審理法院：重慶市九龍坡區(qū)人民法院
案號：（2014）九法民初字第08337號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2014-11-17
審理經(jīng)過
原告姜年瓊訴被告南方東銀置地有限公司、第三人重慶建設工業(yè)（集團）有限責任公司、第三人重慶建設機械有限責任公司房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員彭蕓獨任審判，適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告委托代理人汪國群，被告委托代理人鄧勇，兩第三人共同委托代理人徐麗華到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱
原告姜年瓊訴稱，原、被告和第三人簽訂拆遷安置協(xié)議，約定被告向原告提供拆遷安置房一套，并約定在安置房交付后90天內(nèi)被告為原告辦理房地產(chǎn)權屬登記，否則被告應按照房屋總價的日萬分之五向原告支付違約金。合同簽訂后，原告按約支付了房款。原告接房后，被告遲延為原告辦證，構成違約，應當承擔違約責任?，F(xiàn)原告起訴來院，請求判決：一、被告向原告支付逾期辦理權屬登記的違約金24544元；二、本案訴訟費由被告承擔。
被告辯稱
被告南方東銀置地有限公司辯稱，一、協(xié)議約定屬實，產(chǎn)權登記實際辦畢時間比合同約定遲延屬實，但遲延的原因并非被告過錯所致，而是因為政府的政策原因?qū)е拢桓鎽斆庳?；二、在訟爭項目上原告享受了政策優(yōu)惠，辦證遲延亦未對其帶來實際損失，被告為此反而支出了較高成本，雙方約定的違約金標準過高，請求依法調(diào)低。綜上，請求駁回原告訴訟請求。
兩第三人共同辯稱，同意被告意見，請求法院依法判決。
本院查明
經(jīng)審理查明，2009年12月14日，原、被告和第三人簽訂拆遷安置協(xié)議，約定被告向原告提供的拆遷安置房位于九龍坡區(qū)xx號，總房款184538元，并約定在安置房交付后90天內(nèi)被告為原告辦理房地產(chǎn)權屬登記，否則被告應按照房屋總價的日萬分之五向原告支付違約金，但原告原因?qū)е碌倪t延除外。合同簽訂后，原告按約支付了房款，并于2012年9月9日接房。2013年7月15日，九龍坡土地房屋權屬登記中心受理了訟爭房屋的產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登記申請，并出具業(yè)務受理通知書。審理中，原告認可沒有繳納契稅；原告舉示了違約金計算清單，并注明若按日萬分之二計算為8045.86元。被告對按照日萬分之二計算的違約金為8045.86元無異議，但認為辦證遲延非被告責任，不應支付違約金。為此，被告舉示了一系列政府文件、批文或申請等資料，擬證明其辦證遲延是由于政府原因造成的，因而被告應當免責。原告對此不予認可，認為該系列證據(jù)與本案無關，政府原因并非約定或法定的免責事由。
以上事實，有原、被告提交并經(jīng)庭審質(zhì)證、認證的拆遷安置協(xié)議、產(chǎn)權證以及當事人的陳述等證據(jù)予以證實，足以認定。
本院認為
本院認為，依法成立的合同受法律保護。本案中，原、被告和第三人簽訂的拆遷安置協(xié)議的文本是由被告向原告提供的，該協(xié)議是各方當事人的真實意思表示，不違反法律和行政法規(guī)的強制性效力性規(guī)定，應為有效，各方當事人應當依照協(xié)議全面行使權利，履行義務。
被告作為具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的開發(fā)商，理應謹慎地注意到，協(xié)議明確約定由被告為原告辦理房地產(chǎn)權屬登記，逾期辦理將承擔違約責任，該條款的約定既讓原告有充分合理的理由相信被告有義務和能力為其辦證，也敦促被告排除辦證的障礙、創(chuàng)造辦證的條件及時全面地履行辦證義務。三方簽訂的拆遷安置協(xié)議建立的法律關系為房屋拆遷安置補償法律關系，并非商品房買賣法律關系，不適用商品房買賣司法解釋中關于非因賣方原因?qū)е罗k證遲延時賣方可以免責的規(guī)定。因此，對于被告提出的因政府原因?qū)е卤桓孓k證遲延從而被告可以免責的抗辯意見，本院不予采信。綜上，被告辦證遲延屬實，應當依照約定在房屋交付后90日滿的次日起，即2012年12月9日，至實際辦理權屬登記之日止，即2013年7月15日，向原告承擔違約責任。
關于被告請求對違約金標準予以調(diào)低的意見。本院認為，當事人約定的違約金過分高于造成的損失的，可以請求人民法院予以適當減少。人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則作出裁決。本案中，因原告不能舉示證據(jù)證明因遲延辦理權屬登記造成的實際損失，而就訟爭房屋而言原告在客觀上免繳了契稅等費用，結(jié)合被告的過錯程度，綜合全案情況，本院酌情對違約金標準調(diào)整為日萬分之二。據(jù)此，被告應當向原告承擔的逾期辦理權屬登記的違約金為8045.86元。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百一十四條，《最高人民法院關于適用﹤中華人民共和國合同法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋》（二）第二十九條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、被告南方東銀置地有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告姜年瓊支付逾期辦理權屬登記的違約金8045.86元；
二、駁回原告姜年瓊的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本案案件受理費減半收取207元，由原告姜年瓊負擔103.5元，被告南方東銀置地有限公司負擔103.5元。
如不服本判決，可在本判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于重慶市第五中級人民法院。
本判決書生效后，當事人必須履行。一方當事人拒絕履行的，對方當事人可以在本判決書規(guī)定履行期間的最后一日起兩年內(nèi)向人民法院申請執(zhí)行。
審判人員
審判員彭蕓
裁判日期
二〇一四年十一月十七日
書記員
書記員楊揚
