審理法院：梅州市中級人民法院
案號：（2014）梅中法民二終字第148號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2014-11-11
審理經(jīng)過
上訴人興寧市鴻源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下簡稱鴻源房地產(chǎn)公司）、王壽華因房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，不服興寧市人民法院（2014）梅興法民二初字第104號民事判決，均向本院提起上訴。本院于2014年9月2日立案受理后，依法組成合議庭進行了審理。上訴人鴻源房地產(chǎn)公司的委托代理人陳利均，上訴人王壽華的委托代理人曾炳華參加了2014年9月23日二審詢問。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
本院查明
本院經(jīng)審理查明：2007年9月29日，根據(jù)興寧市人民政府（2003）93號等文件精神，為更好地做好興寧市興田街道辦事處城東居委新王屋村民小組范圍的房屋、土地進行拆遷改造建設(shè)的拆遷安置工作，興田街道辦事處城東居委新王屋村民小組（原城東三隊）63戶村民推舉出16位代表后，再由16位代表選舉產(chǎn)生張小梅（新王屋村民小組長）、王其漢、王淦華、王遠坤、王勝強等五位拆遷置換戶為代表，與負(fù)責(zé)改造建設(shè)的鴻源房地產(chǎn)公司就安置補償事宜進行協(xié)商。鴻源房地產(chǎn)公司為甲方，興寧市興田街道城東三隊（新王屋）為乙方，雙方簽訂了《興寧市興田街道城東三隊（新王屋）房屋、土地拆遷置換合同》。合同中，鴻源房地產(chǎn)公司在甲方簽字蓋章欄中蓋了公章，并由何全君簽名。在鑒定單位欄中蓋有興寧市人民政府興田街道辦事處、興寧市興田街道辦事處城東社區(qū)居民委員會的公章。張小梅、王其漢、王淦華、王遠坤、王勝強在乙方簽字蓋章欄中簽名。該合同其中約定：一、甲方按市政府要求和建設(shè)部門的規(guī)劃，將原乙方自行規(guī)劃曙光北路原15米道路擴寬至31米，擴路土地由乙方無償提供給甲方進行完善道路和設(shè)施；二、擴寬后，兩邊土地由甲方按市政規(guī)劃負(fù)責(zé)建好深進15米、寬不少于4米的一至二層門店共47卡給乙方，并負(fù)責(zé)報建、辦證及其他綜合費用，三層以上建筑屬甲方所有，土地按建筑面積分?jǐn)偅ㄩT店分配由乙方負(fù)責(zé)），如乙方土地面積不足甲方門店面積，則乙方用其他土地按4：1比例同甲方進行置換，門店裝修標(biāo)準(zhǔn)（見附表）；五、甲方同意和乙方原自行規(guī)劃興建門店的土地置換門店后，秉著互惠互利的原則，乙方各戶業(yè)主應(yīng)按原房屋拆遷置換、土地補償協(xié)議進行房屋協(xié)商拆遷改造。如果個別不執(zhí)行戶，甲方有權(quán)拒交其他置換門店和辦理其名下產(chǎn)權(quán)證。如乙方出售門店、套房給其他人，過戶及辦證費用另行收??；七、簽訂合同之日起，一年六個月內(nèi)興建好47卡門店，門店交付使用之日起兩年內(nèi)辦理好房地產(chǎn)權(quán)證；八、違約責(zé)任：如甲方違約，則賠付給乙方人民幣1500000元，如乙方違約，違約戶每戶應(yīng)付給甲方人民幣30000元違約金。王壽華是該合同的房屋、土地拆遷置換戶之一，合同簽訂后，王壽華依約將自己所有的需要拆遷、置換、補償?shù)姆康禺a(chǎn)等財物交付給鴻源房地產(chǎn)公司。鴻源房地產(chǎn)公司在2013年10月間才把位于興城曙光北路的一卡門店一、二層交付給王壽華管理使用，而門店的房地產(chǎn)權(quán)證至今未辦好交給王壽華。
2014年2月7日，王壽華訴至原審法院，請求判令：1、鴻源房地產(chǎn)公司給付王壽華三層以上房屋的公用樓梯所占用置換給其的門店一、二層套內(nèi)面積共15.96㎡的補償款127680元（15.96㎡×8000元／㎡=127680元）；2、鴻源房地產(chǎn)公司給付王壽華違約金30000元；3、訴訟費由鴻源房地產(chǎn)公司承擔(dān)。王壽華在原審第二次開庭時變更訴訟請求為：請求判令鴻源房地產(chǎn)公司按照評估的面積與價格補償支付給王壽華：底層套內(nèi)面積7.58㎡，每平方米15000元計算，款額為113700元，二層套內(nèi)面積7.58㎡，每平方米4000元計算，款額為30320元；由鴻源房地產(chǎn)公司給付王壽華違約金30000元；由鴻源房地產(chǎn)公司承擔(dān)訴訟費及評估費、測繪費3000元。
另查明：鴻源房地產(chǎn)公司置換給王壽華的位于興城曙光北路的門店，內(nèi)建有一、二層自用的樓梯和供三層以上住戶公用的樓梯（建在自用樓梯的另一側(cè)）。經(jīng)王壽華申請，原審法院依法委托興寧市廣博測繪科貿(mào)有限公司、梅州正德資產(chǎn)評估事務(wù)所對置換門店與案件相關(guān)的面積進行測繪和資產(chǎn)評估。置換門店測繪結(jié)果如下：底層總面積60㎡（含三層以上公用樓梯占用底層套內(nèi)面積7.58㎡），三層以上公用樓梯占用底層套內(nèi)面積7.58㎡。二層含全封閉陽臺總面積68㎡，三層以上公用樓梯占用二層套內(nèi)面積7.58㎡，二層全封閉陽臺面積8㎡。資產(chǎn)評估結(jié)果如下：置換門店底層的價格為每平方米15000元，三層以上公用樓梯占用底層套內(nèi)面積7.58㎡的價值為人民幣113700元（7.58㎡×15000元／㎡=113700元）。二層含全封閉陽臺價格為每平米4000元，三層以上公用樓梯占用王壽華二層套內(nèi)面積7.58㎡的價值為30320元（7.58㎡×4000元／㎡=30320元）。依照《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)——房產(chǎn)測量規(guī)范第1單元：房產(chǎn)測量規(guī)定》的規(guī)定，全封閉陽臺面積按建筑面積全部計算。
原審審理認(rèn)為：興寧市興田街道辦事處城東居委新王屋村民小組（原城東三隊）63戶村民推舉出張小梅、王其漢、王淦華、王遠坤、王勝強等五位拆遷置換戶為代表，與被告鴻源房地產(chǎn)公司簽訂的《興寧市興田街道城東三隊（新王屋）房屋、土地拆遷置換合同》，是雙方真實意思表示，沒有違反法律規(guī)定，是有效合同。依法成立的合同，自成立時生效，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。《中華人民共和國民法通則》第八十四條規(guī)定：“債是按照合同的約定或者依照法律的規(guī)定，在當(dāng)事人之間產(chǎn)生的特定的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。享有權(quán)利的人是債權(quán)人，負(fù)有義務(wù)的人是債務(wù)人。債權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人按照合同的約定或者依照法律的規(guī)定履行義務(wù)?！北景甘呛贤畟m然《興寧市興田街道城東三隊（新王屋）房屋、土地拆遷置換合同》乙方標(biāo)注的是興寧市興田街道城東三隊（新王屋），但是，從合同第五條規(guī)定了“甲方同意和乙方原自行規(guī)劃興建門店的土地置換門店后，秉著互惠互利的原則，乙方各戶業(yè)主應(yīng)按原房屋拆遷置換、土地補償協(xié)議進行房屋協(xié)商拆遷改造。如果個別不執(zhí)行戶，甲方有權(quán)拒交其他置換門店和辦理其名下產(chǎn)權(quán)證。如乙方出售門店、套房給其他人，過戶及辦證費用另行收取?！钡诎藯l規(guī)定了“如乙方違約，違約戶每戶應(yīng)付給甲方人民幣叁萬元違約金”中“個別不執(zhí)行戶，甲方有權(quán)拒交其他置換門店和辦理其名下產(chǎn)權(quán)證”和“違約戶每戶”等內(nèi)容，確定了乙方的權(quán)利義務(wù)的享有者和承擔(dān)者是興田街道辦事處城東居委新王屋村民小組的每戶房屋、土地拆遷置換戶。興寧市興田街道城東三隊（新王屋）在《興寧市興田街道城東三隊（新王屋）房屋、土地拆遷置換合同》的成立、生效、履行中只是起到組織和協(xié)調(diào)作用。興田街道辦事處城東居委新王屋村民小組（原城東三隊）63戶村民推舉出16位代表，由16位代表選舉產(chǎn)生張小梅（新王屋村民小組組長）、王其漢、王淦華、王遠坤、王勝強等五位拆遷置換戶為代表，與鴻源房地產(chǎn)公司協(xié)商一致簽訂《興寧市興田街道城東三隊（新王屋）房屋、土地拆遷置換合同》，上述五位代表是代表包括原告在內(nèi)的47戶房屋、土地拆遷置換戶與被告簽訂合同?！吨腥A人民共和國民法通則》第六十三條規(guī)定“公民、法人可以通過代理人實施民事法律行為。代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實施民事法律行為。被代理人對代理人的代理行為，承擔(dān)民事責(zé)任。”故包括原告在內(nèi)的47戶房屋、土地拆遷置換戶是《興寧市興田街道城東三隊（新王屋）房屋、土地拆遷置換合同》權(quán)利義務(wù)真正的享有者和承擔(dān)者，是合同的相對人。合同簽訂后，原告依約將自己原來分配的包括土地等財物交付給被告，就已盡了合同規(guī)定的義務(wù)。根據(jù)權(quán)利、義務(wù)對等的原則，理應(yīng)享受合同規(guī)定的權(quán)利，即享有《興寧市興田街道城東三隊（新王屋）房屋、土地拆遷置換合同》約定由被告給予安置門店的權(quán)利。當(dāng)原告在《興寧市興田街道城東三隊（新王屋）房屋、土地拆遷置換合同》權(quán)利受到侵害時，其理所當(dāng)然可以向有關(guān)部門主張權(quán)利，包括可以通過訴訟保護其合法權(quán)益的權(quán)利，故原告訴訟主體適格。因此，被告認(rèn)為原告不是合同當(dāng)事人、不具有原告主體資格的抗辯，依法不予支持?！杜d寧市興田街道城東三隊（新王屋）房屋、土地拆遷置換合同》第二條規(guī)定：“擴寬后，兩邊土地由甲方按市政規(guī)劃負(fù)責(zé)建好深進15米、寬不少于4米的一至二層門店共47卡給乙方，……”明確約定置換的門店一、二層深進15米、寬不少于4米，即一、二層的面積均不得少于60㎡，只能多，不得少。本案被告安置給原告的門店一、二層套內(nèi)已建有自用的樓梯，三層以上公用樓梯占用底層套內(nèi)面積7.58㎡，導(dǎo)致底層套內(nèi)面積不足60㎡的情形，違反了合同的約定，屬于違約。依約定，被告應(yīng)將占用底層套內(nèi)面積7.58㎡按原審法院依法委托梅州正德資產(chǎn)評估事務(wù)所所評估的價格每平方米15000元補償給原告。由于安置給原告的門店二層總面積68㎡（含全封閉陽臺面積8㎡，全封閉陽臺面積是按建筑面積全部計算），減去三層以上公用樓梯占用二層套內(nèi)面積7.58㎡后仍然超出合同約定的60㎡，故對原告請求被告按市場價格補償三層以上公用樓梯占用二層套內(nèi)面積7.58㎡合計30320元的請求依法不予支持。被告未按約定足額置換給原告底層60㎡的門店和未按約定在2009年3月29日前交付置換的門店及在2011年3月29日前辦好房地產(chǎn)權(quán)證交給原告，已構(gòu)成違約。被告認(rèn)為“由于生產(chǎn)隊無法交付完整土地歸其，部分村民的房屋仍未拆除，導(dǎo)致無法辦理用地手續(xù)，更不用說辦理房地產(chǎn)權(quán)證”，因被告未能提供充分證據(jù)證明是原告未按約定交付需要拆遷置換的房屋土地等財物造成，故對其這一抗辯，依法不予支持。依照《興寧市興田街道城東三隊（新王屋）房屋、土地拆遷置換合同》第八條約定，如果被告違約，被告應(yīng)支付每戶置換戶31914.9元（1500000元÷47戶≈31914.9元／戶），故對原告請求被告支付違約金30000元，依法予以支持。綜上所述，原審依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條之規(guī)定，作出如下判決：一、被告鴻源房地產(chǎn)公司應(yīng)在本判決生效后10日內(nèi)將安置給原告王壽華的位于興城曙光北路門店三層以上公用樓梯占用底層套內(nèi)面積7.58㎡按每平方米15000元計算共計人民幣113700元的補償費支付給原告王壽華；二、被告鴻源房地產(chǎn)公司應(yīng)在本判決生效后10日內(nèi)給付原告王壽華違約金人民幣30000元；三、駁回原告王壽華的其他訴訟請求。案件受理費3454元，由原告王壽華負(fù)擔(dān)280元，由被告鴻源房地產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)3174元。置換門店面積測繪費1000元、房產(chǎn)評估費2000元，由被告鴻源房地產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)。
宣判后，鴻源房地產(chǎn)公司不服，向本院提出上訴稱：一、原判程序違法。表現(xiàn)為：《興寧市興田街道城東三隊（新王屋）房屋土地、拆遷置換合同》的簽訂、履行、結(jié)算，以及門店交付給生產(chǎn)隊后，門店分配、門店面積補差等等是由生產(chǎn)隊主體進行。置換合同簽訂主體可見合同，合同履行、結(jié)算補差可見村民小組長問話筆錄。但一審無視上述事實，避開生產(chǎn)隊主體，也破壞了生產(chǎn)隊作出的《新王屋分店面決議》分配結(jié)算方案，完全是程序不合法。二、原判認(rèn)定事實錯誤。1、原判認(rèn)定合同履行主體為村民個體，實屬認(rèn)定事實有誤。置換合同簽訂和履行主體均為生產(chǎn)隊和鴻源房地產(chǎn)公司，但原審把村民個體作為合同主體完全是認(rèn)定事實錯誤。2、原判以提出異議的“資產(chǎn)評估結(jié)果”作為本案認(rèn)定事實依據(jù)完全錯誤。梅州正德資產(chǎn)評估事務(wù)所作出的資產(chǎn)評估完全是離開市場價格的天價結(jié)果。無論市場交易、還是其他計價方式，每平方米15000元價格，都是超出市場價值，鴻源房地產(chǎn)公司已提出異議，是不能作為價格認(rèn)定依據(jù)的。3、原判認(rèn)定鴻源房地產(chǎn)公司違約辦證錯誤。造成未能辦理房地產(chǎn)權(quán)證，這與生產(chǎn)隊交付土地有關(guān)。事實上置換合同在履行中已發(fā)生了變更，主要是生產(chǎn)隊無法及時交付相關(guān)土地造成的，故鴻源房地產(chǎn)公司不存在違約問題。三、原判處理超越職權(quán)，損害了鴻源房地產(chǎn)公司和新王屋生產(chǎn)隊的合法權(quán)益。鴻源房地產(chǎn)公司交付的門店中面積大小不一，為解決這一問題，生產(chǎn)隊選出的代表，作出了《新王屋分店面決議》，通過抽簽方式選取門店。對面積差額，由生產(chǎn)隊賣了一卡門店作為結(jié)算差價基金，進行調(diào)劑補給。如果按一審判決處理，合同甲方即鴻源房地產(chǎn)公司在交付門店中面積超出60平方米的門店，同樣可以避開生產(chǎn)隊，直接向村民主張結(jié)算差價，且以每平方米15000元結(jié)算補價差的話，這樣做勢必離開了置換合同及生產(chǎn)隊在面積上補差結(jié)算方案，還擾亂了生產(chǎn)隊在這一問題的做法。據(jù)此，請求依法撤銷一審判決，駁回王壽華的起訴。
王壽華對鴻源房地產(chǎn)公司的上訴進行答辯稱：一、原審程序合法。一是興寧市興田街道辦事處城東居委會新王屋村民小組（原城東三隊）63戶村民推舉出張小梅、王其漢、王凎華、王運坤、王勝強等五位拆遷安置戶為代表，與鴻源房地產(chǎn)公司簽訂了《興寧市興田街道城東三隊（新王屋）房屋、土地拆遷置換合同》。雖然拆遷置換合同乙方標(biāo)注的是興寧市興田街道城東三隊（新王屋），但是合同第五條明確規(guī)定了“甲方同意和乙方原自行規(guī)劃興建門店的土地置換門店后，秉著互惠互利的原則，乙方各戶主應(yīng)按原房屋拆遷置換、土地補償協(xié)議進行房屋協(xié)商拆遷改造。如果個別不執(zhí)行戶，甲方有權(quán)拒交其他置換門店和辦理其名下產(chǎn)權(quán)證。如乙方出售門店、套房給其他人，過戶及辦證費用另行收取”。第八條明確規(guī)定了“如乙方違約，違約戶每戶應(yīng)付給甲方人民幣叁萬元違約金”中“個別不執(zhí)行戶，甲方有權(quán)拒交其他置換門店和辦理其名下產(chǎn)權(quán)證”和“違約戶每戶”等內(nèi)容，確定了乙方的權(quán)利義務(wù)的享有者和承擔(dān)者是興田街道辦事處城東居委會新王屋村民小組的每戶房屋、土地拆遷置換戶。二是王壽華所在興寧市興田街道辦事處城東三隊（新王屋）村民小組有村民63戶，但拆遷置換合同所涉及置換二層門店的村民只有47卡47戶（即47卡每戶一卡），王壽華是拆遷置換合同中置換二層門店47卡的置換戶之一。二、原審認(rèn)定事實部分，除認(rèn)定“由于安置給原告的門店二層總面積68㎡（含全封閉陽臺面積8㎡，全封閉陽臺面積是按建筑面積全部計算），減去三層以上公用樓梯占用二層套內(nèi)面積7.85㎡后仍然超出合同約定的60㎡，故對原告請求被告按市場價格補償三層以上公用樓梯占用二層套內(nèi)面積7.58㎡合計30320元的請求依法不予支持”是錯誤的以外，其余的認(rèn)定都是正確的。三、原判處理沒有超越職權(quán)，是在法院受理和裁判的范圍。綜上所述，鴻源房地產(chǎn)公司上訴無理，依法應(yīng)予駁回。
王壽華亦不服，向本院提出上訴稱：鴻源房地產(chǎn)公司安置給包括王壽華等6戶在內(nèi)47戶（即47卡）的二層門店的第二層都建有8㎡以上封閉陽臺。這也是屬于建筑范圍的規(guī)定的。但是唯獨王壽華等6戶人被安置的二層門店，不僅底層，而且第二層都由于鴻源房地產(chǎn)公司自建的三層以上公用樓梯占用了套內(nèi)面積7.58㎡，致使王壽華被安置的門店第二層套內(nèi)面積，比其他沒有被公用樓梯占用門店第二層套內(nèi)面積減少7.58㎡。由于鴻源房地產(chǎn)公司自建三層以上公用樓梯占用了王壽華被安置的門店第二層套內(nèi)面積7.58㎡，所以王壽華被安置的門店第二層不僅套內(nèi)面積減少受到侵害，而且居住和使用都受到嚴(yán)重侵害。因此，鴻源房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)將安置給王壽華位于興城曙光北路門店三層以上公用樓梯占用第二層套內(nèi)面積7.58平方米按每平方4000元計算，共計人民幣30320元的補償支付給王壽華。據(jù)此，請求：1、除了判決維持（2014）梅興法民二初字第104號民事判決第一、二項外，還應(yīng)當(dāng)判決鴻源房地產(chǎn)公司將安置給王壽華的位于興城曙光北路門店三層以上公用樓梯占用第二層套內(nèi)面積7.58㎡按每平方米4000元計算共計人民幣30320元補償支付給王壽華；2、上訴費用由鴻源房地產(chǎn)公司承擔(dān)。
鴻源房地產(chǎn)公司對王壽華的上訴進行答辯稱：王壽華沒有權(quán)利起訴鴻源房地產(chǎn)公司，店內(nèi)的面積已經(jīng)由生產(chǎn)隊作了補差價處理，現(xiàn)王壽華等要求補償面積差價，是重復(fù)主張，所以要求駁回王壽華等原審訴訟請求以及上訴請求。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為：興寧市興田街道辦事處城東居委新王屋村民小組（原城東三隊）的63戶村民推舉出張小梅、王其漢、王淦華、王遠坤、王勝強等五位拆遷置換戶為代表，與鴻源房地產(chǎn)公司簽訂的《興寧市興田街道城東三隊（新王屋）房屋、土地拆遷置換合同》，是雙方真實意思表示，未違反法律強制性規(guī)定，為有效合同。根據(jù)雙方上訴主張及理由，本案二審的爭議焦點是：1、王壽華是否本案適格主體；2、鴻源房地產(chǎn)公司是否應(yīng)對供三層以上住戶公用的樓梯占用王壽華門店第一、二層套內(nèi)各7.58㎡進行補償；3、鴻源房地產(chǎn)公司是否應(yīng)支付30000元違約金給王壽華。
關(guān)于王壽華是否本案適格主體問題。鴻源房地產(chǎn)公司上訴稱原判程序違法，《興寧市興田街道城東三隊（新王屋）房屋土地、拆遷置換合同》的簽訂、履行、結(jié)算及門店接收、門店分配、門店面積補差等等是由城東三隊主體進行，但原審避開城東三隊主體，王壽華不是本案適格原告，應(yīng)駁回王壽華的起訴。經(jīng)查，《興寧市興田街道城東三隊（新王屋）房屋、土地拆遷置換合同》第五條規(guī)定“甲方（即鴻源房地產(chǎn)公司）同意和乙方（即城東三隊）原自行規(guī)劃興建門店的土地置換門店后，秉著互惠互利的原則，乙方各戶業(yè)主應(yīng)按原房屋拆遷置換、土地補償協(xié)議進行房屋協(xié)商拆遷改造。如果個別不執(zhí)行戶，甲方有權(quán)拒交其他置換門店和辦理其名下產(chǎn)權(quán)證。如乙方出售門店、套房給其他人，過戶及辦證費用另行收取?！钡诎藯l規(guī)定“如乙方違約，違約戶每戶應(yīng)付給甲方人民幣叁萬元違約金”中“個別不執(zhí)行戶，甲方有權(quán)拒交其他置換門店和辦理其名下產(chǎn)權(quán)證”和“違約戶每戶”等內(nèi)容，確定了乙方城東三隊的權(quán)利義務(wù)的享有者和承擔(dān)者是興田街道辦事處城東居委新王屋村民小組的每戶房屋、土地拆遷置換戶。而王壽華是興田街道辦事處城東居委新王屋村民小組房屋、土地拆遷置換戶。因此，原審確認(rèn)王壽華的訴訟主體適格并無不當(dāng)。
關(guān)于鴻源房地產(chǎn)公司是否應(yīng)對供三層以上公用的樓梯占用王壽華門店第一、二層套內(nèi)各7.58㎡進行補償問題。王壽華認(rèn)為鴻源房地產(chǎn)公司除對公用樓梯占用其門店底層套內(nèi)7.58㎡進行補償外，還應(yīng)對公用樓梯占用其門店二層套內(nèi)7.58㎡進行補償。鴻源房地產(chǎn)公司則認(rèn)為對面積差額，已由城東三隊賣了一卡門店作為結(jié)算差價基金，進行調(diào)劑補給，其不用再對供三層以上住戶公用樓梯占用王壽華門店第一、二層套內(nèi)各7.58㎡進行補償；另外，無論市場交易、還是其他計價方式，王壽華門店第一層按每平方米15000元價格，都超出市場價值。經(jīng)查，《興寧市興田街道城東三隊（新王屋）房屋、土地拆遷置換合同》第二條規(guī)定：“擴寬后，兩邊土地由甲方按市政規(guī)劃負(fù)責(zé)建好深進15米、寬不少于4米的一至二層門店共47卡給乙方”，明確約定置換的門店一、二層長15米、寬不少于4米，即一、二層的面積均不得少于60㎡。因鴻源房地產(chǎn)公司在建造公用樓梯時占用了安置給王壽華的門店底層套內(nèi)面積7.58㎡，導(dǎo)致王壽華的門店底層套內(nèi)面積不足60㎡，違反了合同的約定，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。鴻源房地產(chǎn)公司認(rèn)為王壽華門店第一層按每平方米15000元價格超出市場價值，但未能提供證據(jù)證實。原審判令鴻源房地產(chǎn)公司應(yīng)對占用王壽華門店底層套內(nèi)面積7.58㎡按梅州正德資產(chǎn)評估事務(wù)所評估的價格每平方米15000元予以補償，符合法律規(guī)定，予以維持。由于安置給王壽華的門店第二層經(jīng)有關(guān)部門核算總面積為68㎡（含全封閉陽臺面積8㎡），減去公用樓梯占用第二層套內(nèi)面積7.58㎡后仍然超出合同約定的60㎡，因此對王壽華上訴主張的鴻源房地產(chǎn)公司還應(yīng)對公用樓梯占用其門店第二層套內(nèi)面積7.58㎡進行補償，理由不充分，不予支持。
關(guān)于鴻源房地產(chǎn)公司是否應(yīng)支付30000元違約金給王壽華問題?！杜d寧市興田街道城東三隊（新王屋）房屋、土地拆遷置換合同》第七條約定“簽訂合同之日起，一年六個月內(nèi)興建好47卡門店，門店交付使用之日起兩年內(nèi)辦理好房地產(chǎn)權(quán)證”。合同未約定交付47卡門店給拆遷安置戶的具體時間，鴻源房地產(chǎn)公司于2013年10月間將位于興城曙光北路的47卡門店之一交付給王壽華管理使用，至2014年2月7日王壽華起訴時，鴻源房地產(chǎn)公司未違反門店交付使用之日起兩年內(nèi)辦理好房地產(chǎn)權(quán)證的約定。原審認(rèn)定鴻源房地產(chǎn)公司應(yīng)于2011年3月29日前辦理好安置門店的房地產(chǎn)權(quán)證不符合合同的約定，但鴻源房地產(chǎn)公司在建造公用樓梯時占用了王壽華的門店底層套內(nèi)面積7.58㎡，導(dǎo)致安置給王壽華的門店底層套內(nèi)面積不足60㎡，違反了合同的約定，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，故原審判令鴻源房地產(chǎn)公司支付30000元違約金給王壽華，亦無不當(dāng)。
綜上，鴻源房地產(chǎn)公司和王壽華的上訴理由均不足，證據(jù)不充分，其上訴請求均不予支持。原審認(rèn)定事實基本清楚，處理正確，應(yīng)予維持。案經(jīng)本院審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項規(guī)定，判決如下：
二審裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費3454元，由鴻源房地產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)3000元，王壽華負(fù)擔(dān)454元。鴻源房地產(chǎn)公司多預(yù)交的二審案件受理費454元，王壽華多預(yù)交的二審案件受理費104元，均予以退回。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長徐瓊
審判員羅錫芳
代理審判員黃偉玲
裁判日期
二〇一四年十一月十一日
書記員
書記員劉琴
