審理法院：宜賓市中級(jí)人民法院
案號(hào)：（2015）宜民終字第473號(hào)
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2015-05-05
審理經(jīng)過
上訴人付俊堂、余朝勇、余朝志因與被上訴人筠連縣城市投資有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱筠連城投公司）房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，不服筠連縣人民法院（2013）筠連民初字第1471號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審法院查明
原審審理查明，2007年2月13日，筠連城投公司基于筠拆許字（2006）06號(hào)拆遷許可證與付俊堂丈夫，余朝勇、余朝志的父親余元超簽訂《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》及《關(guān)于余元超房屋拆遷補(bǔ)償安置補(bǔ)充協(xié)議》，約定的主要內(nèi)容為：1、約定該拆遷房屋涉及門面、住宅，其具體調(diào)換為：（1）舊門面3個(gè)，面積為125㎡，換新門面3個(gè)；（2）舊住宅面積452.32㎡，以原面積換新住宅；（3）生產(chǎn)性用房面積354.91㎡；2、約定房屋調(diào)換超面積部分乙方（被拆遷人）可享受優(yōu)惠政策（其中住宅超面積20㎡以內(nèi)部分，按當(dāng)年政府指導(dǎo)價(jià)優(yōu)惠10%購(gòu)買，門市超面積部分，按當(dāng)年政府指導(dǎo)價(jià)優(yōu)惠20%）；3、甲、乙雙方在產(chǎn)權(quán)調(diào)換中訂立的《房屋調(diào)換協(xié)議》作為本協(xié)議的附件，與本協(xié)議具有同等法律效力；4、乙方（被拆遷人）應(yīng)在甲方（原告）通知調(diào)換房屋的30日內(nèi)付清房屋所有補(bǔ)差款；5、甲方（原告）應(yīng)在12個(gè)月內(nèi)將驗(yàn)收合格的協(xié)議約定房屋交付給乙方（被拆遷人）使用。該協(xié)議經(jīng)筠連城投公司及余元超簽字生效。協(xié)議簽訂后，筠連城投公司隨即對(duì)余元超、付俊堂位于筠連縣北環(huán)路33號(hào)房屋進(jìn)行拆除。在對(duì)被拆遷戶進(jìn)行安置前，余元超病逝。2010年，筠連城投公司對(duì)余元超法定繼承人（付俊堂、余超勇、余朝志）進(jìn)行房屋安置，雙方依據(jù)《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》的約定及房屋所在區(qū)段的安置方案等相關(guān)規(guī)定于2010年8月6日簽訂《K2區(qū)段付俊堂（余元超）房屋拆遷和調(diào)換結(jié)算協(xié)議》，約定的主要內(nèi)容為：……二、面積：1、門面拆遷面積3間共計(jì)125㎡（其中磚木結(jié)構(gòu)62.5㎡，木結(jié)構(gòu)62.5㎡）；2、住房拆遷面積452.32㎡（其中磚木結(jié)構(gòu)197.28㎡，木結(jié)構(gòu)255.04㎡），認(rèn)定有爭(zhēng)議的磚木簡(jiǎn)易26.4㎡參與調(diào)換住房，合計(jì)可調(diào)換住房面積478.72㎡；3、生產(chǎn)性用房拆遷面積354.91㎡。（其中磚木結(jié)構(gòu)284.99㎡，木結(jié)構(gòu)69.92㎡）。三、安置情況：1、安置門面：北環(huán)路17#、18#、19#三間，面積162.37㎡（其中10米進(jìn)深內(nèi)115㎡，10米進(jìn)深外47.37㎡）；2、安置生產(chǎn)性用房：4#樓底層250.8㎡，剩余104.11㎡參與住房調(diào)換；3、安置住宅：共5套，總面積650.9㎡（其中：4#樓二樓4套，面積128.2㎡×2套＋137.3㎡＋128.6㎡=522.3㎡，四樓1套，面積128.6㎡），扣除生產(chǎn)性用房和剩余部分參與住房調(diào)換后超面積安置68.07㎡。四、結(jié)算情況：（一）門面結(jié)算情況：門面品迭結(jié)算補(bǔ)差180608元［其中等面積補(bǔ)差為126000元（補(bǔ)結(jié)構(gòu)差為62.5㎡磚木×400元／㎡＋52.5㎡木×500元／㎡=51250元；補(bǔ)增值差為115㎡磚木×650元／㎡=74750元）；剩余面積作價(jià)為（125㎡-115㎡）×（4500元／㎡-1150元／㎡）=33500元；10米外面積購(gòu)買為47.37㎡×1860元／㎡=88108元］；（二）生產(chǎn)性用房（營(yíng)業(yè)房）結(jié)算情況：生產(chǎn)性用房品迭后應(yīng)補(bǔ)差76494元（其中按補(bǔ)充協(xié)議確定的綜合補(bǔ)差為250.8㎡×305元／㎡=76494元，剩余生產(chǎn)性用房面積104.11㎡換住宅）；（三）住宅結(jié)算情況：住宅品迭后應(yīng)補(bǔ)差168912元［其中住宅等面積（478.72）㎡補(bǔ)差為197.28㎡（磚木）×115元／㎡＋255.04㎡木×135元／㎡＋26.4㎡（認(rèn)定面積）×115元／㎡=60153元；剩余生產(chǎn)性用房換住宅補(bǔ)差為104.11㎡×115元／㎡=11972元；補(bǔ)助用生產(chǎn)性用房調(diào)換住宅差價(jià)為104.11㎡×（-200元／㎡）=-20822元；超面積（68.07）補(bǔ)差為20㎡×972元／㎡＋20㎡×1080元／㎡＋28.07㎡（650.9㎡-478.72㎡-104.11㎡-40㎡）×1660元／㎡=87636元；樓層差為522.3㎡（二樓）×50元／㎡＋128.6㎡（四樓）×30元／㎡=29973元］；（四）門面、生產(chǎn)性用房、住宅應(yīng)交有關(guān)規(guī)費(fèi)21071元。以上四項(xiàng)共計(jì)447085元。五、門面位差、生產(chǎn)用房補(bǔ)助：筠連城投公司自愿補(bǔ)助付俊堂、余超勇、余朝志門面位置補(bǔ)助125㎡（門面拆遷面積）×80元／㎡=10000元、生產(chǎn)用房補(bǔ)助25000元、物資毀損補(bǔ)助30000元，合計(jì)65000元。六、以上幾項(xiàng)綜合品迭，乙方（即付俊堂、余超勇、余朝志）應(yīng)補(bǔ)甲方（即筠連城投公司）調(diào)換補(bǔ)差款382085元（應(yīng)補(bǔ)差447085元-優(yōu)惠補(bǔ)助65000元）。七、其它事項(xiàng)：1、鑒于乙方經(jīng)濟(jì)較為困難和拆遷時(shí)約定，乙方在安置房交付時(shí)先領(lǐng)取優(yōu)惠補(bǔ)助65000元，乙方實(shí)際應(yīng)支付甲方房屋調(diào)換補(bǔ)差款447085元。在乙方應(yīng)交的房屋調(diào)換補(bǔ)差款結(jié)清以前，甲方不發(fā)給乙方生產(chǎn)用房房屋產(chǎn)權(quán)證，待乙方交清補(bǔ)差款后甲方立即將該房產(chǎn)證交付乙方。2、甲方承諾在本次協(xié)調(diào)簽訂協(xié)議后2個(gè)月內(nèi)將乙方的房產(chǎn)證辦理完畢。3、房產(chǎn)證核定面積與本結(jié)算面積若有差異，以房產(chǎn)證為準(zhǔn)，按本結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行增或減。4、本協(xié)議簽訂后7日內(nèi)，甲方先行支付乙方65000元和將安置房屋交付乙方。逾期由責(zé)任方承擔(dān)標(biāo)的物的20%違約金。5、安置示意圖（2張）和被拆遷戶產(chǎn)權(quán)調(diào)換結(jié)算表（3張）作為本協(xié)議的附件，一同有效。筠連城投公司法定代表人與付俊堂、余超勇、余朝志在該協(xié)議上簽名。同日，付俊堂、余超勇、余朝志在《被拆遷戶門面產(chǎn)權(quán)調(diào)換結(jié)算表》、《k區(qū)段被拆遷戶住宅產(chǎn)權(quán)調(diào)換結(jié)算表》、《k區(qū)段被拆遷戶生產(chǎn)性用房產(chǎn)權(quán)調(diào)換結(jié)算表》上簽字確認(rèn)，該三份結(jié)算表確定的安置房屋辦理產(chǎn)權(quán)證等有關(guān)規(guī)費(fèi)及維修基金共計(jì)21071元。2010年8月12日，付俊堂、余超勇、余朝志取得位于筠連縣北環(huán)路17#、18#、19#門面三間，4#樓2-1、2-2、2-3、2-4、4-2住宅5套以及4#底樓，并領(lǐng)取拆遷房調(diào)換優(yōu)惠補(bǔ)助款65000元，但付俊堂、余超勇、余朝志至今未支付筠連城投公司房屋補(bǔ)差款。上述協(xié)議簽訂后，筠連城投公司按約定將安置房屋交付給了付俊堂、余超勇、余朝志。2010年11月29日，付俊堂、余超勇、余朝志分別向筠連城投公司領(lǐng)取了除生產(chǎn)性用房房屋產(chǎn)權(quán)證外的其它房產(chǎn)證，后筠連城投公司多次要求付俊堂、余超勇、余朝志給付房屋補(bǔ)差款，付俊堂、余超勇、余朝志以未約定給付時(shí)間、實(shí)得房屋面積小于協(xié)議確定房屋面積、筠連城投公司逾期交付房屋產(chǎn)權(quán)證構(gòu)成違約等相關(guān)事由拒不給付，遂釀成訴訟。筠連城投公司訴至原審法院，請(qǐng)求判決付俊堂、余超勇、余朝志按2010年8月6日與其簽訂的《K2區(qū)段付俊堂（余元超）房屋拆遷和調(diào)換結(jié)算協(xié)議》支付筠連城投公司447085元。訴訟過程中，筠連城投公司主張以付俊堂、余超勇、余朝志實(shí)際房屋產(chǎn)權(quán)證所登記的房屋建筑面積計(jì)算補(bǔ)差款，變更補(bǔ)差款金額為440751元。付俊堂、余朝勇、余朝志提出協(xié)議安置面積與實(shí)際房屋所有權(quán)證所確定的面積不一致，應(yīng)依據(jù)四川省建設(shè)廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》的通知，按房屋產(chǎn)權(quán)證所確定的套內(nèi)面積計(jì)算，筠連城投公司多計(jì)算：1、商業(yè)用房（協(xié)議安置面積162.37㎡-房屋產(chǎn)權(quán)證套內(nèi)面積155.37㎡）×4500元／㎡=31500元；2、生產(chǎn)用房（協(xié)議安置面積250.8㎡-房屋產(chǎn)權(quán)證套內(nèi)面積258.97㎡）×305元／㎡=-2491.85元；3、住宅（協(xié)議安置面積650.9㎡-房屋產(chǎn)權(quán)證套內(nèi)面積575.67㎡）×1660元／㎡=124881.8元，共計(jì)153889.95元。付俊堂、余超勇、余朝志還指出筠連城投公司未按協(xié)議約定的2個(gè)月內(nèi)辦理完畢房屋產(chǎn)權(quán)證系違約，《K2區(qū)段付俊堂（余元超）房屋拆遷和調(diào)換結(jié)算協(xié)議》系2010年8月6日簽訂，而房屋產(chǎn)權(quán)證發(fā)證時(shí)間為2010年11月5日，逾期1個(gè)月，房屋土地使用證發(fā)證時(shí)間為2011年12月16日，逾期14個(gè)月，故筠連城投公司應(yīng)承擔(dān)標(biāo)的物20%違約金約［（155.37㎡＋258.97㎡）×4500元／㎡＋575.67㎡×1660元／㎡］×20%=564028.44元。上述兩項(xiàng)款項(xiàng)與筠連城投公司訴求相抵扣，筠連城投公司還應(yīng)支付付俊堂、余超勇、余朝志270833.39元。對(duì)付俊堂、余超勇、余朝志的上述訴求，經(jīng)原審法院釋明，付俊堂、余超勇、余朝志于舉證期限屆滿后的2014年8月25日才向法院提起反訴，要求筠連城投公司給付付俊堂、余超勇、余朝志270833.39元。
另查明，1、2010年11月29日，筠連城投公司將房屋產(chǎn)權(quán)證交付與付俊堂、余超勇、余朝志（生產(chǎn)性用房房屋產(chǎn)權(quán)證因三被告欠款而未交付）；2011年12月16日，筠連城投公司將安置與付俊堂、余超勇、余朝志房屋的土地使用權(quán)證辦理完畢。筠連城投公司向被告交付訴爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)證逾期約1個(gè)月，交付房屋土地使用證逾期約14個(gè)月。2、四川省建設(shè)廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》的通知主要內(nèi)容為：“……三、銷售商品房面積計(jì)算方法，1、商品房銷售應(yīng)當(dāng)按套內(nèi)建筑面積（實(shí)得建筑面積）計(jì)算銷售單價(jià)及總價(jià)款。共有建筑面積與公共配套房屋建筑面積不單獨(dú)計(jì)算價(jià)格，其建造費(fèi)用計(jì)入套內(nèi)建筑面積的銷售價(jià)格內(nèi)。”
一審法院認(rèn)為
原審法院認(rèn)為：筠連城投公司基于筠拆許字（2006）06號(hào)拆遷許可證與余元超（系付俊堂丈夫，余朝勇、余朝志父親）簽訂《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》，筠連城投公司有權(quán)對(duì)該地段進(jìn)行拆遷開發(fā)。被拆遷人余元超病逝后，筠連城投公司與付俊堂、余超勇、余朝志簽訂《K2區(qū)段付俊堂（余元超）房屋拆遷和調(diào)換結(jié)算協(xié)議》、《被拆遷戶門面產(chǎn)權(quán)調(diào)換結(jié)算表》、《K2區(qū)段被拆遷戶住宅產(chǎn)權(quán)調(diào)換結(jié)算表》、《K2區(qū)段被拆遷戶生產(chǎn)性用房產(chǎn)權(quán)調(diào)換結(jié)算表》。以上協(xié)議屬雙方自愿簽訂，是雙方的真實(shí)意思表示，合法有效，雙方應(yīng)按照合同約定履行義務(wù)。協(xié)議約定付俊堂、余超勇、余朝志應(yīng)交房屋調(diào)換補(bǔ)差款及規(guī)費(fèi)共計(jì)447085元，又約定“房產(chǎn)證核定面積與本結(jié)算面積若有差異，以房產(chǎn)證為準(zhǔn)，按本結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行增或減?！痹V訟過程中，筠連城投公司主張以付俊堂、余超勇、余朝志實(shí)際取得房屋產(chǎn)權(quán)證所登記的房屋建筑面積依據(jù)協(xié)議重新計(jì)算補(bǔ)差款，變更補(bǔ)差款金額為440751元，符合協(xié)議約定，法院不持異議。付俊堂、余超勇、余朝志以協(xié)議未約定房屋補(bǔ)差款履行時(shí)間而不同意支付補(bǔ)差款的主張，根據(jù)《合同法》第六十二條規(guī)定：“履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時(shí)履行，債權(quán)人也可以隨時(shí)要求履行，但應(yīng)當(dāng)給對(duì)方必要的準(zhǔn)備時(shí)間?！斌捱B城投公司已在2010年8月6日簽訂結(jié)算協(xié)議后，將房屋交付給了付俊堂、余超勇、余朝志，并已通知付俊堂、余超勇、余朝志交納補(bǔ)差款，付俊堂、余超勇、余朝志至今未將房屋結(jié)算補(bǔ)差款支付筠連城投公司，付俊堂、余超勇、余朝志以協(xié)議未約定房屋補(bǔ)差款履行時(shí)間為由而不支付補(bǔ)差款的理由不符合合同約定，其理由不充分，法院不予支持。付俊堂、余超勇、余朝志提出協(xié)議安置面積與實(shí)際房屋所有權(quán)證所確定的面積不一致，應(yīng)依據(jù)四川省建設(shè)廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》的通知，按房屋產(chǎn)權(quán)證所確定的套內(nèi)面積計(jì)算，但該通知并未明確拆遷房屋調(diào)換面積計(jì)算應(yīng)按房屋產(chǎn)權(quán)證所登記的套內(nèi)面積計(jì)算，且雙方簽訂的相關(guān)協(xié)議并未約定安置調(diào)換房屋按房屋產(chǎn)權(quán)證登記的套內(nèi)面積計(jì)算，在訴訟中，筠連城投公司也根據(jù)付俊堂、余超勇、余朝志被安置的房屋實(shí)際面積對(duì)相關(guān)房屋補(bǔ)差款進(jìn)行了調(diào)整，故筠連城投公司調(diào)換給付俊堂、余超勇、余朝志房屋面積以房屋產(chǎn)權(quán)證上登記的建筑面積計(jì)算并不違反有關(guān)安置政策和雙方簽訂的有關(guān)安置補(bǔ)償協(xié)議的約定。付俊堂、余超勇、余朝志提出筠連城投公司未按協(xié)議約定的時(shí)間將房屋產(chǎn)權(quán)證、房屋土地使用權(quán)證辦理完畢，系違約，應(yīng)支付違約金564028.44元的主張，因雙方約定2個(gè)月內(nèi)將房產(chǎn)證辦理完畢，其實(shí)際交付時(shí)間確已逾期，但付俊堂、余超勇、余朝志在舉證期限內(nèi)未向法院提出反訴，故對(duì)該主張?jiān)诒景钢胁挥杼幚?，付俊堂、余超勇、余朝志可另行主張?quán)利。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第四十四條、第六十條、第一百零七條、第一百零九條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決：付俊堂、余朝勇、余朝志在判決生效后即行支付筠連縣城市投資有限責(zé)任公司房屋補(bǔ)差款440751元。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)4003元，由付俊堂、余朝勇、余朝志負(fù)擔(dān)。
上訴人訴稱
宣判后，付俊堂、余超勇、余朝志不服，向本院提起上訴稱：1.原判按“房屋建筑面積”計(jì)算產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋價(jià)值，適用法律不當(dāng)；2.原判對(duì)上訴人的反訴不予處理，程序不當(dāng)，請(qǐng)求二審法院撤銷原判，駁回被上訴人的訴訟請(qǐng)求。
被上訴人辯稱
被上訴人筠連城投公司答辯稱：原判認(rèn)定事實(shí)清楚，判決正確，請(qǐng)求維持原判。
本院查明
本院經(jīng)二審審理，查明的事實(shí)與原審一致。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，筠連城投公司與付俊堂、余超勇、余朝志簽訂的《房屋拆遷和調(diào)換結(jié)算協(xié)議》中雖然未明確約定按建筑面積還是套內(nèi)面積計(jì)算調(diào)換的房屋價(jià)值，但是對(duì)付俊堂、余超勇、余朝志應(yīng)支付的補(bǔ)差款金額進(jìn)行了明確約定，付俊堂、余超勇、余朝志在協(xié)議上簽字確認(rèn)，該協(xié)議系雙方的真實(shí)意思表示，內(nèi)容也不違反法律規(guī)定。付俊堂、余超勇、余朝志在2010年8月就接收了所調(diào)換的房屋，又在2010年11月領(lǐng)取了除生產(chǎn)性用房以外的其他房產(chǎn)證，沒有證據(jù)證明其對(duì)房屋面積提出過異議和主張權(quán)利。故付俊堂、余超勇、余朝志現(xiàn)在在訴訟中提出對(duì)房屋面積問題的抗辯，其主張不能成立。對(duì)于付俊堂、余超勇、余朝志提出筠連城投公司遲延辦理產(chǎn)權(quán)證的問題，由于其未在法定期限內(nèi)提出反訴，付俊堂、余超勇、余朝志可以另案主張權(quán)利。綜上，原判認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：
二審裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審訴訟費(fèi)8006元，由上訴人付俊堂、余超勇、余朝志負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長(zhǎng)陳淑玉
審判員胡振東
審判員張雪萍
裁判日期
二〇一五年五月五日
書記員
書記員宋明明
