審理法院：贛州市章貢區(qū)人民法院
案號：（2015）章民一初字第754號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2015-10-26
審理經(jīng)過
原告贛州市棉麻公司（下稱棉麻公司）訴被告周濤房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。在審理中原告申請追加李其耀、劉培文為本案第三人。原告的委托代理人謝忠治，被告周濤，第三人劉培文到庭參加了訴訟。第三人李其耀經(jīng)本院傳票傳喚未到庭，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱
原告訴稱：2001年，贛州正邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱正邦公司）與原告約定合作開發(fā)厚德路66號商住樓，需對該處臨街辦公大樓進行拆遷，被告是當時在上述辦公大樓居住的住戶，原告與被告簽訂了一份《協(xié)議書》，在協(xié)議書中雙方約定了：1、由原告在本院內(nèi)第二棟底層的隔層改建壹間住房租賃給被告居??；2、租金為2.1元／平方，由被告按月向甲方繳納；3、此住房被告須在入隹該房之日起貳年內(nèi)按市場價格買下，否則，原告有權(quán)收回該房等內(nèi)容。2001年7月17日，原告與正邦公司簽訂了一份《倉庫拍賣轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，約定原告將厚德路70號（現(xiàn)為66號）第二棟住宅（銀?；▓@2號）底層倉庫經(jīng)過拍賣轉(zhuǎn)讓給正邦公司，用于改造車庫和夾層。2005年6月8日，正邦公司與李其耀簽訂了一份房屋分配協(xié)議，在分配協(xié)議中約定銀?；▓@二棟夾層1、2、3、4、5、6、7住房歸李其耀所有。2007年9月18日，厚德路66號銀?；▓@2號夾層1－2、4、5、6、7號分別登記在李其耀、劉培文名下（李其耀、劉培文為夫妻關(guān)系）。2003年下半年，被告搬入改造后的厚德路66號銀?；▓@夾層并居住至今，期間，未向原告繳納租金。被告住房面積為31.42平方米，月租金為65.98元。2012年，李其耀、劉培文以房屋買賣合同糾紛為由，起訴至贛州市章貢區(qū)人民法院要求原告交付銀?；▓@2號夾層房屋及支付租金，該院作出了（2012）章民一初字第953號民事判決書，判決要求原告于本判決生效之日起一個月內(nèi)將位于贛州市章貢區(qū)厚德路66號“銀?；▓@”2號房夾層1－2、4、5、6、7號交付給李其耀、劉培文，原告不服該判決，上訴于江西省贛州市中級人民法院，該院于2013年6月21日作出了（2013）贛中民一終字第87號民事判決，該判決維持一審法院關(guān)于要求原告交房的判決內(nèi)容。爾后，李其耀、劉培文申請法院強制執(zhí)行，法院多次要求原告將“銀?；▓@”2號房夾層交付給李其耀、劉培文，而原告多次要求被告騰出其占有的贛州市章貢區(qū)厚德路66號銀海苑二棟夾層，未果。原告訴至法院，請求判令：1、被告騰出其占有的贛州市章貢區(qū)厚德路66號銀海苑二棟夾層6號；2、被告從2004年1月起至搬出止按65.98元／月支付拖欠的租金（計算至2015年2月份租金為人民幣8841.32元）；3、要求被告承擔全部訴訟費用。
為證明自己的主張，原告提交了下列證據(jù)：
證據(jù)1、營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證、法人代表身份證明，證明原告的訴訟主體資格；
證據(jù)2、協(xié)議書，案件調(diào)解筆錄、（2015）章民一（1）初字第914號民事調(diào)解書，證明1、原告已把本案爭議房屋租賃給被告居住、2、租金為每平米2.1元；3、被告須在租賃房屋入住第二年內(nèi)購房，否則，原告有權(quán)收回；4、原告在2006年已與贛州正邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司達成協(xié)議，如被告購買房屋，將按每平方米438元的單價，且原告為此支付了每平方米200元的購房補償款；
證據(jù)3、領(lǐng)條，證明1、被告已按原住房面積從原告處領(lǐng)取了3140元的拆遷安置款，原告已對被告進行了貨幣補償；
證據(jù)4、贛州市中級人民法院（2013）贛中民一終字第87號民事判決書，證明1、本案租賃房屋面積為31.42平方米；2、本案租賃房屋已出售給李其耀，法院已判決要求原告限期將本案租賃房屋交給李其耀。
證據(jù)5、通知、通知簽收單，證明1、贛州市棉麻公司已于2014年7月22日通知李明立、黃海寧、羅運楨、楊洪敏、周濤、陳貞鴻等6人于2004年8月6日前辦理有關(guān)購買或租賃贛州正邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的章貢區(qū)厚德路70號2棟車庫隔層二樓的相關(guān)事宜的，并可享受相應(yīng)的優(yōu)惠。上述6人逾期不繳清購房款或不簽訂租房合同，贛州市棉麻公司將不再為該6人與贛州正邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司協(xié)商有關(guān)購房；2、李明立、黃海寧、羅運楨、楊洪敏、周濤、陳貞鴻等人已收到上述通知。
被告辯稱
被告辯稱：一、原告贛州市棉麻公司（以下簡稱棉麻公司）并非贛州市章貢區(qū)厚德路66號銀海苑二棟夾層6號房屋的所有權(quán)人，無權(quán)要求答辯人騰出所占房屋。如原告在訴狀中所稱，2001年7月，原告與贛州正邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱正邦公司）簽訂協(xié)議，約定將厚德路66號銀?；▓@2棟底層倉庫拍賣轉(zhuǎn)讓給正邦公司。2005年6月，正邦公司與其員工李其耀簽訂房屋分配協(xié)議，約定由厚德路66號銀?；▓@2棟底層倉庫改建的1-7號夾層住房歸李其耀所有。2007年9月，厚德路66號銀?；▓@2號夾層1-2、4、5、6、7號分別登記在李其耀、劉培文夫婦名下?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第23條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，依法登記發(fā)生效力；不動產(chǎn)，經(jīng)登記享有所有權(quán)”。2007年9月后，涉案房屋的所有權(quán)歸屬于李其耀、劉培文夫婦。棉麻公司現(xiàn)已不享有涉案房屋的所有權(quán)，因此無權(quán)要求答辯人騰出所占房屋。二、原告在訴狀中關(guān)于租金的訴訟請求部分不應(yīng)當?shù)玫街С?。原告與答辯人于2001年8月3日簽訂的《協(xié)議書》中約定，答辯人須在入住之日起2年內(nèi)按市場價格買下涉案房屋，否則原告有權(quán)收回該住房。說明原告與答辯人約定的租賃期限為兩年，但原告并未與答辯人簽訂書面租賃合同，租賃期內(nèi)原告也未曾向答辯人收取租金，且租賃期限屆滿后，答辯人未能購買住房，原告亦未提出收回房屋，答辯人繼續(xù)使用租賃房屋至今。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百一十五條及第二百三十六條之規(guī)定，原告與答辯人之間的租賃關(guān)系應(yīng)為不定期租賃。依據(jù)“買賣不破租賃”原則，涉案房屋登記在李其耀、劉培文名下后，原告與答辯人的租賃合同繼續(xù)有效，只不過出租人由原告變?yōu)槔钇湟?、劉培文夫婦。因此，原告要求答辯人支付自2004年1月搬入起至搬出止的租金是沒有法律依據(jù)，原告在訴狀中關(guān)于租金的訴訟請求部分不應(yīng)當?shù)玫街С?。二、原告的起訴已過訴訟時效，依法不應(yīng)當?shù)玫街С??！睹穹ㄍ▌t》第136、137條規(guī)定：“訴訟時效期間從知道或應(yīng)當知道權(quán)利被侵害時起算。”、“延付或拒付租金的就，訴訟時效期間為一年?！薄逗贤ā返?27條規(guī)定：“承租人無正當理由延付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”根據(jù)常理，自答辯人延付租金達6個月之久時，或自答辯人與原告約定的兩年租賃期限屆滿時，原告就應(yīng)當知道自身權(quán)利被侵犯，但原告一直怠于行使自身權(quán)利。時至今日，原告的起訴早已經(jīng)過一年的訴訟時效，其訴訟請求依法不應(yīng)當?shù)玫街С?。綜上，原告并非本案涉案房屋的所有權(quán)人，其現(xiàn)在無權(quán)要求答辯人騰出涉案房屋，原告要求答辯人支付自2004年1月搬入起至搬出止的租金亦無法律依據(jù)。且原告的起訴已過訴訟時效，懇請法院依法判決駁回原告的訴訟請求。
為支持其答辯理由，被告提交了下列證據(jù)：
證據(jù)1、證明一份，證明當時案涉房屋是由原告單方定的價格，要求被告購買。
證據(jù)2、證人證言，證明原、被告雙方就價格問題開過一次會，因為層高和設(shè)施等原因，被告沒有購買。
第三人劉培文辯稱：要求被告騰房，如果被告不同意騰房，就要求被告按照現(xiàn)在的市場價格進行購買。
第三人李其耀未作答辯。
第三人劉培文、李其耀未提交任何證據(jù)。
原、被告提交的證據(jù)，經(jīng)庭審舉證、質(zhì)證，本院認證如下：
被告對原告提交證據(jù)的1、4均無異議，本院對上述證據(jù)的三性予以確認。
被告對原告提交的證據(jù)2、3真實性無異議，對關(guān)聯(lián)性有異議，本院認為證據(jù)2系生效的民事調(diào)解書及證據(jù)3系被告親筆書寫的領(lǐng)條，被告沒有提供反駁證據(jù)，故本院確認此證據(jù)的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性。被告對原告提交證據(jù)的5真實性有異議，因其在庭審中承認已收到該證據(jù)，故本院確認此證據(jù)的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性。
原告對被告提交的證據(jù)1關(guān)聯(lián)性有異議，對證據(jù)2證人證言有異議，認為證人均為其他案件的被告，有利害關(guān)系。經(jīng)查被告自認原告就房屋的購買事宜召集被告開過會，但被告未提供證據(jù)證明涉案房屋層高及設(shè)施未達到約定，故本院對被告自認內(nèi)容予以確認，對其他內(nèi)容的三性不予以確認。
本院查明
經(jīng)審理查明：第三人李其耀與劉培文系夫妻關(guān)系。第三人李其耀系贛州正邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱正邦公司）職工。正邦公司與原告贛州市棉麻公司約定合作開發(fā)位于章貢區(qū)厚德路66號（原厚德路70號）商住樓，故原告需對該處臨街辦公大樓進行拆遷，被告周濤等人均是當時在上述辦公大樓居住的住戶。為便于拆遷，2001年8月3日，原告（下稱甲方）與被告周濤（下稱乙方）簽訂了一份《協(xié)議書》，協(xié)議主要內(nèi)容為：根據(jù)乙方要求，因目前經(jīng)濟困難，無經(jīng)濟能力在甲方院內(nèi)集資建房，但又不能影響甲方拆遷等各項工作的進行，現(xiàn)就解決乙方今后住房事宜，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商達成協(xié)議如下一、由甲方在本院內(nèi)第二棟底層的隔層改建壹間住房租賃給乙方居住。房租價格按原大樓住房的租金增加壹倍（1.05元／平方米×2）由乙方按月向甲方繳納，并簽訂承租合同。二、甲方按集資方案有關(guān)規(guī)定付給乙方拆遷安置補償費。三、乙方過渡房自行解決，在簽訂本協(xié)議后三天內(nèi)搬出原住房。四、改建的住房在主樓驗收交付使用后叁個月內(nèi)完工。此住房乙方必須在入住之日起貳年內(nèi)按市場價格買下，否則，甲方有權(quán)收回該住房。同年8月6日被告領(lǐng)取了原告的拆遷安置補償費（15.20M2×200元）叁仟零肆拾元整及搬家費100元，總計3140元。此后被告搬出原住房。2001年7月17日，正邦公司與原告贛州市棉麻公司簽訂一份《倉庫拍賣轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，約定贛州市棉麻公司將雙方合作開發(fā)的厚德路70號商住樓院內(nèi)第2棟住宅樓（銀?；▓@2號）底層倉庫全部經(jīng)過拍賣轉(zhuǎn)讓給正邦公司，用于改造車庫和夾層，倉庫改造后的車庫及夾層完全產(chǎn)權(quán)證由原告負責辦理（直接辦給購房者），倉庫轉(zhuǎn)讓款為42萬元，正邦公司于簽訂協(xié)議之日起五日內(nèi)支付20萬元，余款于倉庫改造好由原告交付正邦公司，并提供有關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)證手續(xù)后十五日內(nèi)付清。該協(xié)議書簽訂后，雙方依協(xié)議約定對倉庫進行了改造。工程完工后，被告搬入改造后的厚德路66號銀?；▓@2號房夾層6號（面積31.42平方米）居住。在2003年下半年原告贛州市棉麻公司及正邦公司代表就涉案房屋的購買問題組織被告等人開會，因被告對住房層高等原因未達成購買協(xié)議。2004年7月22日原告再次向被告發(fā)出一份書面《通知》，明確要求：一、……。二、……。三、如你在2004年8月6日之前辦理有關(guān)購房或租房事宜，贛州市棉麻公司將出面與贛州正邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司協(xié)商購買或租房事項。依據(jù)原來約定的基礎(chǔ)，購房者在2004年8月6日前一次性向贛州市棉麻公司交清全部購房款，可享受按建筑面積（包括公攤面積）每平方米438元（不含土地）的優(yōu)惠價格結(jié)算，水電安裝費、辦證稅費另計；租房者每月租賃金按每平米2.10元計算，租賃期限為兩年整（24個月），租賃期限內(nèi)必須購買承租房產(chǎn)權(quán)，交易價格按照市場價格水平隨行就市。四、如你在2004年8月6日下午之前不繳清購房款或不簽訂租房合同，視為你自動放棄權(quán)利和終止你2001年與贛州市棉麻公司簽訂的相關(guān)協(xié)議，贛州市棉麻公司將不再為你與贛州正邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司協(xié)商有關(guān)購房或租房事項，也將不再為你承擔任何義務(wù)，今后一切后果將由你自行承擔。五、贛州市棉麻公司已聘請江西南芳律師事務(wù)所鐘大勇律師為公司法律顧問，如有法律上的問題，可找律師咨詢解答。贛州市棉麻公司本著依法、公正、兼顧各方利益出發(fā)的態(tài)度考慮問題，誠望貴方及時處理好此項事務(wù)。2004年7月22日被告的妻子代其收到原告的《通知》，但是被告既未按《通知》要求繳清購房款，也未通過法律途徑尋求解決，卻一直占有該住房，未向原告或第三人交納租金。
另查明：原告曾于2005年訴至本院，要求正邦公司支付拖欠倉庫轉(zhuǎn)讓款22萬元。該案經(jīng)本院主持調(diào)解達成調(diào)解協(xié)議，其中協(xié)議第二條約定：“原告贛州市棉麻公司于2006年6月30日前將位于章貢區(qū)厚德路66號（原70號）第2棟倉庫隔層房屋的產(chǎn)權(quán)證過戶至正邦公司或正邦公司指定產(chǎn)權(quán)人名下。辦證費用由正邦公司承擔。”2005年6月8日，正邦公司與第三人李其耀簽訂一份房屋分配協(xié)議，約定厚德路現(xiàn)66號銀海花園二棟夾層1、2、3、4、5、6、7住房歸第三人所有。2007年9月18日，位于章貢區(qū)厚德路66號“銀?；▓@”2號房夾層1-2、4、5、6、7號房分別登記在第三人李其耀、劉培文名下，建筑面積為：1-2號房為59.35m2、4、5號房均為27.93m2、6、7號房均為31.42m2。產(chǎn)權(quán)證上備注房屋建成年份為2003年。2012年6月12日，第三人李其耀、劉培文訴至本院，要求原告及被告履行交房義務(wù)并賠償相關(guān)損失。本院于2013年1月9日作出（2012）章民一初字第953號民事判決書，判決：一、原告贛州市棉麻公司于本判決生效之日起一個月內(nèi)將位于贛州市章貢區(qū)厚德路66號“銀?；▓@”2號房夾層1-2、4、5、6、7號房屋交付給第三人；……。原告贛州市棉麻公司不服提起上訴，贛州市中級人民法院于2013年6月21日作出（2013）贛中民一終字第87號民事判決書，維持了本院（2012）章民一初字第953號民事判決書第一項。爾后，第三人李其耀、劉培文申請本院強制執(zhí)行，本院多次要求原告將“銀?；▓@”2號房夾層交付給李其耀、劉培文，而原告多次要求被告騰出其占有的贛州市章貢區(qū)厚德路66號銀海苑二棟夾層，未果。2015年3月17日，原告訴至本院，要求依法處理。
本院認為
本院認為：原告因?qū)ζ渑R街辦公大樓進行拆遷與居住在該大樓的被告達成拆遷安置事宜的《協(xié)議書》系雙方當事人的真實意思表示，其形式及內(nèi)容均不違反法律的強制性規(guī)定，具有法律效力。雙方當事人均應(yīng)按約及時、全面履行合同義務(wù)。本案中，原告已將相關(guān)拆遷安置費及搬家費及時支付給了被告，此后被告依約搬出原住房，在原告對其倉庫進行了改造后，被告搬入改造后的厚德路66號銀?；▓@夾層居住，雙方也曾協(xié)商涉案房屋的購買問題，但由于被告以交付的房屋未達到層高為由拒絕購買。原告為此再次書面通知被告，被告也未在規(guī)定的時間內(nèi)購買。被告至今也未提供證據(jù)證明涉案房屋主體結(jié)構(gòu)不合格不能交付使用或?qū)痈呶催_到2.6m，即使涉案房屋層高未達到2.6m，被告完全可以通過法律途徑解決爭議，但是其無正當理由拒絕購買后仍然占用該房屋，特別是在庭審中被告明確拒絕以目前的市場價購買，故本案民事責任應(yīng)由被告承擔?，F(xiàn)涉案房屋的所有權(quán)人即本案第三人已通過訴訟要求原告交付房屋，但由于被告不肯搬出導(dǎo)致本糾紛的產(chǎn)生，第三人明確要求被告騰房。綜上原告要求被告騰房并償還租金（占有使用費）的主張，于法有據(jù)，本院予以支持。由于原、被告及第三人曾為涉案房屋事宜通過法院訴訟，因此被告辯稱原告的起訴已過訴訟時效與事實不符，本院對此不予支持。第三人李其耀經(jīng)本院傳票傳喚，無正當理由拒不到庭，本院依法可缺席判決。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第二百三十五條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十四條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
被告周濤于本判決生效之日起七日內(nèi)將位于贛州市章貢區(qū)厚德路66號“銀?；▓@”2號房夾層6號的房屋騰空并返還給原告贛州市棉麻公司。
被告周濤從2004年8月7日起按每月65.98元的標準支付給原告贛州市棉麻公司租金至被告周濤交付房屋之日止。限被告周濤于本判決生效之日起七日內(nèi)履行完畢。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費100元，由被告周濤承擔。
如不服本判決，可在本判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀正本一份及副本二份，并按規(guī)定交納上訴費，上訴于江西省贛州市中級人民法院。
審判人員
審判長李明炯
人民陪審員張如鉑
人民陪審員杜秋平
裁判日期
二〇一五年十月二十六日
書記員
書記員李兆莎
