審理法院：廣州市荔灣區(qū)人民法院
案號：（2013）穗荔法民三初字第480號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2013-04-24
審理經(jīng)過
原告廣州市恒潤鑫房產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋訴被告譚家強(qiáng)、朱女房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員張艷獨(dú)任審理，公開開庭進(jìn)行了審理。原告廣州市恒潤鑫房產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托代理人鮑傳奇、被告譚家強(qiáng)（兼原告朱女委托代理人）到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱
原告廣州市恒潤鑫房產(chǎn)開發(fā)有限公司訴稱：1998年3月7日，廣州市房地產(chǎn)實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司（以下簡稱廣房公司）與譚帶有（即被告朱女的丈夫）簽訂《房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議書》，約定：廣房公司于1999年12月31目前，在原址范圍內(nèi)回遷樓西梯首層西向建筑面積23平方米。15層西南向建筑面積5l平方米交付譚帶有，以作產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償。
2001年8月1日，該地塊用地單位已由廣州市房地產(chǎn)實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公可變更為原告廣州市恒潤鑫房產(chǎn)開發(fā)有限公司。2010年3月11日，譚帶有去世，由被告朱女和譚家強(qiáng)二人共同繼承。
原告于2002年8月6目交付中山七路龍錦中某房給被告使用，2008年辦理了房產(chǎn)證。該房屋建筑面積比約定的房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積增大了5.32平方米，原告要求兩被告以6000元／平方米的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，補(bǔ)交房款共31920元，兩被告至今不交付。另原告已于2012年交付了首層商鋪回遷房屋給被告使用，按協(xié)議書約定，兩被告應(yīng)將最后一期購房款43308元付清給原告，但兩被告拒不交付。為此，原告特向貴院提起訴訟，請求判令：1、兩被告按繼承房屋產(chǎn)權(quán)份額，向原告支付住宅房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換增大面積5.32平方米應(yīng)交的房款，共31920元；2、兩被告按繼承房屋產(chǎn)權(quán)份額，向原告支付調(diào)換取得房屋未交的購房款，共43308元；3、被告承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)。
被告辯稱
被告譚家強(qiáng)、朱女共同辯稱：一、《房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議書》一開頭就清楚說明本協(xié)議成立的前提是原告調(diào)換（補(bǔ)償）回遷的房屋要有產(chǎn)權(quán)。協(xié)議約定指的是原告要交付有產(chǎn)權(quán)的房屋，2012年11月原告移交給我們23平方米商鋪是沒有產(chǎn)權(quán)的，原告在未為我們申請辦理商鋪產(chǎn)權(quán)的情況下，要求我們支付最后一期房款是違約的、不合理的。二、《房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議書》第二條約定：“原告產(chǎn)權(quán)調(diào)換（補(bǔ)償）給我們回遷的房屋共74平方米。”但原告現(xiàn)在移交給我們回遷的房屋只有56．32平方米有產(chǎn)權(quán)，試問何來調(diào)換房屋產(chǎn)權(quán)面積增大所以原告現(xiàn)在要求我們支付產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋面積增大購房款31920元，是不符合協(xié)議約定的。三、原告在訴狀中說：2008年已經(jīng)辦理了中山七路錦龍中某房的產(chǎn)權(quán)證。這與事實(shí)不符，實(shí)際上，我們是在2012年12月才得以申請辦理1507房的產(chǎn)權(quán)證。四、原告是沒有誠信的房地產(chǎn)拆遷公司。原告拖到2002年8月才安置住房回遷，我們多次要求原告履行貴院的判決支付停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)、違約賠償金，但原告從不理睬，直到2012年11月原告才把23平方米的商鋪移交給我們，并答應(yīng)履約申請辦理商鋪的產(chǎn)權(quán)。但數(shù)月過去，原告并未申請辦理。至今原告尚有數(shù)萬元停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)還未執(zhí)結(jié)。上述事例足可證明原告是沒有信用的，試問在這樣的情況下，如果我們支付了那兩項(xiàng)房款，如何約束原告履約辦證我們的合法權(quán)益能得到保障嗎綜上所述，懇請貴院依法駁回原告的訴訟請求。
本院查明
經(jīng)審理查明：原廣州市荔灣區(qū)龍津東路西城橫街某房屋（建筑面積39.94平方米）是譚帶有的房產(chǎn)。廣房公司經(jīng)批準(zhǔn)征用拆遷該房屋，1998年3月7日，譚帶有與廣房公司簽訂了《房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議》。雙方在協(xié)議中約定：市房地產(chǎn)管理局以（97延）房拆許字（041）《城市房屋拆遷許可證》批準(zhǔn)廣房公司拆除產(chǎn)權(quán)屬于譚帶有所有的房屋。經(jīng)雙方協(xié)商，達(dá)成產(chǎn)權(quán)調(diào)換（補(bǔ)償）協(xié)議如下：廣房公司應(yīng)在1999年12月31日前，將自有的龍津東路大塘新街東南測、金沙灘西側(cè)、西成橫街北側(cè)范圍內(nèi)、回遷樓西梯首層西向建筑面積23平方米、15層西南向建筑面積51平方米，合共建筑面積74平方米的房屋交付譚帶有，以作產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償；原址房屋建筑面積39.94平方米，廣房公司調(diào)換給譚帶有的74平方米，兩者對比，相差了34.06平方米，譚帶有按10平方米×1700元／平方米=17000元，24.06平方米×6000元／平方米=144360元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，付給廣房公司161360元。其他事項(xiàng)：本協(xié)議經(jīng)鑒證生效后，譚帶有即付廣房公司購房款74744元，從譚帶有繳付第一期購房款之日起一年內(nèi)，繳付第二期購房款43308元，余下房款43308元待廣房公司交付譚帶有房屋使用之日時(shí)，一次性付清。
協(xié)議簽訂后，譚帶有依約將上述原址房屋交付廣房公司拆除，并于1998年4月13日支付了首期購房款74744元，于1999年4月23日支付了第二期購房款43308元。廣房公司公司于2002年8月安排原告回遷中山七路錦龍中（匯鑫閣）61號1507房。
2001年8月1日，廣州市國土局以穗國土建用函（2001）279號文同意上址地塊土地的用地單位改為被告恒潤鑫公司。同年，經(jīng)廣州市國土局穗國土建用字（2001）第162號《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》批準(zhǔn)廣州市荔灣區(qū)中山七路大塘新街東南側(cè)，金沙灘西側(cè)、西成橫街北側(cè)地段面積4016平方米土地由被告恒潤鑫公司建設(shè)商住房，有效期從2001年8月至2003年8月。
2004年2月18日，廣州市城市規(guī)劃局出具了《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》，記載：建設(shè)單位：廣州市恒潤鑫房產(chǎn)開發(fā)有限公司；建設(shè)位置：荔灣區(qū)中山七路大塘新街地段匯鑫閣；項(xiàng)目使用性質(zhì)：住宅樓一棟；公建配套項(xiàng)目：居委會(huì)、公共廁所、汽車庫、非機(jī)動(dòng)車庫和老人服務(wù)站。該建筑項(xiàng)目的規(guī)劃沒有商鋪。
2010年3月11日，譚帶有死亡。2011年2月15日，廣東省廣州市荔灣公證處出具（2010）粵穗荔內(nèi)民證字第16995號《繼承權(quán)公證書》，證明譚帶有遺下的廣州市荔灣區(qū)龍津東路西城橫街某號房屋（已被拆遷）由原告譚家強(qiáng)、朱女二人共同繼承。
2012年12月，原告安排被告回遷匯鑫閣首層西面（自編中山七路錦龍中61號首層西面b1）。
經(jīng)查，荔灣區(qū)中山七路錦龍中某房產(chǎn)權(quán)人是譚家強(qiáng)、朱女，建筑面積56.32平方米，登記時(shí)間2012年12月25日。
庭審中，原被告均確認(rèn)，匯鑫閣目前沒有商鋪，原告安排被告回遷的地方是車房改用的臨時(shí)商鋪。另原告稱，該臨時(shí)商鋪面積是23平方米，但未能提供房管部門的測繪依據(jù)。被告陳述，原告曾承諾向規(guī)劃部門申請改變車房用途為商鋪，辦理商鋪的房產(chǎn)證，但原告至今未辦理。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為：譚帶有與廣房公司簽訂的《房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議》是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，是合法有效的，雙方應(yīng)依約履行。2001年該地塊的用地單位變更為原告，該協(xié)議拆遷人的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)由原告承擔(dān)。2010年3月11日，譚帶有死亡，該協(xié)議被拆遷人的權(quán)利義務(wù)由其繼承人即兩被告承擔(dān)。
原告安排給被告回遷的中山七路錦龍中某房面積為56.32平方米，比約定大了5.32平方米，被告已經(jīng)接收使用了該房屋，且在領(lǐng)取房產(chǎn)證后沒有對增大的面積表示異議，依據(jù)公平、等價(jià)有償?shù)脑瓌t，被告應(yīng)向原告支付增大部分的購房款，原告要求被告按照合同約定的標(biāo)準(zhǔn)6000元／平方米支付購房款31920元合法有理，本院予以支持。雙方簽訂的協(xié)議約定了回遷分為住宅和商鋪兩部分，合共建筑面積74平方米，被告認(rèn)為原告應(yīng)產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償74平方米給原告，現(xiàn)只移交了56.32平方米，不存在增大面積，是將回遷的住宅面積和商鋪面積混為一談，被告的抗辯理由缺乏合同依據(jù)，本院不予采納；被告認(rèn)為原告尚欠數(shù)萬元停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)未支付，故不同意支付房款，因停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)和增大面積購房款是兩個(gè)獨(dú)立的法律關(guān)系，原告的主張沒有法律依據(jù)，本院亦不予采納。
關(guān)于臨時(shí)商鋪的購房款，原告承認(rèn)安排被告回遷的首層地方不是商鋪性質(zhì)，即原告至今未能按照協(xié)議約定交付首層臨街商鋪給被告使用，故原告要求被告支付最后一期房款與合同約定不符，本院對此不予支持。
綜上所述，依照《中華人民共和國民法通則》第四條、《中華人民共和國合同法》第八條規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、自本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)，被告譚家強(qiáng)、朱女一次性向原告廣州市恒潤鑫房產(chǎn)開發(fā)有限公司支付增大面積購房款31920元。
二、駁回原告廣州市恒潤鑫房產(chǎn)開發(fā)有限公司其他訴訟請求。
未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案受理費(fèi)840元，由原告廣州市恒潤鑫房產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)541元，由被告負(fù)擔(dān)299元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于廣州市中級人民法院。
當(dāng)事人上訴的，應(yīng)在遞交上訴狀次日起七日內(nèi)按不服本案一審判決部分的上訴請求數(shù)額向廣州市中級人民法院交納上訴案件受理費(fèi)。逾期不交的，按自動(dòng)撤回上訴處理。
審判人員
審判員張艷
裁判日期
二〇一三年四月二十四日
書記員
書記員馬靈
