審理法院：廣州市越秀區(qū)人民法院
案號：（2015）穗越法民三初字第680號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2015-04-17
審理經(jīng)過
原告彭其祥訴被告廣州新寓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員杜軼群適用簡易程序獨任審判，公開開庭進行了審理。原告委托代理人彭為東、被告委托代理人秦琦然到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原告訴稱
原告訴稱：根據(jù)多份已經(jīng)生效的法律文書，被告應承擔因競買國有土地使用權而向原告支付臨遷費用的義務，但被告并無按規(guī)定履行該義務，故原告起訴至法院請求判令：1.被告向原告支付2014年4月1日起至2015年3月31日止的延期補助費（按500元／月×150%計）；2.被告向原告支付逾期支付臨遷補助費的違約金（從2014年5月1日起至實際付清上述補助費之日止，以實欠臨遷補助費本金為基數(shù)，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計付，該違約金以不超過實欠臨遷補助費本金總額為限）。
被告辯稱
被告辯稱：一、原告不屬于被告所簽《出讓合同》約定的拆遷安置范圍，被告無需對原告承擔任何安置、補償責任。被告不是《房屋拆遷安置補償協(xié)議》的合同主體，根據(jù)合同相對性原則，該協(xié)議對被告無約束力。被告取得涉案地塊的受讓方式是公開掛牌出讓并非轉(zhuǎn)讓，故被告在該地塊上的權利義務的依據(jù)是《出讓合同》，除該合同約定義務外，被告無須承擔其他任何義務。被告認為原告不是合法的被拆遷人，因為與原告簽訂的安置協(xié)議的是廣東省第四建筑工程公司（以下簡稱省四建公司）并非被告，省四建公司不是合法拆遷人，他們簽訂的拆遷安置協(xié)議并沒有經(jīng)過備案、鑒證，所以是不合法的。二、省四建公司曾要求被告補償140萬元臨遷費及4000平方米的房屋，而市房管局曾開過協(xié)調(diào)會，認為被告不需要對省四建公司承擔補償義務，既然被告不需要對無合法產(chǎn)權的省四建公司承擔補償義務，同樣被告也不需要對其租戶承擔這個義務。省四建公司已經(jīng)從該地塊的拍賣款中取得了補償款，所以原告的安置義務應該由省四建公司在補償款中支付。三、原告與省四建公司簽訂的《房屋拆遷安置協(xié)議》對逾期未付臨遷補助費的違約金并無約定，且《廣州市城市房屋拆遷管理實施辦法》對此也無規(guī)定，故原告關于“逾期未付臨遷補助費的違約金”的訴訟請求無法律、合同依據(jù)。四、廣州市國土房管局作出的《關于登峰北七星崗地塊遺留問題的復函》【穗國房函（2008）1994號】的內(nèi)容與被告簽訂的出讓合同內(nèi)容不符，該函無視了在涉案地塊掛牌出讓公告及出讓合同中已經(jīng)明確的安置范圍，將被告無需承擔的安置義務強加于被告。五、原告已經(jīng)另購住房，無需租賃房屋居住故無需安置。
本院查明
經(jīng)審理查明：1994年4月5日，省四建公司（丙方）與船舶研究院（甲方）、華粵公司（乙方）簽訂《拆遷補償協(xié)議書》，約定：根據(jù)1994年1月7日和3月9日召開的關于“解決使用土地重疊”協(xié)商座談會精神，就解決拆遷補償事宜達成本協(xié)議；甲、乙雙方一致同意在即將建設的“七星崗住宅科研綜合樓”建筑物內(nèi)有價補償給丙方民用住宅建筑面積4000平方米；“住宅科研綜合樓”由乙方承包建設，丙方所得的建筑面積由丙方按商定的造價，將投資金額支付給乙方后，由乙方統(tǒng)一建設，乙、丙雙方另簽委托建造合同；上述補償面積凡是向地方政府支付的必要費用及稅務，如投資方式調(diào)節(jié)稅、土地有償使用費、房產(chǎn)證書管理費等均由丙方自行繳納；丙方目前使用的1490平方米范圍內(nèi)（廣州市房地產(chǎn)測繪所92穗城規(guī)地0758號地產(chǎn)附圖：東山區(qū)、下塘、南坑東、龍洞區(qū)11段12幅1263及1281地號）所居住的本單位職工和公司管轄的居民戶及拆遷、安置及費用均由丙方自行負責；根據(jù)“住宅科研綜合樓”的工程進度，丙方必須在1994年6月30日前，將1490平方米范圍內(nèi)的房屋及其附屬物自行拆遷完畢；上述房屋及其附屬物的拆除，也可委托乙方進行，其拆遷費用可由拆除下來的廢舊材料作補償，丙方不再另外支付；拆遷戶的臨遷安置由丙方自理，并可與乙方磋商，租用白云仙館臨遷費，具體租賃合同另行簽署等。
1995年10月10日，原告（乙方、被拆遷人）與省四建公司（甲方、拆遷人）簽訂《房屋拆遷安置協(xié)議》，約定：甲方經(jīng)廣州市房地產(chǎn)管理局批準拆除環(huán)市路311-325號的臨建房屋；乙方是該屋的使用人，承租面積25平方米，有正式戶口的實際居住人口3人；乙方同意1995年5月20日前遷出原址房屋，由甲方提供解決臨遷用房，乙方同意遷往甲方提供的石牌新慶村南約大街8巷1號X房（使用面積45.40平方米）作臨時居住；協(xié)議第三條回遷辦法：甲方應于1999年12月30日前在原址房屋第7-14層產(chǎn)權屬于甲方的建筑面積64平方米安置乙方回遷居住；甲、乙雙方必須嚴格履行協(xié)議，甲、乙方違反本協(xié)議第三條，應按廣州市人民政府令第1號《廣州市城市房屋拆遷管理實施辦法》第四十三條及第五十五條處理等，上述協(xié)議在廣州市公證處辦理了公證。原告遷出上述被拆遷房屋，遷往上述臨遷住房，從1999年9月起變更為向省四建公司領取每月500元的臨遷補助費至2007年12月31日。
2007年11月19日，廣州市國土資源和房屋管理局在報紙上刊登廣州市國有土地使用權出讓掛牌公告，其中包括廣州市越秀區(qū)登峰北七星崗的地塊出讓，其土地用途為二類居住，用地面積為3984平方米（凈用地2595平方米），總建筑面積7266平方米，最低交易價1568萬元，地塊現(xiàn)狀及出讓附帶條件：現(xiàn)場為臨時停車場；未辦理拆遷結案手續(xù)。用地范圍內(nèi)剩余約580平方米住宅未拆除，且未簽訂房屋拆遷補償安置協(xié)議，由競得人負責補償安置。競得人另須預留約1250平方米住宅面積供被拆遷人回遷，每月臨遷費約12000元，自成交之日起由競得人支付；上述地塊所列拆遷數(shù)據(jù)根據(jù)現(xiàn)有資料統(tǒng)計得到，具體以實際發(fā)生為準等。原、被告均確認上述地塊為本案所涉的被拆遷地塊。
2007年12月20日，被告（買受人）與廣州市房地產(chǎn)交易登記中心（掛牌出讓主持方）簽訂廣州市國有土地使用權掛牌出讓成交確認書，載明：2007年11月19日至2007年12月20日對越秀區(qū)登峰北七星崗地塊進行掛牌出讓，經(jīng)過公開競價，確認成交情況：買受人為被告，標的面積3984平方米，成交價款2400萬元；買受人有權查閱有關掛牌標的資料。簽訂本確認書，視為買受人已行使該款權利并認可掛牌標的現(xiàn)狀；成交后，買受人即時與我中心簽訂《成交確認書》，并與廣州市國土資源和房屋管理局簽訂《廣州市國有土地使用權出讓合同》；買受人的其他權利義務按地塊的《廣州市國有土地使用權出讓合同》及有關規(guī)定執(zhí)行等。
同日，被告（乙方、受讓方）與廣州市國土資源和房屋管理局（甲方、出讓方）簽訂《廣州市國有土地使用權出讓合同》，約定：本合同出讓的廣州市越秀區(qū)登峰北七星崗與麓湖路以西地段地塊以掛牌方式出讓，宗地面積3984平方米（其中甲方出讓給乙方的土地面積為2595平方米、規(guī)劃退縮及用地面積為1389平方米），規(guī)劃用途是居住用地；本合同項下地塊于2007年12月20日公開掛牌出讓，成交價款為2400萬元；乙方必須按拆遷管理程序和規(guī)定負責完成本地塊尚未拆遷的補償安置工作，辦理拆遷結案；乙方必須按原用地單位與被拆遷人已簽訂的拆遷補償安置協(xié)議約定，提供回遷房屋進行補償安置及負責辦理回遷房產(chǎn)權手續(xù)；乙方自簽訂本合同之日起，按原用地單位與被拆遷人簽訂的拆遷補償安置協(xié)議支付臨遷費，直至回遷安置完畢；本地塊按公告狀況出讓，乙方需負責繼續(xù)完善用地手續(xù)，本合同生效后地塊的其他一切拆遷風險和經(jīng)濟責任、法律責任均由乙方承擔，乙方不得申請退地；本地塊用地范圍內(nèi)尚有580平方米住宅未拆除且未簽訂房屋拆遷補償安置協(xié)議，由乙方負責補償安置；乙方須預留約1250平方米住宅面積供被拆遷人回遷等。
2008年1月9日，船舶研究院、華粵公司（移交人）與被告（接收人）簽訂《場地移交確認書》，載明：越秀區(qū)登峰北七星崗地塊原用地單位為華粵公司及船舶研究院，2007年12月20日廣州市國土資源和房屋管理局公開掛牌出讓該地塊，由新寓公司成功競得，并已付清拍賣款項。該地塊從成交之日起一切的經(jīng)營管理、開發(fā)權益、投資建設等權益均由新寓公司承接，現(xiàn)正式定于2008年1月9日進行場地交接手續(xù)等。
2008年2月16日，被告在報紙上刊登公告，載明：位于越秀區(qū)登峰北七星崗與麓湖路以西地塊于2007年12月20日由國土資源和房屋管理局舉行公開出讓拍賣，由我司某拍取得該項目土地使用權。請該地塊已拆或待拆的拆遷戶于2008年2月25日于地塊拆遷辦提交原拆遷協(xié)議書、原產(chǎn)權證明文件等資料給我司等。
2008年3月7日，廣州市城市規(guī)劃局出具了建設用地規(guī)劃許可證，載明：用地位置：越秀區(qū)登峰北路；用地單位廣州新寓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；用地項目名稱住宅樓；用地面積3984平方米（其中凈用地面積2595平方米、道路面積1389平方米）等。2008年3月31日，被告取得了上述地塊的建設用地批準書，該批準書載明：土地取得方式為掛牌出讓，土地用途為住宅用地，批準用地面積為23097平方米等。
2008年7月18日，省四建公司（移交人）向被告（接收人）移交了包括補償拆遷面積表、戶口復印件、拆遷補償協(xié)議書、國家征用土地通知書、廣州市征用土地通知書、原告在內(nèi)的11戶被拆遷戶的拆遷安置協(xié)議，雙方簽訂了《廣東四建七星崗資料移交清單》。
因該回遷樓尚未建成，被告未能安置原告回遷，原告曾于2011年3月3日向本院提起訴訟，要求省四建公司、華粵公司、船舶研究院及本案被告向其支付從2009年11月1日起至2011年2月28日止的延期補助費（按每月500元×150%計付）及逾期未付臨遷補助費的違約金（從2009年12月1日起至實際付清臨遷費之日止，以實欠金額為基數(shù)，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計付）等。
在該案的審理過程中，原告、省四建公司一致確認：《房屋拆遷安置協(xié)議》約定的臨遷房是由省四建公司承租后提供給原告居住的，1999年8月因市政拆遷的原因，原告遷出臨遷房，臨遷補償方式變更為支付臨遷費；臨遷補助費是以現(xiàn)金方式支付。華粵公司陳述：其通過征用加名開發(fā)船舶研究院通過國家劃撥取得的涉案地塊，而該地塊中其中一部分的土地使用權是屬于通過國家劃撥給省四建公司的，省四建公司在該部分土地上建有房屋，該房屋沒有合法產(chǎn)權，故雙方經(jīng)過協(xié)商簽訂《拆遷補償協(xié)議書》，由省四建公司購買4000平方米的房屋，且先付款再建設，但省四建公司沒有支付相關款項，因此，三方是基于拆遷關系所產(chǎn)生的買賣關系。省四建公司與船舶研究院對上述陳述予以確認。省四建公司陳述：省四建公司在涉案地塊上的房屋是平房，由包括原告在內(nèi)的11戶居住，沒有產(chǎn)權，該住戶按公房租金標準向其交納租金；省四建公司交給船舶研究院、華粵公司的面積只有1400多平方米，船舶研究院、華粵公司要求省四建公司負擔被拆遷戶，因此提供給省四建公司4000平方米的面積作產(chǎn)權補償，且需要支付上述房屋相應的地價。船舶研究院、華粵公司與原告對省四建公司的該陳述予以確認，原告稱其是向省四建公司交納租金。本案被告陳述：房管部門沒有告知其預留的1200多平方米的范圍，其認為應包括尚未拆遷的580多平方米。
本院曾致函廣州市國土資源和房屋管理局查詢登峰北七星崗地塊的有關情況，該局函復：根據(jù)廣東省第四建筑工程公司提供的13戶（其中11戶為省四建被拆遷戶、2戶為私房）《拆遷安置協(xié)議》，登峰北七星崗地段的回遷面積約為1248.66平方米，每月臨遷費約為11677元，為此，我局在2007年11月19日的《廣州市國有土地使用權出讓掛牌公告》中明確要求該地塊的競買人須預留1250平方米住宅面積供被拆遷人回遷。此外，該用地范圍內(nèi)剩余約580平方米住宅未拆除，且未簽訂房屋拆遷補償安置協(xié)議，競得人須負責補償安置。每月臨遷費約12000元，至成交之日起由競得人支付。關于預留面積與回遷面積不一致的問題，《掛牌公告》中已注明：上述地塊所列拆遷數(shù)據(jù)根據(jù)現(xiàn)有資料統(tǒng)計得到，具體以實際發(fā)生為準。該局將該地塊有關的拆遷安置協(xié)議、出讓掛牌公告、成交確認書及出讓合同等資料復印給本院，其中包括原告與被告簽訂的《房屋拆遷安置協(xié)議》。
該案還查明：1986年4月28日，廣州市城市規(guī)劃局向省四建公司發(fā)出征用土地通知書，同意省四建公司征用廣州市環(huán)市中路311-325號地段土地興建住宅工程，并注省四建公司即到廣州市房管局及東山區(qū)房管局辦理征地手續(xù)，領取土地使用證后，方得使用土地，上述征地應與省四建公司原有在東南側的地方一并改造等。1993年5月19日，廣州市國土局房管局出具屬被告的用地在環(huán)市路311-325號的土地使用權屬證明書。廣州市國土資源和房屋管理局曾向船舶研究院、華粵公司發(fā)出繳納土地閑置費通知書，該通知書載明：經(jīng)穗國土閑認（2003）441號《閑置土地認定通知書》認定，和穗國土閑處（2006）60號《閑置土地處置決定書》決定，你單位在登峰北七星崗地段興建住宅、科研綜合樓項目、3295平方米的建設用地自1995年6月30日起為閑置土地。自1995年6月30日至2006年10月8日止，該土地閑置共12年3個月。按照《廣州市閑置土地處理辦法》、《關于我市閑置土地認定和土地閑置費計征問題的通知》和《關于印發(fā)〈廣州市土地閑置費征收使用管理辦法〉的通知》的規(guī)定，你單位應繳納土地閑置費2056080元，請你單位在2007年前持《收費基金繳款通知書》繳費等。
2008年8月27日，廣州市國土資源和房屋管理局辦公室出具關于處理登峰北七星崗地塊拆遷遺留問題的會議紀要，載明：2008年7月10日，市國土房管局主持召開登峰北七星崗地塊協(xié)調(diào)會議，研究、協(xié)調(diào)該地塊拆遷遺留問題和前期投入返還問題。市拆遷辦、市房屋調(diào)換總站、廣東省第四建筑工程公司（下稱省四建）、新寓公司等單位人員參加了會議，議定事項紀要如下：一、根據(jù)登峰北七星崗地塊出讓公告及廣州市國有土地使用權出讓合同要求，競得人須預留約1250平方米（被拆遷戶13戶，其中11戶為省四建被拆遷戶，2戶為私房）住宅面積供被拆遷人回遷，并在成交之日起每月向被拆遷人支付約12000臨遷費。現(xiàn)地塊已由新寓公司于2007年12月27日競得，請新寓公司嚴格按上述要求履行義務，盡快解決被拆遷人的回遷安置問題，及時支付被拆遷人的臨遷費。二、請新寓公司盡快按規(guī)定向市拆遷辦申請辦理該地塊拆遷許可證及拆遷結案手續(xù)，省四建盡快向新寓公司和市拆遷辦提交有關被拆遷人資料，由新寓公司對這些資料進行確認并將意見報市拆遷辦。三、關于省四建其他要求（除被拆遷人臨遷費和回遷安置外），請省四建認真對照在1994年與廣州船舶研究院和華粵房地產(chǎn)有限公司三方簽訂的《拆遷補償協(xié)議書》，找準索賠的對象進行協(xié)商、如協(xié)商不成，盡快通過司法途徑解決。
2011年6月2日，本院作出（2011）越某三初字第839號民事判決書。判決認為，原告與省四建公司簽訂的《房屋拆遷安置協(xié)議》是雙方的真實意思表示，內(nèi)容沒有違反國家法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，為合法有效合同，逾期回遷須依約承擔違約責任。涉案房屋所在地塊已被認定為閑置土地，且通過房屋管理部門按照相關規(guī)定公開掛牌出讓其國有土地使用權，并由被告于2007年12月20日競投所得。此次掛牌出讓附帶條件，本案中雙方對該條件的實質(zhì)內(nèi)容特別是預留面積是否包括原告在內(nèi)的問題產(chǎn)生爭議，綜合涉案地塊的出讓掛牌公告、2008年8月27日關于處理登峰北七星崗地塊拆遷遺留問題的會議紀要以及本院就此問題向房屋管理部門查詢得到的答復意見和所附的相關拆遷資料，可以認定附帶條件中的預留約1250平方米的住宅面積是包括屬于被拆遷人的原告的面積，被告應從競買所得之日起按照上述附帶條件解決原告的臨遷、回遷安置問題，其辯稱預留面積不包括原告在內(nèi)、原告不屬于被拆遷人的辯解與事實不符，本院不予采納。上述掛牌出讓的條件是明確的，被告競買時應明知，上述《房屋拆遷安置協(xié)議》的有關權利、義務隨之轉(zhuǎn)移給競買人被告，其應繼續(xù)履行上述協(xié)議，向原告支付臨遷費用及相關款項，這是其競買取得涉案地塊國有土地使用權應履行的義務等。故判決本案被告在該判決發(fā)生法律效力之日起10日內(nèi)向原告一次性支付延期補助費（從2009年11月1日起至2011年2月28日止，按每月500元×150%計付）及向原告支付逾期未付臨遷補助費的違約金（從2009年12月1日起至實際付清上述補助費之日止，以實欠臨遷補助費本金為基數(shù)，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計付，該違約金以不超過實欠臨遷補助費本金總額為限）等。該判決已生效。
此后，原告因被告未履行安置回遷及支付臨遷補助費義務又多次提起訴訟，本院作出的一審判決均判令被告按照每月500元×150%的標準向原告支付延期補助費及參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計付逾期支付臨遷補助費的違約金。被告對其中部分判決提起上訴，但二審均維持原判。最近一份判決為2014年4月15日本院作出的（2014）穗越某三初字第590號民事判決書，判令：一、本案在該判決發(fā)生法律效力之日起10日內(nèi)向原告一次性支付延期補助費（從2013年4月1日起至2014年3月31日止，按每月500元×150%計付）；二、被告在該判決發(fā)生法律效力之日起10日內(nèi)向原告支付逾期支付臨遷補助費的違約金（從2013年5月1日起至實際付清上述補助費之日止，以實欠臨遷補助費本金為基數(shù)，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計付，該違約金以不超過實欠臨遷補助費本金總額為限）。判后，雙方均未上訴，該判決已生效。
因被告至今仍未安置原告回遷，也未向原告支付2013年4月1日至2014年3月31日的延期補助費，原告遂于2015年3月6日提起本案訴訟。
本院認為
本院認為：多份生效判決已認定被告應向原告承擔拆遷補償安置合同責任，并且明確了被告應向原告支付延期補助費和逾期支付臨遷補助費的違約金的具體標準，本院就此不再重復論述。被告重申其抗辯，理由不成立。原、被告之間為房屋拆遷安置補償合同關系，被告以原告另購住房為由拒不履行安置回遷及支付臨遷費用的合同義務于法無據(jù)，本院不予采納。因此，原告要求被告支付2014年4月1日至2015年3月31日的延期補助費和逾期支付臨遷補助費的違約金，合法合理，本院予以支持。依照《中華人民共和國民法通則》第四條，《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條的規(guī)定，判決如下：
裁判結果
一、被告廣州新寓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)，向原告彭其祥一次性支付2014年4月1日起至2015年3月31日止的延期補助費（按每月500元×150%計付）。
二、被告廣州新寓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)，向原告彭其祥支付逾期給付2014年4月1日至2015年3月31日期間臨遷補助費的違約金（從2014年5月1日起至實際付清上述補助費之日止，以同期未付臨遷補助費本金為基數(shù)，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計付，該違約金以不超過未付臨遷補助費本金總額為限）。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本案受理費減半收取25元，由被告廣州新寓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于廣東省廣州市中級人民法院。當事人上訴的，應在遞交上訴狀次日起七日內(nèi)按照不服本判決部分的上訴請求數(shù)額向廣東省廣州市中級人民法院預交上訴案件受理費。逾期按自動撤回上訴處理。
審判人員
審判員杜軼群
裁判日期
二〇一五年四月十七日
書記員
書記員曾小麗
