葉某、朱某與某集團有限公司執(zhí)行異議案-案外人雖支付商鋪全部款項并已占有，但不能對抗施工人對該商鋪享有的建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)
人民法院案例庫 入庫編號：2024-17-5-201-001
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執(zhí)行/執(zhí)行異議/建設(shè)工程價款/優(yōu)先受償權(quán)/案外人/經(jīng)營用房
基本案情
某集團有限公司（以下簡稱“某集團公司”）因修建“某長島國際社區(qū)一、二期”與某置業(yè)（瀘州）有限公司（以下簡稱“某置業(yè)公司”）產(chǎn)生糾紛，其中某集團公司與某置業(yè)公司產(chǎn)生的建設(shè)工程施工合同糾紛兩案，經(jīng)四川省高級人民法院（以下簡稱四川高院）二審，分別判決某集團公司在59218992.62元范圍內(nèi)就某長島國際一期工程、在154443377.34元范圍內(nèi)就某長島國際二期工程享有建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)。在訴前和四川高院判決生效后，經(jīng)某集團公司申請，共查封、輪候查封該樓盤3949套房產(chǎn)（包括住宅、商鋪、車位）。其中，就包含了案外人葉某、朱某所購置的商業(yè)住房。
葉某、朱某稱：2018年9月29日，他們與某置業(yè)公司簽訂了兩份《商品房買賣合同》，購買位于瀘州市龍馬潭區(qū)善建路1*5、1*7號的兩套商業(yè)用房（以下簡稱：1*5號商業(yè)房、1*7號商業(yè)房）。合同簽訂后，葉某、朱某分別于2018年9月29日、10月22日、10月28日付清了1*5號商業(yè)房全部購房款617826元及維修資金1491元，以及1*7號商業(yè)房全部購房款731945元及維修資金1774.2元。葉某、朱某于2021年3月接收了所購房屋，并與商業(yè)用房小區(qū)物業(yè)公司簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，按期交納了物業(yè)管理費，并對房屋進行了裝修用作商業(yè)用途使用至今。葉某、朱某認為案涉房屋在查封、輪候查封前早已通過購買獲得所有權(quán)，因此不符合查封范圍，特提出異議，請求依法停止執(zhí)行并解除查封。
在訴訟中，某集團公司辯稱：某集團公司作為施工總承包單位，享有建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)，應(yīng)依法予以特別保護。而葉某、朱某購買的商鋪，屬于投資經(jīng)營用房，不屬于商品房消費者生存權(quán)特別保護的范疇。加之，案涉商業(yè)用房在查封前并未辦理不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，即案涉不動產(chǎn)并未出售，仍系某置業(yè)公司所有。因此，法院查封案涉不動產(chǎn)行為合法。
經(jīng)瀘州市中級人民法院（以下簡稱瀘州中院）審理查明：某集團公司于2021年7月30日先后兩次申請訴前財產(chǎn)保全，分別請求對某置業(yè)公司價值238474699.6元、80112840.6元范圍內(nèi)的財產(chǎn)采取財產(chǎn)保全措施，并提供財產(chǎn)線索。某財產(chǎn)保險股份有限公司四川分公司分別出具財產(chǎn)保全保單保函予以擔(dān)保。瀘州中院經(jīng)審查認為，申請人的訴前財產(chǎn)保全申請符合法律規(guī)定，遂于2021年8月2日作出（2021）川05財保10號民事裁定：查封某置業(yè)公司名下位于瀘州市龍馬潭區(qū)善建路某長島國際社區(qū)已取得預(yù)售許可的價值238474699.6元范圍內(nèi)的未出售房產(chǎn)，查封期限為三年。又作出（2021）川05財保11號民事裁定：查封某置業(yè)公司名下位于瀘州市龍馬潭區(qū)善建路某長島國際社區(qū)已取得預(yù)售許可的價值80112840.6元范圍內(nèi)的未出售房產(chǎn)，查封期限為三年。瀘州中院于2021年8月3日向瀘州市房屋產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)中心送達（2021）川05財保10號、11民事裁定書、（2021）川05執(zhí)保31、32號協(xié)助執(zhí)行通知書，分別查封、輪候查封了某置業(yè)公司所有的位于四川省瀘州市龍馬潭區(qū)善建路的3356套房產(chǎn)，協(xié)助執(zhí)行通知書附清單列明了查封的具體房產(chǎn)。1*5號商業(yè)房、1*7號商業(yè)房屬于查封范圍。
另查明，2018年9月29日，葉某、朱某與某置業(yè)公司簽訂了兩份《四川省商品房買賣合同（預(yù)售）》，購買1*5號商業(yè)房、1*7號商業(yè)房。其中，1*5號商業(yè)房建筑面積24.85平方米，總價款617826元；1*7號商業(yè)房建筑面積29.57平方米，總價款732440元。合同簽訂后，葉某、朱某分別于2018年9月29日、10月22日支付1*5號商業(yè)房購房款617826元及維修資金1491元，于2018年9月29日、10月22日、10月28日支付1*7號商業(yè)房購房款732440元及維修資金1774.2元。之后，朱某與某管理顧問有限公司瀘州分公司簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，并交納了相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費。
還查明，2022年11月3日，四川高院作出（2022）川民終328號民事判決，確認某集團公司對確定的工程款154443377.34元就某置業(yè)公司開發(fā)建設(shè)的瀘州某長島國際社區(qū)項目二期工程中其承建的工程部分折價或者拍賣的價款享有優(yōu)先受償權(quán)。2022年12月29日，四川高院作出（2022）川民終327號民事判決，確認某集團公司對工程款59218992.62元就某置業(yè)公司開發(fā)建設(shè)的瀘州某長島國際社區(qū)項目一期工程中其承建的工程部分折價或者拍賣的價款享有優(yōu)先受償權(quán)。
瀘州中院于2023年6月26日作出（2023）川05執(zhí)異65號執(zhí)行裁定，駁回案外人葉某、朱某的異議請求。葉某、朱某不服，向瀘州中院起訴，瀘州中院于2023年9月14日作出（2023）川05民初38號民事判決，駁回原告葉某、朱某的全部訴訟請求。葉某、朱某未上訴，瀘州中院作出的（2023）川05執(zhí)異65號執(zhí)行裁定、（2023）川05民初38號民事判決發(fā)生效力。
裁判理由
法院生效裁判認為，本案爭議焦點為案外人對商鋪的交付請求權(quán)是否能對抗施工人對商鋪享有的建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條規(guī)定，申請執(zhí)行人對執(zhí)行標的依法享有對抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。本案中，四川高院作出的（2022）川民終327號生效民事判決，已確定了某集團公司對某置業(yè)公司開發(fā)建設(shè)的瀘州某長島國際社區(qū)項目一期工程中其承建的工程部分折價或者拍賣的價款享有優(yōu)先受償權(quán)，至于該條的“但書”情形，旨在保護消費者的生存性權(quán)益，即符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條的情形下方可排除執(zhí)行。而第二十九條第二項規(guī)定的是“所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋”，而本案中，葉某、朱某購買的系商鋪，不符合上述法律規(guī)定，故其要求排除執(zhí)行的主張，瀘州中院依法不予支持。另，案涉房產(chǎn)登記權(quán)利人為某置業(yè)公司，瀘州中院予以查封并無不當(dāng)。
裁判要旨
買受人雖支付了商鋪的全部購房款且實際占有使用，但商鋪屬于投資經(jīng)營用房，不屬于消費者生存權(quán)特別保護的范疇，其權(quán)利不能對抗施工人的建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)。施工人請求法院強制執(zhí)行享有優(yōu)先權(quán)的建設(shè)工程價款債權(quán)，人民法院強制執(zhí)行登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的該商鋪，買受人提出排除執(zhí)行異議的，法院不予支持。
關(guān)聯(lián)索引
《中華人民共和國民事訴訟法》第238條（本案適用的是2021年修正的《中華人民共和國民事訴訟法》第234條）
《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>執(zhí)行程序若干問題的解釋》第14條
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第27條、第29條
執(zhí)行異議：四川省瀘州市中級人民法院（2023）川05執(zhí)異65號執(zhí)行裁定（2023年6月26日）
執(zhí)行異議之訴：四川省瀘州市中級人民法院（2023）川05民初38號民事判決（2023年9月14日）
