審理法院：沈陽(yáng)市渾南區(qū)人民法院
案號(hào)：（2014）東陵民二初字第949號(hào)
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2014-11-10
審理經(jīng)過(guò)
原告徐明義與被告沈陽(yáng)市東陵區(qū)白塔街道辦事處（以下簡(jiǎn)稱白塔街道辦）房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，本案于2014年5月14日立案受理后，依法組成由本院審判員王濤擔(dān)任審判長(zhǎng)并主審、代理審判員郭慧、人民陪審員李洪俠參加評(píng)議的合議庭，于2014年6月23日公開開庭進(jìn)行了審理。原告徐明義委托代理人田哲、被告白塔街道辦委托代理人孫曉菊到庭參加訴訟。在審理過(guò)程中，本院準(zhǔn)許原告撤回對(duì)被告沈陽(yáng)市順河房屋拆遷有限公司的起訴。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱
原告訴稱，2010年11月原告居住地莫子山村整體動(dòng)遷，原、被告于2010年11月21日簽訂了房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，協(xié)議約定：被告征用原告400平方米宅基地，應(yīng)當(dāng)向原告支付550，000元補(bǔ)償款。原告認(rèn)購(gòu)了面積為84平方米的安置房屋，應(yīng)預(yù)付購(gòu)房款231，000元，被拆除房屋及附屬物與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋差價(jià)款為452，900元。協(xié)議簽訂后，被告按約支付了補(bǔ)償款。2013年7月2日原告選定了回遷安置房6號(hào)樓3-2-2回遷房屋，沈陽(yáng)市東陵公證處對(duì)選房過(guò)程現(xiàn)場(chǎng)公證。但當(dāng)原告辦理相關(guān)回遷入住手續(xù)時(shí)，被告卻不予辦理?，F(xiàn)原告訴至法院，請(qǐng)求法院依法判決被告向原告交付97.36平方米的回遷安置房屋，并辦理回遷入住手續(xù)；被告賠償原告因租房產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失8，500元（500×17個(gè)月），即從2012年11月22日至交付房屋鑰匙之日；訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。
被告辯稱
被告辯稱，依據(jù)合同法的規(guī)定，雙方互負(fù)債務(wù)有先后履行順序的，先履行債務(wù)方未履行，后履行方有權(quán)拒絕其履行要求。本案原告徐明義在莫子山有宅基地面積為675.7平方米，于2010年11月21日該宅基地使用權(quán)被征用，基于該宅基地雙方簽訂了兩份房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，第一份即本案訴爭(zhēng)的400平方米的宅基地使用權(quán)，原告應(yīng)得補(bǔ)償款550，000元，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的面積為84平方米，其余款項(xiàng)均進(jìn)行了貨幣安置；另一份協(xié)議原告以孫娥名義進(jìn)行頂戶，并取得了275.7平方米50%的貨幣安置款430，042.5元，被告向原告如其支付了全部的貨幣補(bǔ)償安置費(fèi)用，但孫娥與原告之間沒有法律依據(jù)可以頂戶，故對(duì)孫娥名下的房屋補(bǔ)償安置協(xié)議被依法作廢，認(rèn)定無(wú)效。原告向動(dòng)遷辦應(yīng)返還430，042.5元?jiǎng)舆w補(bǔ)償款，而至今原告只返還了100，042.5元，尚欠330，000元?jiǎng)舆w補(bǔ)償款未予返還。依據(jù)法律規(guī)定，原告將全部動(dòng)遷補(bǔ)償款返還時(shí)，被告才有義務(wù)辦理回遷房安置。為此，被告享有先履行抗辯權(quán)，在原告未履行還款義務(wù)的情況下，原告主張的交付房屋的請(qǐng)求不應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С?，故?qǐng)求法院依法駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
原告為支持其訴訟請(qǐng)求，向本院提供如下證據(jù)：
證據(jù)一，集體土地使用證復(fù)印件一份，證明原告在莫子山村享有400平方米的宅基地使用面積。被告質(zhì)證意見：真實(shí)性、合法性沒有異議，關(guān)聯(lián)性有異議，原告所享有的宅基地使用面積僅為400平方米，但是實(shí)占面積為675.7平方米，原告只享有一處宅基地。
證據(jù)二，房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議一份，證明原、被告之間簽訂協(xié)議，被告征用原告的宅基地。被告按400平方米的面積給原告征地補(bǔ)償款。被告用桃仙鎮(zhèn)班家寨村的房屋作為產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋。被告保證產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的交付時(shí)間為2012年11月21日。拆遷過(guò)渡期內(nèi)被告給原告臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)每月500元。被告質(zhì)證意見：真實(shí)性沒有異議，合法性、關(guān)聯(lián)性均有異議，該協(xié)議雖簽訂400平方米面積回遷，但協(xié)議第2條中明確注明了實(shí)測(cè)面積為852.7平方米，分戶分出275.7平方米。本拆遷協(xié)議存在著分戶的行為。原告的戶口為遼寧省撫順市清原縣，并非莫子山村民，其戶口不在莫子山村，不應(yīng)享有分戶的權(quán)利。該協(xié)議所認(rèn)定的分戶行為違法，故該協(xié)議的合法性不應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С帧，F(xiàn)原告已向被告返還了100，000元的補(bǔ)償款，原告的行為已認(rèn)同合同的無(wú)效性。
證據(jù)三，公證書一份、選房單一份，證明2013年7月2日原告在沈陽(yáng)渾南新城管委會(huì)舉辦的桃仙街道莫子山村被征戶選房大會(huì)上選定6號(hào)樓3-2-2號(hào)面積為97.36平方米的房屋。被告質(zhì)證意見：有異議，該公證書和選房單記載的面積與回遷安置面積不符，無(wú)法證明原告所主張的回遷面積為84平方米。
被告為支持其抗辯理由，向本院提供如下證據(jù)：
證據(jù)一，房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書一份，證明原告分戶的宅基地面積275.7平方米以孫娥的名義頂戶進(jìn)行了貨幣安置，安置款為430，042.5元，該協(xié)議因違反法律規(guī)定已被作廢。原告質(zhì)證意見：真實(shí)性沒有異議，關(guān)聯(lián)性有異議，孫娥與動(dòng)遷辦簽訂的貨幣安置協(xié)議與本案是兩個(gè)法律關(guān)系，與本案無(wú)關(guān)。
證據(jù)二，返臟明細(xì)表一份，證明原告分戶是以孫娥頂戶，原告已退還100，042.5元，尚欠330，000元未付。原告質(zhì)證意見：真實(shí)性沒有異議，關(guān)聯(lián)性有異議，該協(xié)議與原告的產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議無(wú)關(guān)。分兩次共退了78，000元到80，000元左右，具體記不清楚了，
本院查明
經(jīng)審理查明，原告系遼寧省撫順市清原滿族自治縣枸乃甸鄉(xiāng)中心屯村村民，但一直在沈陽(yáng)市東陵區(qū)桃仙鎮(zhèn)莫子山村居住，并于2003年8月5日取得莫子山村400平方米宅基地使用權(quán)（土地使用權(quán)證為：東陵集用2003字第宅132738號(hào)），其中實(shí)占面積為675.7平方米，超占面積為275.7平方米。2010年莫子山村整體動(dòng)遷，原告與被告沈陽(yáng)市東陵區(qū)白塔街道辦事處于2010年11月21日簽訂了《房屋拆遷補(bǔ)償安置產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》（合同編號(hào)為204）一份，協(xié)議約定：原告房屋坐落于莫子山村，土地實(shí)占面積為675.7平方米，實(shí)測(cè)面積為852.7平方米（分戶分出275.7平方米）；被告以土地使用權(quán)面積的50%作為對(duì)原告房屋的補(bǔ)償金額為550，000元（400平方米×50%×2，750元／平方米），住宅搬遷補(bǔ)助費(fèi)為600元、獎(jiǎng)勵(lì)8，000元、臨時(shí)過(guò)渡補(bǔ)助費(fèi)為12，000元（500元／月×24個(gè)月）、電話200元、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)為113，100元，總計(jì)補(bǔ)償金額為683，900元；被告將座落在桃仙鎮(zhèn)班家寨村建筑面積為84平方米的房屋作為產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋，房屋設(shè)計(jì)用途為住宅，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)款為231，000元（84平方米×2，750元／平方米）；剩余差價(jià)補(bǔ)償款452，900元，被告于2010年12月21日前結(jié)清；被告保證在2012年11月21日前將符合國(guó)家有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付給原告；原告自行解決過(guò)渡期用房的，過(guò)渡期限內(nèi)臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)每月500元；當(dāng)實(shí)際建筑面積大于約定建筑面積136平方米以內(nèi)的，雙方同意建筑面積差額部分按2，750元／平方米的價(jià)格確定，由原告支付給被告。在協(xié)議履行過(guò)程中，被告已向原告支付了剩余房屋拆遷差價(jià)補(bǔ)償款452，900元。2013年7月2日原告通過(guò)被告組織并經(jīng)公證的選房搖號(hào)程序，選定位于沈陽(yáng)市東陵區(qū)桃仙地塊回遷安置點(diǎn)6號(hào)樓3-2-2室、建筑面積為97.36平方米回遷安置房屋一套?，F(xiàn)原告以被告拒絕辦理回遷安置手續(xù)為由訴至本院。
另查明，2010年11月24日原告以案外人孫娥名義與被告另行簽訂有《房屋拆遷貨幣補(bǔ)償安置協(xié)議書》（合同編號(hào)為017）一份，該協(xié)議因涉及頂戶簽訂問(wèn)題，所涉款項(xiàng)已由原告向被告返還100，042.5元，尚有330，042.5元未予返還。因此被告拒絕為原告辦理上述已選定房屋的回遷安置手續(xù)。
再查明，沈陽(yáng)市東陵區(qū)已變更為沈陽(yáng)市渾南區(qū)。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，原、被告于2010年11月21日簽訂的《房屋拆遷補(bǔ)償安置產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》（合同編號(hào)為204），該協(xié)議書系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)的效力性強(qiáng)制規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。雙方均應(yīng)按合同約定誠(chéng)實(shí)守信的履行各自的權(quán)利和義務(wù)?，F(xiàn)雙方約定的回遷安置房屋的交付期限已滿，被告并已通過(guò)公證選房程序由原告選定位于沈陽(yáng)市東陵區(qū)桃仙地塊的具體回遷安置房屋為6號(hào)樓3-2-2室、建筑面積為97.36平方米房屋一套，而同地塊其他回遷安置房屋業(yè)已辦理了房屋交付，本案亦應(yīng)具備房屋交付條件，故被告應(yīng)向原告交付選定的回遷安置房屋并辦理入住手續(xù)（以房產(chǎn)局所需備案登記手續(xù)為準(zhǔn)）。同時(shí)，因原告選定的房屋實(shí)際建筑面積已大于約定的建筑面積，其面積差額部分按2，750元／平方米的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)由原告向被告補(bǔ)齊。對(duì)此若發(fā)生爭(zhēng)議，雙方可另行訴訟解決。關(guān)于被告提出原告尚有補(bǔ)償款應(yīng)予返還的問(wèn)題，因所涉補(bǔ)償款系基于原告以案外人名義另行與被告簽訂協(xié)議中的內(nèi)容，與本案系屬不同的合同關(guān)系，且不具備直接抵銷的法律要件，故被告可另案主張，本院不予處理。關(guān)于被告提出原告不屬于本地戶籍所簽訂的協(xié)議應(yīng)為無(wú)效的問(wèn)題，因被告系基于原告享有的土地使用權(quán)而給予其房屋補(bǔ)償安置，符合本地對(duì)被拆遷人財(cái)產(chǎn)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)牟疬w政策，而戶籍問(wèn)題系屬管理性規(guī)范范疇，不能作為合同無(wú)效的認(rèn)定依據(jù)，故對(duì)被告的本項(xiàng)抗辯，本院不予采納。關(guān)于原告主張的租房損失費(fèi)，因雙方已約定回遷安置房屋的交付時(shí)間，且已約定過(guò)渡期臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，而導(dǎo)致延期交房的原因并非出于原告，故原告要求按每月500元給予租房損失的理由正當(dāng)，金額從2012年11月22日起算至2014年4月22日止共計(jì)17個(gè)月，計(jì)8，500元（500元／月×17個(gè)月）。故對(duì)原告的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、第九十九條、第一百零七條、第一百一十二條，最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋（二）第十四條之規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、被告沈陽(yáng)市東陵區(qū)白塔街道辦事處于本判決生效之日起十五日內(nèi)向原告徐明義交付位于沈陽(yáng)市渾南區(qū)桃仙街道桃仙回遷安置地塊6號(hào)樓3-2-2室、建筑面積為97.36平方米回遷安置房屋一套（具體地址以搖號(hào)選定的房源所在地為準(zhǔn)），并辦理回遷安置房屋的入住手續(xù)（以房產(chǎn)局所需備案登記手續(xù)為準(zhǔn)）；
二、被告沈陽(yáng)市東陵區(qū)白塔街道辦事處于本判決生效之日起十五日內(nèi)給付原告徐明義租房損失費(fèi)8，500元；
三、駁回原告徐明義的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)4，893元，由被告沈陽(yáng)市東陵區(qū)白塔街道辦事處承擔(dān)。
如不服本判決，可于判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，交納上訴案件受理費(fèi)4，893元，上訴于遼寧省沈陽(yáng)市中級(jí)人民法院。如在上訴期滿七日內(nèi)未交納上訴案件受理費(fèi)，按自動(dòng)撤回上訴處理。
審判人員
審判長(zhǎng)王濤
代理審判員郭慧
人民陪審員李洪俠
裁判日期
二〇一四年十一月十日
書記員
書記員賈萍
