審理法院：新疆巴音郭楞蒙古自治州中級(jí)人民法院
案號(hào)：（2015）巴民一終字第426號(hào)
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2015-05-14
審理經(jīng)過(guò)
上訴人新疆中博置業(yè)有限公司因房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，不服和靜縣人民法院（2014）和民初字第703號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭公開開庭審理了本案，上訴人新疆中博置業(yè)有限公司的委托代理人吳永加，被上訴人擺曉云及委托代理人擺生學(xué)到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審法院查明
原審查明：2011年8月21日，原告擺曉云（乙方）與被告中博分公司（甲方）簽訂《和靜縣棚戶區(qū)改造拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》，約定乙方在拆遷范圍被拆遷的房屋有效建筑面積為157.38平米，其中磚木結(jié)構(gòu)69.18平米，土木結(jié)構(gòu)88.2平米，乙方自愿選擇置換房屋安置補(bǔ)償方式，煤倉(cāng)、葡萄樹等附屬物合計(jì)12332元，甲方付給乙方的拆遷補(bǔ)償費(fèi)共計(jì)16932元，其中附屬物12332元、搬遷費(fèi)1000元，臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)3600元，甲方為乙方選擇的置換房屋位于和靜縣團(tuán)結(jié)東路香格里拉小區(qū)高層樓1單元401、501號(hào)，共計(jì)建筑面積180平米。其它約定事項(xiàng)為，甲方就地給乙方置換南北朝向的90平米住宅兩套。拆遷過(guò)程中甲方考慮到乙方家庭較為困難，另外再給乙方6萬(wàn)元補(bǔ)助，共計(jì)補(bǔ)償金額為76932元，水、電、暖、天然氣無(wú)接口費(fèi)，房產(chǎn)證、土地證費(fèi)用由甲方承擔(dān)，所安置的高層在2012年年底交工，如不能按時(shí)交工，按總造價(jià)的3%支付違約金。甲方未按協(xié)議約定按期支付補(bǔ)償費(fèi)或提供安置房屋的應(yīng)按新疆實(shí)施《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十七條的規(guī)定增發(fā)乙方過(guò)渡費(fèi)。時(shí)至今日，雙方因房屋所屬樓棟及面積差價(jià)等事宜產(chǎn)生紛爭(zhēng)，被告未向原告交付房屋。
證據(jù)的分析及采信：
原告擺曉云出具《和靜縣棚戶區(qū)改造拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》1份，用以證明原告與被告存在拆遷補(bǔ)償法律關(guān)系，協(xié)議第6條約定的南北朝向的房屋就是9號(hào)樓，10號(hào)樓是東西朝向。被告中博分公司認(rèn)為協(xié)議第4條約定的僅是高層并未約定是9號(hào)樓。
一審法院認(rèn)為
原審認(rèn)為，原告白曉云與被告中博分公司在平等自愿的基礎(chǔ)上簽訂《和靜縣棚戶區(qū)改造拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》，該協(xié)議書不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，本院予以確認(rèn)。協(xié)議第六條約定“甲方就地給乙方置換南北朝向的住宅”，而被告開發(fā)的高層住宅有兩棟，南北朝向?yàn)?號(hào)樓，東西朝向?yàn)?0號(hào)樓，因此，原告主張被告置換房屋位于9號(hào)樓，本院予以支持。原告請(qǐng)求被告交付1單元401室、501室，被告辯稱協(xié)議約定置換房屋分別為90平米，而原告請(qǐng)求的房屋均為109.78平米，原告需補(bǔ)足差價(jià)方可交付房屋。協(xié)議明確約定置換房屋分別為90平米，雙方均應(yīng)當(dāng)按照約定履行，如需變更也應(yīng)由雙方再次協(xié)商，現(xiàn)涉及的兩套房屋均超過(guò)約定面積，并非原告原因所致，而是被告擅自變更造成的，故，被告理應(yīng)向原告交付1單元401室、501室兩套房屋。至于是否補(bǔ)足差價(jià)的問(wèn)題，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條規(guī)定，出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理，合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（二）面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。參照該規(guī)定，現(xiàn)兩套房屋面積已經(jīng)明顯超出3%，面積誤差比在3%以內(nèi)部分應(yīng)由原告承擔(dān)。以當(dāng)時(shí)和靜縣房屋市場(chǎng)價(jià)每平米約為2000元計(jì)算，原告應(yīng)向被告支付房?jī)r(jià)款10800元（180平米×3%×2000元），超出面積由被告承擔(dān)。關(guān)于原告主張違約金52800元，根據(jù)協(xié)議約定“所安置的高層在2012年年底交工，如不能按時(shí)交工，按總造價(jià)的3%支付違約金”，被告并未依約履行交房義務(wù)，其存在違約行為，以當(dāng)時(shí)和靜縣房屋市場(chǎng)價(jià)每平米約為2000元計(jì)算，兩套房屋價(jià)值約為360000元，違約金應(yīng)當(dāng)為10800元，超出部分本院不予支持。關(guān)于原告主張44個(gè)月的過(guò)渡費(fèi)24400元，因雙方于2011年8月簽訂協(xié)議時(shí)，被告僅支付6個(gè)月的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)3600元，時(shí)至今日未交付房屋，本院支持19個(gè)月的過(guò)渡費(fèi)11400元，超出部分本院不予支持。被告辯稱已經(jīng)給付原告60000元中包括過(guò)渡費(fèi)，不應(yīng)再向原告支付過(guò)渡費(fèi)，但協(xié)議約定“拆遷過(guò)程中甲方考慮到乙方家庭較為困難，另外再給乙方6萬(wàn)元補(bǔ)助”，并未明確該項(xiàng)補(bǔ)助包括過(guò)渡費(fèi)，被告辯稱于法無(wú)據(jù)，不能成立。根據(jù)法律規(guī)定，被告中博分公司系分支機(jī)構(gòu)，不具備獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任能力，其民事責(zé)任應(yīng)由中博公司承擔(dān)。綜上，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第十四條、第六十條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條、第一百四十四條之規(guī)定，遂判決：一、被告新疆中博置業(yè)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)向原告白曉云交付和靜縣香格里拉小區(qū)9號(hào)樓1單元401室、501室。二、被告新疆中博置業(yè)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)向原告白曉云支付過(guò)渡費(fèi)11400元、違約金10800元；同時(shí)，原告白曉云應(yīng)向被告新疆中博置業(yè)有限公司支付房款10800元。三、駁回原告白曉云的其它訴訟請(qǐng)求。本案訴訟費(fèi)1780元，減半收取890元，由被告新疆中博置業(yè)有限公司承擔(dān)258元，原告白曉云承擔(dān)632元。
上訴人訴稱
宣判后，新疆中博置業(yè)有限公司不服判決，向本院提起上訴稱：一審法院認(rèn)定事實(shí)不清，根據(jù)協(xié)議內(nèi)容沒(méi)有明確注明安置9號(hào)樓10號(hào)樓而房屋南北朝向，并非以正以視而定。上訴人支付被上訴人過(guò)渡費(fèi)11400元，違約金10800元并不成立，現(xiàn)一審法院判決被上訴人不支付上訴人要置換房屋超出面積的差價(jià)，無(wú)事實(shí)依據(jù)和理由，請(qǐng)求二審法院依法改判，支持上訴人上訴請(qǐng)求。
本院查明
二審查明的事實(shí)與原審相同。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為：2011年8月21日被上訴人擺曉云與原審被告中博分公司簽訂的《和靜縣棚戶區(qū)改造拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》第六條約定“甲方就地給乙方置換南北朝向的住宅”，而中博分公司開發(fā)的高層住宅有兩棟，南北朝向?yàn)?號(hào)樓，東西朝向?yàn)?0樓，因此，被上訴人擺曉云主張置換房屋位于9號(hào)樓，對(duì)此，本院予以認(rèn)定。至于上訴人中博公司要求被上訴人補(bǔ)足差價(jià)的問(wèn)題，一審法院依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條規(guī)定，于法有據(jù)，本院予以支持。關(guān)于違約金，根據(jù)雙方約定的協(xié)議“所安置的高層在2012年底交工，如不能按時(shí)交工，按總造價(jià)的3%支付違約金”因此，上訴人并未依約履行交房義務(wù)，其存在違約行為，一審認(rèn)定違約金10800元，合法合理。對(duì)于過(guò)渡費(fèi)，上訴人僅支付6個(gè)月的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)，時(shí)至今日也未約定交付房屋，上訴人應(yīng)約支付過(guò)渡費(fèi)，符合規(guī)定。綜上，上訴人的上訴理由無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，并在二審中也未提供證據(jù)證實(shí)其上訴主張，其上訴主張本院不予支持。故原審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，程序合法，應(yīng)予以維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
二審裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)1780元，由上訴人新疆中博置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長(zhǎng)那木貞
審判員東格日甫
審判員張丹丹
裁判日期
二〇一五年五月十四日
書記員
書記員朱青
