審理法院：仁壽縣人民法院
案號：（2015）仁壽民初字第965號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2015-05-04
審理經過
原告雷新建訴被告廖建剛房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，本院立案受理后，依法由審判員辜玉剛適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告雷新建、被告廖建剛委托代理人廖家軍到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。
原告訴稱
原告雷新建訴稱，2012年被告廖建剛在原告的磚瓦房背面修建六樓商品房出售（原告磚瓦房座落在原仁壽縣XX鎮(zhèn)供銷社糖果廠內）。被告在修建商品房基礎時，想多修建房子出售，擅自將原房屋的位置向原告及原告鄰里李準備兩家房子方向擴展了4米以上，且修建的是六層高的商品房，因此被告將商品房建成后，將嚴重影響原告房屋的通風及采光。為解決好鄰里相關矛盾，被告先后與李準備及原告簽訂協議，被告與原告的協議主要內容是，由被告拆除原告現有的磚瓦房，在此基礎上，修建成商品房，按雙方達成條件，在被告所修的商品房中，置換一套給原告，以此來消除因被告修建房屋給原告房屋造成的通風采光矛盾。該協議第四條約定被告置換給原告的房子必須在2014年6月30日前交付給原告，協議第七條又約定被告超過協議第四條規(guī)定的交房期，被告就要支付給原告違約金40000元。時至今日，已過交房日期幾個月了，被告沒有將置換房屋交付給原告，也沒有向原告支付違約金。根據合同法相關規(guī)定，被告不履行雙方自愿達成的協議內容，不履行協議約定的義務，是違反合同法的行為，被告不支付違約金給原告，原、被告之間已經形成了債權債務關系，故原告訴至法院，請求法院判令被告支付原告違約金40000元。
被告辯稱
被告廖建剛辯稱：1.原告陳述的事實與實際事實不符，實際事實是，2012年5月份，被告幫陳伯春、陳建等7戶人修建房屋，期間原告想將他的房屋重新修建，于是多次找被告，雙方才簽訂了1份《房屋置換協議書》，合同簽訂后，被告先后多次找原告要求看看其房屋產權證，可原告總是推三阻四。原告的房屋與其他居民的住房是連在一起的，根本無法進行拆遷修建，原告向被告承諾由他負責周邊房屋業(yè)主的關系協調，可經他協調過很多次都協調不好。協議簽訂后，原告沒有將房屋交給被告拆除，被告也沒有給原告過渡費，原告也沒有搬遷，雙方沒有實際履行合同。2.原告的訴訟請求不能成立，原、被告之間簽訂的《房屋置換協議書》系無效合同，根據法律規(guī)定，要征收個人的住房只能是政府，個人是沒有資質和權力來征收房屋的，根據合同法之規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效，故《房屋置換協議書》系無效合同。綜上所述，原、被告之間簽訂的《房屋置換協議書》系無效合同，雙方簽訂合同后，沒有實際履行，由此原告的訴訟請求不能成立，請求法院依法判決駁回原告的訴訟請求。
原告雷新建為證明其訴稱的事實及請求，向本院提交了
以下證據：
1.《房屋置換協議書》原件1份，待證明原、被告雙方自愿達成對房屋置換的約定，雙方約定由被告于2014年6月30日前交房于原告，最遲不超過2014年12月31日前，至今被告仍未交房，故被告應根據雙方約定承擔違約責任，給付原告違約金40000元；
2.證人王莉出具的書面證詞1份，待證明被告在原告的屋外修建了房屋后，原告房屋的通風、采光受到了影響；
3.證人李準備出具的情況說明1份，待證明原告鄰居李準備與被告廖建剛因房屋采光產生的爭議及協商解決的情況；
4.仁房權證北斗鎮(zhèn)字第R號房屋產權證原件1本、仁國用（2001）字第號國有土地使用證原件1本，待證明《房屋置換協議書》中約定的原告的房屋兩證齊全，房屋所有權人為原告。
經當庭質證，被告廖建剛對原告雷新建提供的證據1真實性無異議，但對待證明的事實有異議，因為該份協議屬于無效協議；對證據2、3真實性有異議，因為二證人未出庭作證，且二人的證言與本案亦無關聯；對證據4真實性無異議，但房產證上載明的建筑面積為48.89平方米，而原、被告雙方在協議中記載的房屋面積又為62.77平方米，國有土地使用證上載明土地的用途為劃撥，國有土地上的房屋要拆遷安置，則要遵守房屋拆遷安置的相關法律規(guī)定。
被告廖建剛為證實其辯稱的事實及主張，向本院提交了以下證據：
1.被告廖建剛身份證復印件1份，待證明被告身份信息及訴訟主體資格；
2.房屋現場照片12張，待證明被告廖建剛幫陳佰春等7戶人修建的房屋與原告的房屋橫向距離有4米，水平高度差有2.3米，原告的房屋現在還在，沒有任何損壞。
經當庭質證，原告雷新建對被告廖建剛提供的證據1無異議，對證據2真實性無異議，但被告修建的房屋有6層樓，故影響了我房屋的通風與采光。
綜合分析原、被告的陳述及本院采信的證據，本院對本案事實確認如下：
原告雷新建在位于仁壽縣XX鎮(zhèn)老街有房屋一套，房屋結構為磚木結構瓦房，建筑面積為48.89平方米，房產證號為仁房權北斗鎮(zhèn)字第R號，房屋所有權人為雷新建，土地使用證號為仁國用（2001）字第號，土地用途為劃撥。2012年9月21日，原告雷新建與被告廖建剛簽訂了《房屋置換協議書》，雙方在協議中約定，原告將其所有的上述房屋，置換給被告廖建剛，由廖建剛拆除并按規(guī)劃修建；房屋置換標準為1：1.1計算，被告置換給原告的房屋面積為69平方米，雙方以協商價格2000元／㎡計算，若原告不要置換的房屋，則被告按協商價格購買；原告置換房的房權手續(xù)由被告負責辦理，原告負責提供原房屋的產權手續(xù)，并協助被告完善辦理后，原告才給付超面積房款，原告并負責周邊置換房屋業(yè)主的關系協調；被告負責在2014年6月30日前交房，如有特殊情況需延遲交房，由原、被告雙方協商，但最遲不超過2014年12月31日前；原告選房時在置換房屋的范圍內選房，房屋單元及樓層以抽簽為準，交房標準按規(guī)劃設計的標準執(zhí)行；原、被告雙方必須嚴格遵守協議約定，如被告超期交房給原告，則給付原告違約金4萬元（大寫肆萬元），若原告違約也按相同的標準執(zhí)行；協議由原、被告雙方簽字生效。原、被告在協議上簽字捺印，協議落款時間為2012年9月21日。協議簽訂后，被告未拆除原告的房屋重新按規(guī)劃修建，至今原告的房屋仍由原告出租與他人居住，被告也未將置換房屋交付與原告。2015年2月13日原告以被告違約為由訴至法院，請求法院判令被告支付違約金40000元。
本院認為
本院認為，原、被告之間簽訂的《房屋置換協議書》實屬房屋拆遷安置補償合同，房屋拆遷安置補償合同必須是取得房屋拆遷許可證的單位作為拆遷人與被拆遷人之間所簽訂的合同，本案中，被告廖建剛不具備拆遷的主體資格，無權與原告簽訂《房屋置換協議書》，且《房屋置換協議書》中約定的拆遷房屋的土地用途為劃撥，根據《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條“土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效。但起訴前經有批準權的人民政府批準辦理土地使用權出讓手續(xù)的，應當認定合同有效?！钡囊?guī)定，綜上所述，原、被告之間簽訂的協議無效，無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力，故原告主張被告給付原告違約金40000元的訴訟請求，本院不予支持。
依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十六條，《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條之規(guī)定，判決如下：
裁判結果
駁回原告雷新建的訴訟請求。
本案受理費400元，由原告雷新建負擔。
如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數或者代表人的人數提出副本，上訴于四川省眉山市中級人民法院。
審判人員
審判員辜玉剛
裁判日期
二〇一五年五月四日
書記員
書記員湯徐波
