信某與某建筑安裝公司、某不動產(chǎn)登記中心、某房地產(chǎn)開發(fā)公司案外人執(zhí)行異議之訴案-因查封保全信息未及時傳輸導致案外人不知曉擬購房屋被查封的，不應認定案外人系在查封后簽訂房屋買賣合同
人民法院案例庫 入庫編號：2024-16-2-471-003
關鍵詞
民事/執(zhí)行異議之訴/查封登記/房屋買賣合同/排除/執(zhí)行
基本案情
原告信某向黑龍江省海林市人民法院提起訴訟請求：解除對某公元小區(qū)14號樓1單元1102室房屋的查封，且不得執(zhí)行該執(zhí)行標的。被告某建筑安裝公司辯稱：本案是案外人執(zhí)行異議之訴案，爭議的焦點是信某的主張能否排除人民法院對案涉房屋的強制執(zhí)行，應適用《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，但信某不符合上述法律規(guī)定，其并不是在法院查封案涉房屋前簽訂的合法有效的買賣合同，亦沒有在查封前合法占有案涉房屋，故無法排除海林市人民法院對案涉房屋的執(zhí)行。法院經(jīng)審理查明：某房地產(chǎn)開發(fā)公司為某公元小區(qū)開發(fā)建設單位。某建筑安裝公司因與某房地產(chǎn)開發(fā)公司建設工程施工合同糾紛一案，申請財產(chǎn)保全，一審法院于2019年7月25日作出（2018）黑1083民初1491號之一民事裁定，查封了包括某公元小區(qū)14號樓1單元1102室在內的部分房屋。財產(chǎn)保全案號為（2019）黑1083執(zhí)保121號。2019年7月29日，向海林市不動產(chǎn)登記中心送達了該民事裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，海林市不動產(chǎn)登記中心在送達回證上加蓋業(yè)務專用章并簽署日期。2019年8月2日，一審法院向某房地產(chǎn)開發(fā)公司送達該查封裁定書，其員工王某簽字。2019年7月30日，信某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》，購買某公元小區(qū)14號樓1單元1102室，面積126.01平方米，總價款226,818元。信某以銀行轉賬方式支付給某房地產(chǎn)開發(fā)公司的法定代表人左某280,000元。庭審中，信某稱支付的280,000元中包括購房款、物業(yè)費、電梯費、聲控燈、裝修清理垃圾費、裝修保證金。同日，某房地產(chǎn)開發(fā)公司給信某出具了226,818元的三聯(lián)單購房收據(jù),并于當日到某房地產(chǎn)交易所開具商品房銷售備案登記表。之后，信某自2019年8月1日起開始交納某公元小區(qū)14號樓1單元1102室的電費、水費、取暖費等相關費用至今。2020年12月24日信某在接到某房地產(chǎn)開發(fā)公司可以辦理不動產(chǎn)權證照的通知后，到某不動產(chǎn)登記中心辦理某公元小區(qū)14號樓1單元1102室的不動產(chǎn)權變更登記，并交納契稅3402.27元和住宅專項維修基金4536元。但因該房屋已被一審法院查封而未果。
黑龍江省海林市人民法院于2022年6月9日作出（2022）黑1083民初355號民事判決：駁回信某的訴訟請求。案件受理費5500元，退還給信某房屋實際價格的差價部分797.73元，余4702.27元，由信某負擔。信某不服，以其對案涉房屋具有合法有效買賣合同，并已合法占有、支付合理對價為由，向黑龍江省牡丹江市中級人民法院提起上訴。牡丹江市中級人民法院于2022年11月25日作出（2022）黑10民終970號民事判決：駁回上訴，維持原判。判后，信某向黑龍江省高級人民法院申請再審，黑龍江省高級人民法院提審后進入再審程序，于2023年8月31日作出（2023）黑民再429號民事判決：一、撤銷牡丹江市中級人民法院（2022）黑10民終970號民事判決及海林市人民法院（2022）黑1083民初355號民事判決；二、不得執(zhí)行海林市某公元小區(qū)14號樓1單元1102室房屋。海林市人民法院（2022）黑1083執(zhí)異1號執(zhí)行裁定于本判決生效時自動失效。
裁判理由
法院生效裁判認為，本案的爭議焦點為信某對案涉房屋是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益。經(jīng)查，2019年7月30日，信某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》，購買某公元小區(qū)14號樓1單元1102室，面積126.01平方米，總價款226,818元。信某以銀行轉賬方式支付給某房地產(chǎn)開發(fā)公司的法定代表人左某280,000元（包括購房款、物業(yè)費、電梯費、聲控燈、裝修清理垃圾費、裝修保證金），某房地產(chǎn)開發(fā)公司為信某出具了226,818元的三聯(lián)單購房收據(jù),并于當日到某房地產(chǎn)交易所開具《商品房銷售備案登記表》。海林市人民法院于2019年7月25日作出（2018）黑1083民初1491號之一民事裁定，查封了某房地產(chǎn)開發(fā)公司包括案涉房屋在內的部分房屋，并于2019年7月29日向某不動產(chǎn)登記中心送達了該民事裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書。2019年8月2日，海林市人民法院向某房地產(chǎn)開發(fā)公司送達該查封裁定。《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定：“金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持： (一)在人民法院查封之前已經(jīng)簽訂合法有效的書面買賣合同； (二)所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；(三)已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十?！北景钢?，信某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂案涉房屋《商品房買賣合同》后，亦向某房地產(chǎn)交易所辦理商品房銷售備案登記并交付了全部購房款，且無其他用于居住的房屋，符合上述法律規(guī)定的消費者物權期待權保護情形。某不動產(chǎn)登記中心及某房地產(chǎn)交易所均系辦理房屋交易及產(chǎn)權登記的政府工作機構。海林市人民法院向某不動產(chǎn)登記中心送達的民事裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書的效力尚未及于某房地產(chǎn)交易所。故可以認定信某簽訂案涉合同發(fā)生于人民法院查封之前，信某對案涉房屋享有的民事權益足以排除強制執(zhí)行。信某再審請求有理，法院予以支持。綜上所述，原審判決適用法律有誤，再審予以糾正。
裁判要旨
案外人與被執(zhí)行人就執(zhí)行標的簽訂房屋買賣合同之時，雖然人民法院已向不動產(chǎn)登記中心送達查封裁定，但由于不動產(chǎn)登記中心與房地產(chǎn)交易所并未實現(xiàn)數(shù)據(jù)信息實時共享，對不動產(chǎn)登記中心送達的查封裁定效力尚未及于房地產(chǎn)交易所，故可以認定案外人與被執(zhí)行人簽訂房屋買賣合同的時間（與在房地產(chǎn)交易所進行商品房銷售備案登記時間為同一天）早于人民法院的查封，案外人符合“在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同”這一要件，有權排除法院強制執(zhí)行。
關聯(lián)索引
《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第28條、第29條
《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》第1條
一審:海林市人民法院（2022）黑1083民初355號民事判決(2022年6月9日)
二審:黑龍江省牡丹江市中級人民法院（2022）黑10民終970號民事判決(2022年11月25日)
再審:黑龍江省高級人民法院（2023）黑民再429號民事判決(2023年8月31日)
