審理法院：貴陽市花溪區(qū)人民法院
案號：（2014）花民初字第911號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2014-08-21
審理經(jīng)過
原告謝明兵、謝明飛、謝明翠、謝明俊、謝明玉及謝明金六人與被告虹泰房開公司房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，本院于2014年3月10日立案受理后，依法組成合議庭公開開庭進(jìn)行了審理。原告謝明兵（另五原告的訴訟代表人）及六原告之共同委托代理人楊正英，被告宏泰房開公司委托代理人鄧成軍、高儒榮到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱
原告謝明兵等六人訴稱，六原告系小河中院村村民，原告父親謝世馨（已去世）名下?lián)碛幸惶状u混結(jié)構(gòu)住宅房屋，面積311.17平方米。2007年10月19日，被告虹泰房開因修建“星河國際城”項目需要，與原告父親謝世馨簽訂《房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議》一份，依據(jù)該協(xié)議約定，被告將原告父親名下的房屋全部拆除，并以“星河國際城”1號樓1單元21層4號（面積98.39平方米）、1號樓1單元21層5號（面積98.39平方米）、1號樓1單元22層4號（面積98.39平方米）三套住宅房及4號樓1層24號車庫（面積35.05平方米）共四套房屋（總面積330.22平方米）與原告進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。2012年10月20日，被告依約向原告安置了上述三套住宅用房，由于該房屋系超期安置，被告至今尚欠原告2012年5月至10月期間的超期安置過渡費為46，675元，且該三套房屋尚未辦理產(chǎn)權(quán)證。協(xié)議約定的4號樓1層24號的車庫至今未安置，該房屋至2013年6月少支付的超期過度安置費為1，051.5元。原、被告屬于房屋拆遷安置調(diào)換合同關(guān)系，被告僅履行了部分合同義務(wù)，其未按合同履行義務(wù)的行為已經(jīng)給原告造成了損失。為此，原告為維護(hù)自己的合法權(quán)益，特根據(jù)法律規(guī)定，依法向人民法院提起訴訟。請求依法判令：1、被告立即為原告辦理調(diào)換房屋的產(chǎn)權(quán)證，并支付該房2012年5月至10月期間的超期安置過渡費46，675元，承擔(dān)逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的違約金221，967.84元（以被告在公司網(wǎng)站上公布的2011年4，700元／平方米的房屋單價計算房屋總價，并按銀行同期貸款利率計算）；2、被告向原告安置35.05平方米住房（車庫或門面）及該房至2013年6月少支付的超期過渡費1，051.5元和修改該房屋圖紙的違約金；3、本案訴訟費用由被告承擔(dān)。
被告辯稱
被告虹泰房開公司辯稱：1、根據(jù)合同約定和圖紙示意，35.05平方米的房屋是車庫并不是住房，若原告要求安置住房，公司可以給他們安置住房；2、原告認(rèn)為被告修改了4號樓房屋的圖紙后并沒有通知原告，虹泰房開公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，該請求并沒有依據(jù)。而且房屋圖紙的修改得到規(guī)劃部門的批準(zhǔn)，并且沒有改變建筑物的使用性質(zhì)，所以房開公司并沒有通知原告的義務(wù)；3、按照協(xié)議約定，原告應(yīng)該補(bǔ)被告42，315元現(xiàn)金，但直到交房時原告都沒有交齊這部分錢，這段時間并不是房開公司違約；4、超期安置過渡費是針對于住宅，車庫超期安置不存在超期過渡費的問題；5、安置給原告的房屋已經(jīng)取得竣工驗收報告，符合交房條件，并已經(jīng)通過登報的方式通知業(yè)主交房，但原告不按照公告通知的時間來辦理交房手續(xù)，所以被告不應(yīng)該承擔(dān)原告拖延辦理交房手續(xù)期間的超期臨時安置過渡費；6、拆遷合同沒有對逾期辦證的違約責(zé)任進(jìn)行約定，原告要求被告承擔(dān)逾期辦證的違約金沒有法律依據(jù)。
本院查明
經(jīng)審理查明：謝世馨與向玉芬系夫妻關(guān)系，向玉芬于1997年9月去世，謝世馨于2010年10月去世。二人共生育有兩子四女，為謝明俊、謝明兵、謝明翠、謝明玉、謝明飛和謝明金。謝世馨和向玉芬生前在貴陽市花溪區(qū)小河中院村有磚混結(jié)構(gòu)住宅房屋一棟，占地面積311.17平方米。
被告虹泰房開公司因開發(fā)“星河國際”項目需要，對花溪區(qū)小河中院村中院寨地區(qū)房屋進(jìn)行拆遷。經(jīng)貴陽市人民政府批準(zhǔn)于2007年9月28日取得拆許字（2007）第51號《房屋拆遷許可證》。2007年10月19日，以被告虹泰房開公司為拆遷人（甲方），六原告之父親謝世馨為被拆遷人（乙方）簽訂《房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議》（以下簡稱《拆遷協(xié)議》），雙方在協(xié)議中主要約定：1、乙方被拆遷房屋位于貴陽市花溪區(qū)小河中院村，為磚混結(jié)構(gòu)住宅用房，建筑面積311.17平方米；2、甲方以在拆遷土地上修建的“星河國際城”1號樓1單元21層4號（面積98.39平方米）、1號樓1單元21層5號（面積98.39平方米）、1號樓1單元22層4號（面積98.39平方米）三套住宅房屋（總面積295.17平方米）和“星河國際城”4號樓1層24號的其他住房（車庫，面積35.05平方米）與乙方進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。甲方將調(diào)換的房屋交付乙方，同時結(jié)清房屋差價，甲方負(fù)責(zé)辦理調(diào)換房屋產(chǎn)權(quán)證交乙方；3、乙方同意在建設(shè)期間自行周轉(zhuǎn)過度，過渡期為24個月，甲方按照原房屋建筑面積，付給乙方臨時安置補(bǔ)助費37，340.40元（311.17平方米×5元／平方米×24個月）；4、協(xié)議簽訂后建設(shè)項目性質(zhì)經(jīng)批準(zhǔn)改變，甲方應(yīng)在30日內(nèi)通知乙方，乙方有權(quán)根據(jù)改變后的建設(shè)項目性質(zhì)與甲方協(xié)商變更合同的相關(guān)約定；5、甲方未按協(xié)議約定的24個月期限內(nèi)安置乙方房屋的，按照《貴陽市房屋拆遷管理辦法》第十九條第三款的規(guī)定增發(fā)乙方過渡費。
合同簽訂后，原告依約向被告公司移交了被拆遷的房屋，并在被告建設(shè)期間自行周轉(zhuǎn)過渡。2012年1月17日，被告虹泰房開公司修建的“星河國際城”1號樓經(jīng)房屋的建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計單位、施工單位和監(jiān)理單位綜合驗收合格，五家單位共同出具了《“星河國際城1號樓”建筑工程竣工驗收報告》，但該報告至今并未按規(guī)定向備案機(jī)構(gòu)提交備案。2012年1月19日，被告在《貴陽晚報》上刊登交房公告，通知“星河國際”1號樓的業(yè)主于2012年1月20日-21日辦理交房手續(xù)。2012年10月24日，被告將產(chǎn)權(quán)調(diào)換的三套住宅房屋交付給原告使用，但位于“星河國際”4號樓1層24號的車庫至今未交付，上述房屋至今均未辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。被告按照合同約定的標(biāo)準(zhǔn)支付原告超期臨時安置補(bǔ)助費至2012年4月20日。三套住宅房屋交付后，被告向原告安置房屋的總面積為295.17平方米，相對于被拆遷房屋的總面積來說，原告尚有16平方米（311.17平方米-295.17平方米）的部份未得到安置。對于未安置的部份，被告從2012年4月20日起至2013年6月20日（共14個月）按照每平方米20元的標(biāo)準(zhǔn)向原告支付超期臨時安置補(bǔ)助費4，480元（16平方米×20元／平方米×14個月）。原告認(rèn)為被告并未按照拆遷協(xié)議的約定履行自己的合同義務(wù)，故向本院提起訴訟，訴請如前。
另，由于被告公司根據(jù)合同約定將對原告超面積安置了19.05平方米（330.22平方米-311.17平方米），根據(jù)協(xié)議約定，原告需向被告公司補(bǔ)交超面積安置房屋差價。具體補(bǔ)交金額計算方式如下：1、超安置房屋面積在10平方米范圍內(nèi)的，按優(yōu)惠價827元／平方米標(biāo)準(zhǔn)計算；2、超安置房屋面積在10平方米至20平方米的，先按優(yōu)惠價827元／平方米標(biāo)準(zhǔn)計算10平方米部分的金額，再按安置房價2，600元／平方米標(biāo)準(zhǔn)計算超出10平方米的部分；3、超過20平方米的，按上述計算方法先計算20平方米部分的價錢，再按照3，000元／平方米計算超過20平方米的部分；4、安置車庫的，車庫面積除了仍計算在安置房屋的總面積中外，另還需要根據(jù)車庫的面積按照300元／平方米的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)足差價。根據(jù)上述方式計算，原、被告雙方在拆遷協(xié)議中約定原告應(yīng)該補(bǔ)足超面積安置差價金額為42，315元，原告以被告公司欠自己超期安置補(bǔ)助費為由，僅支付被告超面積安置房屋差價40，615元，現(xiàn)尚欠1，700元。
訴訟過程中，原告撤回要求被告支付修改該房屋（車庫）圖紙未告知原告而應(yīng)承擔(dān)違責(zé)任的訴訟請求。
上述事實，有已經(jīng)庭審質(zhì)證的當(dāng)事人陳述、《房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議》、物管費發(fā)票、拆遷許可證、綜合驗收報告、《貴陽晚報》、領(lǐng)款條等證據(jù)在卷作證，可以作為認(rèn)定本案事實的依據(jù)。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，謝世馨與虹泰房開公司訂立的《房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議》系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，內(nèi)容亦不違反國家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定有效，雙方均應(yīng)按合同約定嚴(yán)格履行各自的義務(wù)，行使自己的權(quán)利，否則將承擔(dān)違約責(zé)任。由于謝世馨及其妻向玉芬均已逝世，《房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議》中乙方謝世馨的權(quán)利義務(wù)應(yīng)全部由其繼承人繼受，即本案六原告享有《房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議》中乙方（被拆遷人）的權(quán)利義務(wù)，六原告是本案的適格原告。根據(jù)原、被告雙方的意見，歸納本案的主要爭議焦點如下：一、被告應(yīng)否向原告支付2012年4月20日至10月24日期間的超期臨時安置補(bǔ)助費；二、被告逾期辦證，應(yīng)否承擔(dān)逾期辦證的違約金，若承擔(dān)該如何計算。
關(guān)于焦點一，被告應(yīng)否向原告支付2012年4月20至10月24日期間的超期臨時安置補(bǔ)助費。雙方在《拆遷協(xié)議》中約定的過渡期為24個月，逾期安置的時間按照《貴陽市房屋拆遷管理辦法》第十九條第三款“拆遷人不能按約定期限安置的，應(yīng)發(fā)給被拆遷人或房屋承租人超期臨時安置補(bǔ)助費。被拆遷人或房屋承租人自行過渡的，從逾期之日起，每超1個月，超期臨時安置補(bǔ)助費按臨時安置補(bǔ)助費標(biāo)準(zhǔn)遞增10%，遞增后的月超期臨時安置補(bǔ)助費最多不超過月臨時安置補(bǔ)助費標(biāo)準(zhǔn)的5倍?！敝?guī)定增發(fā)過渡費。貴陽市花溪區(qū)的房屋拆遷臨時安置補(bǔ)助費為每月5元／平方米，超期安置的，每月按10%的比例遞增，遞增后每月最高為25元／平方米。被告公司按照上述標(biāo)準(zhǔn)支付原告超期臨時安置補(bǔ)助費至2012年4月20日，但被告實際向原告交付安置房的時間為2012年10月24日，其辯稱是因為公司已經(jīng)通過登報公告的書面形式，通知業(yè)主在2012年1月20日至21日期間來辦理交房手續(xù)，超期臨時安置補(bǔ)助費按理只支付至2012年1月，但考慮到拆遷戶安置的特殊性，被告主動延長支付超期安置補(bǔ)助費至2012年4月20日。由于原告并未按照公告時間來辦理交房手續(xù)，現(xiàn)原告要求支付2012年5月至10月期間的超期過渡費沒有法律依據(jù)。本院認(rèn)為，雙方在《拆遷協(xié)議》上對通知交房的形式?jīng)]有特別約定，故本院參照建設(shè)部和國家工商局監(jiān)制的《商品房買賣合同示范文本》第11條“商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知購房人辦理交付手續(xù)?！钡囊?guī)定和交易習(xí)慣，認(rèn)定被告交房通知應(yīng)該采用書面形式。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第十一條的規(guī)定，“書面形式”是指“合同書、信件和數(shù)據(jù)電文（包括電報、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換和電子郵件）等可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的形式”。書面通知，通常是一對一的通知，比如掛號信、特快專遞等。登報公告并非一對一的形式，即使要采用登報公告的形式通知交房，也只有在受送達(dá)人下落不明，或者用其他方式無法通知的情況下才能使用。但在本案中，被告并未舉證證明公司已經(jīng)通過其他形式先向原告通知交房，也未證明刊登公告的原因系原告下落不明。因此本院認(rèn)定被告在《貴陽晚報》上刊登的交房公告，不能視為向原告履行了書面通知交房的義務(wù)，故被告向原告交房的時間應(yīng)為2012年10月24日，被告應(yīng)當(dāng)按照《貴陽市房屋拆遷管理辦法》的規(guī)定，向原告支付2012年4月20日至2012年10月24日期間共187天的超期臨時安置補(bǔ)助費，即311.17元／平方米×25元／月÷30×187天=48，490.66元，原告僅主張46，675元，本院從其自愿。
臨時安置補(bǔ)助費是以被拆遷房屋的面積作為基數(shù)進(jìn)行計算，被告現(xiàn)在已經(jīng)給原告安置了295.17平方米的房屋，故還需支付超期臨時安置補(bǔ)助費的房屋面積為16平方米（311.17元-295.17平方米）。該超期臨時安置補(bǔ)助費應(yīng)按照每月25元／平方米標(biāo)準(zhǔn)支付，但被告從2012年4月20日至2013年6月20日期間按照每月20元／平方米的標(biāo)準(zhǔn)支付違反了雙方的合同約定，應(yīng)補(bǔ)足少支付的金額為1，120元（16平方米×5元／平方米×14個月），原告僅主張1，051.5元，本院從其自愿。故截止到2013年6月20日，被告還應(yīng)支付原告超期臨時安置補(bǔ)助費總額為47，726.5元（46，675.5元＋1，051.5元）。
關(guān)于焦點二、被告逾期辦證，應(yīng)否承擔(dān)逾期辦證的違約金。本院認(rèn)為，原、被告雙方已經(jīng)在《拆遷協(xié)議》中約定由“甲方負(fù)責(zé)辦理調(diào)換房屋產(chǎn)權(quán)證交乙方”，且參照《貴州城市房屋拆遷管理辦法》第七條第六款規(guī)定，“拆遷人與被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)人簽訂《拆遷補(bǔ)償安置合同》后，必須在30日內(nèi)向房屋產(chǎn)權(quán)管理部門申請注銷被拆遷房屋的《房屋所有權(quán)證》；若被拆遷人以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式得到償還的房屋，拆遷人應(yīng)在90日內(nèi)為被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)人的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋辦好《房屋所有權(quán)證》?，F(xiàn)房從拆遷補(bǔ)償安置合同簽字生效之日起計算，期房從竣工交付之日起計算?！保虼?，被告應(yīng)在2012年10月24日完成交房后的90日內(nèi)，即在2013年1月22日前為原告辦理已交付房屋的房屋所有權(quán)證。辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的主體雖然是原告，但被告具有協(xié)助義務(wù)，應(yīng)當(dāng)將應(yīng)由被告提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案?，F(xiàn)虹泰公司在2012年10月24日交房后至今一直未將需要由其提供的辦理產(chǎn)權(quán)的資料報產(chǎn)權(quán)機(jī)關(guān)備案，導(dǎo)致原告不能取得房屋所有權(quán)證，被告虹泰公司的行為構(gòu)成違約。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！敝?guī)定，被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、支付違約金的違約責(zé)任。原告要求虹泰公司為其辦理房產(chǎn)證，實質(zhì)上是要求虹泰公司向房產(chǎn)登記部門提交辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書所需的備案資料，以便其順利申領(lǐng)房產(chǎn)證，其訴訟請求于法有據(jù)，本院予以支持。為切實保障原告取得房屋產(chǎn)權(quán)證的實現(xiàn)，結(jié)合本案實際，本院酌情判令被告虹泰公司在本判決生效后90日內(nèi)將辦理產(chǎn)權(quán)登記時需由其提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，為原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書提供便利。
關(guān)于虹泰公司逾期辦證的違約金計算問題，由于雙方未對違約金的數(shù)額和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行約定。本院認(rèn)為，原、被告之間屬于以物易物的物權(quán)調(diào)換形式所進(jìn)行的房屋買賣，雖然原告并沒有以貨幣的形式支付購房款，但其已經(jīng)用拆遷房價值折抵貨幣，應(yīng)認(rèn)定為支付了一定的對價。由于雙方并未對被拆遷房進(jìn)行評估，也未對房屋價值達(dá)成一致意見。本院參照被告與原告之間在簽訂拆遷協(xié)議時關(guān)于支付超面積安置房屋補(bǔ)差價的計算方法，綜合認(rèn)定原告的安置房單價為每平方米2，600元，未超面積安置房價為2，600元／平方米×311.17平方米=809，042元，原告支付的超面積安置房屋差價為40，615元，故本院綜合認(rèn)定原告已支付的安置房屋總價為人民幣849，657元（809，042元＋40，615元）。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第二款“合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算”之規(guī)定，本院參照中國人民銀行公布的一年至三年期貸款利率6.15%的標(biāo)準(zhǔn)計算被告逾期辦證的違約金。被告應(yīng)該從2013年1月23日起向原告支付逾期辦證的違約金，現(xiàn)暫計算到2014年8月14日的逾期時間為568天，故違約金計算為849，657元×6.15%÷360×568天=82，445.05元。
關(guān)于被告未向原告安置35.05平方米車庫的問題，雙方在《拆遷協(xié)議》上雖然未對交付安置房屋的具體時間進(jìn)行約定，但該車庫現(xiàn)在已經(jīng)建設(shè)完畢，滿足安置條件，被告也同意安置。至今未安置該房的原因系原告對被告提供的安置房屋的性質(zhì)和位置持有異議，雙方對此出現(xiàn)分歧。本院認(rèn)為，被告提供的安置車庫符合《拆遷協(xié)議》的約定，并沒有改變房屋性質(zhì)，相對位置的輕微變化并未使拆遷安置合同無法履行?，F(xiàn)在原告訴訟要求被告安置該房屋，被告應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議的約定將已經(jīng)建成的“星河國際城”4號樓1層24號的房屋（車庫，面積35.05平方米）交付給原告使用。被告在履行交付義務(wù)之前，繼續(xù)根據(jù)《拆遷協(xié)議》的約定向原告支付超期臨時安置補(bǔ)助費。
綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第十一條、第六十條、第一百零七條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第二款之規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、被告貴陽虹泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起九十日內(nèi)向原告謝明兵、謝明飛、謝明翠、謝明俊、謝明玉及謝明金提供辦理房屋產(chǎn)權(quán)證需由被告提供的全部資料，并協(xié)助六原告辦理貴陽市花溪區(qū)小河“星河國際城”1號樓1單元21層4號、1號樓1單元21層5號、1號樓1單元22層4號三套住宅房屋的所有權(quán)證。
二、被告貴陽虹泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起二十日內(nèi)支付原告謝明兵、謝明飛、謝明翠、謝明俊、謝明玉及謝明金超期臨時安置過渡費人民幣47，726.5元和截止到2014年8月14日的逾期協(xié)助辦證違約金人民幣82，445.05元。（2014年8月14日之后的逾期協(xié)助辦證違約金以購房款總額849，657元為基數(shù)，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。）
三、被告貴陽虹泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起二十日內(nèi)將位于貴陽市花溪區(qū)小河“星河國際城”4號樓1層24號的車庫用房（面積35.05平方米）交付給原告謝明兵、謝明飛、謝明翠、謝明俊、謝明玉及謝明金使用。
四、駁回原告謝明兵、謝明飛、謝明翠、謝明俊、謝明玉及謝明金的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費人民幣5，625元，由被告貴陽虹泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)2，814元，由原告謝明兵、謝明飛、謝明翠、謝明俊、謝明玉及謝明金負(fù)擔(dān)2，811元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人人數(shù)提出副本，上訴于貴州省貴陽市中級人民法院。
逾期不上訴，則本判決發(fā)生法律效力。權(quán)利人可在二年內(nèi)向本院依法申請強(qiáng)制執(zhí)行。
審判人員
審判長胡曉東
代理審判員梁永雄
人民陪審員楊明偉
裁判日期
二〇一四年八月二十一日
書記員
書記員幕婷
