昆明某銀行云溪支行訴王甲、王乙申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴案-承租人提起執(zhí)行異議之訴的處理
人民法院案例庫(kù) 入庫(kù)編號(hào)：2024-08-2-471-010
關(guān)鍵詞
民事/執(zhí)行申請(qǐng)/執(zhí)行人異議租賃權(quán)/抵押權(quán)/占有使用不得執(zhí)行
基本案情
昆明某銀行云溪支行（以下簡(jiǎn)稱云溪支行）向一審法院起訴請(qǐng)求：1.撤銷云南省昆明市中級(jí)人民法院（以下簡(jiǎn)稱昆明中院）（2022）云01執(zhí)異903號(hào)執(zhí)行裁定；2.繼續(xù)對(duì)黃某名下位于昆明市五華區(qū)某地3組團(tuán)C幢1-6層房產(chǎn)進(jìn)行騰房，解除王乙、王甲對(duì)案涉房產(chǎn)的占有；3.判令王乙、王甲與黃某之間的租賃關(guān)系不得阻卻和對(duì)抗云溪支行對(duì)案涉房產(chǎn)的執(zhí)行；4.訴訟費(fèi)由王乙、王甲承擔(dān)。
王甲、王乙辯稱：第一，相關(guān)證據(jù)已形成證據(jù)鎖鏈，足以證明案涉租賃行為系一個(gè)延續(xù)的整體行為。實(shí)踐中，公司的股東或者法定代表人為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)目的需要先行與出租人簽訂租賃合同，而后將該租賃場(chǎng)所作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所去申請(qǐng)?jiān)O(shè)立公司。本案王乙于2018年12月25日與黃某簽訂了《房屋租賃合同》。2019年6月30日，黃某將租賃物4-6層移交給王乙。2020年4月，由王乙、王甲作為股東的云南某酒店有限公司簽訂了案涉房屋的裝修施工合同，投入1380萬元，裝修完工后營(yíng)業(yè)至今。第二，雖然王乙、王甲與黃某簽定了兩份租賃合同，均是為了開設(shè)公司加盟經(jīng)營(yíng)酒店這一目的，后一份租賃合同是對(duì)前一份租賃合同的修改。2018年12月25日，應(yīng)當(dāng)作為本案租賃合同簽訂的時(shí)間，該合同真實(shí)有效。第三，根據(jù)在案拆除合同、現(xiàn)場(chǎng)照片、備忘錄等證據(jù)，王乙在2019年6月30日已經(jīng)占有了訴爭(zhēng)房屋4-6層，黃某承諾1-3層在6月30日后一個(gè)月內(nèi)騰退完畢。而王乙、王甲在2019年7月1日與案外公司簽訂了裝修拆除合同，委托該公司就案涉房屋的室內(nèi)裝修進(jìn)行拆除及渣土清運(yùn)工作。結(jié)合黃某與某中醫(yī)館的租賃合同可知，案涉房屋1到3層與4到6層的租金均不一致，4到6層的租期以每年的5月31日為截止點(diǎn)。可以印證黃某在2019年6月30日將-5-案涉房產(chǎn)部分交付王乙的事實(shí)。第四，王乙、王甲占有訴爭(zhēng)房產(chǎn)4-6層，足以代表其已經(jīng)對(duì)租賃合同的標(biāo)的物進(jìn)行了實(shí)際控制，形成了占有的事實(shí)。第五，王乙、王甲是善意承租，不存在與黃某惡意串通的情形，王乙、王甲在收到本案協(xié)助執(zhí)行通知書后，已按照要求將后續(xù)應(yīng)支付的租金轉(zhuǎn)入法院指定賬戶，如果本案租賃合同得以繼續(xù)，則未來抵押物受讓人可以獲得相應(yīng)的租金。
法院經(jīng)審理查明：云溪支行申請(qǐng)執(zhí)行云南某投資有限公司、黃甲、王某、黃某借款合同糾紛一案由昆明中院立案執(zhí)行，執(zhí)行依據(jù)為（2021）云01民初1480號(hào)民事調(diào)解書，執(zhí)行案號(hào)為(2021)云01執(zhí)625號(hào)。執(zhí)行中，昆明中院于2021年6月30日向昆明市不動(dòng)產(chǎn)登記中心發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，查封被執(zhí)行人黃某名下的房產(chǎn)，即本案爭(zhēng)議的昆明市五華區(qū)某地3組團(tuán)C幢1-6層房產(chǎn)。昆明中院于2022年5月31日發(fā)出《公告》，責(zé)令被執(zhí)行人黃某、實(shí)際占用人于本公告張貼之日起十日內(nèi)遷出上述房產(chǎn)。昆明中院于2022年1月14日向王甲發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，凍結(jié)王甲應(yīng)付給被執(zhí)行人黃某的租金，待租金具備支付條件時(shí)，將租金足額匯至昆明中院賬戶。王甲已將租金90萬元支付至昆明中院。昆明中院于2022年3月30日發(fā)出公告，責(zé)令被執(zhí)行人黃某及相關(guān)承租人遷出上述爭(zhēng)議房產(chǎn)。執(zhí)行過程中，王乙、王甲向昆明中院提出異議，請(qǐng)求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交案涉房屋，昆明中院于2022年7月6日作出（2022）云01執(zhí)異903號(hào)執(zhí)行裁定書，裁定：中止對(duì)昆明中院查封的被執(zhí)行人黃某名下位于昆明市五華區(qū)某地3組團(tuán)C幢1-6層房產(chǎn)在租賃期限內(nèi)的騰房執(zhí)行。云溪支行不服，遂提出本案訴訟。王乙與王甲系父子關(guān)系，2018年12月25日，王乙與黃某簽訂《房屋租賃合同》，約定由王乙承租案涉房屋用于經(jīng)營(yíng)酒店，租期十年，合同未約定租賃期間。該合同還約定，簽訂合同當(dāng)日王乙向黃某支付30萬元履約保證金，履約保證金支付完畢后，黃某應(yīng)于2019年6月30日前將房屋按現(xiàn)狀交付給王乙，雙方確認(rèn)自房屋實(shí)際交付之日起計(jì)算租賃期限。當(dāng)日，王乙向黃某轉(zhuǎn)款30萬元，黃某出具了收條。2019年6月30日，黃某與王乙簽訂《房屋交付單》，約定：“1.雙方確認(rèn)租賃物已經(jīng)按現(xiàn)狀交付乙方管理使用，其中4-6樓自移交后乙方即入場(chǎng)拆除裝修，1-3樓甲方承諾在一個(gè)月時(shí)間內(nèi)騰退完畢，騰退后乙方開始拆除和施工。2.第一季度的90萬元租金自全部騰退后繳納......”2019年5月22日，王乙與上海某商業(yè)管理（集團(tuán)）股份有限公司簽訂《商業(yè)特許經(jīng)營(yíng)合同》，就案涉房屋特許授權(quán)設(shè)立昆明翠湖某酒店簽訂協(xié)議，王乙于2019年5月22日支付加盟費(fèi)、工程配額費(fèi)等共計(jì)81萬元。2019年6月3日，王乙與廣州某設(shè)計(jì)師事務(wù)所有限公司簽訂《室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)合同》，王乙委托設(shè)計(jì)公司對(duì)案涉房屋進(jìn)行裝修設(shè)計(jì)并支付設(shè)計(jì)費(fèi)，設(shè)計(jì)公司按約出具裝修設(shè)計(jì)方案。2019年7月1日，王乙與云南某裝飾工程有限公司簽訂《裝修拆除合同》，該公司就案涉房屋的室內(nèi)裝修進(jìn)行安全拆除及產(chǎn)生的渣土清運(yùn)工作。2019年9月28日，王乙與黃某簽訂《備忘錄》，載明雙方已于2019年6月30日進(jìn)行租賃物移交，王乙已派駐施工隊(duì)入場(chǎng)施工，因黃某未能完成醫(yī)院騰退工作，導(dǎo)致王乙不能全面開展裝修施工，雙方同意目前王乙的占有期間不納入計(jì)租期限，租賃期限自王乙全面進(jìn)場(chǎng)施工開始計(jì)算，待王乙酒店管理公司正式注冊(cè)成立后雙方重新簽訂租賃合同，新租賃合同是原租賃合同的延續(xù)，權(quán)利與原租賃合同一致，租賃的具體時(shí)間以新合同為準(zhǔn)。2019年11月21日，王乙、王甲共同設(shè)立了云南某酒店有限公司，以案涉房屋開展酒店經(jīng)營(yíng)。2019年11月27日，王甲（乙方）與黃某（甲方）就案涉房屋重新簽訂了《房屋租賃合同》，約定：房屋租賃期限為10年，自2020年6月1日至2030年5月31日止。甲方給予乙方6個(gè)月免租期，乙方在免租期內(nèi)可對(duì)房屋進(jìn)行裝修改造，時(shí)限為2019年12月1日至2020年5月31日止。交付房屋時(shí)間：甲方應(yīng)于2019年11月30日將租賃房屋交付乙方使用。云南某酒店有限公司、王甲向黃某支付了2020年5月至2022年第一季度的租金660萬元。2020年4月，云南某酒店有限公司與云南某裝飾工程有限公司就案涉房屋簽訂《昆明某酒店翠湖店項(xiàng)目裝飾裝修合同》，合同價(jià)款為1380萬元。2020年9月7日，王甲與黃某簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定因疫情影響租期延長(zhǎng)6個(gè)月，租期自2020年6月1日至2030年11月31日止。另查明，云溪支行與云南某投資有限公司自2013年12月至2018年11月簽訂多份《流動(dòng)資金借款合同》，并分別與黃某簽訂《抵押合同》，由黃某以案涉房屋為云南某投資有限公司的上述借款提供抵押擔(dān)保，昆明某中醫(yī)館均作為房屋使用人簽署了抵押物抵押告知書。2019年10月21日，云溪支行與云南某投資有限公司簽訂《流動(dòng)資金借款合同》，與黃某簽訂《抵押合同》，約定借款5900萬元用于借新還舊，借款期限1年，自2019年10月21日至2020年10月21日，黃某用案涉房屋提供抵押擔(dān)保，2019年10月28日辦理了抵押登記，此次抵押并無房屋使用人簽署抵押物抵押告知書。又查明，2009年11月2日，某中醫(yī)館與黃某簽訂《房屋租賃合同》，約定某中醫(yī)館承租位于昆明市五華區(qū)某地3組團(tuán)C幢1-6層房產(chǎn)，租期自2009年11月7日至2019年11月6日。2022年9月29日，昆明某中醫(yī)館出具《情況說明》，稱：昆明某中醫(yī)館于2009年11月2日與黃某簽訂《房屋租賃合同》，約定黃某將名下位于云南省昆明市五華區(qū)某地3組團(tuán)C幢1-6層房產(chǎn)租賃給昆明某中醫(yī)館使用；租期自2009年11月7日起至2019年11月6日?！斗课葑赓U合同》簽訂后，昆明某中醫(yī)館對(duì)租賃-9-房屋進(jìn)行了裝修并入住使用，租金也按《房屋租賃合同》約定按期支付至租賃期限屆滿之日。后2019年11月6日《房屋租賃合同》租賃期限屆滿，昆明某中醫(yī)館將租賃房屋交還給黃某。在租賃期限屆滿之前，一直是昆明某中醫(yī)館占有使用租賃房屋1-6層，沒有其他人員使用的情況。綜合各方當(dāng)事人的訴辯主張，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：王乙、王甲是否享有在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)的民事權(quán)益。
昆明中院于2023年3月9日作出（2022）云06民初79號(hào)民事判決：駁回云溪支行的訴訟請(qǐng)求。云南省高級(jí)人民法院于2023年7月13日作出（2023）云民終600號(hào)民事判決：駁回上訴，維持原判。
裁判理由
法院生效裁判認(rèn)為，當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)：云溪支行主張對(duì)案涉房屋不帶租強(qiáng)制執(zhí)行是否應(yīng)予支持。
本案系王乙、王甲以其系執(zhí)行標(biāo)的的合法承租人為由，向昆明中院提起執(zhí)行異議，昆明中院支持王乙、王甲請(qǐng)求后，引發(fā)了云溪支行提出本案執(zhí)行異議之訴。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉時(shí)間效力的若干規(guī)定》第二條規(guī)定，《中華人民共和國(guó)民法典》施行前的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋有規(guī)定的，適用當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋的規(guī)定。本案訴爭(zhēng)事實(shí)發(fā)生在《中華人民共和國(guó)民法典》施行前，故應(yīng)當(dāng)適用當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋的規(guī)定。昆明中院（2022）云01執(zhí)異903號(hào)執(zhí)行裁定依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》）第三十一條作出中止對(duì)案涉房屋在租賃期限內(nèi)的騰房執(zhí)行?！秷?zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》作為執(zhí)行程序中規(guī)范執(zhí)行異議和復(fù)議案件的司法解釋適用于執(zhí)行程序，但基于執(zhí)行異議之訴與執(zhí)行程序之間的連續(xù)性和共通性，執(zhí)行異議之訴可以參照適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定，對(duì)案外人享有的民事權(quán)益是否足以排除強(qiáng)制執(zhí)行進(jìn)行審查認(rèn)定。具體到本案，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第三十一條適用于排除一般債權(quán)的不帶租的強(qiáng)制執(zhí)行情形，而云溪支行以其享有案涉房屋抵押權(quán)為由，主張解除王乙、王甲對(duì)案涉房屋的占有使用，案件情形已超出《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第三十一條規(guī)定的范圍。因此，處理本案爭(zhēng)議，除參照《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》外，還應(yīng)當(dāng)結(jié)合相關(guān)法律及司法解釋的規(guī)定，對(duì)云溪支行和王乙、王甲各自享有的權(quán)利性質(zhì)、取得權(quán)利時(shí)間的先后、有無過錯(cuò)等因素進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，作出綜合判斷。
其一，云溪支行和王乙、王甲對(duì)案涉房屋享有的權(quán)利。關(guān)于云溪支行的抵押權(quán)，根據(jù)已查明的事實(shí)，2019年10月21日，云溪支行與云南某投資有限公司簽訂《流動(dòng)資金借款合同》，與黃某簽訂《抵押合同》，約定借款5899萬元用于借新還舊，借款期限1年，自2019年10月21日至2020年10月21日，黃某用案涉房屋提供抵押擔(dān)保，2019年10月28日辦理了抵押登記。案涉執(zhí)行案件依據(jù)是（2021）云01民初1480號(hào)民事調(diào)解書，該調(diào)解書中涉及的抵押權(quán)設(shè)定的時(shí)間為2019年10月28日。故云溪支行系案涉房屋的抵押權(quán)人，享有抵押物拍賣后的優(yōu)先受償權(quán)。關(guān)于王乙、王甲的租賃權(quán)，根據(jù)已查明的事實(shí)，2018年12月25日，王乙與黃某簽訂案涉《房屋租賃合同》，約定承租方、用途、租期等內(nèi)容，沒有證據(jù)證明其二人屬于惡意串通，再結(jié)合后續(xù)租賃事宜的調(diào)整，以及相關(guān)公司設(shè)立及股東持股情況，王乙、王甲系案涉房屋的租賃權(quán)人?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十條規(guī)定，訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租的，原租賃關(guān)系不受抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已經(jīng)登記的抵押權(quán)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第六十五條規(guī)定，抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效。該解釋第六十六條規(guī)定，抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。根據(jù)上述法律規(guī)定，本案所涉租賃權(quán)和抵押權(quán)的設(shè)立時(shí)間均在查封之前，則王乙、王甲租賃權(quán)的設(shè)立時(shí)間以及案涉房屋合法占有使用時(shí)間與云溪支行抵押權(quán)登記設(shè)立的時(shí)間孰先孰后是本案評(píng)判的關(guān)鍵所在。
其二，云溪支行抵押權(quán)和王乙、王甲租賃權(quán)涉及的時(shí)間。首先，云溪支行主張王乙、王甲租賃權(quán)設(shè)立的時(shí)間應(yīng)以2019年11月27日王甲與黃某簽訂的《房屋租賃合同》為準(zhǔn)，該份合同不應(yīng)被認(rèn)定為2018年12月25日王乙與黃某簽訂《房屋租賃合同》的補(bǔ)充。對(duì)此，法院認(rèn)為，王乙、王甲雖然與黃某簽訂了兩份租賃合同，但在2019年9月28日王乙與黃某簽訂的《備忘錄》中已經(jīng)明確“新租賃合同是原租賃合同的延續(xù)”。結(jié)合兩份租賃合同在交易目的上具有一致性，各方當(dāng)事人按照兩份租賃合同履行的實(shí)際情況，根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則和交易慣例，一審法院認(rèn)定2019年11月27日租賃合同為2018年12月25日租賃合同的補(bǔ)充并無不當(dāng)。云溪支行還主張2018年12月25日王乙與黃某簽訂案涉《房屋租賃合同》時(shí)，云溪支行前手貸款的抵押權(quán)依然合法存續(xù)，可以認(rèn)定租賃權(quán)的設(shè)定在抵押權(quán)之后。對(duì)此，法院認(rèn)為，根據(jù)（2021）云01民初1480號(hào)民事調(diào)解書，云溪支行抵押權(quán)設(shè)立于2019年10月28日，案涉租賃權(quán)設(shè)定于抵押權(quán)之前。其次，云溪支行主張2019年11月6日之前，案涉房屋未被王乙、王甲占有。對(duì)此，法院認(rèn)為，本案不能僅以某中醫(yī)館與黃某簽訂租賃合同中約定的租賃時(shí)間來認(rèn)定王乙、王甲占有使用案涉房屋的時(shí)間，還應(yīng)當(dāng)根據(jù)某中醫(yī)館搬遷、案涉房屋交付及裝修等情況綜合判斷。從已查明的事實(shí)來看，2019年6月30日，黃某與王乙簽訂《房屋交付單》，約定案涉房屋4-6層自移交后即入場(chǎng)拆除裝修。2019年5月22日，王乙與上海某商業(yè)管理（集團(tuán)）股份有限公司簽訂《商業(yè)特許經(jīng)營(yíng)合同》，就案涉房屋特許授權(quán)設(shè)立昆明翠湖某酒店簽訂協(xié)議，王乙支付加盟費(fèi)、工程配額費(fèi)。2019年7月1日，王乙與云南某裝飾工程有限公司簽訂《裝修拆除合同》，以上事實(shí)足以證明某中醫(yī)館早在2019年11月6日前就不再使用案涉房屋的情況，王乙、王甲已在2019年10月28日前占有使用案涉房屋。
其三，從公平合理、節(jié)約資源的角度看，本案應(yīng)當(dāng)公平分配數(shù)個(gè)合同中相對(duì)人的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任承擔(dān)。現(xiàn)有證據(jù)不能證明王乙、王甲對(duì)案涉房屋的承租權(quán)取得存在過錯(cuò)，王乙、王甲已對(duì)案涉房屋實(shí)際控制，形成了占有的事實(shí)，案涉房屋用作酒店經(jīng)營(yíng)，前期投入較多，且王乙、王甲已按照相關(guān)要求將應(yīng)支付的租金轉(zhuǎn)入人民法院指定賬戶中。本案租賃合同繼續(xù)履行，則案涉房屋的受讓人可以獲得相應(yīng)的租金。
裁判要旨
申請(qǐng)執(zhí)行人以其享有抵押權(quán)為由，主張解除租賃人對(duì)房屋的占有使用的，人民法院應(yīng)當(dāng)對(duì)抵押權(quán)人、租賃權(quán)人各自享有的權(quán)利性質(zhì)、取得權(quán)利時(shí)間的先后、有無過錯(cuò)等因素進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，作出綜合判斷。成立在抵押權(quán)之前，并已占有使用的租賃權(quán)可以排除移交租賃物的強(qiáng)制執(zhí)行。
關(guān)聯(lián)索引
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第31條
《中華人民共和國(guó)民法典》第405條（本案適用的是2007年10月1日施行的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第190條、2000年12月13日施行的《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第65條、第66條）
一審：云南省昆明市中級(jí)人民法院（2022）云06民初79號(hào)民事判決（2023年3月9日）
二審：云南省高級(jí)人民法院（2023）云民終字600號(hào)民事判決（2023年7月13日）
