審理法院：海倫市人民法院
案號(hào)：（2014）海民初字第84號(hào)
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
審理經(jīng)過
原告佟曉偉訴被告北安市三江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、商允朋、路榮房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，本院于2014年4月1日立案受理后，依法組成合議庭，于2014年7月14日公開開庭進(jìn)行了審理。原告佟曉偉、被告商允朋及其委托代理人劉春波到庭參加訴訟，被告北安市三江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、被告路榮經(jīng)本院傳票傳喚未到庭參加訴訟，本院依法缺席審理，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱
原告佟曉偉訴稱，被告商允朋、路榮掛靠在被告北安市三江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，并以該公司的名義在海倫市文明街10委區(qū)域立項(xiàng)興建盛龍花園小區(qū)，自2010年3月份開始實(shí)施拆遷。原告家自有臨街門市房屋130平方米，用于出租他人經(jīng)營(yíng)使用。2010年7月28日，原、被告簽訂了回遷安置協(xié)議書，雙方約定原告回遷盛龍花園小區(qū)東廂房1號(hào)樓與2號(hào)樓之間從南往北數(shù)第二門一、二層門市房屋，面積為120平方米，雙方互不找差價(jià)，交付房屋時(shí)間為2011年11月30日。2011年9月份，被告方開工建設(shè)東廂房時(shí)，原告發(fā)現(xiàn)自己回遷位置的房屋設(shè)計(jì)與回遷協(xié)議約定的標(biāo)準(zhǔn)不符，雙方發(fā)生糾紛，經(jīng)市政府領(lǐng)導(dǎo)及拆遷主管部門領(lǐng)導(dǎo)多次協(xié)調(diào)，被告商允朋才同意將原告回遷房屋更換為原回遷房屋南屋，即1號(hào)樓與2號(hào)樓之間從南往北數(shù)第一門市房屋，總面積變更為154平方米（被告商允朋提供的建筑圖紙標(biāo)注面積為153.18平方米），原告交付被告方10萬(wàn)元增加面積款，雙方重新簽訂回遷協(xié)議時(shí)（協(xié)議簽訂時(shí)間標(biāo)注為2010年7月30日，所用合同文本是與第一次合同一樣的格式合同），原告交付2萬(wàn)元增加面積款，下欠8萬(wàn)元?？墒窃谠婊剡w房屋建成后，被告商允朋和路榮卻告知原告回遷的房屋面積增加了18.99平方米，一樓面積81.9平方米，二樓面積91.09平方米，要求原告按均價(jià)每平方米4800.00元交付差面積款，后被告又降至每平方米4000.00元。原告認(rèn)為被告商允朋和路榮提出的要求既不合理又不合法，未同意其意見，原告此后積極與其協(xié)商，但被告商允朋、路榮以種種理由推脫不予解決，即使在市政府和征收辦領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)此事時(shí)，被告商允朋拒不參加，致使原告回遷房屋至今未能交付，給原告造成巨大經(jīng)濟(jì)損失。因此訴訟到法院，要求三被告按拆遷安置協(xié)議交付房屋，原告被告約定的回遷房屋面積為154平方米，在此基礎(chǔ)上增加的4.62平方米（按3%計(jì)算）面積按市場(chǎng)價(jià)格每平方米4800.00元交付差面積款，超出3%部分產(chǎn)權(quán)無(wú)償歸原告所有，同時(shí)要求三被告支付逾期交付房屋違約金。
被告辯稱
被告北安市三江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、被告路榮未出庭，未答辯。
被告商允朋辯稱，本案是房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛，非房屋買賣合同糾紛，不適用最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，從該解釋第一條規(guī)定的內(nèi)容可以看出，該解釋的適用范圍是以商品房買賣合同作為前提條件，同時(shí)，房屋買賣合同糾紛與房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛是兩個(gè)并列案由，兩者屬不同法律關(guān)系性質(zhì)的案件。按照海倫市回遷房屋交付習(xí)慣及合同法規(guī)定，原告應(yīng)先向被告交付多出面積的款項(xiàng)91152.00元，被告才能交付房屋。根據(jù)雙方于2011年10月12日簽訂的變更協(xié)議第六條約定，新建樓房面積最終按測(cè)繪報(bào)告為準(zhǔn)，如有誤差，雙方應(yīng)相互找錢。被告方不應(yīng)向原告交付違約金，本案導(dǎo)致房屋未按期交付，是原告在簽訂合同后離開海倫，變更了通訊方式，致使被告無(wú)法通知原告接收房屋，違約責(zé)任應(yīng)由原告自行承擔(dān)。
本院查明
經(jīng)審理查明，被告商允朋和路榮系夫妻關(guān)系，借用被告北安市三江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司資質(zhì)以該公司的名義在海倫市文明街10委區(qū)域立項(xiàng)興建盛龍花園小區(qū)。2010年3月份，商允朋、路榮開始在原告佟曉偉房屋區(qū)域內(nèi)實(shí)施拆遷，2010年7月28日，原告佟曉偉與被告商允朋、路榮簽訂了回遷安置協(xié)議書，雙方約定原告建筑面積130平方米門市房回遷被告開發(fā)的盛龍花園小區(qū)東廂房1號(hào)樓與2號(hào)樓之間從南往北數(shù)第二門一、二層門市房屋，面積為120平方米，一層60平方米，二層60平方米，同時(shí)約定此門市房東西長(zhǎng)度15米，南北寬4米，如長(zhǎng)度減，寬度相應(yīng)加寬，最終合成60平方米，高度正常。特別約定回遷面積和建成樓房面積正負(fù)3%按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。交付房屋時(shí)間為2011年11月30日，到時(shí)如不交工不能入戶，相關(guān)補(bǔ)償，按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。2011年9月份，被告方開工建設(shè)東廂房時(shí)，原告發(fā)現(xiàn)自己回遷位置的房屋設(shè)計(jì)與回遷協(xié)議約定的標(biāo)準(zhǔn)不符，經(jīng)市政府領(lǐng)導(dǎo)及拆遷主管部門領(lǐng)導(dǎo)多次協(xié)調(diào)，雙方于2011年10月12日又簽訂了一份回遷安置協(xié)議書（該協(xié)議書上標(biāo)注的簽訂時(shí)間為2010年7月30日），在原協(xié)議基礎(chǔ)上，將原告回遷房屋更換為原回遷房屋南屋，即1號(hào)樓與2號(hào)樓之間從南往北數(shù)第一門市房屋，總面積變更為154平方米（被告商允朋提供的建筑圖紙標(biāo)注面積為153.18平方米），原格式合同中手寫的特別約定部分即“樓房面積正負(fù)3%按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行”等內(nèi)容未重新填寫，只是就變更后樓房增加的34平方米口頭約定由原告向被告商允朋、路榮交納10萬(wàn)元（每平方米均價(jià)2941.18元）。原告于2011年10月13日向被告商允朋、路榮交付2萬(wàn)元，并出具了8萬(wàn)元欠據(jù)。房屋建成后，原回遷房屋面積經(jīng)測(cè)繪公司測(cè)繪為一層81.09平方米，二層91.90平方米，總計(jì)面積為172.99平方米，與約定的154平方米超出了18.99平方米。在本案原審訴訟過程中，被告商允朋將該樓一層西側(cè)間壁了一個(gè)18.99平方米的單獨(dú)房間，致使現(xiàn)在該樓一樓面積為62.10平方米。2013年4月27日，綏化市價(jià)格認(rèn)證中心作出（2013）綏價(jià)認(rèn)涉民字第003號(hào)價(jià)格鑒定結(jié)論書，6月26日作出變更說明，鑒定結(jié)論：海倫市盛龍花園小區(qū)東廂房一號(hào)樓與二號(hào)樓之間從南往北數(shù)第一門一、二層154平方米門市房十六個(gè)月零十天的房屋租金為28558.00元，日租金為58.28元。
以上事實(shí)有書證、證人證言、鑒定意見、原告被告陳述等在卷證實(shí)。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，原告佟曉偉與被告商允朋、路榮簽訂的拆遷安置協(xié)議書是雙方當(dāng)事人在平等自愿的基礎(chǔ)上意思表示一致達(dá)成的契約，且不違反我國(guó)法律和社會(huì)公共利益，該拆遷安置協(xié)議合法有效，對(duì)雙方當(dāng)事人均具有法律約束力，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面、認(rèn)真、誠(chéng)實(shí)地履行自己的義務(wù)。原告依約交付了被拆遷房屋，被告商允朋、路榮應(yīng)按合同約定按期交付給原告回遷房屋，因此，原告要求確認(rèn)座落于海倫市盛龍花園小區(qū)東廂房一號(hào)樓與二號(hào)樓之間從南往北數(shù)第一門一、二層門市房屋歸其所有，被告商允朋、路榮將該房屋交付給原告的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。因被告商允朋、路榮系借用被告北安市三江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司資質(zhì)并以該公司的名義興建海倫市盛龍花園小區(qū)，故被告北安市三江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對(duì)交付給原告的回遷房屋與被告商允朋、路榮承擔(dān)連帶責(zé)任。關(guān)于該訴爭(zhēng)房屋多出18.99平方米面積原告應(yīng)如何計(jì)算找差款的問題，原告請(qǐng)求按照法律規(guī)定的正負(fù)3%計(jì)算面積的差價(jià)，第一份合同對(duì)此雖有明確約定，但第二份合同對(duì)此未重新約定，故應(yīng)適用協(xié)議書第六條：新建樓面積最終按房地產(chǎn)測(cè)繪報(bào)告為準(zhǔn)，測(cè)繪面積多于或少于雙方約定面積，甲乙雙方相互找錢，戶型結(jié)構(gòu)以設(shè)計(jì)圖紙為準(zhǔn)。關(guān)于給付找差款的價(jià)格，因簽合同時(shí)被告商允朋提供的設(shè)計(jì)草圖標(biāo)注的面積為153.18平方米，被告商允朋違約將該房建成為172.99平方米，原告方無(wú)過錯(cuò)，故應(yīng)按協(xié)議第二條第二項(xiàng)：“回遷面積大于房屋拆遷面積，按優(yōu)惠價(jià)購(gòu)買”的約定，按雙方重新簽合同時(shí)多出34平方米付差價(jià)款10萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)價(jià)，每平方米2941.18元，因此原告應(yīng)給付被告18.99平方米找差款55852.94元（2941.18元X18.99平方米）。原告要求被告給付逾期交付房屋違約金的請(qǐng)求，具有事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)，本院予以支持。經(jīng)綏化市價(jià)格認(rèn)證中心對(duì)該涉案房屋2011年12月1日至2013年4月10日期間的租金進(jìn)行鑒定，鑒定該期間該房屋的租賃價(jià)格為28558.00元，即每日租金為58.28元，雙方當(dāng)事人對(duì)此無(wú)異議，本院對(duì)該鑒定結(jié)論予以確認(rèn)。因此被告商允朋、路榮應(yīng)給付原告佟曉偉2011年12月1日至2013年4月10日期間的逾期交付房屋違約金28558.00元，2013年4月11日以后以每日58.28元計(jì)算違約金，至房屋交付時(shí)止，被告北安市三江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對(duì)違約金的給付承擔(dān)連帶責(zé)任。被告關(guān)于原告應(yīng)先行給付多出面積的差價(jià)款被告才能交付房屋的主張于法無(wú)據(jù)，本院不予支持，其關(guān)于原告變更了通訊方式無(wú)法聯(lián)系以致被告無(wú)法通知原告接收房屋，因此被告無(wú)違約行為不應(yīng)支付逾期交付房屋違約金的主張，因未提供相應(yīng)證據(jù)證實(shí)自己的主張，本院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第四條、《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第一百零九條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條的規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、被告商允朋、路榮于本判決生效后十日內(nèi)將座落于海倫市盛龍花園小區(qū)東廂房一號(hào)樓與二號(hào)樓之間從南往北數(shù)第一門一、二層面積172.99平方米門市房屋交付給原告佟曉偉。被告北安市三江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對(duì)交付給原告的回遷房屋與被告商允朋、路榮承擔(dān)連帶責(zé)任；
二、原告佟曉偉于本判決生效后十日內(nèi)給付被告商允朋、路榮房屋找差款55852.94元；
三、被告商允朋、路榮于本判決生效后十日內(nèi)給付原告佟曉偉2011年12月1日至2013年4月10日期間的逾期交付房屋違約金28558.00元，2013年4月11日后以每日58.28元計(jì)算違約金至房屋交付時(shí)止，被告北安市三江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對(duì)給付違約金承擔(dān)連帶責(zé)任。
案件受理費(fèi)100.00元，鑒定費(fèi)1000.00元由被告商允朋、路榮負(fù)擔(dān)。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于綏化市中級(jí)人民法院。
審判人員
審判長(zhǎng)劉樹福
審判員周明
人民陪審員馬貴生
裁判日期
二二0一四年十二月二十三日
書記員
書記員單萌
