審理法院：灌云縣人民法院
案號：（2014）灌民初字第0212號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2014-06-05
審理經(jīng)過
原告張飛、王忠花與被告連云港富強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、第三人王堅、王春麗房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，江蘇省灌南縣人民法院于2013年11月1日立案受理后，依法由江蘇省連云港市中級人民法院于2013年12月20日指定本院管轄。本院于2014年1月13日立案受理后，依法組成合議庭于2014年2月28日公開開庭進(jìn)行了審理。原告張飛、王忠花及其委托代理人蔣鳳領(lǐng)，被告連云港富強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托代理人王灌連到庭參加訴訟。第三人王堅、王春麗經(jīng)本院合法傳喚無正當(dāng)理由拒不到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱
原告張飛、王忠花訴稱，2009年4月21日，原、被告就房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換等事宜達(dá)成協(xié)議，約定：原告將位于衛(wèi)生局家屬區(qū)面積為120平方米的住房交由被告拆除，被告將華富世家在建的1幢甲單元202室面積為116.41平方米的商住房及1幢西第六間汽車庫置換給原告，交付日期為2010年8月底。逾期交付，被告以每月200元支付原告的房租費，后因延期交付發(fā)生爭議，2011年11月18日雙方在房管部門的協(xié)調(diào)下，雙方代表在縣房管局三樓以會議紀(jì)要的形式形成7點共識。協(xié)議簽訂后，被告未按約定履行交房義務(wù)，還將置換房以房屋買賣合同形式抵押給第三人，嚴(yán)重侵犯了原告的合法權(quán)益。為此，原告特訴至法院，請求：一、判令被告限期交付房屋并辦理產(chǎn)權(quán)登記；二、確認(rèn)被告與第三人王堅、王春麗簽訂的商品房買賣合同（合同編號：LYGSPF2012199706）無效；三、判令被告交付1幢西第6間號汽車庫；四、判令被告給付違約金，按照21.4元每天計算，至原告交付房屋為止；五、判令被告給付搬家安置費；六、由被告承擔(dān)本案訴訟費用。
被告辯稱
被告連云港富強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱：原告所述房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換是事實。2013年9月22日，被告已將房屋及車庫交付原告，原告已領(lǐng)取了房屋鑰匙。被告承認(rèn)原告的第二項訴訟請求，待被告與第三人解除合同后協(xié)助原告辦理產(chǎn)權(quán)登記。對于違約金應(yīng)算至2013年9月22日，原告要求給付搬家安置費沒有依據(jù)。
第三人王堅、王春麗未到庭未作陳述。
本院查明
經(jīng)審理查明：
一、2009年4月21日，原告張飛、王忠花與被告連云港富強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《華富世家地塊房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議》，約定：原告現(xiàn)有住房面積120平方米，置換華富世家（施工編號）1幢甲單元202室面積為116.41平方米房屋一套及1幢西第六間汽車庫。房屋交付使用所產(chǎn)生的政府相關(guān)規(guī)費及配套設(shè)施費用由原告自行承擔(dān)，按實結(jié)清。
二、2011年11月18日，華富世家開發(fā)地塊被拆遷人代表丁天德、惠志渠、馮可俊、呂德權(quán)（代表原告方）與被告代表程實在灌南縣房產(chǎn)處主持下，形成《關(guān)于華富世家開發(fā)地塊拆遷安置矛盾的調(diào)解會議紀(jì)要》，主要內(nèi)容為：“經(jīng)協(xié)調(diào)達(dá)成以下幾點處理意見：1、逾期交房違約金，自房產(chǎn)調(diào)換協(xié)議規(guī)定的交房時間的次日起，開發(fā)單位按每逾期一日給付置換房屋總價款萬分之0.8的違約金；2、對于置換房屋超面積問題，按房產(chǎn)調(diào)換協(xié)議面積超出部分，在3﹪以內(nèi)的，由拆遷戶按首期開盤價補(bǔ)交房款，超出3﹪的部分，開發(fā)建設(shè)單位讓利3平方米，不收款，3平方米以外的由拆遷戶繼續(xù)按開盤價補(bǔ)齊?！?。該紀(jì)要還對其他五個事項達(dá)成共識。
三、2012年8月6日，被告與第三人王堅、王春麗簽訂商品房買賣合同（合同編號LYGSPF2012199706），將華富世家（華景苑二期）1幢1（甲）單元202室商品房出售給第三人，單價每平方米2041.15元，總價250000元。該合同已于同日備案。
四、2013年9月16日，被告將涉案房屋及汽車庫交付原告，并就含違約金在內(nèi)的相關(guān)費用進(jìn)行了結(jié)算。華富世家1幢房屋至今未經(jīng)驗收合格，由于相關(guān)附屬設(shè)施不配套，原告雖然領(lǐng)取涉案房屋及汽車庫鑰匙，但沒有實際使用。
上述事實，有下列證據(jù)證實：一、原、被告庭審部分陳述；二、原告舉證的1、原告身份證復(fù)印件，2、華富世家地塊房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議復(fù)印件，3、華富世家交房傳遞單復(fù)印件，4、商品房買賣合同復(fù)印件，5、會議紀(jì)要復(fù)印件，6、被告的計算憑證復(fù)印件。上述證據(jù)經(jīng)庭審質(zhì)證，本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。被告連云港富強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與原告張飛、王忠花簽訂房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議，將華富世家1幢1（甲）單元202室房屋置換給原告后，又將該房屋出賣給第三人王堅、王春麗，違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，因此，對原告要求確認(rèn)被告與第三人簽訂的商品房買賣合同（合同編號：LYGSPF2012199706）無效的訴訟請求，本院依法予以支持。
對于原告要求被告交付華富世家1幢一單元202室房屋并辦理產(chǎn)權(quán)登記的訴訟請求，因該房屋未經(jīng)驗收合格，不具備交付條件，本院依法暫不予支持。
對于原告要求被告給付違約金，按照21.4元每天計算，至被告交付房屋為止的訴訟請求，本案暫不理涉，原告可待涉案房屋經(jīng)驗收合格被告依法交付房屋后，按約定的違約金計算標(biāo)準(zhǔn)一次性另行主張權(quán)利。
對于原告要求被告給付搬家安置費的訴訟請求，無事實依據(jù)和法律依據(jù)，本院不予支持。
為此，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十六條，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條第一款，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、確認(rèn)被告連云港富強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與第三人王堅、王春麗于2012年8月6日簽訂的合同編號為：LYGSPF2012199706商品房買賣合同無效。
二、駁回原告張飛、王忠花其他的訴訟請求。
本案案件受理費4780元，由被告連云港富強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于連云港市中級人民法院。根據(jù)國務(wù)院《訴訟費用交納辦法》的規(guī)定，按不服本判決部分的上訴請求數(shù)額向市中級人民法院預(yù)交上訴案件受理費。
審判人員
審判長劉玉新
代理審判員梁承君
代理審判員龔成霞
裁判日期
二〇一四年六月五日
書記員
書記員王輝
