審理法院：贛州市章貢區(qū)人民法院
案號：（2015）章民一初字第753號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2015-10-26
審理經過
原告贛州市棉麻公司（下稱棉麻公司）訴被告張昭君房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。在審理中原告申請追加李其耀、劉培文為本案第三人。原告的委托代理人謝忠治，第三人劉培文到庭參加了訴訟。被告張昭君、第三人李其耀經本院傳票傳喚未到庭，本案現已審理終結。
原告訴稱
原告訴稱：2001年，贛州正邦房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱正邦公司）與原告約定合作開發(fā)厚德路66號商住樓，需對該處臨街辦公大樓進行拆遷，被告是當時在上述辦公大樓居住的住戶，原告與被告之夫陳貞鴻簽訂了一份《協議書》，在協議書中雙方約定了：1、由原告在本院內第二棟底層的隔層改建壹間住房租賃給被告居??；2、租金為2.1元／平方，由被告按月向甲方繳納；3、此住房被告須在入隹該房之日起貳年內按市場價格買下，否則，原告有權收回該房等內容。2001年7月17日，原告與正邦公司簽訂了一份《倉庫拍賣轉讓協議書》，約定原告將厚德路70號（現為66號）第二棟住宅（銀海花園2號）底層倉庫經過拍賣轉讓給正邦公司，用于改造車庫和夾層。2005年6月8日，正邦公司與李其耀簽訂了一份房屋分配協議，在分配協議中約定銀海花園二棟夾層1、2、3、4、5、6、7住房歸李其耀所有。2007年9月18日，厚德路66號銀?；▓@2號夾層1－2、4、5、6、7號分別登記在李其耀、劉培文名下（李其耀、劉培文為夫妻關系）。2003年下半年，被告搬入改造后的厚德路66號銀?；▓@夾層并居住至今，期間，未向原告繳納租金。被告住房面積為27.93平方米，月租金為58.65元。2012年，李其耀、劉培文以房屋買賣合同糾紛為由，起訴至贛州市章貢區(qū)人民法院要求原告交付銀?；▓@2號夾層房屋及支付租金，該院作出了（2012）章民一初字第953號民事判決書，判決要求原告于本判決生效之日起一個月內將位于贛州市章貢區(qū)厚德路66號“銀?；▓@”2號房夾層1－2、4、5、6、7號交付給李其耀、劉培文，原告不服該判決，上訴于江西省贛州市中級人民法院，該院于2013年6月21日作出了（2013）贛中民一終字第87號民事判決，該判決維持一審法院關于要求原告交房的判決內容。爾后，李其耀、劉培文申請法院強制執(zhí)行，法院多次要求原告將“銀?；▓@”2號房夾層交付給李其耀、劉培文，而原告多次要求被告騰出其占有的贛州市章貢區(qū)厚德路66號銀海苑二棟夾層，未果。原告訴至法院，請求判令：1、被告騰出其占有的贛州市章貢區(qū)厚德路66號銀海苑二棟夾層5號；2、被告從2004年1月起至搬出止按58.65元／月支付拖欠的租金（計算至2015年2月份租金為人民幣7859.1元）；3、要求被告承擔全部訴訟費用。
為證明自己的主張，原告提交了下列證據：
證據1、營業(yè)執(zhí)照、組織機構代碼證、法人代表身份證明，證明原告的訴訟主體資格；
證據2、協議書，案件調解筆錄、（2015）章民一（1）初字第914號民事調解書，證明1、原告已把本案爭議房屋租賃給被告居住、2、租金為每平米2.1元；3、被告之夫陳貞鴻須在租賃房屋入住第二年內購房，否則，原告有權收回；4、原告在2006年已與贛州正邦房地產開發(fā)有限公司達成協議，如被告購買房屋，將按每平方米438元的單價，且原告為此支付了每平方米200元的購房補償款；
證據3、領條，證明1、被告之夫陳貞鴻已按原住房面積從原告處領取了2590元的拆遷安置款，原告已對被告之夫陳貞鴻進行了貨幣補償；
證據4、贛州市中級人民法院（2013）贛中民一終字第87號民事判決書，證明1、本案租賃房屋面積為27.93平方米；2、本案租賃房屋已出售給李其耀，法院已判決要求原告限期將本案租賃房屋交給李其耀。
證據5、通知、通知簽收單，證明1、贛州市棉麻公司已于2014年7月22日通知李明立、黃海寧、羅運楨、楊洪敏、周濤、陳貞鴻等6人于2004年8月6日前辦理有關購買或租賃贛州正邦房地產開發(fā)有限公司開發(fā)的章貢區(qū)厚德路70號2棟車庫隔層二樓的相關事宜的，并可享受相應的優(yōu)惠。上述6人逾期不繳清購房款或不簽訂租房合同，贛州市棉麻公司將不再為該6人與贛州正邦房地產開發(fā)有限公司協商有關購房；2、李明立、黃海寧、羅運楨、楊洪敏、周濤、陳貞鴻等人已收到上述通知。
被告辯稱
被告張昭君未作答辯，也未提交證據。
第三人劉培文辯稱：原、被告簽訂的合同答辯人不清楚，當時口頭承諾讓被告先居住過渡二年，答辯人承諾以每平方米600元出賣，被告不同意。當時答辯人也以公告形式通知被告，內容是通知被告搬離?，F要求被告騰房，如果被告不同意騰房，就要求被告按照現在的市場價格進行購買。
第三人李其耀未作答辯。
第三人劉培文、李其耀未提交任何證據。
本院查明
原告提交的五組證據，經本院庭審核實，認為上述證據符合證據的真實性、合法性與關聯性，本院予以確認。
經審理查明：第三人李其耀與劉培文系夫妻關系。第三人李其耀系贛州正邦房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱正邦公司）職工。正邦公司與原告贛州市棉麻公司約定合作開發(fā)位于章貢區(qū)厚德路66號（原厚德路70號）商住樓，故原告需對該處臨街辦公大樓進行拆遷，被告張昭君和丈夫陳貞鴻（現已去世）等人均是當時在上述辦公大樓居住的住戶。為便于拆遷，2001年7月20日，原告（下稱甲方）與陳貞鴻（下稱乙方）簽訂了一份《協議書》，協議主要內容為：根據乙方要求，因目前經濟困難，無經濟能力在甲方原辦公樓集資建房，但又不能影響甲方拆遷等各項工作的進行，現就解決乙方今后住房事宜，經甲、乙雙方協商達成協議如下一、由甲方在本院內第二棟底層的隔層改建壹間住房租賃給乙方居住。房租價格按原辦大樓住房的租金增加壹倍（1.05元／平方米×2）由乙方按月向甲方繳納，并簽訂承租合同。二、甲方按集資方案有關規(guī)定付給乙方拆遷安置補償費。三、乙方過渡房自行解決，在簽訂本協議后三天內搬出原住房。四、改建的住房在主樓驗收交付使用后叁個月內完工。此住房乙方必須在入住之日起貳年內按市場價格買下，否則，甲方有權收回該住房。2001年9月5日陳貞鴻領取了原告的拆遷補償費（12.45M2×200元）貳仟肆佰玖拾元整及搬家費100元，共計2590元。2001年7月17日，正邦公司與原告贛州市棉麻公司簽訂一份《倉庫拍賣轉讓協議書》，約定贛州市棉麻公司將雙方合作開發(fā)的厚德路70號商住樓院內第2棟住宅樓（銀?；▓@2號）底層倉庫全部經過拍賣轉讓給正邦公司，用于改造車庫和夾層，倉庫改造后的車庫及夾層完全產權證由原告負責辦理（直接辦給購房者），倉庫轉讓款為42萬元，正邦公司于簽訂協議之日起五日內支付20萬元，余款于倉庫改造好由原告交付正邦公司，并提供有關辦理產權證手續(xù)后十五日內付清。該協議書簽訂后，雙方依協議約定對倉庫進行了改造。工程完工后，被告搬入改造后的厚德路66號銀?；▓@2號房夾層5號（面積27.93平方米）居住。在2003年下半年原告贛州市棉麻公司及正邦公司代表就涉案房屋的購買問題組織被告等人開會，因被告對住房層高等原因未達成購買協議。2004年7月22日原告再次向被告發(fā)出一份書面《通知》，明確要求：一、……。二、……。三、如你在2004年8月6日之前辦理有關購房或租房事宜，贛州市棉麻公司將出面與贛州正邦房地產開發(fā)有限公司協商購買或租房事項。依據原來約定的基礎，購房者在2004年8月6日前一次性向贛州市棉麻公司交清全部購房款，可享受按建筑面積（包括公攤面積）每平方米438元（不含土地）的優(yōu)惠價格結算，水電安裝費、辦證稅費另計；租房者每月租賃金按每平米2.10元計算，租賃期限為兩年整（24個月），租賃期限內必須購買承租房產權，交易價格按照市場價格水平隨行就市。四、如你在2004年8月6日下午之前不繳清購房款或不簽訂租房合同，視為你自動放棄權利和終止你2001年與贛州市棉麻公司簽訂的相關協議，贛州市棉麻公司將不再為你與贛州正邦房地產開發(fā)有限公司協商有關購房或租房事項，也將不再為你承擔任何義務，今后一切后果將由你自行承擔。五、贛州市棉麻公司已聘請江西南芳律師事務所鐘大勇律師為公司法律顧問，如有法律上的問題，可找律師咨詢解答。贛州市棉麻公司本著依法、公正、兼顧各方利益出發(fā)的態(tài)度考慮問題，誠望貴方及時處理好此項事務。7月22日陳貞鴻收到原告的《通知》，但是陳貞鴻既未按《通知》要求繳清購房款，也未通過法律途徑尋求解決，在其去世后，仍由被告張昭君占用該住房，被告張昭君未向原告或第三人交納租金。
另查明：原告曾于2005年訴至本院，要求正邦公司支付拖欠倉庫轉讓款22萬元。該案經本院主持調解達成調解協議，其中協議第二條約定：“原告贛州市棉麻公司于2006年6月30日前將位于章貢區(qū)厚德路66號（原70號）第2棟倉庫隔層房屋的產權證過戶至正邦公司或正邦公司指定產權人名下。辦證費用由正邦公司承擔。”2005年6月8日，正邦公司與第三人李其耀簽訂一份房屋分配協議，約定厚德路現66號銀?；▓@二棟夾層1、2、3、4、5、6、7住房歸第三人所有。2007年9月18日，位于章貢區(qū)厚德路66號“銀海花園”2號房夾層1-2、4、5、6、7號房分別登記在第三人李其耀、劉培文名下，建筑面積為：1-2號房為59.35m2、4、5號房均為27.93m2、6、7號房均為31.42m2。產權證上備注房屋建成年份為2003年。2012年6月12日，第三人李其耀、劉培文訴至本院，要求原告及被告履行交房義務并賠償相關損失。本院于2013年1月9日作出（2012）章民一初字第953號民事判決書，判決：一、原告贛州市棉麻公司于本判決生效之日起一個月內將位于贛州市章貢區(qū)厚德路66號“銀?；▓@”2號房夾層1-2、4、5、6、7號房屋交付給第三人；……。原告贛州市棉麻公司不服提起上訴，贛州市中級人民法院于2013年6月21日作出（2013）贛中民一終字第87號民事判決書，維持了本院（2012）章民一初字第953號民事判決書第一項。爾后，第三人李其耀、劉培文申請本院強制執(zhí)行，本院多次要求原告將“銀海花園”2號房夾層交付給李其耀、劉培文，而原告多次要求被告騰出其占有的贛州市章貢區(qū)厚德路66號銀海苑二棟夾層，未果。2015年3月17日，原告訴至本院，要求依法處理。
本院認為
本院認為：原告因對其臨街辦公大樓進行拆遷與居住在該大樓的陳貞鴻（被告張昭君丈夫）達成拆遷安置事宜的《協議書》系雙方當事人的真實意思表示，其形式及內容均不違反法律的強制性規(guī)定，具有法律效力。雙方當事人均應按約及時、全面履行合同義務。本案中，原告已將房屋拆遷補償費及時支付給了陳貞鴻，此后陳貞鴻依約搬出原住房，在原告對其倉庫進行了改造后，被告張昭君和丈夫陳貞鴻搬入改造后的厚德路66號銀?；▓@夾層居住，雙方也曾協商涉案房屋的購買問題，但由于陳貞鴻以交付的房屋未達到層高為由拒絕購買。原告為此再次書面通知陳貞鴻，陳貞鴻未在規(guī)定的時間購買，在其去世后，仍由被告張昭君占用該住房。被告張昭君至今也未提供證據證明涉案房屋主體結構不合格不能交付使用或層高未達到2.6m，即使涉案房屋層高未達到2.6m，被告張昭君完全可以通過法律途徑解決爭議，但是其無正當理由拒絕購買后仍然占用該房屋，故本案民事責任應由被告承擔?，F涉案房屋的所有權人即本案第三人已通過訴訟要求原告交付房屋，但由于被告不肯搬出導致本糾紛的產生，第三人明確要求被告騰房。綜上原告要求被告騰房并償還租金（占有使用費）的主張，于法有據，本院予以支持。被告張昭君，第三人李其耀經本院傳票傳喚，無正當理由拒不到庭，本院依法可缺席判決。據此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第二百三十五條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十四條，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
裁判結果
被告張昭君于本判決生效之日起七日內將位于贛州市章貢區(qū)厚德路66號“銀?；▓@”2號房夾層5號的房屋騰空并返還給原告贛州市棉麻公司。
被告張昭君從2004年8月7日起按每月58.65元的標準支付給原告贛州市棉麻公司租金至被告張昭君交付房屋之日止。限被告張昭君于本判決生效之日起七日內履行完畢。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費100元，由被告張昭君承擔。
如不服本判決，可在本判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀正本一份及副本二份，并按規(guī)定交納上訴費，上訴于江西省贛州市中級人民法院。
審判人員
審判長李明炯
人民陪審員張如鉑
人民陪審員杜秋平
裁判日期
二〇一五年十月二十六日
書記員
書記員李兆莎
