任某訴雷某申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴案-次買受人對未登記在被執(zhí)行人名下不動(dòng)產(chǎn)提起執(zhí)行異議之訴的審查規(guī)則
人民法院案例庫 入庫編號：2023-16-2-471-004
關(guān)鍵詞
民事/執(zhí)行異議之訴/不動(dòng)產(chǎn)/連環(huán)交易/未登記/參照適用
基本案情
原告任某訴稱：因第三人陳某欠付任某工程款未支付，任某依法申請強(qiáng)制執(zhí)行，人民法院裁定查封了陳某位于重慶市開州區(qū)的房屋一套（以下簡稱案涉房屋）。雷某對此提出執(zhí)行異議，人民法院裁定中止對案涉房屋的執(zhí)行。任某認(rèn)為該中止裁定認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，遂提起執(zhí)行異議之訴，請求判令：撤銷中止裁定，繼續(xù)執(zhí)行案涉房屋。
被告雷某辯稱：在人民法院查封前已購買案涉房屋，付清全部房款，并實(shí)際居住至今，房屋未過戶并非雷某的原因?qū)е?，根?jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《異議復(fù)議規(guī)定》）第二十八條規(guī)定，可以排除任某對案涉房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。
法院經(jīng)審理查明：2016年8月，第三人陳某從某房地產(chǎn)公司購買房屋一套，雙方簽訂商品房預(yù)售合同并進(jìn)行了備案，因某房地產(chǎn)公司未辦理產(chǎn)權(quán)初始登記，該房屋未登記至陳某名下。2018年4月，陳某將案涉房屋出賣給雷某，雷某支付了全部房款并實(shí)際居住至今。因陳某尚欠任某工程款，任某將其訴至法院，人民法院于2019年8月做出調(diào)解書，確認(rèn)陳某應(yīng)支付任某工程款28萬元。后因陳某未按期支付工程款，任某申請強(qiáng)制執(zhí)行，法院于2019年12月裁定查封了案涉房屋。雷某對此提出執(zhí)行異議，人民法院審查后裁定中止了對案涉房屋的執(zhí)行。任某對該裁定不服，遂提起執(zhí)行異議之訴。
重慶市開州區(qū)人民法院于2021年3月22日作出（2020）渝0154民初6142號民事判決：駁回任某的全部訴訟請求。任某不服，提起上訴，重慶市第二中級人民法院于2021年11月18日作出（2021）渝02民終1957號民事判決：一、撤銷重慶市開州區(qū)人民法院（2020）渝0154民初6142號民事判決；二、準(zhǔn)予對案涉房屋的的執(zhí)行。雷某不服，申請?jiān)賹?，重慶市高級人民法院于2022年5月31日作出（2022）渝民申1315號民事裁定：駁回雷某的再審申請。雷某不服，向重慶市人民檢察院申訴，重慶市人民檢察院向重慶市高級人民法院提起抗訴，重慶市高級人民法院依法提審，于2023年12月14日作出（2023）渝民再275號民事判決：一、撤銷重慶市第二中級人民法院（2021）渝02民終1957號民事判決；二、維持重慶市開州區(qū)人民法院（2020）渝0154民初6142號民事判決。
裁判理由
法院生效裁判認(rèn)為，本案的爭議焦點(diǎn)是雷某對案涉房屋是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。
一、案涉房屋尚未登記在被執(zhí)行人陳某名下，不符合“買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議”條件，人民法院是否參照《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定進(jìn)行審理
執(zhí)行異議之訴與執(zhí)行異議、復(fù)議的法律適用應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一；《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條的適用情形與本案并無實(shí)質(zhì)區(qū)別；同時(shí)參照適用《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定審理本案可避免執(zhí)行異議之訴與關(guān)聯(lián)執(zhí)行的矛盾沖突。因此，雖然案涉房屋未登記在被執(zhí)行人陳某名下，但人民法院應(yīng)當(dāng)參照適用《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定進(jìn)行審理，具體理由如下：
首先，人民法院在執(zhí)行異議之訴中可參照《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》。參照適用的理據(jù)在于：執(zhí)行異議之訴與執(zhí)行異議、復(fù)議有關(guān)聯(lián)性，為保持法律的內(nèi)在統(tǒng)一和當(dāng)事人的可預(yù)期性，在沒有法律直接明確規(guī)范執(zhí)行異議之訴時(shí)，類似情況參照適用《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》。
其次，參照適用是指將已有法律關(guān)于某種事項(xiàng)所作的規(guī)定，適用于最相類似的其他事項(xiàng)。雖然《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定“買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議”，但實(shí)質(zhì)上該法律條款的適用情形并不是買受人對不動(dòng)產(chǎn)登記在被執(zhí)行人名下本身的異議，而是圍繞被執(zhí)行人對不動(dòng)產(chǎn)享有的權(quán)益，申請執(zhí)行人與購房人發(fā)生權(quán)益沖突，其要解決的核心問題是不動(dòng)產(chǎn)購買人的債權(quán)是否符合四個(gè)條件從而排除金錢債權(quán)人申請的強(qiáng)制執(zhí)行問題。“登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)”只是為了便于人民法院在執(zhí)行過程中從外觀和形式上對權(quán)利進(jìn)行識別，從而高效推進(jìn)執(zhí)行，而不是在適用該條款時(shí)對買受人作出限制性規(guī)定，在執(zhí)行異議之訴中“登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)”不是考慮是否相似的構(gòu)成要件之一。再者而言，陳某已經(jīng)將購房款支付完畢的情況下，人民法院查封案涉房屋，實(shí)質(zhì)上是將案涉房屋視為被執(zhí)行人陳某的可供執(zhí)行財(cái)產(chǎn)，該種情況與“登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)”并無實(shí)質(zhì)區(qū)別。因此，《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的適用情形、實(shí)質(zhì)解決的問題與本案糾紛情形、實(shí)質(zhì)需要解決的問題非但無實(shí)質(zhì)區(qū)別，且最相類似，人民法院可參照適用《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定審理本案。
最后，在沒有法律明確規(guī)定的情況下，參照適用是從合理性出發(fā)引用法律。在案涉房屋未登記在被執(zhí)行人名下時(shí)考慮是否參照《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的問題時(shí)，也要考量司法的合理性。如果認(rèn)定本案房屋因未登記在被執(zhí)行人名下不宜參照《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定，而在案涉執(zhí)行中卻作為陳某的可供執(zhí)行財(cái)產(chǎn)推進(jìn)執(zhí)行，進(jìn)而采取拍賣等處分性執(zhí)行措施，最后產(chǎn)生的法律效果就是對同一財(cái)產(chǎn)人民法院從權(quán)利外觀角度否認(rèn)其屬于被執(zhí)行人，但又實(shí)質(zhì)上作為被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)執(zhí)行，裁判內(nèi)在法理及邏輯難以自洽。因此，當(dāng)人民法院依法查封不動(dòng)產(chǎn)后，對不動(dòng)產(chǎn)買受人的權(quán)益不以“登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)”為限，參照《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定進(jìn)行審理具有合理性。
二、雷某的情形是否符合《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的四個(gè)要件
《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”首先，雷某與陳某于簽訂《房屋買賣合同》是在人民法院查封之前，而且該合同已經(jīng)人民法院確認(rèn)有效，符合該規(guī)定第一個(gè)要件；其二，雷某提供了交接單、《居民天然氣供用合同》、水費(fèi)收據(jù)、自來水收費(fèi)記錄查詢、電費(fèi)清單等證據(jù)，足以證明在查封涉案房屋前陳某已經(jīng)將涉案房屋交付給雷某占有，符合該規(guī)定第二個(gè)要件；其三，雷某已經(jīng)按照約定支付購房款，并且還按照人民法院的要求將剩余尾款3萬元作為陳某的債權(quán)交付執(zhí)行，符合該規(guī)定第三個(gè)要件；最后，商品房購買者辦理產(chǎn)權(quán)過戶，必須由開發(fā)商先進(jìn)行產(chǎn)權(quán)初始登記，否則無法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)的進(jìn)一步變更登記。涉案房屋在2020年被人民法院查封前，開發(fā)商尚未辦理產(chǎn)權(quán)初始登記，到2021年才完成初始登記，故雷某客觀上無法將涉案房屋過戶登記至自己名下。任某所稱抵押權(quán)及繳稅等問題并不是雷某無法變更產(chǎn)權(quán)登記的根本性原因，故前述情形屬于非因雷某自身原因未辦理過戶登記，符合該規(guī)定的第四個(gè)條件。任某提出的其他意見，亦對前述認(rèn)定不產(chǎn)生影響，故本院不予采納。綜上，雷某作為案涉房屋買受人，符合該規(guī)定第二十八條規(guī)定的情形，對涉案房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，任某要求執(zhí)行案涉房屋的訴訟請求，本院不予支持。
裁判要旨
不動(dòng)產(chǎn)連環(huán)交易中，次買受人對未登記在被執(zhí)行人（二手出賣人）名下的不動(dòng)產(chǎn)提起執(zhí)行異議之訴，人民法院可以參照適用《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，審查次買受人對執(zhí)行標(biāo)的是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。次買受人與被執(zhí)行人在不動(dòng)產(chǎn)查封前已簽訂合法有效的書面買賣合同并已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)，在次買受人已支付全部價(jià)款且非因次買受人自身原因未辦理過戶登記的情況下，次買受人對不動(dòng)產(chǎn)享有的民事權(quán)益足以排除對一般金錢債權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行。
關(guān)聯(lián)索引
《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第309條、第311條
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第28條
一審：重慶市開州區(qū)人民法院（2020）渝0154民初6142號民事判決（2021年3月22日）
二審：重慶市第二中級人民法院（2021）渝02民終1957號民事判決（2021年11月18日）
再審：重慶市高級人民法院（2022）渝民申1315號民事裁定（2022年5月31日）
再審：重慶市高級人民法院（2023）渝民再275號民事判決（2023年12月14日）
