)《中華人民共和國民法總則》第五條、第七條、第一百一十九條、《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十五條、第二十五條之規(guī)定，經(jīng)本院審判委員會討論決定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、確認原告（反訴被告）楊湘衡與被告（反訴原告）
衡陽市衡洲置業(yè)有限公司簽訂的《新悅花苑限價房認購合同》有效；
二、由被告（反訴原告）
衡陽市衡洲置業(yè)有限公司在判決書生效后一個月向原告（反訴被告）楊湘衡交付新悅花苑10棟204室住房、10棟132號車庫，并為楊湘衡辦理不動產(chǎn)所有權(quán)證；
三、被告（反訴原告）
衡陽市衡洲置業(yè)有限公司在判決書生效后三個月內(nèi)完善小區(qū)“公用、戶內(nèi)”配套設施；
四、駁回原告（反訴被告）楊湘衡其他訴訟請求；
五、駁回反訴原告
衡陽市衡洲置業(yè)有限公司的訴訟請求。
本案受理費3822元，反訴費635元，合計4457元，由被告
衡陽市衡洲置業(yè)有限公司（反訴原告）負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖南省衡陽市中級人民法院。
審判人員
審判長羅立明
審判員謝樹萍
人民陪審員陳上游
裁判日期
二〇一八年六月二十日
書記員
書記員朱敏
