審理法院：恩施市人民法院
案號(hào)：（2015）鄂恩施民初字第00322號(hào)
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2015-04-16
審理經(jīng)過
原告吳峰訴被告恩施市東源房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱東源房地產(chǎn)公司）房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，本院于2015年2月3日立案受理后，依法追加鄭朝平為共同原告參加訴訟。依法組成由審判員于永國(guó)擔(dān)任審判長(zhǎng)，審判員郭韶華、張勇參加的合議庭于2015年4月7日公開開庭進(jìn)行了審理。二原告及其委托代理人王明、被告東源房地產(chǎn)公司的委托代理人楊軍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱
原告吳峰、鄭朝平訴稱，原告是恩施市舞陽(yáng)大街80號(hào)住戶（原恩施市糧油儲(chǔ)運(yùn)公司宿舍），2009年被告開發(fā)原告所在區(qū)域，需要拆遷原告房屋，并于2009年5月27日與原告簽訂了《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》，約定按原產(chǎn)權(quán)證面積1：1置換，并贈(zèng)送25㎡住房面積，原告房屋產(chǎn)權(quán)面積62.01㎡，其中分?jǐn)偯娣e0.80㎡，需還建108.81㎡住房。原告簽訂協(xié)議后就搬出原住房讓被告拆遷。直到2014年8月30日，被告方發(fā)短信可以交房，被告按原告選擇的116.42㎡戶型要求補(bǔ)交現(xiàn)金，且還建的房屋含約20㎡的分?jǐn)偯娣e。原告認(rèn)為：首先，原告被拆遷的房屋沒有分?jǐn)偯娣e，被告不能把多余的分?jǐn)偯娣e計(jì)算在內(nèi)，否則就縮小和侵吞了原告的建筑面積。其次，原告搬遷完畢至被告交付63個(gè)月，除去過渡期30個(gè)月，被告遲延交房33個(gè)月，理應(yīng)賠償違約金。請(qǐng)求判決：1、被告按《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》約定的建筑面積為原告交付房屋并結(jié)算；2、被告賠償遲延交付房屋的租金損失33000元（1000元／月×33個(gè)月）。
原告為證明其訴訟主張，向本院提交了如下證據(jù)：
證據(jù)一、《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》復(fù)印件。擬證明：1、按產(chǎn)權(quán)面積1：1置換；2、由被告贈(zèng)送25㎡的住房面積；3、過渡期約定為30個(gè)月；4、2009年5月27日協(xié)議達(dá)成；5、應(yīng)還建的面積為108.81㎡。
證據(jù)二、《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件。擬證明：原告被拆遷房屋不含分?jǐn)偯娣e。
證據(jù)三、2012年8月26日《協(xié)議書》復(fù)印件。擬證明：還建房建筑面積中含有分?jǐn)偯娣e。
被告辯稱
被告東源房地產(chǎn)公司辯稱，一、原告不承擔(dān)房屋分?jǐn)偯娣e的理由不成立。雙方明確約定還建面積為建筑面積，并約定以辦理房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)測(cè)繪部門測(cè)繪的建筑面積為準(zhǔn)，還建戶型、面積均系原告自行選擇。原告原產(chǎn)權(quán)證面積包含分?jǐn)偯娣e。根據(jù)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范規(guī)定，房屋建筑面積由套內(nèi)建筑面積和公用分?jǐn)偯娣e兩部分構(gòu)成。二、被告交付房屋時(shí)間不違反合同約定?！斗课莶疬w補(bǔ)償安置協(xié)議》約定“過渡期按照30個(gè)月計(jì)算……約定的過渡期滿后不能交房，過渡期順延，過渡費(fèi)每月在原來(lái)基礎(chǔ)上增加20%”，可見過渡期30個(gè)月只是暫定，超過30個(gè)月也只是增加過渡費(fèi)，被告不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。原告全額領(lǐng)取了被告增加的過渡費(fèi)，未提出任何異議。請(qǐng)求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
被告為證明其抗辯理由，向本院提交了如下證據(jù)：
證據(jù)一、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、資質(zhì)證書、商品房預(yù)售許可證復(fù)印件，法定代表人身份證明原件。擬證明：被告的主體資格。
證據(jù)二、《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》復(fù)印件。擬證明：1、被告給原告還建的房屋面積；2、雙方對(duì)還建房屋的期限有明確約定，30個(gè)月只是暫定，不是確定的期限，超過30個(gè)月被告只承擔(dān)增加過渡費(fèi)的義務(wù)，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
證據(jù)三、《協(xié)議書》復(fù)印件。擬證明：1、還建房戶型及面積由原告自行選擇；2、面積以辦理房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)測(cè)繪部門測(cè)繪的建筑面積為準(zhǔn)；3、雙方對(duì)測(cè)量面積誤差處理有明確約定。
證據(jù)四、《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件。擬證明：該證建筑面積包含有分?jǐn)偯娣e。
證據(jù)五、恩施市江山測(cè)繪有限公司測(cè)繪報(bào)告復(fù)印件。擬證明：測(cè)繪部門測(cè)繪的房屋準(zhǔn)確面積。
證據(jù)六、領(lǐng)條復(fù)印件。擬證明：被告支付了過渡費(fèi)和延期后增加的過渡費(fèi)，不存在違約。
經(jīng)當(dāng)庭舉證、質(zhì)證，關(guān)于原告提交的證據(jù)一至證據(jù)三，被告對(duì)其真實(shí)性無(wú)異議，認(rèn)為：1、過渡期30個(gè)月只是暫定；2、原告原產(chǎn)權(quán)證面積包含有分?jǐn)偯娣e；3、還建房戶型及面積系原告自行選擇，雙方明確約定以測(cè)繪部門測(cè)繪的建筑面積為準(zhǔn)；4、雙方在《協(xié)議書》中對(duì)面積差有明確約定。關(guān)于被告提交的證據(jù)一至證據(jù)六，原告對(duì)其真實(shí)性無(wú)異議，認(rèn)為：1、協(xié)議明確約定過渡期為30個(gè)月，不是暫定狀態(tài)，過渡期順延增加20%的過渡費(fèi)是關(guān)于過渡費(fèi)的約定，不是對(duì)過渡期限的約定；2、《協(xié)議書》約定的面積是抽象的，當(dāng)時(shí)被告未出示測(cè)繪報(bào)告，原告不知曉房屋具體面積，而是認(rèn)為被告提供的數(shù)據(jù)就是套內(nèi)面積；3、原告原產(chǎn)權(quán)證面積不含分?jǐn)偯娣e。
本院查明
本院認(rèn)證，關(guān)于原告提交的證據(jù)一至證據(jù)三，被告提交的證據(jù)一至證據(jù)六，因具備合法性、客觀性、關(guān)聯(lián)性，本院予以確認(rèn)。
經(jīng)審理查明，2000年11月21日，原告取得了房權(quán)證恩市私字第××號(hào)《房屋所有權(quán)證》，該證載明原告系恩施市舞陽(yáng)大街80號(hào)第二層房屋所有權(quán)人，該房屋為房改房，其建筑面積為62.01㎡（其中套內(nèi)功能面積61.21㎡，公用分?jǐn)偯娣e0.80㎡）。
2009年5月27日，原告（乙方）與被告東源房地產(chǎn)公司（甲方）簽訂《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》。雙方約定：因舊城改造配套工程建設(shè)需要及原有房屋存在安全隱患，乙方自愿申請(qǐng)將房屋拆遷。一、乙方被拆遷房屋證載面積為62.01㎡，改制時(shí)備案面積21.80㎡。二、房屋按原產(chǎn)權(quán)證面積1：1置換，甲方向乙方贈(zèng)送25㎡住房面積。三、還建樓層為6至8層，還建面積約108.81㎡，上下10㎡內(nèi)供乙方選擇。六、過渡期房租費(fèi)按每月600元／戶補(bǔ)償，過渡期按照30個(gè)月計(jì)算，過渡費(fèi)分年每年年初第一個(gè)月支付；約定的過渡期滿后不能交房，過渡期順延，過渡費(fèi)每月在原來(lái)基礎(chǔ)上增加20%。七、過渡期為自搬遷完畢后30個(gè)月。十一、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議約定由拆遷人支付的各項(xiàng)補(bǔ)償款，按拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議約定的時(shí)間及期限執(zhí)行，按規(guī)定的時(shí)間新房交鑰匙后順延2個(gè)月為裝潢時(shí)間。
2012年8月26日，原告（乙方）與被告（甲方）簽訂《協(xié)議書》。雙方約定：2、甲方給乙方按協(xié)議約定還建房面積為108.81㎡，樓層為6至8層。3、乙方自由選擇的甲方“東源·錦華苑”小區(qū)還建房為7樓D2戶型面積116.42㎡（房號(hào)708）。5、乙方所選房屋面積以辦理房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)測(cè)繪部門測(cè)繪的建筑面積為準(zhǔn)，并以此面積作為雙方交房時(shí)的結(jié)算面積。6、自甲方通知乙方接房之日起，乙方應(yīng)在三個(gè)月內(nèi)辦理交接房手續(xù)，結(jié)清房屋價(jià)款。逾期未辦理交接手續(xù)的視為甲方已交房。
2014年8月30日，被告以短信方式向原告發(fā)出了交房通知。被告按照約定標(biāo)準(zhǔn)付清了自搬遷完畢之日起至2014年8月31日止的過渡費(fèi)。
2015年2月3日，原告提起本案訴訟，請(qǐng)求判準(zhǔn)前述訴訟請(qǐng)求。本案因雙方意見分歧較大，未能達(dá)成調(diào)解協(xié)議。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，原、被告所簽《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》、《協(xié)議書》，系雙方真實(shí)意思表示，其內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為，一、還建房建筑面積應(yīng)否包含分?jǐn)偯娣e；二、被告是否應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。結(jié)合雙方訴辯焦點(diǎn)和審理查明的事實(shí)，本院分析評(píng)判如下：
一、關(guān)于還建房建筑面積應(yīng)否包含分?jǐn)偯娣e的問題。原告被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)證面積62.01㎡（其中套內(nèi)功能面積61.21㎡，公用分?jǐn)偯娣e0.80㎡），改制時(shí)備案面積21.80㎡。雙方所簽《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》約定，房屋按原產(chǎn)權(quán)證面積1：1置換，被告向原告贈(zèng)送25㎡住房面積。《協(xié)議書》約定，原告自由選擇的被告“東源·錦華苑”小區(qū)還建房為7樓D2戶型面積116.42㎡（房號(hào)708）；原告所選房屋面積以辦理房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)測(cè)繪部門測(cè)繪的建筑面積為準(zhǔn)，并以此面積作為雙方交房時(shí)的結(jié)算面積。據(jù)此，原告主張還建房建筑面積不包含分?jǐn)偯娣e，沒有事實(shí)及法律依據(jù)。原告以還建房建筑面積不含分?jǐn)偯娣e為由要求按約定建筑面積交付房屋和結(jié)算，因證據(jù)不足，理由不充分，本院不予支持。
二、關(guān)于被告是否應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任的問題。原告以雙方約定過渡期為30個(gè)月、被告逾期交房33個(gè)月構(gòu)成違約為由，請(qǐng)求判決被告賠償逾期33個(gè)月交房的租金損失33000元（按1000元／月計(jì)算）。雙方所簽《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》明確約定，過渡期房租費(fèi)按每月600元／戶補(bǔ)償，過渡期按照30個(gè)月計(jì)算，約定的過渡期滿后不能交房，過渡期順延，過渡費(fèi)每月在原來(lái)基礎(chǔ)上增加20%；過渡期為自搬遷完畢后30個(gè)月。根據(jù)該約定，過渡期并非僅限于30個(gè)月，而是“約定的過渡期滿后不能交房，過渡期順延”，順延期間每月增加20%的過渡費(fèi)。被告按照約定付清了自搬遷完畢之日起至通知原告交房時(shí)止的過渡費(fèi)，其行為不構(gòu)成違約，即不存在賠償原告租金損失的問題。
綜上所述，原告提出的訴訟請(qǐng)求，因證據(jù)不足，理由不充分，且無(wú)事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款及最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條的規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回原告吳峰、鄭朝平的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)625元，由原告吳峰、鄭朝平共同負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院提交上訴狀及其副本，上訴于湖北省恩施土家族苗族自治州中級(jí)人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)按照不服本判決部分的上訴請(qǐng)求數(shù)額交納案件受理費(fèi)，款郵匯至恩施土家族苗族自治州中級(jí)人民法院立案庭，上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理。
審判人員
審判長(zhǎng)于永國(guó)
審判員郭韶華
審判員張勇
裁判日期
二〇一五年四月十六日
書記員
書記員羅毅
