審理法院：煙臺市福山區(qū)人民法院
案號：（2011）福民一初字第103號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2012-03-20
審理經(jīng)過
原告孫少政與被告煙臺佳安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告孫少政及委托代理人姜禾田，被告煙臺佳安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托代理人于珊、李偉到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原告訴稱
原告訴稱，原告原有房屋位于福山區(qū)西山商業(yè)家屬樓。2007年，被告對原告之房屋進行了拆遷開發(fā)，經(jīng)協(xié)商雙方簽訂拆遷協(xié)議及補充協(xié)議書。雙方約定：被告為原告在福山區(qū)佳安花園小區(qū)3號樓安置樓房一套，周轉過渡期自2007年5月26日至2008年3月31日，共計10個月，安置補助費計發(fā)標準按拆遷房屋有效面積每平米每月4元計，超過18個月，則加倍支付。同時雙方對其他事項也做了約定。但被告方未履行合同，至今未交付（已超過21個月之多）。為維護原告的合法權益，現(xiàn)依法訴至法院，請求：1、判令被告履行合同交付回遷房及小棚。2、判令被告支付原告安置補助費18433.80元（2009年5月-2011年1月起訴之日，每月877、80元，乘以21個月）。3、訴訟費由被告承擔。
被告辯稱
被告辯稱，一、原告所訴不是事實，本案所涉拆遷回遷工作，我公司已委托福安拆遷公司辦理，原告回遷安置的3號樓我公司已于2009年4月30日交付，我公司與福安房屋拆遷有限公司于2009年4月20日發(fā)出回遷公告，并在《煙臺日報》刊發(fā)，通知原告等拆遷戶于2009年4月30日進行回遷安置。二、原告的安置補償費自2009年1月1日到2009年4月30日，我公司已經(jīng)于2009年4月28日轉入福安公司賬戶，原告到福安拆遷公司辦理回遷安置手續(xù)時，可一并領取。原告至今未到福安公司辦理手續(xù)，責任在原告自己，與答辯人無關。三、《拆遷房屋實物補償協(xié)議》中約定，原告“回遷安置房屋時，需付購房款14652.40元”，至今為止，原告既未領取躲遷費，也未支付購房款，未辦理回遷手續(xù)，責任在原告自己。請求人民法院查明事實，依法駁回原告的訴訟請求。
本院查明
經(jīng)審理查明，原告原有房屋位于煙臺市福山區(qū)西山路原商業(yè)局家屬樓。2007年4月20日，被告就拆遷、開發(fā)福山區(qū)西山路原商業(yè)局家屬樓事宜制定了拆遷補償安置方案，其內容為：“一、拆遷安置的基本原則……。二、房屋拆遷補償安置的具體辦法……。三、周轉過渡期限與臨時安置補助費的計發(fā)。此次拆遷安置的周轉過渡期自2007年4月20日至2008年3月31日。臨時安置補助費計發(fā)標準按被拆遷房屋有效面積每平方米每月4元計算。被拆遷人簽訂協(xié)議，并交回房屋鑰匙后，一次性發(fā)至2008年3月31日，共計12月。超過18個月，自超過之日起，臨時安置費由拆遷人加倍計發(fā)。四、獎勵政策……。五、其他事項。1、每套回遷住宅無償配備小棚一個，使用面積不少于5平方米，如回遷安置住宅配備的小棚使用面積少于5平方米，不足5平方米的部分由拆遷人按1000元／平方米給予被拆遷人貨幣補償。2、室內暖氣片、供氣管網(wǎng)安裝到戶，基礎設施（即暖氣片、供熱、煤氣管網(wǎng)）費用由拆遷人承擔。但入網(wǎng)費（即碰頭費）按政府相關部門規(guī)定的標準由被拆遷人自行繳納。3、回遷房交房標準以有單體驗收竣工合格證為準，但與回遷安置相配套的道路及相關基礎設施必須配套到位。六、本意見實施未說明特殊情況解決方案……。七、本方案由煙臺佳安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負責解釋……?！?/p>
2007年5月26日，原、被告簽訂拆遷房屋實物補償協(xié)議，內容為：“拆遷人：煙臺佳安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托代理人：福山區(qū)城市建設房屋拆遷辦公室被拆遷人：孫少政第一條被拆除房屋現(xiàn)狀……。第二條補償標準……。第三條1、補償方式及數(shù)額。甲方以房屋補償?shù)男问竭M行補償。乙方被拆除房屋建筑面積76.70平方米，附屬設施10762.80元。2、過渡期限。乙方臨時過渡期限自2007年5月26日至2008年3月31日。乙方自找房屋過渡，甲方按元／㎡付給乙方每月過渡費4元，合計2758.80元?！?、其它費用。甲方支付乙方搬家費400元；……。4、以上合計13921.60元。第四條甲方為乙方補償?shù)淖≌课萦?008年3月31日安置地點在佳安花園3號樓，2單元2層西戶，框架結構，建筑面積87.69平方米。超面積10.99平方米，按每平方米2600元售給，計28574元；……。第五條……。第六條乙方結算及支付方式。乙方回遷安置房屋時，需付購房款14652.40元。第七條……。第八條……。第九條……。本協(xié)議自簽訂時生效。一式四份，甲、乙雙方和甲方代理人各持一份，報房屋拆遷主管部門一份。注：拆除原房屋建筑面積包括獎勵5㎡＋速遷獎2㎡＋小棚7㎡=14㎡?！痹搮f(xié)議最后“委托代理人”處加蓋的是煙臺市福安房屋拆遷有限公司的公章。同日雙方簽訂拆遷補充協(xié)議，內容為：“1……。2……。3、室內暖氣片、供氣管網(wǎng)安裝到戶，基礎設施（即暖氣片、供熱、供氣管網(wǎng)）費用由拆遷人承擔。但入網(wǎng)費（即碰頭費）按政府相關部門規(guī)定的標準由被拆遷人自行繳納。4、其它事項，拆遷政策有變動，按新政策執(zhí)行。5……。備注：自安置之日起18個月甲方負責提供乙方房產(chǎn)證、土地證的相關手續(xù)，如過期按國家規(guī)定予以辦理。”
被告開發(fā)的用于原告回遷安置的福山區(qū)佳安花園3號樓于2008年2月1日經(jīng)驗收合格，已具備交付條件。2009年4月20日，被告在煙臺日報發(fā)布回遷公告，內容為：“經(jīng)研究，定于2009年4月30日（星期四）上午9：00開始在福山區(qū)城市建設房屋拆遷辦公室（南苑街82號），對煙臺佳安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司原商業(yè)局家屬樓拆遷中，被確定為回遷至佳安花園2#、3#樓被拆遷戶進行回遷安置。具體安排時間：2009年4月30日（星期四）上午9：00開始對佳安花園2#、3#樓的被拆遷戶進行回遷安置；屆時請上述拆遷區(qū)域內符合回遷安置條件的被拆遷戶持拆遷安置協(xié)議書原件準時參加。此次回遷臨時安置補助費統(tǒng)一截止到2009年4月30日。咨詢電話：0535-2136261。拆遷人：煙臺佳安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。委托人：煙臺市福安房屋拆遷有限公司。2009年4月20日?！?/p>
原告至今沒有得到回遷安置。究其原因，原告認為被告違約，稱回遷辦理交接手續(xù)時，被告未按規(guī)定收取52元／㎡的碰頭費，而是向其收取97元／㎡，該項費用遠遠高于福山區(qū)熱力公司規(guī)定的價格，且未配備小棚，基礎設施也不到位。被告則認為，原告未辦理回遷安置手續(xù)，責任在自己。
為支持其主張，原告向本院提交了如下證據(jù)：
1、煙臺市福山區(qū)物價局、財政局、建設管理局于2007年5月16日頒發(fā)的煙福價（2007）9號“關于城市供熱基礎設施配套費標準的補充規(guī)定”，其內容為“各有關單位：根據(jù)區(qū)政府《關于印發(fā)福山區(qū)城市基礎設施配套費收取實施細則的通知》（煙福政發(fā)（2004）29號），現(xiàn)就城市供熱基礎設施配套費的有關問題，做如下補充規(guī)定：一、舊城區(qū)過去沒有繳納供熱工程集資的用戶，現(xiàn)需集中供熱的，用戶應與供熱企業(yè)簽訂相關協(xié)議，繳納相關城市基礎設施配套費。住宅供熱，采取室內分戶控制系統(tǒng)，收費標準為建筑面積每平方米97元（含室內供熱設施、不含分戶計量、溫控裝置）；經(jīng)批準采用室內供熱上供下回垂直串聯(lián)系統(tǒng)，收費標準仍按區(qū)政府煙福政發(fā)（2004）29號文件規(guī)定執(zhí)行，即建筑面積每平方米80元（含室內部分）。二、對已實行集中供熱的住宅，其室內供暖系統(tǒng)由上供下回垂直串聯(lián)改為分戶控制的，改造費用按建筑面積每平方米30元收?。ú缓瘹馄M用）。三、2004年12月21日前已辦理《施工許可證》、或已在區(qū)發(fā)展計劃局立項和受政府委托已簽訂合同協(xié)議的房屋新開發(fā)項目，供熱基礎設施配套費按煙福政發(fā)（2004）29號文規(guī)定，執(zhí)行建筑面積每平方米52元。2004年12月22日后辦理《施工許可證》、或在區(qū)發(fā)展計劃局立項的房屋開發(fā)項目，開發(fā)企業(yè)不得在住宅房屋銷售價格之外，單獨收取涉及供熱、供氣的任何費用。四、本補充規(guī)定未涉及的內容，以煙福政發(fā)（2004）29號文為準?！睂υ撟C據(jù)，被告認為其不是國家法律法規(guī)，不能作為人民法院審判的依據(jù)。
2、2010年7月5日由煙臺市福安房屋拆遷有限公司出具的“關于佳安花園部分被拆遷戶（原商業(yè)局家屬樓30戶）回遷安置情況”，內容為：“區(qū)法院：2007年3月18日，煙臺佳安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對西山路西，南苑街南區(qū)域進行開發(fā)，辦理了《房屋拆遷許可證》，同日福山區(qū)房產(chǎn)管理局對該區(qū)域下達了煙房福拆字（2007）第2號房屋拆遷公告。煙臺市福安房屋拆遷有限公司作為煙臺佳安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托代理人依據(jù)拆遷公告，對該區(qū)域原商業(yè)局家屬樓30戶居民開始實施拆遷工作，并于2007年8月該區(qū)域30戶居民的拆遷工作全部順利結。具體安置情況：安置在佳安花園2號樓的共5戶，安置在佳安花園3號樓的共6戶，安置在佳安花園4號樓的共9戶，安置在佳安花園7號樓的共10戶。2009年4月28日煙臺佳安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和煙臺市福安房屋拆遷有限公司共同在煙臺日報上發(fā)布佳安花園第一次回遷公告，此次回遷是針對安置在2號樓、3號樓的被拆遷戶（共11戶）進行回遷。但被拆遷戶拒絕回遷，理由是：1、煙臺佳安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供的回遷安置小棚面積未達到拆遷方案規(guī)定的面積，即‘小棚的使用面積不低于5平方米’。2、煙臺佳安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司收取被拆遷戶暖氣碰頭費為每平方米97元，該項費用遠遠高于福山區(qū)熱力公司規(guī)定的每平方米52元的價格。3、被拆遷戶要求臨時安置補助費的發(fā)放應截止到回遷戶接到回遷安置樓鑰匙的時間。針對被拆遷戶提出的問題，煙臺市福安房屋拆遷有限公司與煙臺佳安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進行過多次協(xié)商，并要求煙臺佳安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：1、回遷安置小棚面積未達到規(guī)定的使用面積，每低于規(guī)定1平方米給予1000元的補償。2、暖氣碰頭費按照福山熱力公司規(guī)定每平方米52元的價格收取。經(jīng)過多次協(xié)商，煙臺佳安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以被拆遷戶提出的問題不合理為由拒絕要求，導致被拆遷戶多次到市、區(qū)信訪局集體上訪。雖然經(jīng)區(qū)相關部門多次調解，但最終沒有達到一致?！北桓鎸υ撟C據(jù)的真實性無異議，但認為福安房屋拆遷有限公司不是被告的業(yè)務領導，也不是行政領導，無權對被告提出要求，更無權對被告下達命令。這份情況說明只是福安公司推脫責任的理由，不能證明任何實際問題。
為支持其主張，被告向本院提交了如下證據(jù)：
2010年10月26日，由煙臺市福安房屋拆遷有限公司出具的“關于孫少政回遷情況補充說明”，內容為：“煙臺市福山區(qū)人民法院：我公司（煙臺市福安房屋拆遷有限公司）與煙臺佳安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2009年4月29日在煙臺日報發(fā)布佳安花園2#、3#樓被拆遷戶的回遷安置公告：于2009年4月30日上午進行回遷安置，躲遷費支付截止日至2009年4月30日。被拆遷人孫少政至今未到我公司辦理相關回遷安置手續(xù)?；剡w安置業(yè)務程序是由被拆遷人到我公司依據(jù)拆遷協(xié)議規(guī)定，雙方結清差價并辦理相關回遷安置手續(xù)。我公司出具交房手續(xù)證明，被拆遷人憑此證明到拆遷人（煙臺佳安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）處領取房屋鑰匙使用。特此說明！”。對該證據(jù)，原告認為，該說明中說依據(jù)拆遷協(xié)議規(guī)定，被告方恰恰違反了相關的規(guī)定，故原告不能接鑰匙，是被告方違約在先。
2011年9月2日，本院調查了煙臺市福安房屋拆遷有限公司工作人員。當被問到“當時是被告不交鑰匙，還是原告不接鑰匙”時，其稱，“原告應先到我公司辦理算賬手續(xù)，然后我公司出具交房通知，原告拿交房通知到被告處辦理交接鑰匙手續(xù)。被告要求原告交齊暖氣碰頭費97元／㎡及取暖費、太陽能費，若不交被告就不給鑰匙?！睂υ撜{查筆錄，原告予以認可。被告對筆錄的真實性無異議，認為所述交房程序屬實，但原告未到拆遷辦辦理交房手續(xù)，因此房屋至今未交付的原因在原告。至于碰頭費被告公司是規(guī)定97元／㎡，但碰頭費的多少與交房無關。
2012年2月27日，本院又調查了福山區(qū)熱力公司相關工作人員，當被問到“從2007年5月至今，福山區(qū)新建房屋開發(fā)項目關于供熱碰頭費的收費標準、依據(jù)和收費程序是什么”時，其回答“2004年12月22日，福山區(qū)政府制定下發(fā)了煙福政發(fā)（2004）29號文，其中關于新建工程供熱碰頭費的收費標準是52元／㎡，該文件至今有效。另外，2007年5月16日福山區(qū)物價局、財政局、建設管理局聯(lián)合下發(fā)了煙福價（2007）9號文，該文規(guī)定供熱碰頭費的收費標準也是52元／㎡，也就是說自2004年開始，全區(qū)新建房屋開發(fā)項目供熱碰頭費的收費標準都是52元／㎡。交費程序是，開發(fā)商將碰頭費直接交到建管局，再經(jīng)財政局返回到我們熱力公司。我們是直接向開發(fā)商收取，與業(yè)主不直接打交道，至于開發(fā)商再向業(yè)主收取多少，我們就不知道了?！蓖瑫r，其提供了煙福政發(fā)（2004）29號文“關于印發(fā)福山區(qū)城市基礎設施配套費收取實施細則的通知”及“福山區(qū)城市基礎設施配套費收取實施細則”的復印件（當場由原件復?。?。該“實施細則”中關于新建工程配套項目中的供熱收費標準明確規(guī)定為52元／㎡。對該調查筆錄及煙福政發(fā)（2004）29號文，原告予以認可。被告對調查筆錄的真實性無異議，但認為這只是熱力公司工作人員作出的解答，并不是國家法律法規(guī)，因此不予認可。對煙福政發(fā)（2004）29號文，被告認為該文件系復印件不予認可，并認為即使是真實的，其也不是國家法律法規(guī)，不能作為審判的依據(jù)。
另查，原告的臨時安置補助費（過渡費）由被告按每月每平方米14元支付到2009年4月30日。原告訴請要求被告支付自2009年5月至2011年1月19日的安置補助費18433.8元，計算方式為：62、7㎡（系原告的被拆遷房屋面積）x14元x21個月。訴訟中原告又增加訴請到2011年10月19日，共計26334元，計算方式為：62、7㎡x14元x30個月。訴訟中被告對原告主張的面積及單價無異議，但認為自己不存在違約，不需支付。
此外，關于原告要求被告交付小棚問題：原告稱原3號樓底下設計是小棚，但被告沒蓋，小棚都蓋成車庫了，3號樓底下南面的車庫全部改成小棚了。被告對原告所述無異議，稱原規(guī)劃設計有小棚有車庫，但實際蓋的時候沒建，但原告當初選擇不要小棚要車庫，所以就沒有預留小棚，現(xiàn)在小棚已經(jīng)歸其他業(yè)主所有。原告則稱當時自己既要小棚又要的車庫，并稱現(xiàn)在沒有小棚了。訴訟中原告變更訴請，要求被告應交付的5㎡小棚按現(xiàn)在的市場評估價格由被告給付貨幣補償。經(jīng)本院委托煙臺國誠資產(chǎn)評估事務所鑒定評估，被告擬建的5㎡小棚評估價值為28335元。對評估報告原告表示認可，被告表示對該報告的真實性無異議，但認為這是原告單方申請法院鑒定的，不予認可。
以上事實，有原、被告雙方提供的書證、調查筆錄、評估報告及雙方當事人庭審陳述等證據(jù)在案為憑。
本院認為
本院認為，合同是平等主體的自然人、法人之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協(xié)議。依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，當事人應當按照約定履行自己的義務。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、或賠償損失等違約責任。本案中，原、被告雙方于2007年5月26日簽訂的拆遷房屋實物補償協(xié)議及拆遷補充協(xié)議，系雙方在自愿基礎上的真實意思表示。該協(xié)議內容不違反國家法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，因而是合法有效的，對原、被告雙方具有法律約束力，雙方應當按照約定全面履行自己的義務。關于供熱碰頭費，雙方在補充協(xié)議中明確約定按政府相關部門規(guī)定的標準由原告繳納，而福山區(qū)政府及福山區(qū)物價局等相關部門制定的（2004）29號文及（2007）9號文，明確規(guī)定供熱碰頭費的收費標準是52元／㎡，但被告卻在回遷房屋驗收合格后，在與原告辦理交接手續(xù)時違反規(guī)定，按97元／㎡超標收取原告的供熱費，實屬違約，應承擔違約責任。關于臨時安置補助費，雙方在協(xié)議中明確約定原告的臨時過渡期限自2007年5月26日至2008年3月31日，被告在自己的拆遷補償安置方案中承諾過渡期為12個月，超過18個月，自超過之日起，臨時安置補助費由其加倍計發(fā)，但由于被告的超標準收取供熱費及不能履行交付小棚的義務，致使雙方達不成共識，至今未辦理回遷房的交接手續(xù)，則被告應按協(xié)議約定繼續(xù)支付原告的臨時安置補助費。原告請求的臨時安置補助費26334元，被告對計算的面積及單價無異議，原告主張應予支持。關于回遷房屋的小棚問題，被告在拆遷補償安置方案中承諾每套回遷住宅無償配備小棚一個，使用面積不少于5㎡，但被告最終卻沒有預留小棚。原告現(xiàn)主張應交付的5㎡小棚，由被告按現(xiàn)在的市場評估價格給付貨幣補償，應予支持，被告應按評估價格28335元支付給原告。綜上，原、被告雙方應繼續(xù)全面履行補償協(xié)議中所確定的各自的義務，被告應承擔向原告交付房屋、支付臨時安置補助費及小棚貨幣補償費的義務。原告所訴于法有據(jù)，其請求應予支持。依照《中華人民共和國合同法》第二條、第八條、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：
裁判結果
一、被告煙臺佳安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內支付原告孫少政臨時安置補助費26334元及住宅小棚貨幣補償費28335元，上述共計人民幣54669元。
二、被告煙臺佳安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起二十日內向原告孫少政交付位于煙臺市福山區(qū)佳安花園3號樓2單元2層西戶住宅樓房一套。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費5640元，評估費1000元，共計6640元，由被告承擔。因原告已向本院全額預交，故限被告于本判決生效之日起十日內給付原告人民幣6640元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于山東省煙臺市中級人民法院。
審判人員
審判長胡光旭
審判員薛梅
審判員車丕山
裁判日期
二〇一二年三月二十日
書記員
書記員于鵬
