審理法院：仁懷市人民法院
案號：（2016）黔0382民初2825號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2016-10-17
審理經(jīng)過
原告喻五與被告仁懷市城市開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營有限責(zé)任公司（以下簡稱仁懷市城投公司）房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，本院于2016年6月17日立案，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告喻五，被告仁懷市城投公司之委托代理人盧成堯、孟秋旭到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱
原告喻五向本院提出訴訟請求：1、被告返還向原告無理攤派的各種稅費11163元；2、被告按現(xiàn)安置房公攤面積補足原告安置房80㎡；3、被告返還無理收取的購房差價97203元；4、本案訴訟費和相關(guān)費用由被告承擔(dān)。事實與理由：2007年3月，原告按照市房產(chǎn)管理局《關(guān)于（茅臺鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)楊柳灣組團國有土地上房屋拆遷補償安置方案）的批復(fù)》，與被告簽訂了《仁懷市茅臺城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)楊柳灣組團房屋拆遷補償安置協(xié)議》，協(xié)議簽訂后，被告曲意解讀政府政策，模糊政府與拆遷人的合理意愿。一是轉(zhuǎn)嫁費用；在《方案》中，政府未明確規(guī)定拆遷承擔(dān)相關(guān)多種稅費，拆遷安置是政府采購行為，采購建造安置房，補償、安置被拆遷人，理應(yīng)由拆遷人承擔(dān)。二是違反“拆一還一、產(chǎn)權(quán)互換”的規(guī)定；公用設(shè)施是政府補償、安置的基礎(chǔ)設(shè)施之一，公攤是基礎(chǔ)設(shè)施，也是安置、補償?shù)闹匾M成部分，因原告拆遷房屋均為小矮房，?？糠磐ㄐ斜憬?，政府測繪部門丈量房屋時，只丈量拆遷房主體部分，原告拆遷房公用設(shè)施并未測量計算，在對等互換的條件下，安置房的面積主體部分應(yīng)當(dāng)不包含公攤。三是違反超面積的補償方式；為了不損害被拆遷人的利益，《方案》規(guī)定，還房面積超過原房面積的部分，由被拆遷人按市場評估價格向甲方即拆遷人補款，并提出了優(yōu)惠方式，因此政府不可能按市場交易價格強賣給被拆遷人，但被告卻惡意曲解為商品房市場交易實時價格。四是被告有不作為行為；安置房的市場建造價格，未會同被拆遷人進行市場建造價格評估，價格隨意性強、太高。五是故意拖延建造時間；2007年到2012年間產(chǎn)權(quán)房的建造價格和交易上漲系數(shù)是其他商品5-10倍，由此而造成的價差理應(yīng)由被告買單。被告的上述行為嚴重損害了原告的利益，故訴至人民法院主張上述請求。
被告辯稱
被告仁懷市城投公司辯稱，一、原告要求答辯人返還各種稅費的請求依法不能成立；原告辦理還房權(quán)屬登記時，相關(guān)稅費是房管部門按照國家規(guī)定收取的，并非答辯人收取，答辯人僅是代扣代繳，且根據(jù)原、被告雙方簽訂的《產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋安置計算表》可以看出，原告所繳納的相關(guān)稅費并非整個還房部分的稅費，而是還房面積超過被拆遷房屋面積差額部分的稅費，該超出部分應(yīng)視為原告向被告按市場評估價購買的房屋，原告作為買方，在辦理權(quán)屬登記時理所當(dāng)然需要承擔(dān)相關(guān)稅費。二、原告要求答辯人按現(xiàn)安置房公攤面積補足原告安置房的請求無事實和法律依據(jù)；原告被拆除的房屋是按照建筑面積計算的，被告向其提供的還房，也是按照建筑面積計算的，完全符合《補償安置方案》的規(guī)定及雙方所簽訂的《補償安置協(xié)議》“拆一還一、產(chǎn)權(quán)互換”的約定。三、原告無權(quán)請求答辯人返還購房“差價款”；原告要求返還的差價款實際是指原告回遷安置房與被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)差等補償款、超面積房屋補差款、超面積房屋稅費等，上述款項的收取符合《補償安置方案》的規(guī)定及雙方所簽訂的《補償安置協(xié)議》的約定。綜上，請求駁回原告的訴訟請求。
本院查明
原告喻五圍繞訴訟請求依法提交了下列證據(jù)：一、身份證，證明原告主體資格適格；二、《公證書》及《仁懷市茅臺城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)楊柳灣組團房屋拆遷補償安置協(xié)議》一份，證明原、被告雙方簽訂了補償安置協(xié)議，并經(jīng)公證。該協(xié)議約定補償安置方式為產(chǎn)權(quán)調(diào)換，安置還房與原房屋面積拆一還一產(chǎn)權(quán)調(diào)換；三、產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置計算表，證明被告丈量被拆遷房屋后所補償?shù)姆课菖c實際不符；四、繳費通知書、收款收據(jù)各一份，證明原告繳納稅費等其他費用的事實；五、房屋產(chǎn)權(quán)平面圖，證明安置房屋已辦理登記及載明公攤面積的事實；六、仁懷市房產(chǎn)管理局第仁房管〈2005〉59號文件，證明仁懷市房產(chǎn)管理局同意被告按《茅臺鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)楊柳灣組團國有土地上房屋拆遷補償安置方案》組織拆遷的事實；七、協(xié)議拆遷筆錄一份，證明原告應(yīng)多得還房面積20㎡的事實（以上證據(jù)均為復(fù)印件）。被告仁懷市城投公司認為第七組證據(jù)系復(fù)印件，無法核實真實性，不予認可，對其余證據(jù)真實性均不持異議。被告仁懷市城投公司向本院提交下列證據(jù)：一、仁懷市城投公司仁城投茅報〔2005〕06號文件、仁懷市房產(chǎn)管理局第仁房管〔2005〕59號文件；二、喻五、牟茂偉、陳幫群、黎貴甫產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置計算表各一份；三、牟茂偉、陳幫群、喻五、許炳生、黎貴甫、黎德剛與被告公司簽訂的《仁懷市茅臺城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)楊柳灣組團房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置合同》各一份；四、房地產(chǎn)估價報告一份（以上證據(jù)均為復(fù)印件）。被告提交上述證據(jù)主要證明為確定被拆遷房屋貨幣補償金額，被告公司已委托中介機構(gòu)對被拆遷房屋市場價值進行評估，并由雙方簽訂了安置補償協(xié)議，產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置合同，對還房的價值進行了確認，并由原告簽字認可。原告對第四組證據(jù)不予認可，認為被告公司是否進行委托評估，其不清楚，對其余證據(jù)的真實性不持異議。對雙方當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。被告對原告提交的“拆遷筆錄”的真實性提出異議，因該筆錄載明原告喻五被拆除房屋的面積為225.02㎡，而《仁懷市茅臺城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)楊柳灣組團房屋拆遷補償安置協(xié)議》、《仁懷市茅臺城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)楊柳灣組團房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置合同》載明原告被拆遷房屋面積為225.02㎡（219.82㎡+5.2㎡），故該筆錄是否真實不影響本案的裁判，故對該協(xié)議在本案中不予認定。原告對被告提交的“房地產(chǎn)估價報告”的真實性提出異議，但原、被告在安置協(xié)議中約定還房面積超出拆遷房屋面積的按市場評估價計算，且原告亦按評估標(biāo)準(zhǔn)支付了超出拆遷面積房屋的價款，故對原告提出其對評估及評估的價格標(biāo)準(zhǔn)不清楚的抗辯不予采信，對該評估報告的真實性予以確認，作為認定本案案件事實的證據(jù)采用。
根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：2005年11月23日，被告仁懷市城投公司作為茅臺城鎮(zhèn)建設(shè)楊柳灣組團建設(shè)工程的拆遷人，制定了《茅臺城鎮(zhèn)建設(shè)楊柳灣組團國有土地上房屋拆遷補償安置方案》呈報仁懷市房地產(chǎn)管理局進行審查批復(fù)，該方案載明：“……五、3、被拆遷房屋的評估價格由具有房地產(chǎn)評估資質(zhì)的機構(gòu)按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行評估。六、拆遷補償安置形式和標(biāo)準(zhǔn)，（一）住宅房屋，1、產(chǎn)權(quán)調(diào)換（1）在符合規(guī)劃的前提下，按原房所在區(qū)域就近對應(yīng)在規(guī)劃的安置區(qū)內(nèi)修建回遷房進行安置；（3）、安置還房與原房面積相等部分實行拆一還一，產(chǎn)權(quán)互換，按優(yōu)惠政策補相應(yīng)結(jié)構(gòu)、成新、樓層差價、其中框架、磚混結(jié)構(gòu)補相應(yīng)成新差、樓層差；磚木及其他結(jié)構(gòu)補結(jié)構(gòu)差，成新差（結(jié)構(gòu)差、成新差價由具有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估確定）和樓層差；還房面積超過原房屋面積部分，由被拆遷人按還房評估市場價補款，在20㎡（含20㎡）以內(nèi)的按還房評估市場價優(yōu)惠10%，超過20㎡以上的按還房評估市場價補款。（一）非住宅房。（2）安置還房與原房面積相等部分，實行拆一還一，按結(jié)構(gòu)、成新等互補差價（結(jié)構(gòu)差價和還房的市場價格由具有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估確定）。還房面積超過原房屋面積部分，由被拆遷人按市場價補款”。該方案所附的具體拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)均在“房地產(chǎn)估價報告”載明的標(biāo)準(zhǔn)區(qū)間范圍內(nèi)。同日，仁懷市房產(chǎn)管理局作出仁房管〔2005〕59號批復(fù)文件，同意被告仁懷市城投公司按照該方案組織拆遷。
2007年6月26日，原告喻五（乙方）與被告仁懷市城投公司（甲方）簽訂《仁懷市茅臺城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)楊柳灣組團房屋拆遷補償安置協(xié)議》，并經(jīng)仁懷市公證處進行公證，該協(xié)議載明：1、主體房屋建筑面積共219.82㎡（磚混結(jié)構(gòu)37.44㎡，磚木結(jié)構(gòu)182.38㎡），其中經(jīng)營性門面35.8㎡（磚木結(jié)構(gòu)），附屬房屋建筑面積5.2㎡（磚木結(jié)構(gòu)），補償安置方式為產(chǎn)權(quán)調(diào)換，產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式中約定安置還房與原房面積相等部分實行拆一還一，產(chǎn)權(quán)互換，按優(yōu)惠政策補相應(yīng)結(jié)構(gòu)、成新、樓層差價；還房面積超過原房屋面積部分，由乙方按評市場估價向甲方補款，在20㎡（含20㎡）以內(nèi)的按市場評估價優(yōu)惠10%，超過20㎡以上的按市場評估價補款。2012年1月6日，原告喻五在被告仁懷市城投公司制作的“產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋安置計算表”上簽字確認，該計算表對回遷安置房超面積部分應(yīng)繳納各種稅費及其他費用情況進行明確記載，其中印花稅349元、契稅2096元、交易費267元、測繪費61元、工本費20元、登記費320元、維修基金4068元、營業(yè)稅及其他稅費3982元，共計11163元。雙方并于同日簽訂《仁懷市茅臺城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)楊柳灣組團房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置合同》，該合同主要內(nèi)容為：1、經(jīng)甲乙雙方確認，甲方拆除乙方房屋主體建筑面積為住宅房屋（磚木146.58㎡，磚混37.44㎡，經(jīng)營性用房磚木35.8㎡；3、根據(jù)《方案》及《實施細則》的規(guī)定，雙方應(yīng)遵循產(chǎn)權(quán)調(diào)換辦法如下：（1）、還房建筑面積（住宅）等于被拆遷房屋建筑面積的部分，由被拆遷人向拆遷人補相應(yīng)的結(jié)構(gòu)差、層高差及成新差。（2）、還房建筑面積大于被拆遷房屋面積在20㎡（含20㎡）以內(nèi)的，按仁懷市天平房地產(chǎn)估價有限公司市場評估價優(yōu)惠10%計價；超過20㎡以上的部分按市場評估價由乙方補交超面積房款。（4）、經(jīng)營性用房還房建筑面積等于被拆遷建筑面積的部分，由被拆遷人向拆遷人補相應(yīng)的結(jié)構(gòu)差及成新差；超面積部分由乙方向甲方按市場評估價補交超面積房款。二、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋，（一）住宅房屋，1、乙方自愿申請在仁懷市茅臺楊柳灣社區(qū)回遷安置房內(nèi)進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，選擇2號樓1-負1-2、7號樓2-3-4,2-1-4、2-1-5房屋進行回遷安置；甲方根據(jù)拆除乙方原住宅房屋184.02㎡，對應(yīng)安置回遷房面積212.66㎡，超出原住宅房屋28.64㎡，按市場評估價1120元和優(yōu)惠10%即1008元/㎡計算為29837元（1008元/㎡×20㎡＋8.64㎡×1120元/㎡）。3、根據(jù)《產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋安置計算表》，乙方已拆遷房屋與回遷房屋等面積部分由乙方向甲方補款合計23052元。乙方應(yīng)向甲方補交房款合計52889元。（二）經(jīng)營性用房。1、乙方自愿申請在仁懷市茅臺楊柳灣社區(qū)回遷安置房內(nèi)進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置，選擇7號樓4號26.84㎡、7號樓5號24.84㎡房屋進行回遷安置；甲方根據(jù)拆除乙方經(jīng)營性用房35.8㎡，對應(yīng)安置經(jīng)營性用房51.68㎡，超出原經(jīng)營性用房15.88㎡按《實施細則》規(guī)定補差計算為15.88㎡×2520元=40018元，根據(jù)《產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋安置計算表》，乙方已拆遷房屋與回遷房屋等面積部分由甲方向乙方補款4296元，以上乙方應(yīng)向甲方補款合計44314元。上述各項費用合計97203元（52889元+44314元），乙方須向甲方一次性付清所應(yīng)交納的房款并繳納相關(guān)稅費后方可領(lǐng)取所選房屋的鑰匙。三、（二）、產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置結(jié)束后，按房地產(chǎn)管理部門現(xiàn)行房管政策辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)；辦理房產(chǎn)手續(xù)時所需費用：拆遷面積內(nèi)由拆遷人承擔(dān)，超面積部分由被拆遷人自行承擔(dān)并由甲方負責(zé)代收交相關(guān)部門，領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證時以相關(guān)稅費單據(jù)與乙方結(jié)算。四、被拆遷人在簽訂產(chǎn)權(quán)調(diào)換合同后，不得更改選擇。原告喻五向茅臺城建項目部繳納房款差額、稅費、維修基金等各項費用108366元（97203元+11163元）。
原告喻五取得安置房屋后，仁懷市房產(chǎn)管理交易所于2014年11月4日向其頒發(fā)遵房權(quán)證仁懷市字第201400668號、遵房權(quán)證仁懷市字第201400667號、遵房權(quán)證仁懷市字第201400670號、遵房權(quán)證仁懷市字第201400671號房屋所有權(quán)證，上述房權(quán)證載明原告喻五安置房屋，共同共有人伍興群，其中住宅建筑面積共226.89㎡（93.52㎡+133.37㎡），包括套內(nèi)建筑面積201.06㎡（81.8㎡+119.26㎡），分攤面積25.83㎡（11.72㎡+14.11㎡）；商住用房建筑面積38.21㎡，套內(nèi)建筑面積38.12，分攤面積0.09㎡；商業(yè)用房建筑面積35.36㎡，套內(nèi)建筑面積35.28，分攤面積0.08㎡。原告喻五所承擔(dān)的公攤面積共計26㎡?，F(xiàn)原告喻五以被告的上述安置行為嚴重損害其合法利益為由訴至本院主張上述請求。
本院認為
本院認為，原、被告所簽訂的《仁懷市茅臺城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)楊柳灣組團房屋拆遷補償安置協(xié)議》、《仁懷市茅臺城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)楊柳灣組團房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置合同》（以下簡稱“協(xié)議”、“合同”），雙方當(dāng)事人對其真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性不持異議，表明上述協(xié)議系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，亦不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)為有效合同，對雙方當(dāng)事人具有法律約束力。本案爭議的焦點為原告享有還房面積是否應(yīng)包括公攤面積？原告是否應(yīng)當(dāng)繳納超面積還房部分差價和承擔(dān)超面積還房部分的稅費等費用？
對原告享有還房面積是否應(yīng)包括公攤面積問題。雙方所簽訂的協(xié)議及合同均明確界定了原告喻五被拆遷的主體房屋建筑面積，雙方在協(xié)議、合同中雖未對還房面積的公攤問題進行約定，但被告所拆除原告的房屋是按房屋建筑面積勘丈登記計算，根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《城市測量規(guī)范》標(biāo)準(zhǔn)，房屋建筑面積存在公攤，因原告被拆除的房屋面積是按建筑面積計算，所以,原告獲取的還房面積，也應(yīng)按房屋建筑面積計算，還房屬多層建筑，其中存在公共建筑設(shè)施，公共建筑設(shè)施面積應(yīng)由各業(yè)主分攤，故被告仁懷市城投公司的行為并未違反相關(guān)規(guī)定和雙方約定，且原告喻五所承擔(dān)的公攤面積全部共計26㎡，故原告主張被告按現(xiàn)安置房公攤面積補足安置房80㎡的訴訟請求，本院不予支持。
在本案中，原、被告雙方均予以認可所收稅費是針對還房面積超被拆遷房面積的部分計算收取。原告原住宅房屋184.02㎡，對應(yīng)安置回遷房面積212.66㎡，超出原住宅房屋28.64㎡；原告被拆除經(jīng)營性用房35.8㎡，對應(yīng)安置經(jīng)營性用房51.68㎡，超出原經(jīng)營性用房15.88㎡；原告的還房面積超過了被拆遷房屋面積。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條:“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定?！??！?、第二十一條：“被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的差價。……。”、《中華人民共和國契稅暫行條例》第三條：“契稅稅率為3-5%?！！钡谒臈l：“契稅的計算依據(jù)：……。（三）、土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格的差額。”的規(guī)定及原、被告所簽訂協(xié)議、合同的約定，被告仁懷市城投公司按評估公司的評估價計算超面積部分差價，并代為收取超面積部分稅費等各種費用的行為，就計算方式和標(biāo)準(zhǔn)、金額已經(jīng)原告簽字確認并繳納，安置行為已完成，被告仁懷市城投公司的行為并未違反當(dāng)事人的意思自治原則和公平原則，故原告主張被告返還各種稅費11163元及購房差價97203元的訴訟請求，于法無據(jù)，本院不予支持。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》六十條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回原告喻五的訴訟請求。
案件受理費60元（緩交），由原告喻五承擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，還應(yīng)在上訴期滿之日起七日內(nèi)向本院或直接向遵義市中級人民法院預(yù)交上訴費60元，上訴于貴州省遵義市中級人民法院。逾期，本判決則發(fā)生法律效力。
審判人員
審判長李洪乾
審判員張浪琴
人民陪審員魯世良
裁判日期
二〇一六年十月十七日
書記員
書記員祝光明
