審理法院：珠海市香洲區(qū)人民法院
案號：（2017）粵0402民初5515號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2017-12-05
審理經(jīng)過
原告鄒石佑訴被告珠海市中泰投資有限公司（以下簡稱中泰投資公司）房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，本院于2017年6月16日立案后，依法適用普通程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告鄒石佑及其委托訴訟代理人鄒滿貴，被告中泰投資公司的委托訴訟代理人鄺毅翔到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱
原告鄒石佑向本院提出訴訟請求：1.請求法院判決撤銷原被告于2014年10月24日簽訂的《確認(rèn)書》；2.請求法院判令被告立即支付商鋪價值人民幣528萬元（商鋪面積差額88平方米×6萬元/平方米）及利息（以528萬元為本金，從起訴之日起按中國人民銀行規(guī)定的同期同類貸款利率計至款項付清之日止）。
事實與理由：原被告雙方于2013年11月26日就被告拆遷原告不動產(chǎn)達(dá)成了《灣仔舊房拆遷改造補(bǔ)償合同》。該合同第三條第2款約定，被告補(bǔ)償新建的二樓商鋪面積為231.76平方米給原告，若沒有建設(shè)二樓商鋪時，即補(bǔ)償首層（一樓）商鋪同等的面積；。坐向以東南向為主，具體戶型在批準(zhǔn)施工時的設(shè)計圖紙出來后交乙方（原告）選定明確為準(zhǔn)。補(bǔ)償合同簽訂后，原告嚴(yán)格履約，將不動產(chǎn)交予被告。2014年10月24日被告隱瞞補(bǔ)償給原告15#樓二層并不是商鋪的情況下，被告提供虛假二樓商鋪設(shè)計圖紙讓原告進(jìn)行重新選擇確認(rèn)，欺騙原告說將補(bǔ)償給原告二樓商鋪換成一樓商鋪，原告在被告提供虛假的設(shè)計圖紙和欺詐原告的情況下與被告簽訂《確認(rèn)書》，將二樓商鋪231.76平方米折算為143.76平方米的一樓商鋪。但根據(jù)原告于2017年5月份從珠海市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局了解到的情況，15#住宅樓第二層規(guī)劃功能為住宅。因此，被告在明知第二層不是商鋪的情況下，隱瞞事實、欺詐原告與其簽訂《確認(rèn)書》；原告亦是在完全不知情、存在重大誤解的情況下與被告簽訂《確認(rèn)書》。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第54之規(guī)定，原告請求撤銷該《確認(rèn)書》。雙方應(yīng)按《灣仔舊房拆遷改造補(bǔ)償合同》因被告并沒有二樓商鋪，故將二樓商鋪面積231.76平方米改為補(bǔ)償一樓商鋪231.76平方米，現(xiàn)被告僅補(bǔ)償給原告一樓商鋪僅143.76平方米，仍少補(bǔ)償給原告一樓商鋪88平方米。因樓盤項目一樓已無商鋪可補(bǔ)償予原告，被告應(yīng)向原告補(bǔ)償少給原告88平方米（每平方米按同等位置6萬元計算）的價值共528萬元予原告。
原告認(rèn)為，被告的欺詐行為，嚴(yán)重?fù)p害了原告的合法權(quán)益。原告為維護(hù)自身的合法權(quán)益，依照《中華人民共和國民事訴訟法》、《中華人民共和國合同法》等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，向法院起訴，請求法院支持原告的全部請求。
被告辯稱
被告中泰投資公司辯稱：一、被答辯人是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的專業(yè)人士，熟悉房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。據(jù)公開媒體報導(dǎo)，被答辯人多年來一直從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，擔(dān)任過惠州市建設(shè)集團(tuán)公司總經(jīng)理助理、副總經(jīng)理，惠州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會第二、三、四屆副會長，現(xiàn)擔(dān)任惠州市集源房地產(chǎn)投資開發(fā)有限公司董事。作為房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的專業(yè)人士，被答辯人較一般人對房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)流程、朝向、戶型結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)市場走向、發(fā)現(xiàn)物業(yè)潛在價值方面更具專業(yè)知識，故被答辯人在與答辯人自愿協(xié)商的過程中更具有分析判斷的優(yōu)勢，答辯人不具備所謂“欺詐”被答辯人的客觀條件，其現(xiàn)在以被“欺詐”為由否認(rèn)其自愿簽訂的確認(rèn)書有違常理，理由也難以令人信服。
二、《灣仔舊房拆遷改造補(bǔ)償合同》和《確認(rèn)書》是經(jīng)雙方平等協(xié)商后自愿簽訂的，是雙方的真實意思表示。2013年11月26日，答辯人與被答辯人就珠海市香洲區(qū)灣仔三灣路東2號房屋拆遷問題達(dá)成一致，簽訂了《灣仔舊房拆遷改造合同》(以下簡稱為“拆遷合同”)，其中合同第十二條約定雙方未盡事宜可進(jìn)行協(xié)商，另行簽補(bǔ)充協(xié)議，并與拆遷合同具有同等法律效力。2014年10月中，被答辯人得知有關(guān)部門己經(jīng)批準(zhǔn)案涉房產(chǎn)所在小區(qū)“三舊改造”方案后即主動聯(lián)系答辯人，稱想盡早確定補(bǔ)償住宅和商鋪的位置。被答辯人認(rèn)為15#樓的位置、朝向和戶型結(jié)構(gòu)等條件自己都滿意，且住宅和商鋪同在15#樓便于管理，于是雙方經(jīng)平等友好協(xié)商后，在2014年10月24日自愿簽訂了《確認(rèn)書》（以下簡稱為“確認(rèn)書”)，確認(rèn)附帶的平面圖，約定將回遷房和補(bǔ)償商鋪位置均確定在15#樓，補(bǔ)償商鋪在15#樓樓下，同時雙方對補(bǔ)償面積進(jìn)行了折算，確定補(bǔ)償商鋪面積最終為195平方米，分三個獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證辦理。據(jù)此，本案中無論是拆遷合同還是相當(dāng)于拆遷合同補(bǔ)充協(xié)議的確認(rèn)書均是雙方平等協(xié)商后自愿簽訂的，體現(xiàn)了雙方的真實意思表示，沒有違反國家法律、行政法規(guī)禁止性、強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方應(yīng)依約履行。
三、本案沒有任何證據(jù)證明答辯人欺詐被答辯人，且被答辯人申請撤銷確認(rèn)書的除斥期間早已經(jīng)過，訴請不應(yīng)得到支持。首先，被答辯人在本案中以答辯人隱瞞事實、欺詐被答辯人與其簽訂確認(rèn)書為由訴請撤銷，但被答辯人并未提供任何證明存在該事實的證據(jù)。被答辯人稱答辯人曾向其提供一份“商鋪深度二十多米、并有很多不規(guī)則的柱子和剪力墻”的15#樓二樓商鋪設(shè)計圖紙供其確認(rèn)的事實并不存在，也沒有任何證據(jù)可證明。相反地，被答辯人舉證恰恰證明了答辯人沒有向其隱瞞事實或進(jìn)行欺詐，經(jīng)雙方簽字蓋章確認(rèn)的圖1和圖2結(jié)構(gòu)與規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃圖和施工圖完全一致，即雙方簽訂確認(rèn)書時，答辯人己如實告知被答辯人15#樓首層和二層（含）以上住宅的規(guī)劃設(shè)計，被答辯人經(jīng)自己親自確認(rèn)后才同意面積折算并簽訂確認(rèn)書的。
其次，根據(jù)《合同法》第五十五條規(guī)定，如被答辯人認(rèn)為其受到欺詐，其自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)的，撤銷權(quán)消滅。如上所述，根據(jù)被答辯人舉證顯示，項目《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是在2014年12月11日公示核發(fā)的，如其認(rèn)為自己被欺詐，那被答辯人從2014年12月11日后就應(yīng)當(dāng)知道，并應(yīng)當(dāng)在一年內(nèi)依法行使撤銷權(quán)，但被答辯人從未向答辯人主張撤銷，其直到2017年6月才起訴撤銷，此時早己超過法定的一年除斥期間，故撤銷申請不應(yīng)得到支持。
四、被答辯人以答辯人隱瞞事實和對其欺詐為由起訴撤銷確認(rèn)書是受樓價上漲因素驅(qū)動的不誠信行為，不應(yīng)得到支持。誠實信用是民事法律關(guān)系中的“帝王條款”，鼓勵交易和保障交易安全也是我國《合同法》的基本原則，答辯人與被答辯人均應(yīng)信守履行雙方自愿簽訂的拆遷合同和確認(rèn)書，而不能輕易悔約。眾所周知，2015年和2016年珠海市地價、房價都有很大的漲幅，土地掛牌拍賣出讓時地王頻出，高地價反過來又帶動了樓價的進(jìn)一步上漲。鑒于房價上漲過快過大，國家才在2017年初出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策。案涉房屋所在的“華發(fā)峰景灣花園”屬答辯人與珠海市知名上市公司珠海華發(fā)實業(yè)合作開發(fā)的高檔住宅小區(qū)。被答辯人自2014年12月11日《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》核發(fā)后從未就簽訂確認(rèn)書向答辯人提出過任何異議，但在經(jīng)過2015年和2016年樓價大幅上漲后才于2017年6月起訴撤銷確認(rèn)書，并主張答辯人要向其補(bǔ)償數(shù)百萬元差價主要是受珠海市樓價大幅上漲因素所影響，被答辯人覺得自己經(jīng)過折算面積后到手的利益減少了，心有不甘，故起訴撤銷確認(rèn)書，其做法是不講誠實信用的悔約行為不應(yīng)得到支持。綜上所述，被答辯人在與答辯人自愿簽訂拆遷合同及確認(rèn)書后又以欺詐為由訴請撤銷確認(rèn)書是不講誠信的悔約行為，答辯人請求人民法院查清本案事實，本著“誠實信用”和“鼓勵交易”的原則依法駁回其無理訴求以維護(hù)答辯人的合法權(quán)益。
答辯人認(rèn)為被答辯人訴狀中的第二項訴訟請求即要求被告支付商鋪價值528萬元及利息，既沒有事實依據(jù)，也沒有計算依據(jù)。
本院查明
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實如下：原告原為珠海市香洲區(qū)灣仔三灣路東2號房屋業(yè)主，土地面積為283平方米。2013年11月26日，原、被告簽訂《灣仔舊房拆遷改造補(bǔ)償合同》，稱原告所在的灣仔舊房及用地位于被告灣仔舊城改造項目用地相鄰范圍內(nèi)，經(jīng)雙方確認(rèn)：原告位于珠海市××東××號地塊用地面積共283平方米，地面建筑物總面積283平方米的全部權(quán)益，其中有房產(chǎn)權(quán)證合法面積51.24平方米，雙方同意將上述土地及地面建筑物交由被告，列入舊城改造。第六條約定：雙方同意，被告補(bǔ)償回遷商鋪和住宅共500平方米給原告，具體補(bǔ)償辦法：1、補(bǔ)償首層（一樓）商鋪51.24平方米（原有產(chǎn)權(quán)證的舊房）；2、補(bǔ)償新建的二樓商鋪面積為231.76平方米（原有證的政府出讓地和簡易舊房），若沒有建設(shè)二樓商鋪時，即補(bǔ)償首層（一樓）商鋪同等的面積；3、補(bǔ)償商品房住宅面積217平方米（無證地補(bǔ)償），此項原告必須按4500元/平方米的成本價格，支付被告建房款才有效。
2014年10月11日，珠海市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局香洲規(guī)劃分局作出《華發(fā)峰景灣花園規(guī)劃方案的批復(fù)》，稱原則同意送審規(guī)劃方案。2014年12月11日，珠海市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局頒發(fā)上述項目的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及設(shè)計圖紙，其中包括15棟首層平面圖及二層平面圖。15棟經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)注明：本棟總建筑面積18895.66㎡。計容住宅建筑面積18071.58㎡，其中一層商鋪建筑面積604.424㎡。
2014年10月24日，原、被告簽署《確認(rèn)書》一份，對鄒石佑位于珠海市××東××號地塊及地上建筑物的拆遷補(bǔ)償所選定回遷房戶型及商鋪確認(rèn)以下：1、補(bǔ)償?shù)幕剡w房位置位于15﹟樓，樓層及面積根據(jù)所簽訂《灣仔舊房拆遷改造補(bǔ)償合同》中的約定執(zhí)行（詳見圖1紅線范圍內(nèi)）；2、根據(jù)原簽《灣仔舊房拆遷改造補(bǔ)償合同》中所約定補(bǔ)償一樓商鋪51.24㎡，二樓商鋪231.76㎡。現(xiàn)確認(rèn)將二樓商鋪231.76㎡折算為143.76㎡的一樓商鋪。最終合計補(bǔ)償一樓商鋪面積為195㎡（51.24㎡+143.76㎡=195㎡）（層高為4.5米），分三個產(chǎn)權(quán)證辦理。該補(bǔ)償?shù)纳啼佄恢梦挥?5﹟樓下（詳見圖2紅線范圍內(nèi)）?！洞_認(rèn)書》附件為“15﹟平面圖.圖1”以及“15﹟首層平面圖.圖2”。圖1顯示為15﹟樓住宅戶型平面圖，圖2顯示為15﹟樓商鋪及架空層平面圖。
2017年4月，原告認(rèn)為原約定的回遷房2樓沒有建設(shè)商鋪，對商鋪及補(bǔ)償面積發(fā)生爭議。4月20日，經(jīng)灣仔街道人民調(diào)解委員會調(diào)解，達(dá)成《人民調(diào)解協(xié)議書》，對住宅補(bǔ)償達(dá)成調(diào)解協(xié)議，但未對商鋪面積補(bǔ)償爭議作出處理。后原告就被告中泰投資公司開發(fā)的“華發(fā)峰景灣花園”項目的規(guī)劃情況向珠海市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局申請信息公開，該局于2017年5月3日作出復(fù)函，稱15﹟住宅樓第二層規(guī)劃功能為住宅。《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》核發(fā)時間為2014年12月21日。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為：原、被告簽訂的《灣仔舊房拆遷改造補(bǔ)償合同》是雙方真實意思表示，內(nèi)容合法有效。此后于2014年10月24日，原、被告簽訂《確認(rèn)書》，其中關(guān)于商鋪的補(bǔ)償事宜為本案爭議的焦點(diǎn)。《確認(rèn)書》第2條第一部分的約定內(nèi)容是：根據(jù)原簽《灣仔舊房拆遷改造補(bǔ)償合同》中所約定補(bǔ)償一樓商鋪51.24㎡，二樓商鋪231.76㎡。該條款引用自《灣仔舊房拆遷改造補(bǔ)償合同》中的有關(guān)商鋪的約定即：1.補(bǔ)償首層（一樓）商鋪51.24平方米（原有產(chǎn)權(quán)證的舊房）；2.補(bǔ)償新建的二樓商鋪面積為231.76平方米（原有證的政府出讓地和簡易舊房）?！洞_認(rèn)書》第2條第二部分確認(rèn)的內(nèi)容是：將二樓商鋪231.76㎡折算為143.76㎡的一樓商鋪。綜合兩部分內(nèi)容，對于商鋪拆遷補(bǔ)償問題，《灣仔舊房拆遷改造補(bǔ)償合同》對有產(chǎn)權(quán)證確定的51.24平方米補(bǔ)償為首層的商鋪，《確認(rèn)書》相對應(yīng)的內(nèi)容，未作變更。而對有證的土地及簡易舊房部分，《灣仔舊房拆遷改造補(bǔ)償合同》確定補(bǔ)償為二樓商鋪231.76平方米。而《確認(rèn)書》對原補(bǔ)償為231.76平方米二樓商鋪明確變更為143.76㎡的一樓商鋪。即將全部應(yīng)補(bǔ)償商鋪，均變更為首層商鋪，補(bǔ)償?shù)拿娣e由283平方米變更為195㎡。且《確認(rèn)書》對補(bǔ)償?shù)纳啼伨_定在15﹟樓首層，為三個獨(dú)立商鋪，分別確權(quán)辦理房地產(chǎn)權(quán)證。
對于原告所稱被告欺詐而致其作出錯誤的意思表示而簽訂《確認(rèn)書》的問題，本院認(rèn)為，從簽訂《確認(rèn)書》的時間點(diǎn)來看，2014年10月11日，被告建設(shè)的華發(fā)峰景灣花園的規(guī)劃方案已經(jīng)規(guī)劃部門的審批，表示“原則同意”。而簽訂《確認(rèn)書》的時間為10月24日，即在項目規(guī)劃方案已經(jīng)原則性批復(fù)之后?！洞_認(rèn)書》的內(nèi)容已明確回遷住宅及補(bǔ)償商鋪的具體位置在15﹟樓，可見雙方均已知悉所在樓盤項目的整體規(guī)劃的情況。其次，《確認(rèn)書》附件為兩份平面圖，對15﹟樓的首層及二層的平面結(jié)構(gòu)作出明晰的展示，可以清楚看出首層為商鋪及架空層結(jié)構(gòu)，二層為多種戶型的住宅結(jié)構(gòu)，并無商鋪結(jié)構(gòu)的平面設(shè)計。兩份平面圖與12月11日核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》所附15﹟樓的首層、二層平面圖的基本內(nèi)容一致。由此可證實，被告向原告提供了真實合法的規(guī)劃方案，原告在簽訂《確認(rèn)書》時已明確該項目的規(guī)劃情況，也即說明了原告已知悉15﹟樓二層并無商鋪的建設(shè)規(guī)劃，由此促使雙方對《灣仔舊房拆遷改造補(bǔ)償合同》的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行必要的變更與明確，被告并無虛構(gòu)事實或隱瞞真相之故意。從《灣仔舊房拆遷改造補(bǔ)償合同》及《確認(rèn)書》的先后貫通的內(nèi)容來看，原告約定補(bǔ)償231.76㎡的二樓商鋪，后變更為一樓商鋪，補(bǔ)償面積為143.76㎡，且補(bǔ)償位置明確具體為15﹟樓首層，從平面圖可清晰標(biāo)注為三個相鄰的商鋪，雙方也明確知道15﹟二層并無商鋪的情況下，作出同意以15﹟樓首層商鋪代替原二樓商鋪的意思表示。原告并沒有出現(xiàn)基于錯誤的認(rèn)識或判斷而作出違背其真實意愿的意思表示之情形。綜上，原告以被告合同欺詐為由要求撤銷《確認(rèn)書》并賠償損失，無合法理據(jù)，本院不予采納，原告應(yīng)嚴(yán)格按照《確認(rèn)書》確定的內(nèi)容履行。
依照《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第六十條第一款、第五十四條第二款之規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回原告鄒石佑的訴訟請求。
本案受理費(fèi)人民幣48760元，由原告鄒石佑負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于廣東省珠海市中級人民法院。
審判人員
審判長楊擎軒
人民陪審員陳淑珍
人民陪審員黃明月
裁判日期
二〇一七年十二月五日
書記員
書記員陽偉萍
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