案??由 商品房預售合同糾紛
案??號 （2020）冀10民終3509號
上訴人潘虹與被上訴人固安縣中鼎房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱中鼎公司）商品房預售合同糾紛一案，不服河北省固安縣人民法院（2020）冀1022民初536號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，本案現(xiàn)已審理終結。
潘虹上訴請求：撤銷一審判決第二項，依法改判。事實和理由：1、上訴人實際上已經履行了“商品房買賣合同”和“個人購房擔保借款合同”約定的全部首付款義務，故上訴人尚欠首付款的事實和法律依據(jù)不存在。2、被上訴人負有向上訴人退還所收取差價的法定義務，但被上訴人拒不退還，又未按“商品房買賣合同”約定期限交付房屋已構成違約。
中鼎公司辯稱，1、在具備了法律規(guī)定的條件后，商品房認購書也可以認定為商品房買賣合同，對當事人雙方產生約束力。2、《信息單》是雙方真實意思表示，所記載實際成交價格應作為雙方在交易過程中真實交易價格認定。3、合同雙方應秉承誠信原則，方能保證交易進行。
潘虹向一審法院起訴請求：一、判令被告向原告交付房屋并自2018年7月1日至實際交房之日止，按日向原告支付已交房款萬分之一的違約金；二、判令被告退還原告多支付的房款5508元；三、判令被告承擔本案所有訴訟費。
中鼎公司向一審法院反訴請求：一、判令被反訴人交納首付款欠款350000元人民幣；二、判令被反訴人交納逾期支付首付款的同期銀行貸款利息，具體數(shù)額計算至實際支付日；三、判令被反訴人承擔本案全部訴訟費用。
一審法院認定事實：2017年5月18日，潘虹在中鼎公司處認購了由該公司開發(fā)建設的位于固安縣，認購單價25540元、總價2357128元，并簽訂了“學府錦園認購書”。2017年5月19日，雙方就上述商品房簽訂“學府錦園認購簽約信息單”及“商品房買賣合同”?！皩W府錦園認購簽約信息單”約定：面積為92.29㎡，表單價25540元、總價2357128元；實際成交單價22398.18元、實際成交總價2067128元；合同單價18546.10元、合同總價1711620元；優(yōu)惠政策電商4萬抵8萬、一等獎21000元、借款70萬、差價355508元；合同數(shù)據(jù)填寫首付比例50%、首付金額861620元、貸款比例50%、貸款金額850000元。交款數(shù)據(jù)填寫首付比例50%、首付金額1217128元、貸款比例50%、貸款金額850000元；另記載合計已收款2017年5月18日定金20000元、2017年5月19日首付款1217128-20000-700000＝（355508、141620）；備注交款填寫欄中的首付金額＝實際成交總價-合同貸款金額。該信息單由雙方當事人及負責人簽字、捺印。“商品房買賣合同”約定：商品房單價18546.10元，總價為1711620元，付款方式為首付款861620元、商業(yè)按揭貸款850000元；買受人逾期付款的違約責任，……逾期超過60日后，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應付款的0.1%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應付款期限之第二天起至實際支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之一的違約金。出賣人應當在2018年6月30日前，將經驗收合格的商品房交付買受人使用。出賣人逾期交房的違約責任，……逾期超過60日后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起30天內退還全部已付款，并按買受人累計已付款的0.1%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之一的違約金，合同另對商品房的基本情況、產權登記等內容作了具體約定。上述合同簽訂后，潘虹分別于2017年5月18日、5月19日兩日向中鼎公司交納定金20000元、首付款141620元、房款差價355508元，中鼎公司為其開具金額為161620元首付款收據(jù)一張、金額355508元房款差價款收據(jù)一張；2017年6月20日，潘虹作為借款人向固安縣農村信用合作社申請并辦理了個人購房商業(yè)貸款，固安縣農村信用合作社向中鼎公司賬戶內轉賬850000元；2018年5月19日，潘虹又向中鼎公司交納首付款350000元，同時中鼎公司向潘虹出具收款收據(jù)一張。2019年11月25日，中鼎公司為潘虹出具了總金額為1717128元的不動產增值稅發(fā)票一張。因雙方尚對涉案商品房實際交易價格存在爭議，至今，中鼎公司未向潘虹交付房屋。潘虹訴至法院，請求判令被告向原告交付房屋并自2018年7月1日至實際交房之日止，按日向原告支付已交房款萬分之一的違約金；判令被告退還原告多支付的房款5508元。一審過程中，中鼎公司提出反訴，請求判令被反訴人交納首付款欠款350000元人民幣；判令被反訴人交納逾期支付首付款的同期銀行貸款利息，具體數(shù)額計算至實際支付日。
一審法院認為，本案的焦點在于對房屋買賣雙方在交易過程中真實交易價格的認定。潘虹與中鼎公司交易中先后簽訂“學府錦園認購書”、“學府錦園認購簽約信息單”、“商品房買賣合同”三份合同，三份合同記載交易價格有所差異。依法成立的合同，自成立時生效。合同的成立即指當事人就某特定事實意思表示一致，合同即成立?！皩W府錦園認購書”是雙方當事人為確保簽訂商品房買賣合同而訂立，屬商品房預約合同。而與“商品房買賣合同”同時簽訂的“學府錦園認購簽約信息單”系潘虹與中鼎公司買賣雙方在公平協(xié)商基礎上訂立的合同，從其約定內容明確的可以看出簽訂時的主要意圖就是為確定涉案商品房的實際成交單價、總價、首付款金額、貸款比例以及同時簽訂的“商品房買賣合同”中應當填寫的合同單價、總價等數(shù)據(jù)內容，“商品房買賣合同”中記載的商品房單價、總價恰恰與該信息單上記載的“合同單價18546.10元、合同總價1711620元”數(shù)據(jù)一致，“商品房買賣合同”約定的單價、總價并非是雙方重新協(xié)商確定的價格，該信息單與“商品房買賣合同”也非屬預約合同與本約合同的關系，信息單是雙方真實的意思表示，對雙方具有法律約束力，其約定的“實際成交單價22398.18元、實際成交總價2067128元”應認定為雙方真實交易價格?！吧唐贩抠I賣合同”亦為雙方因房屋的買賣協(xié)商一致簽訂，對雙方具有約束力，但為向行政部門辦理備案登記，雙方通過“學府錦園認購簽約信息單”合意另行確定了真實交易價格，該合同中第四條關于房屋價款約定并非真實意思表示，且行為損害國家利益，故該合同第四條應為無效條款，雙方應當按照“學府錦園認購簽約信息單”約定真實交易價格履行義務。潘虹訴請判令中鼎公司向其交付房屋并自2018年7月1日至實際交房之日止，按日向其支付已交房款萬分之一的違約金一節(jié)，中鼎公司自認涉案商品房已具備交房條件，潘虹訴請向其交付房屋，符合合同約定，故予以支持；但潘虹尚有部分購房首付款沒有交納，中鼎公司以此為由拒絕交納房屋，屬正當履行不安抗辯權，本著誠實信用原則和公平原則潘虹訴請關于違約金的訴訟請求，應不予支持。關于潘虹請求判令中鼎公司退還其多支付的房款5508元一節(jié)，“學府錦園認購簽約信息單”明確約定房屋實際成交價格2067128元以及簽訂當日潘虹應當交納的款項，即首付款141620元、房款差價355508元，且遂后潘虹實際也是按照該信息單約定交納各款項，中鼎公司收取潘虹交納的各款項均有合同依據(jù)，故該項訴訟請求無事實及法律依據(jù)，亦不予支持。關于中鼎公司請求判令潘虹交納首付款欠款350000元（2067128元-161620元-355508元-700000元-350000元＝350000元）一節(jié)，合法有據(jù)，應予以支持。關于請求判令潘虹交納逾期支付首付款的同期銀行貸款利息一節(jié)，雙方對首付款履行期限未作具體約定，故其該項訴訟請求無合同依據(jù)，應不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第五條、第六條、第四十四條、第五十六條、第六十二條第四項、第六十六條、第一百零七條，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條的規(guī)定，判決一、本訴被告固安縣中鼎房地產開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內將經驗收合格的位于固安縣交付于本訴原告潘虹；二、反訴被告潘虹于本判決生效后十日內向反訴原告固安縣中鼎房地產開發(fā)有限公司交納購房首付款350000元；三、駁回本訴原告潘虹的其他訴訟請求；四、駁回反訴原告固安縣中鼎房地產開發(fā)有限公司其他訴訟請求。本訴案件受理費20204元，減半收取10102元，由本訴被告固安縣中鼎房地產開發(fā)有限公司負擔；反訴案件受理費6550元，減半收取3275元，由反訴被告潘虹負擔。
本院二審期間，當事人沒有提交新證據(jù)。本院審理查明的事實與一審判決認定事實相同。
本院認為，上訴人潘虹為購買被上訴人中鼎公司開發(fā)建設的位于固安縣，雙方先后簽訂了“學府錦園認購書”、“學府錦園認購簽約信息單”、“商品房買賣合同”三份交易價格不同的合同，其中“學府錦園認購書”是雙方當事人就一定期限內簽訂商品房買賣合同而簽訂的協(xié)議，應屬預約合同?！吧唐贩抠I賣合同”系為向行政部門辦理備案登記所簽訂，雙方通過“學府錦園認購簽約信息單”合意另行確定了真實交易價格，該合同中第四條關于房屋價款約定并非真實意思表示，且行為損害國家利益，故該合同第四條應為無效條款，雙方應當按照“學府錦園認購簽約信息單”約定真實交易價格履行義務。涉案商品房已具備交房條件，中鼎公司有義務向潘虹交付房屋，但潘虹尚有部分購房首付款未交納，此付款義務亦應履行。潘虹主張中鼎公司退還其多支付的房款，因潘虹系按照“學府錦園認購簽約信息單”約定交納各款項，中鼎公司亦是依約收取潘虹交納的各款項，本院此主張不予支持。
綜上所述，上訴人的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費23479元，由上訴人潘虹負擔。
本判決為終審判決。
審 判 長 李 方
審 判 員 汪鐵剛
審 判 員 丁德松
二０二０年八月二十一日
法官助理 陳志勤
書 記 員 杜亞杰
