審理法院：重慶市南岸區(qū)人民法院
案號：（2015）南法民初字第07523號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2015-09-09
審理經過
原告戴璟訴被告重慶市南發(fā)城建發(fā)展有限公司（以下簡稱南發(fā)公司）、被告重慶云天物業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱云天公司），被告重慶立立房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱立立公司）、第三人葉榮杰房屋拆遷安置補償合同糾紛案，本院立案受理后，依法適用普通程序公開開庭進行了審理。原告戴璟的委托代理人吳某某，被告南發(fā)公司的委托代理人盧亞男到庭參加訴訟。被告云天公司、立立公司，第三人葉榮杰經本院傳票傳喚，無正當理由拒不到庭，本院依法缺席進行審理。本案現已審理終結。
原告訴稱
原告戴璟訴稱，2007年4月11日，被告云天公司和立立公司簽訂《聯(lián)建協(xié)議》，約定共同開發(fā)“云立·家天下”項目。2008年7月14日，被告南發(fā)公司和云天公司簽訂《危舊房改造拆遷安置房團購合同》，約定被告南發(fā)公司向云天公司團購“云立·家天下”項目1#、2#、3#樓有關房屋用于危舊房改造拆遷安置，云天公司在2009年9月31日前交房，并在交房后1年內為南發(fā)公司指定的被安置人辦理產權證。2009年1月4日，南發(fā)公司和云天公司簽訂補充協(xié)議，進一步明確團購的1038套安置房屋的具體戶型、房號和面積。
“云立·家天下”項目原系經濟適用房項目，后經云天公司和立立公司申請，重慶市城鄉(xiāng)建委于2009年8月11日作出渝建[2009]394號《通知》，規(guī)定“云立·家天下”項目中南發(fā)公司所團購的1038套房屋轉為“主城區(qū)危舊房改造拆遷安置房”。因此，該1038套房屋依法只能專房專用，不屬于可以買賣的商品房，不能進行預售和辦理網簽登記。
原告父親戴祖高系“彈子石片區(qū)危舊房改造項目”被拆遷人。其與被告南發(fā)公司簽訂《城市房屋拆遷補償安置協(xié)議》，戴祖高以產權調換安置的方式被安置到“云立·家天下”1棟19-1號房屋，現已接房入住。但至今，被告云天公司不僅未在約定的時間內按照南發(fā)公司的指定為被拆遷人辦理產權證，更違法將屬于被拆遷人的房屋預售給第三人，并辦理了相應網簽登記。
最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得安置房屋的，應予支持。”該司法解釋將拆遷人的拆遷安置權特定為準物權，具有對抗第三人的擔保物權的優(yōu)先性，具有法定的優(yōu)先于一般債權的優(yōu)先權，是一種不需要登記公示的優(yōu)先權。根據上述司法解釋的規(guī)定，戴祖高作為被安置人，所享有的房屋補償安置權應優(yōu)先于第三人的合同權利。原告父親戴祖高去世后，經公證原告作為戴祖高的繼承人應繼承《城市房屋拆遷補償安置協(xié)議》項下財產權利。為此，原告訴至法院，請求：1、判令被告重慶云天物業(yè)發(fā)展有限公司和被告重慶立立房地產開發(fā)有限公司立即履行將“云立·家天下”1棟19-1號房屋所有權和國土使用權轉移至原告名下的義務（即為原告辦理房地產權證）；2、訴訟費由被告承擔。
被告辯稱
被告南發(fā)公司辯稱，同意為原告辦理產權證，但應當由被告云天公司和立立公司協(xié)助辦理產權證。
被告云天公司未出庭應訴。
被告立立公司未出庭應訴，其答辯稱同意協(xié)助辦理房地權證。
第三人葉榮杰未出庭應訴。
本院查明
經審理查明，2009年3月27日，被告南發(fā)公司取得彈子石正街片區(qū)危舊房改造二期工程項目《房屋拆遷許可證》。2009年7月29日，原告作為被拆遷人和作為拆遷人的被告南發(fā)公司簽訂《城市房屋拆遷補償安置協(xié)議》，合同主要約定，彈子石片區(qū)危舊房改造二期已依法取得《房屋拆遷許可證》，需要拆遷屬于原告的房屋。原告選擇以產權調換方式進行安置，安置房位于云立·家天下1號樓19層1號房。合同另對安置房的面積、單價、產權調換差價及付款方式等進行了約定。原告于2010年6月30日辦理該房屋的接房手續(xù)。
2007年4月11日，被告云天公司和立立公司簽訂《聯(lián)建協(xié)議》，約定按風險共擔、利益共享的原則共同開發(fā)“云立·家天下”項目，該項目地點位于南岸區(qū)輔仁路，房屋功能為經濟適用房。
2008年6月21日，立立公司向云天公司出具委托書，委托云天公司負責與南發(fā)公司協(xié)商簽訂團購合同和處理相關事務。2008年7月14日，云天公司和南發(fā)公司簽訂《危舊房拆遷安置房團購合同》，主要約定，云天公司愿意將云立·家天下項目變更為危舊房改造拆遷安置房，其項目變更手續(xù)由云天公司負責按政府規(guī)定的土地供應程序辦理并完善。南發(fā)公司負責團購除商業(yè)及配套用房以外的全部住宅，建筑面積約70000平方米。云天公司應在2009年9月31日之前向南發(fā)公司指定的被安置人交房，并完善房屋竣工驗收的所有手續(xù)，取得建筑工程竣工驗收備案登記證。在交房后一年內為南發(fā)公司指定的被安置人辦理《房地產權證》。2009年1月4日，雙方簽訂《危舊房改造拆遷安置房團購合同補充協(xié)議（八）》，明確了南發(fā)公司購買房屋套數、房號等明細，即“云立·家天下”以下房屋：1#樓304套、2#樓384套、3#樓350套，共計1038套，建筑面積70022.34平方米。本案涉訴房屋包含在其中。
2009年8月7日，云天公司和立立公司向重慶市建設委員會提出《關于將云立·家天下項目經濟適用房轉為主城區(qū)危舊房改造拆遷安置房的申請》。2009年8月31日，重慶市建設委員會作出《關于同意云立·家天下經濟適用住房項目轉為主城區(qū)危舊房改造拆遷安置房項目的通知》，同意將云立·家天下項目中70022.34平方米、1038套房屋轉為主城區(qū)危舊房改造拆遷安置房，建成后全部用于安置南岸區(qū)危舊房改造拆遷戶。
2013年3月19日，立立公司取得南岸區(qū)輔仁路2號1棟的城鎮(zhèn)房屋初始登記證（106房地證2013字第02813號）。
另查明，2009年8月17日涉案房屋辦理商品房網簽至第三人葉榮杰名下。2012年5月28日，重慶市第五中級人民法院受理葉榮杰訴重慶云天物業(yè)發(fā)展有限公司、重慶立立房地產開發(fā)有限公司、陳開富、陳春來、許先輝、許立力商品房預售合同糾紛兩案涉“云立·家天下”105套房屋。該兩案在重慶市第五中級人民法院主持下于2013年11月28日達成退還購房款等的調解協(xié)議。
被拆遷人戴祖高系原告父親，戴祖高于2012年12月3日因病去世，原告作為其繼承人于2013年5月3日至重慶市南岸公證處辦理了涉案《城市房屋拆遷補償安置協(xié)議》項下財產權利的繼承公證。
上述事實，有雙方當事人當庭陳述及舉示的證據在卷為憑，足以認定。
本院認為
本院認為，原告方和被告南發(fā)公司簽訂的《城市房屋拆遷補償安置協(xié)議》，系雙方當事人真實意思表示，合法有效?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得安置房屋的，應予支持?！辈疬w安置協(xié)議是拆遷人和被拆遷人約定，以安置房屋與被拆遷人房屋相互交換，轉移房屋所有權的互易合同。在拆遷安置協(xié)議中，被拆遷人喪失的是現存的房屋所有權，而拆遷人提供的安置房則是尚未建成的房屋，如果將之理解為一般債權，其可能存在的履行風險對被拆遷人來說極為不利，也極不公平。為保護被拆遷人的基本生存權利，司法解釋的該條規(guī)定對采取所有權調換形式，并對拆遷安置房屋的位置、用途作出明確約定的拆遷補償安置協(xié)議的被拆遷人進行側重保護，賦予安置權具有準物權的優(yōu)先效力。此權利是一種法定的優(yōu)先權，無需進行公示即具有對抗第三人之效力。
本案中，原告父親作為被拆遷人，與作為拆遷人的南發(fā)公司簽訂的《城市房屋拆遷補償安置協(xié)議》中明確約定采取產權調換方式進行安置（南發(fā)公司通過購買云天公司和立立公司開發(fā)的房屋對被拆遷人進行安置系產權調換的一種形式，購買的房屋也已被重慶市建委確認轉為主城區(qū)危舊房改造拆遷安置房，建成后全部用于安置南岸區(qū)危舊房改造拆遷戶），并對房屋的位置、用途等進行了明確約定，此符合司法解釋規(guī)定之情形。故其對安置房屋享有法定的優(yōu)先權，其效力應優(yōu)先于第三人葉榮杰對涉案房屋享有網簽的權利。
涉案房屋現已交付原告方占有使用，而立立公司也已取得涉案房屋所在樓棟城鎮(zhèn)房屋初始登記證，原告要求辦理產權證之條件已具備。根據《危舊房拆遷安置房團購合同》之約定，立立公司有義務為南發(fā)公司指定的人即原告辦理產權證，而南發(fā)公司基于《城市房屋拆遷補償安置協(xié)議》為原告辦理產權證更是應有之義?，F原告要求立立公司辦理過戶手續(xù)，符合其享有之優(yōu)先權利的本質，也符合各方之間合同的約定，加之南發(fā)公司、云天公司均同意為原告辦理涉案房屋過戶手續(xù)，故本院對原告的訴訟請求，予以支持。因現涉案房屋初始登記已獨立辦理在立立公司名下，可由立立公司依團購合同之約定直接履行房屋權屬轉移給原告之義務。
據此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條之規(guī)定，判決如下：
裁判結果
一、被告重慶立立房地產開發(fā)有限公司于本判決生效之日起三日內履行將重慶市南岸區(qū)輔仁路2號“云立·家天下”1棟19-1號房屋所有權和國土使用權轉移登記至原告戴璟名下的義務；
二、駁回原告戴璟其他訴訟請求。
案件受理費80元，由被告重慶立立房地產開發(fā)有限公司負擔（此款已由原告戴璟墊付，被告重慶立立房地產開發(fā)有限公司于判決生效后直接支付原告戴璟）。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于重慶市第五中級人民法院。上訴期滿后七日內仍未交納上訴案件受理費的，按自動撤回上訴處理。雙方當事人在法定上訴期內均未提出上訴或僅有一方上訴后又撤回的，本判決發(fā)生法律效力，當事人應自覺履行判決的全部義務。一方不履行的，自本判決內容生效后，權利人可以向人民法院申請強制執(zhí)行。申請執(zhí)行的期限為二年，該期限從法律文書規(guī)定履行期間的最后一日起計算。
審判人員
審判長黃薇
人民陪審員董澤芬
人民陪審員鄒崇躍
裁判日期
二〇一五年九月九日
書記員
書記員蔣方微
