審理法院：唐山市豐潤區(qū)人民法院
案號：（2015）豐民初字第1402號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2015-06-16
審理經(jīng)過
原告黃紹全與被告張坐鐘房屋拆遷安置補償協(xié)議糾紛一案，本院受理后，依法由審判員楊慧苑獨任審判，公開開庭進行了審理。原告黃紹全、被告張坐鐘的委托代理人王衛(wèi)軍到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱
原告黃紹全訴稱，2008年，被告對塔灣村進行開發(fā)，因其開發(fā)涉及到原告居住的房屋及宅基地，為此，被告為完成開發(fā)工作，在2008年2月29日以自己名義與原告簽訂了房屋拆遷補償置換協(xié)議書，協(xié)議書約定，在被告平改后，由被告無償補給原告192平米樓房及兩個配套地下室和地上車庫一個?，F(xiàn)被告開發(fā)小區(qū)工作已經(jīng)完成，且已經(jīng)將192平米樓房及地下室交付給原告，可車庫遲遲沒有交付原告。原告多次找被告，但被告總以各種理由推脫，原告認為被告有義務履行協(xié)議確定的義務，被告的行為已構(gòu)成違約，故提起訴訟，請求依法判決被告按房屋拆遷補償置換協(xié)議約定向原告交付車庫。
原告提交原被告簽訂的房屋拆遷補償置換協(xié)議書，證明自己的主張。
被告辯稱
被告張坐鐘辯稱，2007年被告與他人合伙對塔灣村塔新街進行改造，當時按照拆遷改造政策制定的是0.25畝土地使用面積返遷160平米樓房面積，0.3畝是192平米樓房。當初黃紹全的工作是被告親自給做的，因為原告要的比較多，作工作比較困難，多次商議后，被告同意給其32平米并給原告5萬元現(xiàn)金，被告跟原告簽訂的拆遷補償協(xié)議。按照拆遷協(xié)議是192平米，實際返遷202.02平米，超出置換面積10.02平米。按照置換協(xié)議的條款，原告應該按4660元每平米付給被告超面積10.02平米的房款46693元，再優(yōu)惠百分之五就應為44358.35元，超出面積需要上契稅1.5%，即665.38元，合計45023.73元。被告多次找到原告協(xié)商，讓原告把這錢交了給車庫，但是原告至今沒交，導致現(xiàn)在車庫仍沒有兌現(xiàn)。所建的車庫按規(guī)劃都是地下車庫，沒有地上車庫。因此，被告提出反訴，要求黃紹全給付超面積10.02平米的房款44358.35元及契稅665.38元。
被告張坐鐘為支持自己的主張?zhí)峤蝗缦伦C據(jù)：
1.黃紹全與塔灣居委會簽訂的合同。
2.唐山市豐潤區(qū)物價局對唐山宏廷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司《關(guān)于商品房銷售明碼標價方式內(nèi)容及銷售價格備案申請》的批復及潤壹佳園1、2號樓銷售價目表、唐山宏廷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司潤壹佳園預售方案、潤壹佳園項目備案證、建設(shè)用地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、唐山市豐潤區(qū)人民政府《關(guān)于唐山北站片區(qū)改造的公告》、《關(guān)于浭陽新城區(qū)建設(shè)的公告》、設(shè)計圖，證明原設(shè)計圖紙層高是17層半、后因政府統(tǒng)一規(guī)劃，2011年2月重新設(shè)計圖紙，2011年7月27號，項目審批，國土資源局2011年8月3號頒發(fā)土地證，2011年8月份進場施工，2013年1月16號正式交付使用。按照合同約定交房是2013年5月30號，被告提前交房，不存在逾期交房問題。
黃紹全針對被告反訴辯稱，交房之前張坐鐘給被拆遷戶開會，在會上他說“交房超期了，給被拆遷人造成的損失與超出合同的面積互相抵頂”。對反訴狀所說的超出面積數(shù)沒有意見，張坐鐘是給過我五萬。
黃紹全為支持自己的主張?zhí)峤蝗缦伦C據(jù)
2.證人葉某出庭證言，證明交房超期，違約金與超面積房款兩頂。葉某陳述：我與原告住一個小區(qū)。2007年10月份甲方張坐鐘與我們簽訂拆遷協(xié)議時說兩年內(nèi)返遷，但他們到2013年3月份才交房。他們違約了，沒有給我們違約金。交房時我們原來塔灣的三十多住戶向張坐鐘、劉玉田提出違約金要求，他們口頭答復的我們每戶的超面積房款都給免了，抵頂違約金。
被告對原告證據(jù)的質(zhì)證意見是：對原告證據(jù)1無異議，對原告證據(jù)2不認可，被告未延期交房，開發(fā)曾因政府統(tǒng)一規(guī)劃而被叫停，不是被告的責任，被告從未承諾不要超面積房款。
原告對被告證據(jù)的質(zhì)證意見是：對證據(jù)1有異議，不是原告所簽；對證據(jù)2無異議。
本院對原被告提交的證據(jù)作出如下認定：對原告證據(jù)1的真實性予以認定，原告證據(jù)2無其他證據(jù)印證其真實性，本院不予采信。被告證據(jù)1與原告證據(jù)1的原告簽名有出入，原告不認可，被告亦不能說明其形成過程，本院不予采信。對被告證據(jù)2的真實性予以采信。
本院查明
本院根據(jù)雙方當事人的陳述及認定的有效證據(jù)，認定如下事實：2008年被告張坐鐘與他人合伙欲對唐山市豐潤區(qū)豐潤鎮(zhèn)塔灣舊平房進行拆遷改造。原告黃紹全有坐落在唐山市豐潤區(qū)塔灣居委會塔新街19號房產(chǎn)一處，建筑面積69平米，占地面積2分5厘。2008年2月29日被告張坐鐘（甲方）與原告黃紹全（乙方）簽訂房屋拆遷補償置換協(xié)議書，協(xié)議約定土地及房屋補償為：甲方必須無償給乙方192平米房屋及兩個配套房屋的地下儲藏室及地上車庫一個（價值約13萬元），乙方所選的戶型面積為暫定面積，雙方結(jié)算時以房管局測繪面積為準，如果所選樓房面積超出應置換面積時，10平方米以內(nèi)（包括10平方米）每平方米按該處樓房銷售價優(yōu)惠5%，但最多不能超過10平米，少于置換面積，按該處樓房售價給乙方補償，但最多不能超過5平米。置換樓房的匹配及分配方法：甲方所建樓房為十七層外帶電梯房，分給乙方一個二層和一個十二層，不用乙方付層次差價。拆遷過渡補償費：每戶每月補償400元，計4800元，工程延期補償費順延。甲方一次性付給乙方搬家補償費5000元，及裝修費、過渡補償費共計298000元。返遷入住時間：自支取搬家補償費時間計算，20個月內(nèi)入住。出現(xiàn)不可抗力的自然災害除外。違約責任：在協(xié)議履行期間，不準單方中止協(xié)議，如單方違約，違約方向守約方賠償實際造成的經(jīng)濟損失。
2009年6月7日，唐山市豐潤區(qū)人民政府發(fā)布《關(guān)于唐山北站片區(qū)改造公告》，自公告發(fā)布之日起，任何單位和個人不得在規(guī)劃紅線范圍內(nèi)新建、擴建、改建建筑物。涉及片區(qū)范圍內(nèi)的規(guī)劃許可、施工許可、取水證審批、用電審批、項目審批等一律停辦。原告房產(chǎn)在規(guī)劃范圍內(nèi)。2010年3月12日，豐潤區(qū)人民政府發(fā)布《關(guān)于浭陽新城區(qū)建設(shè)的公告》，公告2009年6月7日區(qū)政府發(fā)布的《關(guān)于唐山北站片區(qū)改造的公告》仍然有效，并將規(guī)劃建設(shè)范圍擴大，自公告發(fā)布之日起，任何單位和個人不得在規(guī)劃紅線范圍內(nèi)新建、擴建、改建建筑物，涉及浭陽新城區(qū)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃許可、施工許可、項目審批等一律停辦。2011年7月27日，唐山宏廷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將豐潤區(qū)潤壹佳園住宅樓工程項目向豐潤區(qū)發(fā)改局備案，備案建設(shè)起止年限為2011年8月至2013年5月。2011年8月該公司取得建設(shè)用地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證，2012年6月8日取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，2012年7月18日取得建筑工程施工許可證。被告張坐鐘以唐山宏廷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名義對該項目進行改造建設(shè)。2012年8月，唐山宏廷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向唐山市豐潤區(qū)物價局提交《關(guān)于潤壹佳園項目商品房銷售明碼標價方式內(nèi)容及銷售價格備案的申請》，預售價格為：一層4660元／平米，往上每層加20元／平米，頂層4660元／平米，平均預售價格為4880元／平米。該申請獲得批準。2013年1月房屋建成，2013年3月交付使用。按規(guī)劃要求，車庫均建成帶卷簾門的獨立地下車庫，每個車庫價值13萬元。原告黃紹全實際置換的樓房面積為202.02平方米。被告張坐鐘未按協(xié)議約定給付原告車庫，理由是原告未按合同約定交付超面積房款及契稅。
本院認為
本院認為，原被告之間簽訂的房屋拆遷置換協(xié)議書，是雙方當事人的真實意思表示，該協(xié)議對雙方有法律約束力，雙方均應按協(xié)議的約定全面履行各自的合同義務。在合同履行過程中，因政府統(tǒng)一規(guī)劃，原被告之間的協(xié)議不能履行，被告對此不存在過錯，被告在政府統(tǒng)一規(guī)劃后，及時建房交房，并未違約，因此原告主張被告延期交房，理據(jù)不足，本院不予采信。原告主張被告承諾用延期交房的違約金抵頂超面積房款，理據(jù)不足，本院不予采信。原告要求被告按協(xié)議約定交付車庫，但被告按規(guī)劃要求只建有地下車庫，被告應交付原告價值13萬元的地下車庫一個。協(xié)議約定，黃紹全所選樓房面積超出應置換面積10平方米，每平米按該處樓房銷售價優(yōu)惠5%，因此黃紹全應當給付張坐鐘相應房款44270元（4660元／平米＊10平米-4660元／平米＊10平米＊5%）及契稅664.05元（44270＊1.5%）。被告反訴要求黃紹全給付超面積10平米的房款及契稅，理據(jù)充分，本院予以支持。被告要求黃紹全給付另超出合同約定的0.02平米的房款及契稅，理據(jù)不足，本院不予支持。故依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第六十二條之規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、被告張坐鐘于本判決生效后十日內(nèi)給付原告黃紹全唐山市豐潤區(qū)潤壹佳園價值13萬元地下車庫一個；
二、原告黃紹全于本判決生效后十日內(nèi)給付被告張坐鐘房款及契稅合計44934.05元；
三、駁回原告黃紹全的其他訴訟請求；
四、駁回被告張坐鐘的反訴其他訴訟請求。
本訴案件受理費2900元，減半收取1450元，由被告張坐鐘負擔。反訴案件受理費926元，減半收取463元，由原告黃紹全負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省唐山市中級人民法院。
審判人員
審判員楊慧苑
裁判日期
二〇一五年六月十六日
書記員
書記員于桂紅
