審理法院：古丈縣人民法院
案號：（2014）古民初字第483號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2015-04-29
審理經(jīng)過
原告李正梅、李德芳與被告湘西自治州東輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告李德芳、被告湘西自治州東輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托代理人李鵬到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱
原告李正梅、李德芳共同訴稱，原、被告雙方于2012年2月16日簽訂了《古丈縣農(nóng)機(jī)局住宅樓拆遷安置協(xié)議》，同時被告承諾將原告房屋面積78.07㎡置換為開發(fā)新建房屋面積100㎡。雙方又簽訂了《商品房買賣合同》，原告并支付了房款70349元。2014年4月底，被告通知原告交足欠款后便交付房屋鑰匙。原告發(fā)現(xiàn)被告存在以下錯誤：1、商品房的總面積為127.72㎡，而不是128.27㎡；2、被告與原告置換面積100㎡，該置換面積不應(yīng)含有共有分?jǐn)偯娣e，應(yīng)是套內(nèi)建筑面積；3、由于被告把置換面積包含共有分?jǐn)偯娣e計(jì)算，導(dǎo)致商品房的總價計(jì)算重大錯誤，原告正確的購房總款應(yīng)為63176.2元。原、被告簽訂的商品房買賣合同存在可變更情形，為維護(hù)原告合法權(quán)益，故訴至法院，請求依法判令被告返還原告購房款37321.8元，支付裝修費(fèi)，并承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。
在訴訟過程中原告增加訴訟請求，要求被告給原告房屋辦理土地使用證。
為證明自己的主張，原告向本院提供了以下證據(jù)：
古丈縣農(nóng)機(jī)局住宅樓拆遷安置協(xié)議書復(fù)印件一份，擬證明雙方就地安置相關(guān)權(quán)利義務(wù)；
承諾書復(fù)印件一份，擬證明被告方的李先耀承諾給原告置換房屋面積100㎡為套內(nèi)建筑面積；
古丈縣房地產(chǎn)管理局證明復(fù)印件一份，擬證明原告原房屋面積55.74㎡為套內(nèi)面積；
古丈縣老農(nóng)機(jī)局宿舍住戶住房面積補(bǔ)償表復(fù)印件一份，擬證明被告贈送的面積為套內(nèi)建筑面積；
農(nóng)機(jī)家園拆遷安置補(bǔ)償明細(xì)表復(fù)印件一份，擬證明原告沒有在明細(xì)表上簽名，被告并且將原告李正梅名字寫成了李亞梅；
房產(chǎn)證及房屋分戶平面圖，擬證明原告置換后新房套內(nèi)面積為109.27㎡，共有分?jǐn)偯娣e為18.45㎡，建筑面積為127.72㎡，與商品房買賣合同約定的房屋建筑面積128.27㎡不符合；
商品房買賣合同復(fù)印件一份，擬證明原告沒有得到雙方約定的房屋面積，且被告沒有按期交房；
拆遷安置合同復(fù)印件一份，擬證明在合同上原告沒有簽名；
修繕廚房廁所雜屋的實(shí)施方案報告復(fù)印件一份，擬證明原告修繕廚房廁所雜屋是經(jīng)過單位同意的。
被告辯稱
被告湘西自治州東輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理人口頭答辯稱，一、被告與原告是按拆遷協(xié)議內(nèi)容進(jìn)行置換房屋的；二、原告起訴所述的其產(chǎn)權(quán)面積與合同面積有出入，多算部分房款被告會給原告退回的；三、原告要求被告支付裝修費(fèi)沒有理由，被告不同意予以支付；四、原告要求退還3萬多元錢，被告不知道是什么錢。
被告湘西自治州東輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司沒有向本院提供了證據(jù)。
經(jīng)庭審舉證、質(zhì)證，被告對原告李德芳提供的證據(jù)沒有實(shí)質(zhì)性異議。
對原告提供證據(jù)，內(nèi)容真實(shí)，形式和來源合法，且與本案具有關(guān)聯(lián)性，可以作為認(rèn)定本案事實(shí)的證據(jù)，本院予以采信。
根據(jù)當(dāng)事人舉證、質(zhì)證、當(dāng)庭陳述及本院認(rèn)證，查明以下法律事實(shí)：原告李正梅與李德芳系夫妻關(guān)系。原告李正梅于1994年6月購買了原古丈縣農(nóng)機(jī)局宿舍部分產(chǎn)權(quán)，套內(nèi)建筑面積為55.74㎡。1999年12月16日經(jīng)古丈縣房改辦同意將原購公房部分產(chǎn)權(quán)過渡為全部產(chǎn)權(quán)。同年12月30日原告與單位其他人員一起打報告并經(jīng)古丈縣農(nóng)機(jī)局同意在不影響今后單位房屋建設(shè)等情況下，在該宿舍后空隙地方修繕了廚房、廁所、雜房，原告家搭建的面積為18.73㎡。2012年2月16日因該宿舍進(jìn)行拆遷，被告湘西自治州東輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與原告李正梅分別作為甲乙雙方簽訂了《古丈縣農(nóng)機(jī)局住宅樓拆遷安置協(xié)議》，將原告就地安置，雙方協(xié)議內(nèi)容主要有：甲方按乙方原住宅產(chǎn)權(quán)證面積進(jìn)行補(bǔ)償，并按原產(chǎn)權(quán)證面積的30％增加補(bǔ)償面積，乙方自建部分按自建面積的30％給乙方補(bǔ)償，新建房屋面積減去（乙方原住宅產(chǎn)權(quán)證面積＋補(bǔ)償面積）的超出部分面積，乙方均按市場價每平方米降低100元付給甲方，將全部購房款在基礎(chǔ)完工后向甲方付70％，待主體完工后付清全部房款。乙方原占縣農(nóng)機(jī)局的雜物間，由農(nóng)機(jī)局統(tǒng)一收回，一律不作任何補(bǔ)償。甲方負(fù)責(zé)給乙方按舊房屋產(chǎn)權(quán)證的姓名辦理新房屋產(chǎn)權(quán)證，補(bǔ)償部分所產(chǎn)生的費(fèi)用由乙方自行承擔(dān)。乙方在甲方規(guī)定的期限內(nèi)負(fù)責(zé)自行搬家或找臨時住房，由甲方負(fù)責(zé)搬家費(fèi)，每戶1000元，臨時租房費(fèi)每月補(bǔ)償400元等內(nèi)容。同年2月17日被告方人員李先耀承諾將原告房屋面積78.07㎡拆除后，將開發(fā)新建房屋置換面積為100㎡，在建設(shè)過程中，李正梅給其補(bǔ)償人民幣4萬元，包一切費(fèi)用。2013年2月27日雙方又簽訂了《商品房買賣合同》，約定原告房屋為第2幢3層04號，房屋建筑面積共128.27㎡（合同中套內(nèi)面積和公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e被劃杠沒有填寫），購房面積為暫測面積，若買受人購房面積與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測繪面積不符的，則以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)測面積為準(zhǔn)清算房款，多退少補(bǔ)。付款方式為分期付款即2013年2月27日付清70349元，剩余30％在買受人取得新房鑰匙當(dāng)日付清。2013年8月31日前將驗(yàn)收合格的商品房交付使用。在商品房交付使用后365日內(nèi)出賣人將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。同時還約定了雙方相關(guān)的權(quán)利義務(wù)，違約責(zé)任等內(nèi)容。在按照被告方給原告承諾的新建房屋置換面積100㎡由原告補(bǔ)償4萬元，超過合同約定面積部分28.27㎡按市場價降100元即2140元／每平方米計(jì)價后，被告認(rèn)為原告應(yīng)支付的房款總金額為100498元。在雙方商品房買賣合同上，被告按照其計(jì)算的原告應(yīng)付總款除以建筑面積得出該房屋單價為每平方米783.5元，并載于合同計(jì)價方式及價款中。原告在與被告簽訂商品房買賣合同當(dāng)日支付了房款70349元和辦證費(fèi)用2735元。同時被告要求與原告簽訂拆遷安置合同，因雙方發(fā)生爭議，雙方均沒有簽字。2014年4月底被告通知原告交足欠款后便交付房屋鑰匙。同年8月28日原告李正梅在交付余款30149元后，領(lǐng)取了房屋鑰匙，同年10月23日原告房屋到古丈縣房地產(chǎn)管理局進(jìn)行了登記，領(lǐng)取了房屋所有權(quán)證。該證載明房屋為夫妻共同共有，建筑面積為127.72㎡，套內(nèi)面積為109.27㎡，分?jǐn)偯娣e為18.45㎡。之后原告認(rèn)為其房屋的總面積應(yīng)為產(chǎn)權(quán)證上的127.72㎡，而不是合同約定的128.27㎡。被告與原告置換房屋面積為100㎡，該置換面積不應(yīng)含有共有分?jǐn)偯娣e，應(yīng)是套內(nèi)建筑面積。由于被告把置換面積包含共有分?jǐn)偯娣e計(jì)算，導(dǎo)致商品房的總價計(jì)算重大錯誤為由，故訴至本院，請求依法判令被告返還原告多付的購房款，支付裝修費(fèi)，為原告房屋辦理土地使用證，并承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，本案是在履行房屋安置拆遷協(xié)議過程中因?qū)嵭蟹课莓a(chǎn)權(quán)調(diào)換就安置用房面積、補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額發(fā)生的爭議，本案案由應(yīng)為房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛。原、被告雙方簽訂的拆遷安置協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，沒有違反法律、法規(guī)禁止性規(guī)定，合法有效，應(yīng)受法律保護(hù)，雙方應(yīng)按該協(xié)議內(nèi)容履行。雖然雙方簽訂的安置協(xié)議及被告方相關(guān)人員承諾書沒有明確約定置換后的原告新房屋面積是否包含分?jǐn)偯娣e，但原告原房屋面積為套內(nèi)面積，不包含分?jǐn)偯娣e，按照公平、等價有償?shù)脑瓌t，結(jié)合雙方合同目的，應(yīng)認(rèn)定置換協(xié)議雙方約定的置換房面積78.07㎡（原住宅面積55.74㎡加被告補(bǔ)償面積22.33㎡）為套內(nèi)面積，對此部分面積原告不承擔(dān)分?jǐn)偯娣e費(fèi)用。對超出置換面積之外按照被告方相關(guān)人員李先耀對原告李正梅承諾新房置換面積為100㎡范圍內(nèi)的21.93㎡，結(jié)合雙方安置協(xié)議內(nèi)容和承諾由原告補(bǔ)償房款4萬元的規(guī)定，該部分房屋面積也應(yīng)認(rèn)定為房屋套內(nèi)面積。故原告對置換房屋套內(nèi)面積100㎡部分不承擔(dān)分?jǐn)偣灿忻娣e的費(fèi)用。對超出原告房屋套內(nèi)面積外的9.27㎡，按照雙方簽訂的拆遷安置協(xié)議約定，原告方因按每平方米2140元給被告支付房款19837.80元，并承擔(dān)該部分應(yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e的費(fèi)用3349.57元［（18.45÷109.27）×9.27㎡×2140元。原告李正梅、李德芳應(yīng)給被告支付的房款總額為63187.37元，而原告實(shí)際給被告支付房款100498元，故被告應(yīng)退還原告多付的房款37310.63元。對于原告要求被告辦理房屋土地使用證的請求，因被告與原告就房屋拆遷安置協(xié)議為置換房屋就地安置，原告按照雙方協(xié)議履行了自己義務(wù)，并取得了被告修建的農(nóng)機(jī)家園第2幢3層04號房屋所有權(quán)證，被告應(yīng)將該房屋享有的土地使用權(quán)給原告辦理相關(guān)權(quán)屬證書。對于原告要求被告支付房屋裝修費(fèi)的請求，因雙方?jīng)]有合同約定，且原告方也沒有向本院提供相關(guān)被告應(yīng)該承擔(dān)裝修費(fèi)的證據(jù)，其應(yīng)承擔(dān)不利的后果。故對原告該訴訟請求，本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第六十一條、第一百零七條，《中華人民共和國民法通則》第四條、第九十二條、第一百三十四條第一款第（四）項(xiàng)，《中華人民共和國物權(quán)法》第七十二條、第一百四十七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
由被告湘西自治州東輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還原告李正梅、李德芳多付的購房款人民幣37310.63元，限于本判決生效后十日內(nèi)付清；
由被告湘西自治州東輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在本判決生效后三十日內(nèi)給原告李正梅、李德芳所有的位于農(nóng)機(jī)家園第2幢3層04號房屋辦理土地使用權(quán)屬證書，原告李正梅、李德芳應(yīng)提供相關(guān)資料和手續(xù)；
駁回原告李正梅、李德芳其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)725元，由原告李正梅、李德芳承擔(dān)125元（已交納），被告湘西自治州東輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)600元，限于本判決生效后七日內(nèi)交納。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提供副本。上訴于湖南省湘西土家族苗族自治州中級人民法院。
審判人員
審判長羅來紅
審判員張開
人民陪審員李勁松
裁判日期
二〇一五年四月二十九日
書記員
書記員周慧
