審理法院：咸寧市咸安區(qū)人民法院
案號(hào)：（2014）鄂咸安民初字第04148號(hào)
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2015-06-26
審理經(jīng)過
原告趙桂芳等34人與被告金誠(chéng)房地產(chǎn)公司、第三人咸寧衛(wèi)校房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛34案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭合并進(jìn)行了審理。原告趙桂芳的委托代理人彭慧東、推薦的共同訴訟代表人高榮球、趙桂芳、陳華、被告金誠(chéng)房地產(chǎn)公司的委托代理人余隆盛、第三人咸寧衛(wèi)校的委托代理人樊斌到庭參加訴訟。本案經(jīng)合議庭評(píng)議，并經(jīng)本院審判委員會(huì)討論決定，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱
原告趙桂芳訴稱，2008年咸寧衛(wèi)校地塊由被告投資開發(fā)商品房項(xiàng)目，原告等衛(wèi)校職工家屬樓成為拆遷對(duì)象。原、被告就房屋拆遷安置補(bǔ)償相關(guān)事項(xiàng)簽訂了《房屋拆遷還建合同》，并由咸寧衛(wèi)校作為合同鑒證人。還建合同約定了雙方權(quán)利義務(wù)，并特別約定了被告必須按時(shí)辦理“房產(chǎn)證”和“土地證”及違約金100000元等內(nèi)容。合同簽訂后，原告按約履行了搬遷等義務(wù)，但被告違反合同遲遲沒有辦理還建房屋相關(guān)證件，原告等被拆遷戶多次要求被告和鑒證人履行合同承擔(dān)違約責(zé)任，被告和鑒證人每次都答應(yīng)要求，但每次均拖延不辦。依法被告應(yīng)當(dāng)賠償違約金及其他經(jīng)濟(jì)損失。為此，請(qǐng)求人民法院判令被告繼續(xù)履行《房屋拆遷還建合同》，辦理還建房屋產(chǎn)權(quán)證和出讓土地使用權(quán)證；支付原告違約金100000元；賠償遲延辦證的經(jīng)濟(jì)損失；本案的訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。
原告趙桂芳為支持其訴訟主張，向本院提交了如下證據(jù)：
證據(jù)1：企業(yè)工商信息。證明被告的主體資格。
證據(jù)2：房屋拆遷還建合同。證明原、被告之間合同法律關(guān)系。
證據(jù)3：通知。證明原、被告對(duì)合同履行事項(xiàng)進(jìn)行多次協(xié)商處理。
被告辯稱
被告金誠(chéng)房地產(chǎn)公司辯稱，一、原、被告在《房屋拆遷還建合同》中約定的限期為原告辦理好拆遷房屋房產(chǎn)證、土地使用權(quán)證，如果未按時(shí)辦好，被告賠償原告違約金10萬(wàn)元條款無(wú)效。被告為了落實(shí)市委、市政府關(guān)于改造老城區(qū)、為民辦實(shí)事的精神、更好地開發(fā)利用咸寧衛(wèi)校老校區(qū)的土地資源，通過招拍掛的形式依法取得老校區(qū)的開發(fā)權(quán)，并同意在咸寧衛(wèi)校城區(qū)的國(guó)有劃撥土地上出資為該校的教職工建職工宿舍樓。建設(shè)主體是咸寧衛(wèi)校，被告只是出資單位，這種還建不是房地產(chǎn)開發(fā)，是福利建房，因?yàn)榻ǚ康耐恋厥墙逃玫睾蛧?guó)有劃撥土地，而且土地使用權(quán)人是咸寧衛(wèi)校，并不是被告，所以，被告不是還建房的辦證主體，辦證主體是咸寧衛(wèi)校，被告只能協(xié)助咸寧衛(wèi)校辦證。因此，原、被告約定的辦證時(shí)間和辦證義務(wù)被告是無(wú)法履行的，所以，該約定無(wú)效。二、被告沒有按時(shí)辦理原告還建房的房屋權(quán)屬證書沒有過錯(cuò)，其責(zé)任和過錯(cuò)在咸寧衛(wèi)校。由于辦證主體是咸寧衛(wèi)校，而且由于咸寧衛(wèi)校內(nèi)部存在糾紛，又是福利性房屋，統(tǒng)一抵扣契稅問題，要求統(tǒng)一辦理所有還建房的權(quán)屬證書，并且由于咸寧衛(wèi)校沒有及時(shí)交付辦證資料及所交辦資料不全而導(dǎo)致辦證遲延，責(zé)任和過錯(cuò)不在被告，請(qǐng)求人民法院審查。2014年下半年，導(dǎo)致辦證時(shí)間遲延，還有一個(gè)重要原因是中央審計(jì)組和中央巡視組駐我市審查土地出讓問題。在此特別強(qiáng)調(diào)，在2013年7月前，咸寧衛(wèi)校已將所有還建房的房產(chǎn)證書辦好。三、原告要求支付10萬(wàn)元違約金明顯太高。由于咸寧衛(wèi)校還建房按時(shí)竣工并交付使用、沒有影響原告的使用，因此，即使被告遲延辦證，也沒有給原告造成任何損失，因此，要求被告承擔(dān)10萬(wàn)元違約金明顯太高，要求免除被告的賠償責(zé)任。
被告金誠(chéng)房地產(chǎn)公司為了支持其抗辯主張，向本院提交了如下證據(jù)：
證據(jù)1：咸寧衛(wèi)校的土地使用權(quán)證。證明本案爭(zhēng)議范圍建在國(guó)有劃撥土地上，使用權(quán)人是咸寧衛(wèi)校。
證據(jù)2：土地出讓合同書、補(bǔ)充協(xié)議書。證明咸寧衛(wèi)校要求原告的還建房建在咸寧衛(wèi)校的40畝劃撥土地上，還建房的辦證主體為咸寧衛(wèi)校，被告僅負(fù)協(xié)助辦證義務(wù)。
證據(jù)3：建設(shè)工程規(guī)劃許可證審批單、建設(shè)工程規(guī)劃許可代理證、建筑工程施工許可證。證明還建房的建設(shè)主體為咸寧衛(wèi)校，被告僅為承建方和出資方，因此，還建房的辦證主體為咸寧衛(wèi)校。
證據(jù)4：還建房的土地證和房產(chǎn)證總證。證明還建房的土地證為國(guó)有劃撥土地，還建房的房產(chǎn)證在2009年就已辦好。
證據(jù)5：交付房產(chǎn)證、土地證手續(xù)。證明被告已將還建房的房產(chǎn)證、土地證辦好交付給了咸寧衛(wèi)校，咸寧衛(wèi)校未分發(fā)給還建戶，責(zé)任在衛(wèi)校。
第三人咸寧衛(wèi)校述稱，原、被告簽訂了合同，原告起訴是維護(hù)其權(quán)利，被告認(rèn)為衛(wèi)校在拆遷還建中有責(zé)任，可以另行主張權(quán)利，起訴衛(wèi)校。衛(wèi)校作為第三人，不應(yīng)在本案中承擔(dān)責(zé)任。
第三人咸寧衛(wèi)校未向本院提交證據(jù)。
經(jīng)庭審質(zhì)證，各方當(dāng)事人質(zhì)證意見如下：被告對(duì)原告的證據(jù)1、2均無(wú)異議；對(duì)證據(jù)3的真實(shí)性無(wú)異議，但對(duì)證明目的有異議，該證據(jù)是原告提交的，恰好證明導(dǎo)致辦證遲延的原因不在被告。第三人對(duì)原告的證據(jù)無(wú)異議。原告對(duì)被告的證據(jù)1的真實(shí)性無(wú)異議，但合同的主體是被告，合同約定了被告的義務(wù)，被告不能否定違約金的效力。對(duì)證據(jù)2的真實(shí)性無(wú)異議，合同只對(duì)合同相對(duì)人具有約束力，不能對(duì)抗第三人，且合同約定辦證主體是被告，被告應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)證據(jù)3、4、5是被告與第三人之間的法律關(guān)系，與原告無(wú)關(guān)。第三人對(duì)被告全部證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，但認(rèn)為本案訟爭(zhēng)的是原、被告合同關(guān)系，如果被告對(duì)第三人有異議，可以另行起訴，被告應(yīng)當(dāng)為原告辦證。
本院認(rèn)為
本院結(jié)合雙方當(dāng)事人的舉證和質(zhì)證意見，認(rèn)證如下：對(duì)雙方當(dāng)事人確認(rèn)無(wú)異議的證據(jù)予以采信。對(duì)雙方當(dāng)事人確認(rèn)真實(shí)性無(wú)異議的證據(jù)，且與本案訴辯事由具有一定關(guān)聯(lián)性的，本院亦作為定案的參考依據(jù)。對(duì)下列有爭(zhēng)議的證據(jù)，本院認(rèn)為，原告對(duì)被告的證據(jù)2、3、4、5認(rèn)為是被告與第三人之間的法律關(guān)系，與原告無(wú)關(guān)的異議部分成立，部分不成立。就合同相對(duì)性而言，原告的異議成立；但被告與第三人簽訂的“土地出讓合同書”有多名職工代表簽字，代表全體職工簽字同意，而在履行合同過程中，第三人是負(fù)有責(zé)任的，職工與被告達(dá)成的“房屋拆遷還建合同”的時(shí)間先后不一致，且與職工的配合有關(guān)，因此，與原告的訴訟具有關(guān)聯(lián)性。
經(jīng)審理查明，2006年9月8日，被告與第三人簽訂一份“土地出讓合同書”，合同約定第三人為甲方，被告為乙方，合同第二條第一款約定“還建拆遷職工宿舍，1、乙方出資在新衛(wèi)校旁還建職工宿舍住宅小區(qū)，共4幢計(jì)102套（其中1套按成本價(jià)售給甲方）職工宿舍，用于安置老校區(qū)搬遷職工，還建房土地含在乙方出資征地40畝內(nèi)，每套平均面積為140㎡；同時(shí)負(fù)責(zé)住宅小區(qū)的‘三通一平’和圍墻建設(shè)……”；合同第二條第三款約定“乙方出資在新衛(wèi)校旁征地40畝（學(xué)校旁不足40畝時(shí)，可在另處征地），用于衛(wèi)校發(fā)展預(yù)留用地，該地由乙方全額出資辦理相關(guān)手續(xù)，以衛(wèi)校名義辦理劃撥用地土地使用證?！?007年9月12日，被告與第三人根據(jù)上述“土地出讓合同書”簽訂一份“補(bǔ)充協(xié)議書”，“補(bǔ)充協(xié)議書”第3條約定“還建房須經(jīng)城建部門檢驗(yàn)合格，移交給甲方，由甲方統(tǒng)一按單位具體要求安排樓層分配，通知單位職工盡快搬遷，爭(zhēng)取老衛(wèi)校盡早動(dòng)工”；第4條約定“還建房辦理房產(chǎn)證及土地證，甲方應(yīng)該爭(zhēng)取各項(xiàng)政策最大優(yōu)惠，乙方給予積極配合辦理相關(guān)證件代交各種費(fèi)用。”同年6月6日，第三人以其名義作為建設(shè)單位在規(guī)劃管理部門辦理了原告等“拆遷還建住宅樓”的“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”。2010年1月16日，原、被告根據(jù)被告與第三人簽訂的“土地出讓合同書”為基礎(chǔ)，簽訂一份“房屋拆遷還建合同”，合同約定：原告自愿選擇3棟一單元四層402室，面積為160㎡（后房屋登記面積為161.57㎡），超出還建面積按900元／㎡由原告補(bǔ)給被告；原告退出拆遷房屋并交出被拆遷房屋鑰匙及房產(chǎn)證、土地證后，在被告方領(lǐng)取25673元拆遷補(bǔ)償款；被告為原告辦理房產(chǎn)證、土地使用證的時(shí)間為2010年12月31日前，雙方不得無(wú)故違約，若有一方違約則由違約方支付對(duì)方違約金10萬(wàn)元。合同簽訂后，原告退出了被拆房屋，被告亦按約將建好的還建屋交付給原告使用。但因被告、第三人之間的問題及其他客觀原因，導(dǎo)致被告未能在2010年12月31日前為原告辦好還建房屋的產(chǎn)權(quán)證；而是在2013年11月25日將辦好的原告的房屋所有權(quán)證按被告與第三人之間的約定交給第三人分發(fā)，但因第三人的原因未能及時(shí)分發(fā)給原告。還因政策調(diào)控等原因，原告的土地使用權(quán)證至今未辦妥。為此，原告訴至本院，請(qǐng)求依法處理。
同時(shí)查明，中國(guó)人民銀行規(guī)定的2013年一年期貸款年利率為6%。
根據(jù)雙方當(dāng)事人的訴辯主張和庭審查明的事實(shí)，歸納本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：1、原、被告之間簽訂的“房屋拆遷還建合同”效力的認(rèn)定。2、被告與第三人簽訂的“土地出讓合同書”和“補(bǔ)充協(xié)議書”與原、被告之間的合同有無(wú)關(guān)聯(lián)。3、房屋的性質(zhì)及建設(shè)主體的認(rèn)定。4、違約金責(zé)任主體及違約金是否過高的認(rèn)定。
本院認(rèn)為，1、原、被告之間簽訂的“房屋拆遷還建合同”效力的認(rèn)定。原、被告均是具有完全民事行為能力的自然人和企業(yè)法人，是適格的民事主體，雙方簽訂的“房屋拆遷還建合同”亦是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反我國(guó)法律的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同合法有效。2、被告與第三人簽訂的“土地出讓合同書”和“補(bǔ)充協(xié)議書”與原、被告之間的合同有無(wú)關(guān)聯(lián)。由于房屋拆遷還建的建設(shè)單位是第三人，原、被告之間簽訂的“房屋拆遷還建合同”是建立在被告與第三人簽訂的“土地出讓合同書”和“補(bǔ)充協(xié)議書”的基礎(chǔ)上，換言之，如果沒有被告與第三人訂立的合同，原、被告之間就不可能建立“房屋拆遷還建合同”關(guān)系；被告與第三人訂立的合同能否順利履行，與原、被告之間的合同密切關(guān)聯(lián)。3、房屋的性質(zhì)及建設(shè)主體的認(rèn)定。原告被拆遷房屋屬于單位原房改房，個(gè)人享有房屋所有權(quán)，但不享有國(guó)有土地使用權(quán)，其土地使用權(quán)為單位國(guó)有劃撥土地；還建房的所有權(quán)雖歸原告享有，但土地使用權(quán)需要依法改變使用性質(zhì)，即由國(guó)有劃撥土地改變?yōu)閲?guó)有出讓土地，需繳納土地出讓金；原告的還建房雖然是與被告簽訂的房屋拆遷還建合同，但該還建房的建設(shè)規(guī)劃許可審批的建設(shè)單位名稱是第三人咸寧衛(wèi)校，因此，其建設(shè)主體是第三人咸寧衛(wèi)校。4、違約金責(zé)任主體及違約金是否過高的認(rèn)定。原、被告之間訂立的“房屋拆遷還建合同”是建立在被告與第三人簽訂的“土地出讓合同書”和“補(bǔ)充協(xié)議書”的基礎(chǔ)上，即原、被告之間的合同依據(jù)。被告與第三人之間的合同對(duì)職工還建房屋的交付、辦證等進(jìn)行了約定；原、被告之間的合同對(duì)辦證的時(shí)間和違約責(zé)任進(jìn)行了約定，但未對(duì)辦好的房屋產(chǎn)權(quán)證、土地證交付方式進(jìn)行約定，應(yīng)認(rèn)定原、被告認(rèn)可被告與第三人之間合同約定的交付方式。前述，原、被告之間訂立的“房屋拆遷還建合同”的依據(jù)是被告與第三人之間訂立“土地出讓合同書”和“補(bǔ)充協(xié)議書”，2份合同之間具有關(guān)聯(lián)性。雖然2份合同具有關(guān)聯(lián)性，但不能影響原、被告之間合同約定違約責(zé)任的相對(duì)性，因?yàn)檫`約責(zé)任只在合同當(dāng)事人之間產(chǎn)生，合同之外的第三人不負(fù)違約責(zé)任；因第三人原因造成合同不能履行的，相對(duì)人承擔(dān)責(zé)任后，有權(quán)向第三人追償。因此，本案違約金責(zé)任主體應(yīng)為被告；如果被告認(rèn)為是因第三人未全面履行合同的原因造成的，可以另行主張權(quán)利。一般來(lái)說(shuō)，違約金應(yīng)以約定或損失事實(shí)為依據(jù)，如果約定的違約金過分高于或低于違約行為所造成的損害，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)適當(dāng)予以減少或增加。本案中，被告將建好的還建房及時(shí)交付給第三人分配給原告使用，并未給原告造成不能交付房屋的損失，原、被告在合同中約定逾期辦證視為違約，并承擔(dān)10萬(wàn)元的違約金的約定過分高于未按約辦證的損失，其損失應(yīng)按逾期貸款利息損失為限。由于原告、被告約定還建房超出還建面積部分為900元／㎡，故被告承擔(dān)原告逾期辦證違約金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)從約定的逾期辦證之日起至向第三人交付房屋所有權(quán)證之日止，按房屋面積乘以900元／㎡計(jì)算房屋總價(jià)值，再按房屋總價(jià)值為基數(shù)，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金，即按年貸款利率的130%計(jì)算。因政策調(diào)控等客觀原因，被告延遲辦理土地使用證的違約責(zé)任應(yīng)予免除。
綜上，本院認(rèn)為，原、被告訂立“房屋拆遷還建合同”是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容不違反我國(guó)法律的禁止性規(guī)定，該合同合法有效。但由于該合同為涉他性合同，是以被告與第三人訂立的“土地出讓合同書”和“補(bǔ)充協(xié)議書”為依據(jù)訂立的，受制于被告與第三人合同的履行。雖然原、被告之間的合同具有涉他性，并與被告與第三人訂立的合同有關(guān)聯(lián)，但根據(jù)合同的相對(duì)性原則，不能免除被告的全部違約責(zé)任，原告要求被告承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任合理部分的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持；但要求支付10萬(wàn)元違約金的訴訟請(qǐng)求過高，應(yīng)當(dāng)依法予以調(diào)整，參照《最高人民法院〈關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋〉》第十八條第二款的規(guī)定，從合同約定的逾期辦證之日起至被告將房屋所有權(quán)證交付給第三人之日止（即從2011年1月1日起至2013年11月25日止，共計(jì)約35個(gè)月）按中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)（即按銀行年貸款利率6%的130%計(jì)算，折算成月利率為6.5‰）乘以房屋總價(jià)值145413元（161.57㎡×900元=145413元）為基數(shù)計(jì)算支付原告違約金，即：145413×6.5‰×35個(gè)月=33081元。原告要求被告繼續(xù)履行辦證義務(wù)的請(qǐng)求，因被告已經(jīng)履行了辦理房屋所有權(quán)證義務(wù)，且將所辦房屋所有權(quán)證按被告與第三人訂立的合同約定交付給了第三人，應(yīng)當(dāng)由原告向第三人領(lǐng)取或由第三人分發(fā)給原告。土地使用權(quán)證被告應(yīng)繼續(xù)辦理。原告要求被告賠償其延遲辦證的經(jīng)濟(jì)損失，因未提供證據(jù)支持，缺乏事實(shí)依據(jù)，該請(qǐng)求本院不予支持。被告提出對(duì)逾期辦證約定承擔(dān)違約責(zé)任的條款無(wú)效的抗辯理由不成立，本院不予采納；其提出違約金過高應(yīng)予調(diào)整的抗辯請(qǐng)求符合法律規(guī)定，本院予以支持。被告提出未能按時(shí)為原告辦證的過錯(cuò)責(zé)任在第三人，應(yīng)由第三人承擔(dān)責(zé)任的抗辯意見，屬另一法律關(guān)系，可以依法另行主張權(quán)利。第三人認(rèn)為原告起訴是依法維護(hù)權(quán)利，被告認(rèn)為衛(wèi)校在拆遷還建中負(fù)有責(zé)任，可以另行主張權(quán)利，但其在本案中不承擔(dān)責(zé)任的述稱理由成立，本院予以采納。本案經(jīng)本院反復(fù)做調(diào)解工作未果。為了維護(hù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)秩序，平等保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條、第一百二十一條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條、參照《最高人民法院〈關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋〉》第十八條第二款、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條的規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、被告金誠(chéng)房地產(chǎn)公司于本判決生效后十日內(nèi)一次性支付原告趙桂芳逾期辦理還建房屋產(chǎn)權(quán)證違約金人民幣33081元（從2011年1月1日起至2013年11月25日止，以房屋總價(jià)值145413元為基數(shù)，按中國(guó)人民銀行規(guī)定的年貸款利率的130%標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）。
二、第三人咸寧衛(wèi)校于本判決生效后十日內(nèi)向原告趙桂芳交付還建房的房屋所有權(quán)證。
三、第三人咸寧衛(wèi)校協(xié)助被告金誠(chéng)房地產(chǎn)公司在本判決生效后2個(gè)月內(nèi)為原告趙桂芳辦理好國(guó)有土地使用權(quán)證。
四、駁回原告趙桂芳的其他訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)627元，由被告金誠(chéng)房地產(chǎn)公司承擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省咸寧市中級(jí)人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決的上訴請(qǐng)求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條第一款的規(guī)定預(yù)交上訴案件受理費(fèi)；訴訟費(fèi)專戶名稱：湖北省咸寧市中級(jí)人民法院；開戶行：農(nóng)行咸寧金穗支行；賬號(hào)：17×××50。上訴人在上訴期滿七日內(nèi)仍未預(yù)交的，按自動(dòng)撤回上訴處理。
審判人員
審判長(zhǎng)黃大湖
審判員羅忠明
人民陪審員吳傳宇
裁判日期
二〇一五年六月二十六日
書記員
書記員汪琪
