審理法院：重慶市高級人民法院
案號：（2013）渝高法民終字第00172號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2013-06-05
審理經(jīng)過
上訴人重慶市電影發(fā)行放映有限責(zé)任公司（以下簡稱電影公司）與被上訴人重慶恒通房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下簡稱恒通公司）房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，重慶市第五中級人民法院于2013年3月5日作出（2011）渝五中法民初字第00282號民事判決。電影公司對該判決不服，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭,于2013年5月29日公開開庭審理了本案，電影公司的委托代理人魯儼、幸立，恒通公司的委托代理人張鴻到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審法院查明
一審法院經(jīng)審理查明，電影公司原名重慶市電影發(fā)行放映公司，2012年4月11日更名為現(xiàn)名。
1999年12月30日，恒通公司（甲方）與電影公司（乙方）簽訂《唯一電影院經(jīng)營用房拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》，約定：甲方拆遷乙方房屋，還建的總面積為3722㎡，加上公攤為5769㎡，其中：1.安置樓層及面積：返還安置電影院確定在“西南商貿(mào)中心”裙樓第六層，面積為3552.3㎡（加上公攤總面積約5506㎡）；2.在平街層民權(quán)路一側(cè)設(shè)置售票窗口一個(gè)，面積約20㎡；3.地下層安置面積100㎡設(shè)備用房；4.在地下車庫提供兩個(gè)乙方產(chǎn)權(quán)的停車位；5.還安的房屋實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，互不結(jié)算價(jià)差。過渡及補(bǔ)償：過渡期限為30個(gè)月，從正式簽訂本協(xié)議之日起計(jì)算。即2000年元月1日起至2002年6月30日止。交房時(shí)間：乙方應(yīng)于2000年元月20日以前將唯一電影院非住宅房屋全部騰空交由甲方。安置還房時(shí)間為2002年6月30日。若一方違約，違約一方應(yīng)向另一方支付違約金50萬元，違約金歸對方所有。若甲方不能按時(shí)安置還房到位，則違約金按每月3萬元支付；反之，甲方提前安置，乙方也應(yīng)按此標(biāo)準(zhǔn)獎勵(lì)甲方。在該協(xié)議中雙方對第六層應(yīng)還房位置在附圖中以紅線標(biāo)注。簽訂協(xié)議后，電影公司將被拆遷房屋騰空交給恒通公司。
2004年9月1日，電影公司和恒通公司進(jìn)行協(xié)商后，在《會議紀(jì)要》上簽字并蓋章，就“唯一電影院”拆遷還房事宜達(dá)成約定：“一、唯一電影院拆遷還房（按雙方簽訂的協(xié)議為：六樓經(jīng)營用房、設(shè)備用房、停車位2個(gè)、三部觀景電梯、裙樓屋面空調(diào)冷卻塔位、水、電（200KW）已通過房屋竣工及綜合驗(yàn)收，具備交房條件（具體位置見附圖）；雙方議定本紀(jì)要簽訂之日為交房日，交房后的物管等費(fèi)用自2005年2月1日起由電影公司開始承擔(dān)）；本協(xié)議簽訂之時(shí)，恒通公司即將房屋竣工及綜合驗(yàn)收的相關(guān)資料移交電影公司；……三、恒通公司向電影公司支付拆遷過渡補(bǔ)償費(fèi)人民幣920026.20元，其中2002年6月底以前應(yīng)付543026.20元；2002年7月至2003年6月止應(yīng)付377000元。上述款項(xiàng)于2004年12月31日前由恒通公司向電影公司一次付清，如逾期未付，每逾期一天，則恒通公司每日應(yīng)按未付金額的萬分之五向電影公司支付違約金?！?、雙方議定將應(yīng)返還給電影公司的平街層產(chǎn)權(quán)票房調(diào)整安置在恒通云鼎大廈C軸-B軸、2軸-3軸間，即大廈公寓（B座）入口的左側(cè)（緊臨大扶梯一側(cè)），其寬度為2.5米，長度由公寓（B座）入口左側(cè)的大石柱臨街外立面沿至公寓（B座）入口大門為止（約9.35米）（具體位置見附圖1），該票房的房屋所有權(quán)證及土地使用權(quán)證手續(xù)與本紀(jì)要第一條所述全部拆遷還房的相關(guān)手續(xù)一并辦至電影公司名下，因票房位置調(diào)整而增加的票房面積視為恒通公司對電影公司票房口岸變換的補(bǔ)償。……若恒通公司無法完成上述票房的修建或無法按約定將上述票房的房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)證辦至電影公司名下，電影公司有權(quán)要求恒通公司重新安置，并承擔(dān)相應(yīng)的賠償?！拧⑸鲜龅谝?、六條中涉及的電影公司拆遷還房（含安置的產(chǎn)權(quán)票房）的房屋所有權(quán)證、國有土地使用權(quán)證，恒通公司應(yīng)在2004年10月30日前辦至電影公司名下……”。
恒通公司向電影公司交付拆遷還房后，電影公司實(shí)際使用重慶市渝中區(qū)民權(quán)路59號（恒通云鼎大廈）第六層部分及第七層部分，恒通公司給電影公司在恒通云鼎大廈負(fù)四層（公用設(shè)備層）劃出約100㎡用于安置電影院的設(shè)備，并提供了2張恒通云鼎大廈停車庫的停車卡用于停放車輛以及提供了一個(gè)臨街票房。2006年12月21日，重慶歐藝實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司向電影公司支付了5萬元，電影公司認(rèn)為系恒通公司支付的拆遷安置過渡費(fèi)5萬元。
2010年，重慶市國土資源和房屋管理局向電影公司頒發(fā)了其所有的渝中區(qū)民權(quán)路59號（恒通云鼎大廈）第六層部分及第七層部分的《房地產(chǎn)權(quán)證書》，載明：電影公司享有渝中區(qū)民權(quán)路59號（恒通云鼎大廈）第6層部分房屋建筑面積4150.05㎡，套內(nèi)建筑面積3356.3㎡以及第7層部分房屋建筑面積246.41㎡，套內(nèi)建筑面積196.22㎡的產(chǎn)權(quán)。
2007年3月31日、2008年9月30日、2010年8月12日，電影公司三次向恒通公司發(fā)出《往來詢證函》，要求恒通公司核對恒通公司是否尚欠電影公司870026.20元的債務(wù)，恒通公司均在上述函件預(yù)留的“數(shù)據(jù)證明無誤”字跡處蓋章，未對詢證函內(nèi)容提出異議。
2011年5月26日，電影公司提起本案訴訟，稱：1999年12月30日，電影公司與恒通公司簽訂《唯一電影院經(jīng)營用房拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》，就拆遷唯一電影院經(jīng)營用房達(dá)成協(xié)議：恒通公司拆遷安置還建房屋面積為5769平方米（包含公攤面積），其中裙樓六層面積為5506平方米（包含公攤面積），平街層設(shè)售票窗口面積為20平方米，地下層安置100平方米設(shè)備用房，并在地下車庫提供兩個(gè)乙方產(chǎn)權(quán)的停車位，雙方確定還建房屋實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，互不結(jié)算差價(jià)，此外還約定了過渡補(bǔ)償。協(xié)議簽訂后，電影公司如約履行了合同義務(wù)，將唯一電影院非住宅房屋全部騰空交付恒通公司，但恒通公司未按照合同履行義務(wù)，其安置在“西南商貿(mào)中心”裙樓第六層的電影院面積達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)，還建票房及設(shè)備用房、車庫無法辦證，且拖欠拆遷補(bǔ)償費(fèi)。電影公司認(rèn)為，《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》簽訂于1999年，當(dāng)時(shí)關(guān)于還建房屋的面積均是指建筑面積，協(xié)議約定還房面積為“加上公攤后的總面積5769平方米”，其中裙樓第六層加上公攤應(yīng)為5506平方米，而恒通公司實(shí)際還房第六、七層的套內(nèi)面積加上公攤面積為4396.46平方米，比約定的還建面積少1109.54平方米；恒通公司公攤面積減少是因恒通公司擅自調(diào)低分?jǐn)傁禂?shù)所致，該行為導(dǎo)致還房品質(zhì)大大降低，也給電影公司造成了實(shí)際的損失。請求：1、恒通公司就拆遷還建房未還足部分補(bǔ)足約定面積；如標(biāo)的已被依法轉(zhuǎn)讓，則要求恒通公司賠償損失約9985860元（最終以評估報(bào)告為準(zhǔn)），并請求確認(rèn)電影公司在轉(zhuǎn)讓款或拍賣款中有優(yōu)先受償權(quán)；2、恒通公司將還建的票房20平方米、設(shè)備用房100平方米的房屋所有權(quán)證及土地使用權(quán)證辦至電影公司名下；如已被依法轉(zhuǎn)讓，則賠償電影公司損失108萬元（最終以評估報(bào)告為準(zhǔn)），并請求確認(rèn)電影公司在轉(zhuǎn)讓款或拍賣款中有優(yōu)先受償權(quán)；3、恒通公司將還建車庫的房屋所有權(quán)證及土地使用權(quán)證辦至電影公司名下；如已被依法轉(zhuǎn)讓，則賠償電影公司損失30萬元（最終以評估報(bào)告為準(zhǔn)），并請求確認(rèn)電影公司在轉(zhuǎn)讓款或拍賣款中有優(yōu)先受償權(quán)；4、恒通公司給付拆遷安置過渡費(fèi)870026.20元，并從2005年1月1日起按每日萬分之五支付違約金至付清時(shí)止；5、訴訟費(fèi)用由恒通公司承擔(dān)。
被上訴人辯稱
恒通公司答辯稱：1、雙方簽訂《唯一電影院經(jīng)營用房拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》屬實(shí)，恒通公司已按照協(xié)議約定，將紅線標(biāo)注范圍內(nèi)的房屋3552.3平方米予以還建，而且還房面積達(dá)到套內(nèi)建筑面積3552.52平方米，符合合同約定。雙方對公攤面積的約定是初步估算的，當(dāng)時(shí)公攤面積未經(jīng)測繪，所以雙方對還房面積有誤解。同時(shí)，按照雙方約定，本次拆遷實(shí)行面積互換，不補(bǔ)差價(jià)，現(xiàn)套內(nèi)面積未減少，也不影響電影院的使用功能，電影公司要求補(bǔ)足面積的請求與事實(shí)不符。2、對于設(shè)備用房，恒通公司已將不少于100平方米的設(shè)備用房交由電影公司使用，但因?yàn)樵O(shè)備用房是公攤，不能進(jìn)行分割辦證，所以沒有將產(chǎn)權(quán)證辦至電影公司名下。3、關(guān)于給票房和車庫辦證，因?yàn)楝F(xiàn)在重慶市高級人民法院對房屋進(jìn)行了司法查封，現(xiàn)不能辦理，恒通公司愿意積極配合解除查封，給電影公司辦證。4、電影公司要求給付過渡費(fèi)已經(jīng)超過訴訟時(shí)效。5、對于優(yōu)先受償權(quán)的問題，由于雙方僅是合同之債，不符合優(yōu)先受償權(quán)的適用范疇。恒通公司請求駁回電影公司的訴訟請求。
在一審審理過程中，電影公司申請對恒通公司還房面積不足的價(jià)值進(jìn)行鑒定，一審法院依法委托重慶海特土地房地產(chǎn)估價(jià)資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司對此進(jìn)行鑒定。重慶海特土地房地產(chǎn)估價(jià)資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司出具《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》及“關(guān)于恒通公司對《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》質(zhì)證意見的回復(fù)”，結(jié)論為：1.用途商服用房，樓層第6、7層，不足的建筑面積1109.54㎡，單價(jià)7360元/㎡，總價(jià)816.62萬元；2.售票窗口，樓層第1層，單價(jià)為87260元/㎡；3.設(shè)備用房，樓層第－4層，不足的建筑面積100㎡，單價(jià)2530元/㎡，總價(jià)25.30萬元；4.車位，樓層－2層，2個(gè)車位，單價(jià)21.79萬元/個(gè)，總價(jià)43.58萬元。對該評估結(jié)論質(zhì)證時(shí)，電影公司對該結(jié)論無異議。恒通公司提出：1、該報(bào)告對售票窗口及100平方米設(shè)備用房納入安置面積不足進(jìn)行評估超出委托評估范圍；2、公攤面積不足與建筑面積不足是不同的，在評估中對公攤面積不足的損失按照建筑面積的售價(jià)計(jì)算有誤；3、雙方在協(xié)議中約定的是將設(shè)備用房交付被告使用100平方米，在估價(jià)中卻將設(shè)備房作為庫房進(jìn)行估價(jià)有誤。4、對-2層車位的估價(jià)采用市場比較法進(jìn)行評估，但解放碑商圈內(nèi)的車位交易案例極少，采用該法評估缺乏科學(xué)性和公正性。
一審另查明：在本案審理過程中，經(jīng)中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司重慶解放碑支行、中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司重慶渝中支行申請，重慶市高級人民法院對恒通公司所有的包括訴爭售票窗口、車位在內(nèi)的重慶市渝中區(qū)民權(quán)路51號商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行了司法拍賣，并已由重慶瑞富行投資有限公司購得。重慶市高級人民法院對此作出了（2011）渝高法執(zhí)提字第2、3、4、5、6、14號執(zhí)行裁定書，裁定：“一、將被執(zhí)行人重慶恒通房地產(chǎn)發(fā)展有限公司所在的位于重慶市渝中區(qū)民權(quán)路51號共計(jì)25632.65平方米的商業(yè)地產(chǎn)和位于重慶市渝中區(qū)民權(quán)路51號共計(jì)55.28平方米人防用房以第三次拍賣保留價(jià)113354141.18元予以變賣，將上述房屋產(chǎn)權(quán)及土地使用權(quán)變賣給重慶瑞富行投資有限公司。二、解除對上述房屋的查封。”
在一審審理過程中，電影公司撤回了第二項(xiàng)訴訟請求，即“恒通公司將還建的票房20平方米、設(shè)備用房100平方米的房屋所有權(quán)證及土地使用權(quán)證辦至電影公司名下；如已被依法轉(zhuǎn)讓，則賠償電影公司損失108萬元（最終以評估報(bào)告為準(zhǔn)），并請求確認(rèn)電影公司在轉(zhuǎn)讓款或拍賣款中有優(yōu)先受償權(quán)”，該院對此予以準(zhǔn)許。
一審法院認(rèn)為：電影公司與恒通公司簽訂的《唯一電影院經(jīng)營用房拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》及2004年9月1日的《會議紀(jì)要》均系雙方真實(shí)意思表示，其內(nèi)容不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，屬合法有效的合同，對雙方當(dāng)事人具有約束力?，F(xiàn)雙方已按約定部分履行了義務(wù)，電影公司認(rèn)為恒通公司的履行不符合合同約定，雙方發(fā)生爭議，爭議焦點(diǎn)為：1、恒通公司所交付的拆遷還建房——恒通云鼎大廈第六層、第七層的面積是否符合合同約定；2、對車位的價(jià)值評估結(jié)論應(yīng)否采信；3、電影公司對恒通公司交付的拆遷安置房及產(chǎn)權(quán)車位不足的賠償是否具有優(yōu)先權(quán)；4.電影公司要求恒通公司支付拆遷安置過渡費(fèi)及違約金的請求是否已經(jīng)超過訴訟時(shí)效以及應(yīng)否主張。
1、恒通公司所交付的拆遷還建房——恒通云鼎大廈第六層、第七層的面積是否符合合同約定的問題
雙方在《唯一電影院經(jīng)營用房拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》中約定了“面積為3552.3㎡（加上公攤總面積約5506㎡）”，該約定中“面積為3552.3㎡”的表述結(jié)合之后括號內(nèi)的備注“加上公攤總面積約5506㎡”的表述，應(yīng)解釋為套內(nèi)面積3552.3㎡，而括號內(nèi)的“約5506㎡”是指建筑面積，并由此可以看出雙方對套內(nèi)面積約定是明確具體的，而對建筑面積約定是可變的。此外，雙方還在附圖中以紅線標(biāo)注了應(yīng)還房的具體位置。之后，雙方又以會議紀(jì)要及附圖的方式明確了還房位置，并實(shí)際交付了還房?，F(xiàn)恒通公司還房位置與協(xié)議附圖紅線標(biāo)注位置基本一致，且套內(nèi)面積也符合協(xié)議約定，應(yīng)認(rèn)定恒通公司所交付的恒通云鼎大廈第六層、第七層的面積符合合同約定的還房面積，恒通公司不承擔(dān)對該部分還房未還足面積的責(zé)任。
2、對車位的價(jià)值評估結(jié)論應(yīng)否采信
恒通公司對在還房過程中未按約定交付電影公司2個(gè)產(chǎn)權(quán)車位已構(gòu)成違約沒有異議，也愿意賠償電影公司的損失。重慶海特土地房地產(chǎn)估價(jià)資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司出具的《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》，對恒通云鼎大廈－2層2個(gè)車位，按照市場比較法評估為每個(gè)車位單價(jià)21.79萬元/個(gè)，總價(jià)為43.58萬元。恒通公司提出恒通云鼎大廈所在的解放碑中央商務(wù)區(qū)車位交易案例較少，采用市場比較法的比較案例不足，其結(jié)論不具科學(xué)性，不應(yīng)作為認(rèn)定車位價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)。對此，該院認(rèn)為，司法評估機(jī)構(gòu)的評估，其結(jié)論具有專業(yè)性，恒通公司對此質(zhì)疑應(yīng)提出相應(yīng)的依據(jù)，其沒有提出相應(yīng)依據(jù)的情況下，對恒通公司的異議，該院不予支持。對《房地產(chǎn)評估報(bào)告》對車位的評估結(jié)論，該院予以采信，恒通公司應(yīng)當(dāng)按此向電影公司承擔(dān)不能交付2個(gè)產(chǎn)權(quán)車位的賠償責(zé)任。
3、電影公司對未交付產(chǎn)權(quán)車位的賠償是否具有優(yōu)先權(quán)
民事法律關(guān)系中，債權(quán)人對債務(wù)人的債權(quán)享有優(yōu)先權(quán)應(yīng)在法律中有明確具體的規(guī)定。對于拆遷補(bǔ)償安置過程中，關(guān)于被拆遷人享有優(yōu)先權(quán)的規(guī)定主要體現(xiàn)在《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求有限取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持”。該條體現(xiàn)了被拆遷人對拆遷安置協(xié)議中明確具體的約定了的拆遷還房具有優(yōu)先權(quán)。但本案中，雙方對恒通公司交付的產(chǎn)權(quán)車位位置僅約定為“兩個(gè)產(chǎn)權(quán)車位”，位置并不明確具體，被拆遷人電影公司無法享有對恒通公司預(yù)備還房安置的車位享有優(yōu)先權(quán)，也無法享有對恒通公司未交付產(chǎn)權(quán)車位的賠償具有優(yōu)先權(quán)。
4、電影公司要求恒通公司支付拆遷安置過渡費(fèi)及違約金的請求是否已經(jīng)超過訴訟時(shí)效以及應(yīng)否主張
雙方在2004年9月1日的會議紀(jì)要中約定：恒通公司向電影公司支付拆遷過渡補(bǔ)償費(fèi)人民幣920026.20元，上述款項(xiàng)于2004年12月31日前由恒通公司向電影公司一次付清，如逾期未付，每逾期一天，則恒通公司每日應(yīng)按未付金額的萬分之五向電影公司支付違約金?，F(xiàn)查明，恒通公司在2004年12月31日前并未付清該款項(xiàng)，僅在2006年12月21日通過重慶歐藝實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司向電影公司支付了拆遷過渡補(bǔ)償費(fèi)5萬元，尚余870026.20元未付?，F(xiàn)電影公司要求恒通公司支付拆遷過渡補(bǔ)償費(fèi)870026.20元，并于2005年1月1日起承擔(dān)每日按照該金額萬分之五的違約金符合雙方約定。至于恒通公司提出電影公司要求其承擔(dān)該責(zé)任已超過訴訟時(shí)效的辯解，經(jīng)查，電影公司于2007年3月31日、2008年9月30日、2010年8月12日三次向恒通公司發(fā)出《往來詢證函》，要求恒通公司核對是否尚欠電影公司870026.20元的債務(wù)，恒通公司均在上述函件預(yù)留的“數(shù)據(jù)證明無誤”字跡處蓋章，未對詢證函內(nèi)容提出異議，而恒通公司在《往來詢證函》上的每一次確認(rèn)均構(gòu)成訴訟時(shí)效的中斷。電影公司于2011年5月26日提起訴訟，并未超過訴訟時(shí)效。
綜上，一審法院依照《中華人民共和國合同法》第一百一十二條、第一百一十三條、第一百一十四條以及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條、《最高人民法院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時(shí)效制度若干問題的規(guī)定》第十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，作出判決：一、恒通公司于本判決生效之日起10日內(nèi)賠償電影公司未安置產(chǎn)權(quán)車位的經(jīng)濟(jì)損失435800元；二、恒通公司于本判決生效之日起10日內(nèi)支付電影公司拆遷過渡補(bǔ)償費(fèi)870026.20元，并自2005年1月1日起每日按該金額承擔(dān)每日萬分之五的違約金直至付清時(shí)止；三、駁回電影公司的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本案案件受理費(fèi)94814元，財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)5000元，鑒定費(fèi)6萬元，共計(jì)159814元。由電影公司負(fù)擔(dān)127851元，恒通公司負(fù)擔(dān)31963元。
電影公司不服一審判決，向本院提起上訴，請求：撤銷一審判決第三項(xiàng)，改判恒通公司賠償建筑面積安置不足的損失，以1109.54平方米計(jì)算為816.62萬元。主要事實(shí)和理由：一、《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》中對還房面積有約定，加上公攤后的面積，即為拆遷法規(guī)及建筑法規(guī)所稱的實(shí)際償還建筑面積?！吨貞c市城市房屋拆遷管理辦法（2001年2月1日通過）》第十八條、《重慶市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（1999年3月26日通過）第二十八、二十九、三十條所稱實(shí)際償還建筑面積是指所還房套內(nèi)建筑面積與公攤建筑面積之和，《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》中約定的還房面積，符合拆遷法規(guī)有關(guān)規(guī)定，是有效的。一審認(rèn)定約定建筑面積是可變的不客觀。雙方既約定使用面積，又附加約定加上公攤后的面積，事實(shí)上是對影院用房的雙重要求體現(xiàn)，即：既要滿足還房使用面積，又要滿足一定的公攤要求。二、本案中，恒通公司按照約定的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)（指建筑公攤面積與套內(nèi)面積的比值）來修建房屋是可行的。因本案拆遷行為的發(fā)生及《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》簽訂時(shí)間在先，恒通公司作為房地產(chǎn)開發(fā)單位，理應(yīng)知道雙方對公攤約定的合法有效性。恒通公司其后的設(shè)計(jì)，應(yīng)當(dāng)滿足雙方之前對公攤的約定要求。不管此后是否發(fā)生設(shè)計(jì)變更，均不能約束和改變雙方以前的協(xié)議約定。恒通公司還房差面積，屬違約行為，根據(jù)無過錯(cuò)原則，無論是什么原因?qū)е鹿珨偛蛔?，恒通公司都?yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。三、本案中，恒通公司所還房屋建筑面積不符合拆遷協(xié)議的約定，給電影公司造成的損失是客觀存在的。1、《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》對公攤的約定，符合電影院對公攤的要求，是為了電影院提升檔次及功能而對公攤的實(shí)際需要。2、基于電影院經(jīng)營考慮，雙方就公攤進(jìn)行了特別約定，并非僅指六、七樓部分公攤，而需要整個(gè)裙樓公攤來滿足。差公攤會導(dǎo)致還建房屋品質(zhì)的降低。四、一審法院就所差建筑面積損失委托鑒定的鑒定結(jié)論應(yīng)當(dāng)予以適用。從修建、銷售來看，公攤面積與套內(nèi)面積具有同樣價(jià)值，差公攤面積等同于差建筑面積。1、樓梯間、公用過道等納入公攤范圍，其修建成本與套內(nèi)面積的建筑成本一致，工程結(jié)算亦是按照大樓建筑面積計(jì)算，而非套內(nèi)面積。2、商品房銷售，公攤系數(shù)高，房屋的品質(zhì)更高，套內(nèi)面積價(jià)值更高。3、恒通公司擅自調(diào)整公攤系數(shù)，使大樓的套內(nèi)面積增加，以獲得額外收益。五、一審認(rèn)為“還房位置與協(xié)議附圖位置基本一致，套內(nèi)面積符合協(xié)議約定，恒通公司還房面積符合合同約定”是不全面的?！恫疬w安置補(bǔ)償協(xié)議》以及《會議紀(jì)要》的附圖只是確定還房的樓層及位置，因公攤涉及其他樓層，該附圖無法涉及其他樓層公攤的位置及面積，因此具體還房總面積（特別是公攤面積）還是要以約定的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。不能僅憑還房位置與協(xié)議附圖位置基本一致，套內(nèi)面積符合協(xié)議約定，就認(rèn)定恒通公司還房面積符合合同約定。恒通公司交房不符合約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，其少還面積給電影公司造成的損失，鑒定機(jī)構(gòu)已經(jīng)作出鑒定結(jié)論，電影公司請求恒通公司予以賠償，于法有據(jù)。
恒通公司答辯稱，1、一審關(guān)于拆遷還建房的判決是正確的。雙方對拆遷還房的紅線范圍和套內(nèi)面積的約定是確定的，但對加上公攤面積的約定是不確定，因此公攤面積是可變的，不能作為恒通公司違約的依據(jù)。2、恒通公司交付的拆遷還房已經(jīng)滿足了紅線范圍和套內(nèi)面積這兩個(gè)指標(biāo)，電影公司接房時(shí)對所還房屋也沒有提出異議。3、整個(gè)影院施工過程中，電影公司一直參與其中，恒通公司也是一直按照電影公司的要求施工，對于公攤面積的可變數(shù)的改變對電影院沒有影響，也不會造成電影院的損失。恒通公司認(rèn)為其已經(jīng)交付了符合雙方合同約定的房屋，不存在安置面積不符合約定的事實(shí)，電影公司的上訴請求不成立，請求依法予以駁回。
本院查明
二審查明，重慶市國土資源和房屋管理局于2011年9月14日向電影公司頒發(fā)渝中區(qū)民權(quán)路59號第六層部分及平街第七層部分的《房地產(chǎn)權(quán)證書》，一審查明的頒證時(shí)間有誤，本院予以糾正。
雙方當(dāng)事人對一審查明的其他事實(shí)均無異議，本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，本案二審爭議焦點(diǎn)為：恒通公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)電影公司所主張的拆遷還房公攤面積不足的違約責(zé)任。對此，本院作如下評判。
關(guān)于本案所涉合同效力的問題。雙方當(dāng)事人簽訂的《唯一電影院經(jīng)營用房拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》及《會議紀(jì)要》是合同雙方的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，一審判決對合同效力屬有效的認(rèn)定正確，應(yīng)予支持。
關(guān)于恒通公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)電影公司所主張的拆遷還房公攤面積不足的違約責(zé)任的問題。首先，雙方當(dāng)事人在《唯一電影院經(jīng)營用房拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》中，約定返還電影院的面積為3552.3平方米，同時(shí)約定加上公攤總面積約為5769平方米。從約定內(nèi)容的表述上看，雙方對3552.3平方米還房面積的約定是明確的，但對加上公攤后的總面積為5769平方米前卻加注了“約”，該種在數(shù)量前加注“約”的表述方式，表明雙方對在明確的還房面積3552.3平方米基礎(chǔ)上加上多少公攤面積是不明確的，5769平方米是一種處于“大約”“大概”狀態(tài)下的估計(jì)之?dāng)?shù)，即此時(shí)雙方約定的公攤面積是不確定乃至可經(jīng)協(xié)商變更的。然而，其后雙方并未再對有關(guān)公攤多少面積進(jìn)行約定?，F(xiàn)電影公司請求以不確定的公攤面積作為拆遷還房依據(jù)，明顯不符合合同約定。其次，從恒通公司履行情況看，恒通公司就電影院部分實(shí)際返還給電影公司的房屋，其套內(nèi)面積為3552.52平方米，完全符合雙方對返還電影院面積為3552.3平方米的約定，且該返還房屋的位置與協(xié)議附圖紅線標(biāo)注的位置基本一致。再次，“恒通云鼎大廈”的公用面積部分，非電影公司獨(dú)占使用，其實(shí)際公攤的面積雖與協(xié)議載明的“約”數(shù)不符，但不能據(jù)此判定恒通公司還房違約。因此，電影公司以公攤面積不足請求認(rèn)定恒通公司構(gòu)成違約的主張，缺乏事實(shí)依據(jù)。一審法院有關(guān)恒通公司所還房屋符合合同約定且不違約的認(rèn)定，并無不當(dāng)。
綜上所述，恒通公司就電影院部分的還房符合合同約定，不存在還房不足的違約行為，不應(yīng)承擔(dān)電影公司所主張的還房公攤面積不足的違約責(zé)任。一審判決駁回電影公司此項(xiàng)訴訟請求正確，本院予以支持。對于一審判決的其他判項(xiàng)，雙方當(dāng)事人均未提起上訴，本院一并予以維持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
二審裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)68963.40元，由重慶市電影發(fā)行放映公司負(fù)擔(dān)。
本案判決為終審判決。
審判人員
審判長徐賓
代理審判員黃勇
代理審判員張清陽
裁判日期
二○一三年六月五日
書記員
書記員文婷婷
