審理法院：聊城市中級(jí)人民法院
案號(hào)：（2016）魯15民終2634號(hào)
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2017-03-13
審理經(jīng)過
上訴人姚保峰因與上訴人山東華悅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱華悅房產(chǎn)公司）房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，均不服山東省聊城市東昌府區(qū)人民法院（2016）魯1502民初1936號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院立案后，依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人姚保峰的委托代理人陳旭峰、胡美萍；被上訴人山東華悅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托代理人張麗敏、姚睿到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
上訴人姚保峰上訴請(qǐng)求:1、請(qǐng)求依法撤銷一審民事判決，改判支持上訴人的訴訟請(qǐng)求;2、一、二審訴訟費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)及理由:
一、一審法院對(duì)上訴人因延期交房所受的實(shí)際損失認(rèn)定錯(cuò)誤。按照《房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議》約定，上訴人調(diào)換后房屋的建筑面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過被拆除的房屋面積。上訴人因被上訴人延期交房所受實(shí)際損失的范圍，不是己經(jīng)拆遷房屋的損失，而是《房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議》約定的置換后的房屋的損失。臨時(shí)安置費(fèi)是以拆除前的房屋面積為基數(shù)計(jì)取的，而上訴人因被上訴人延期交房所受損失應(yīng)以置換后的房屋面積為基數(shù)進(jìn)行計(jì)取?！斗课莶疬w產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議》第九條雖然約定了違約金的計(jì)算方式，但是協(xié)議約定的違約金遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于上訴人實(shí)際遭受的損失。根據(jù)合同法和相關(guān)司法解釋規(guī)定，協(xié)議的守約方可以按照合同約定的違約條款主張違約金，也可以按照實(shí)際損失主張權(quán)益。上訴人的本次訴訟請(qǐng)求是按照實(shí)際損失進(jìn)行的主張，完全具有事實(shí)和法律依據(jù)。一審法院認(rèn)定上訴人的損失即為以被拆除房屋的面積為基數(shù)支付雙倍的臨時(shí)安置費(fèi)，顯然屬于認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。
二、一審法院對(duì)臨時(shí)安置費(fèi)的適用期間認(rèn)定錯(cuò)誤。協(xié)議中約定臨時(shí)安置費(fèi)僅適用于過渡期限內(nèi)，對(duì)于過渡期以外的部分，根據(jù)聊城市現(xiàn)行的房屋征收臨時(shí)安置費(fèi)支付的相關(guān)規(guī)定和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用問題的解釋》第十七條的規(guī)定“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定:逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。”對(duì)于超過合同約定的過渡期以外的部分，上訴人主張選擇租金方式。
三、一審法院對(duì)上訴人提交的評(píng)估報(bào)告認(rèn)定錯(cuò)誤?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用問題的解釋》第十七條規(guī)定“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。”上訴人提交的評(píng)估報(bào)告是由合法且具有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的，不能因該評(píng)估報(bào)告是他人委托從而否定該份報(bào)告的有效性，如被上訴人不認(rèn)可該份評(píng)估報(bào)告，一審法院可以采取另行委托的形式進(jìn)行再次評(píng)估，而不能僅因?yàn)樵摲菰u(píng)估報(bào)告是由他人委托而排除適用。對(duì)該評(píng)估報(bào)告不予采用，一審法院并沒有對(duì)上訴人釋明。
四、一審法院將實(shí)際損失與臨時(shí)安置費(fèi)概念混同，適用法律錯(cuò)誤?！逗贤ā返谝话僖皇臈l第二款規(guī)定“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)?！北景钢校p方約定的違約金即雙倍臨時(shí)安置費(fèi)明顯低于實(shí)際損失，一審法院未考慮上訴人的實(shí)際損失，依據(jù)協(xié)議約定，認(rèn)定雙倍臨時(shí)安置費(fèi)即為實(shí)際損失，屬于適用法律錯(cuò)誤。
綜上所述，一審判決認(rèn)定事實(shí)和適用法律錯(cuò)誤，為維護(hù)上訴人合法權(quán)益，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》相關(guān)規(guī)定，特提起上訴，請(qǐng)求二審法院查明事實(shí)，依法判決。
被上訴人辯稱
上訴人華悅房產(chǎn)公司辯稱：一、上訴人主張以置換后的房屋面積計(jì)算實(shí)際損失沒有合同及法律依據(jù)。答辯人和上訴人之間簽訂的《房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議》(以下簡(jiǎn)稱《協(xié)議》)第九條中明確約定，“因甲方原因逾期交房的，甲乙雙方應(yīng)在過渡期滿前十日內(nèi)通知丙方，丙方同意：按以下方式之一處理:……2、甲方加倍支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)給丙方?！庇纱俗C實(shí)，簽訂《協(xié)議》時(shí)雙方約定了答辯人逾期交房時(shí)違約責(zé)任的計(jì)算方式，即以拆遷房屋面積為基數(shù)計(jì)算的雙倍臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)，該計(jì)算方式是唯一的、確定的，與房屋置換后的面積大小無(wú)關(guān)系。上述約定屬于雙方自愿作出的真實(shí)意思表示，同時(shí)《山東省國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第三十六條規(guī)定:“搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)的具體標(biāo)準(zhǔn)，由設(shè)區(qū)的市人民政府制定并向社會(huì)公布”?！读某鞘袊?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償工作暫行規(guī)定》第二十二條第二款規(guī)定“臨時(shí)安置費(fèi)按被征收房屋合法建筑面積計(jì)算，……選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的按過渡期計(jì)發(fā)，逾期按兩倍計(jì)發(fā)”。因此，以被征收房屋的面積按兩倍計(jì)發(fā)逾期交房期間的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)為法律規(guī)定要求的，且雙方實(shí)際上也是照此履行的，雙方應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守，現(xiàn)上訴人無(wú)權(quán)按照置換后的房屋面積主張實(shí)際損失。
二、上訴人主張臨時(shí)安置補(bǔ)償費(fèi)僅適用于過渡期間的說法，明顯違反《協(xié)議》和法律規(guī)定。涉案《協(xié)議》及《聊城市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償工作暫行規(guī)定》等規(guī)定均明確了過渡期滿后可以增加臨時(shí)安置補(bǔ)償費(fèi)的方式支付。上訴人主張的“協(xié)議中約定臨時(shí)安置費(fèi)僅適用于過渡期限內(nèi)”的說法明顯與事實(shí)不符、與法律不符。同時(shí)，答辯人與上訴人之間的糾紛為房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛，而非商品房買賣合同糾紛，該二者在法律關(guān)系上存在著本質(zhì)的差異。回遷房在房屋價(jià)格、房屋性質(zhì)(以回遷安置為目的)、市場(chǎng)流通、、地理位置等方面均與商品房存在著明顯不同不能簡(jiǎn)單參照適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用問題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《商品房買賣合同司法解釋》)的規(guī)定。而且即使參照適用，上訴人所引用的《商品房買賣合同司法解釋》第十七條規(guī)定適用的前提是“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償計(jì)算方法”。而本案答辯人與上訴人之間在協(xié)議第九條己經(jīng)就逾期交房損失賠償?shù)挠?jì)算方法、即“答辯人提供同面積、同質(zhì)量的安置房屋或答辯人向上訴人支付雙倍臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)”作出了約定，不符合《商品房買賣合同司法解釋》第十七條規(guī)定的適用前提。進(jìn)而上訴人無(wú)權(quán)主張“實(shí)際損失”按照“逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)”確定計(jì)算。
三、答辯人不但彌補(bǔ)且彌補(bǔ)數(shù)額超出上訴人的實(shí)際損失，上訴人無(wú)須、無(wú)權(quán)另行委托作出《房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書》，且該報(bào)告不具有任何證明力。從《山東省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《山東省國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等相關(guān)規(guī)定來(lái)看，被拆遷人因房屋被征收而應(yīng)得的補(bǔ)償內(nèi)容包括:被征收房屋價(jià)值補(bǔ)償、搬遷補(bǔ)償、臨時(shí)安置補(bǔ)償及因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償，具體標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定，上述內(nèi)容己包括因拆遷房屋產(chǎn)生的所有損失，且上述項(xiàng)目中臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)聊城市人民政府己依法考慮各種因素后合理作出每平方米5元的標(biāo)準(zhǔn)。因此，無(wú)論按時(shí)取得還是逾期取得回遷房屋，每平方米5元的臨安費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)己彌補(bǔ)上訴人的實(shí)際損失，且協(xié)議第九條約定的雙倍臨安費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及法律規(guī)定的逾期期間臨時(shí)安置費(fèi)雙倍計(jì)發(fā)的規(guī)定，己均是帶有懲罰性性質(zhì)的損失賠償方法，因此，本案中，答辯人按照雙倍臨安費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)支付上訴人逾期期間的損失不但可以彌補(bǔ)給其造成的實(shí)際損失，而且己超出給其造成的實(shí)際損失。
本案答辯人已經(jīng)以加倍支付臨安費(fèi)的方式向上訴人承擔(dān)了因延期交房造成的全部經(jīng)濟(jì)損失，上訴人均己實(shí)際接受，無(wú)權(quán)再次選擇其他方式來(lái)衡量逾期交房的損失。且上訴人提交的《房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書》為案外人單方委托作出，未經(jīng)法定程序認(rèn)可，其作出的評(píng)估結(jié)論不均有真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性和合法性，不應(yīng)采信；且涉案為回遷房屋，無(wú)權(quán)適用《商品房買賣合同司法解釋》第十七條規(guī)定的房屋出租價(jià)格作出實(shí)際損失的參照標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)上訴人對(duì)回遷房的租賃價(jià)值也不具有可期待利益，顯然租金價(jià)格超出其實(shí)際損失的范圍。
綜上所述，上訴人的訴求沒有事實(shí)和法律依據(jù)，請(qǐng)求二審法院依法駁回其上訴請(qǐng)求。
上訴人華悅房產(chǎn)公司上訴請(qǐng)求:1、請(qǐng)求二審法院依法撤銷一審判決第一項(xiàng)，并依法改判駁回被上訴人的全部訴訟請(qǐng)求。2、本案的一、二審訴訟費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)與理由:
一、上訴人與被上訴人約定的房屋交付條件為房屋通過建筑工程竣工驗(yàn)收，而非完成綜合驗(yàn)收，該約定合法有效，根據(jù)合同意思自治原則應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用；而一審法院以未完成綜合驗(yàn)收為由認(rèn)定上訴人不具備房屋交付條件，屬于認(rèn)定事實(shí)不清、適用法律錯(cuò)誤，應(yīng)當(dāng)依法予以撤銷并改判。(1)《山東省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第三十條規(guī)定“拆遷人提供的安置房屋，應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定:(一)符合國(guó)家和省規(guī)定的質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn);(二)符合國(guó)家和省規(guī)定的房屋建筑設(shè)計(jì)技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn);(三)產(chǎn)權(quán)清晰。”該條規(guī)定的房屋交付條件即是在質(zhì)檢部門的監(jiān)督下通過建設(shè)、施工、設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位的五方驗(yàn)收，取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證書即可，該建筑工程竣工驗(yàn)收的條件是拆遷安置房屋交付的法定條件。本案中，上訴人、被上訴人以及東昌府區(qū)順達(dá)拆遷服務(wù)中心三方簽訂的《房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議》第七條約定上訴人向被上訴人提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋應(yīng)當(dāng)符合上述第三十條規(guī)定的條件，該約定為雙方真實(shí)意思表示，根據(jù)當(dāng)事人意思自治原則，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用。且涉案房屋己于2015年3月通過《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證書》、《單位工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收記錄》，施工單位己向上訴人出具了《工程保修書》、《住宅質(zhì)量保證書》以及《住宅使用說明書》，因此，上訴人交付的房屋己完全具備《山東省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第三十條規(guī)定的交付條件。(2)本案為房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛，并不是普通商品房買賣合同糾紛案件，兩者為不同的法律關(guān)系，兩者適用的法律各有相應(yīng)規(guī)定，雖有交叉適用之時(shí)，但是必須有法律明確規(guī)定拆遷補(bǔ)償安置房屋的交付條件參照適用普通商品房交付規(guī)定時(shí)才能參照適用，且根據(jù)法律、行政法規(guī)等強(qiáng)制性法律規(guī)定并沒強(qiáng)制要求拆遷安置房和商品房必須達(dá)到綜合驗(yàn)收的交付標(biāo)準(zhǔn)，而普通商品房中規(guī)定了通過建筑工程竣工驗(yàn)收合格與完成綜合驗(yàn)收兩種交付標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)安置回遷房屋在價(jià)格、位置、購(gòu)買條件等方面相對(duì)于普通商品房有明顯的不同。雖然《房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議》第七條約定了“且為普通商品房，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)符合國(guó)家、省、市有關(guān)建筑設(shè)計(jì)、施工規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)?！眱?nèi)容，但該條約定的普通商品房?jī)H是指交付房屋的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、建筑標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到普通商品房的質(zhì)量，并沒有要求房屋交付條件必須為普通商品房的交付條件，故本案交付條件不能參照普通商品房交付的條件。(3)本案一審?fù)徶?，上訴人己提交聊城市東昌府區(qū)古樓辦事處聶莊居民委員會(huì)出具的《華悅金鉆小區(qū)(聶莊新居)住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》原件一份，該證據(jù)可以證實(shí)上訴人與被上訴人己明確約定了房屋交付條件，并沒有約定完成綜合驗(yàn)收的交付條件，且該證據(jù)中所列交付標(biāo)準(zhǔn)，上訴人己全部完成，而一審法院未予采信的行為應(yīng)當(dāng)依法予以撤銷。(4)從聊城當(dāng)?shù)啬酥寥珖?guó)各地的實(shí)際交易習(xí)慣來(lái)看，絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商也均是以通過房屋竣工驗(yàn)收取得《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》為房屋交付條件。且涉案協(xié)議中并沒有約定交付的房屋必須達(dá)到綜合驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)該協(xié)議簽訂時(shí)間到交付房屋為兩年。根據(jù)實(shí)踐實(shí)際狀況，從施工到各單項(xiàng)竣工驗(yàn)收合格最低需要兩年左右的時(shí)間，從各單項(xiàng)竣工驗(yàn)收達(dá)到消防、配套設(shè)施、綠化、環(huán)保等綜合驗(yàn)收合格的房屋又需要近兩年的時(shí)間，而本案協(xié)議簽訂時(shí)間到約定交房時(shí)間為2年的內(nèi)容來(lái)看，房屋根本不可能達(dá)到綜合驗(yàn)收的條件，從該方面也可證實(shí)簽訂該協(xié)議時(shí)約定的實(shí)質(zhì)交房標(biāo)準(zhǔn)為在房屋通過建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案，而一審法院擅自認(rèn)定交付標(biāo)準(zhǔn)為完成綜合驗(yàn)收的事實(shí)，既不符合法律規(guī)定，也明顯加重了上訴人的義務(wù)，對(duì)上訴人來(lái)說實(shí)屬不公平。故涉案房屋已于2015年3月份具備交付條件。(5)本案華悅金鉆小區(qū)項(xiàng)目中，除存在上訴人與被上訴人之間的拆遷安置補(bǔ)償關(guān)系并簽訂《房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議》形式外，還存在一種以普通商品房買賣形式并簽訂了《商品房預(yù)售合同》版本(該合同版本己提交一審法院)，該版本第十條明確約定了選擇房屋的條件為“該商品房取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案表”，并沒有選擇通過綜合驗(yàn)收的條件。該《商品房預(yù)售合同》出賣的普通商品房與拆遷調(diào)換的房屋均屬于華悅金鉆小區(qū)，兩者簽訂的時(shí)間基本相同，且簽訂合同到交房條件的期間均基本相同，因此，從該《商品房預(yù)售合同》約定的交付條件可以印證上訴人與被上訴人簽訂的《房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議》中約定的房屋交付條件實(shí)質(zhì)是房屋竣工驗(yàn)收合格，而并不是通過綜合驗(yàn)收。
二、只有違反法律、行政法規(guī)等強(qiáng)制性規(guī)定的行為才屬無(wú)效行為，而至今我國(guó)并沒有任何強(qiáng)制性法律規(guī)定要求交付的拆遷安置房必須完成綜合驗(yàn)收，也沒有任何關(guān)于交付的普通商品房必須完成綜合驗(yàn)收的強(qiáng)制性法律規(guī)定，一審法院擅自認(rèn)定本案交付標(biāo)準(zhǔn)為完成綜合驗(yàn)收屬于認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤，應(yīng)當(dāng)予以撤銷。(1)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《山東省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》均沒有任何關(guān)于交房標(biāo)準(zhǔn)必須完成綜合驗(yàn)收的規(guī)定，且根據(jù)《山東省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第三十條規(guī)定僅明確要求提供的拆遷安置房屋符合通過建筑工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收即可。根據(jù)《建筑法》第六十一條、《城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條、《城市房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定，驗(yàn)收合格是商品房交付使用的法定條件，但均并未明確規(guī)定交付的商品房必須完成綜合驗(yàn)收，而根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收?！敝?guī)定，可見，通過勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理有關(guān)單位的建筑質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，是交付房屋的合法交付條件之一。又因《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十九條規(guī)定“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案?！笨梢宰C實(shí)，完成綜合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)僅是上訴人向有關(guān)行政部門承擔(dān)的備案義務(wù)，因此如果在商品房買賣合同中對(duì)商品房的交付標(biāo)準(zhǔn)雙方約定為商品房經(jīng)驗(yàn)收合格即可交付時(shí)，該驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)家實(shí)行建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督管理制度，驗(yàn)收合格的房屋應(yīng)該是依照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十九條規(guī)定，取得《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》，經(jīng)過了國(guó)家對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)控的房屋。因此，一審法院在一審判決書中根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條、《城市房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定，作出商品房交付時(shí)的驗(yàn)收合格應(yīng)以行政部門完成綜合驗(yàn)收為收房標(biāo)準(zhǔn)，完全屬于擴(kuò)大理解法律條文，適用法律錯(cuò)誤。(2)2015年10月29日，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、山東省工商行政管理局聯(lián)合公示新版《山東省新建商品房買賣合同?(預(yù)售)SDF-2015-0001范本，該新版版本其中最重要的一個(gè)變化即是合同第九條明確要求交付的商品房“己取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明文件"的條件，而舊版版本中并沒有要求必須達(dá)到綜合驗(yàn)收的交付條件”。因此，從新版本的公示可以看出，在新版本出示之前政府相關(guān)部門并不強(qiáng)制要求房屋交付以完成綜合驗(yàn)收為條件。
三、上訴人于2015年3月具備交房條件后己通過各種方式向被上訴人發(fā)出交房通知，且被上訴人確己收到，而一審法院認(rèn)定被上訴人是否收到交方通知無(wú)法確認(rèn)的事實(shí)，屬于認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤，應(yīng)當(dāng)依法撤銷并改判。涉案房屋已于2015年3月通過竣工驗(yàn)收并依法具備了交房條件，上訴人己通過公告、報(bào)紙、電視廣播等多種渠道向原告發(fā)出交房通知，且己提供相應(yīng)證據(jù)材料，并且收到該通知后大多數(shù)拆遷回遷戶接受了房屋并實(shí)際入住，被上訴人亦多次找上訴人協(xié)商交付事宜。另外，被上訴人在一審中提交的聊城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)信訪辦公室于2015年6月25日向被上訴人等出具了金鉆小區(qū)回遷戶業(yè)主回復(fù)材料，足以證實(shí)被上訴人己于2015年6月份以前得知涉案房屋已經(jīng)通過竣工驗(yàn)收并可以收房的事實(shí)。被上訴人以各種理由拒不接受房屋，屬于嚴(yán)重違反協(xié)議約定的行為。
四、自2015年3月6日上訴人己具備交付條件并完成了通知義務(wù)后，自此上訴人不存在任何違約情形，無(wú)須支付任何形式的經(jīng)濟(jì)損失，一審法院因認(rèn)定交付標(biāo)準(zhǔn)錯(cuò)誤的事實(shí)導(dǎo)致判決上訴人承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任的結(jié)果，應(yīng)當(dāng)依法予以撤銷并改判。
涉案協(xié)議第九條約定，因上訴人原因逾期交房的，被上訴人同意上訴人選擇向被上訴人提供同面積同質(zhì)量的安置房屋，或者采取加倍支付臨安費(fèi)的方式向被上訴人承擔(dān)因延期交房造成的經(jīng)濟(jì)損失，該約定已經(jīng)一審法院認(rèn)定其真實(shí)性及合法性。自本協(xié)議簽訂后，上訴人不但依約將過渡期間的臨安費(fèi)全部向被上訴人全部支付，且自協(xié)議約定的交房時(shí)間至2015年3月7日延期交房期間，上訴人己以加倍支付臨安費(fèi)的方式向被上訴人承擔(dān)了因延期交房造成的全部經(jīng)濟(jì)損失，被上訴人均己接受，亦表明其選擇了這種方式來(lái)彌補(bǔ)自身的全部經(jīng)濟(jì)損失，上訴人己不存在其他任何損失。
本院查明
綜上，一審法院認(rèn)定事實(shí)不清，證據(jù)不足，適用法律錯(cuò)誤，請(qǐng)求二審法院依法查明事實(shí)，維護(hù)上訴人的合法權(quán)益。
上訴人姚保峰辯稱：第一，華悅房產(chǎn)公司沒有取得綜合驗(yàn)收備案，這是一審中已調(diào)查無(wú)爭(zhēng)議的事實(shí)，華悅房產(chǎn)公司認(rèn)為房屋的交付不需要經(jīng)過綜合驗(yàn)收，該觀點(diǎn)沒有法律依據(jù)，也沒有協(xié)議的約定，是華悅房產(chǎn)公司對(duì)法律的曲解，《山東省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第30條規(guī)定不是交付的標(biāo)準(zhǔn)，而是對(duì)安置房的建設(shè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和產(chǎn)權(quán)清晰的規(guī)定。雙方在拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議第7條約定的并非交房條件，也并非交房方式，華悅房產(chǎn)公司如果理解成是交付標(biāo)準(zhǔn)和條件，那么第7條規(guī)定的不僅要符合《山東省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第30條規(guī)定，還應(yīng)符合商品房的交付規(guī)定，無(wú)論是拆遷安置房還是商品房買賣，華悅房產(chǎn)公司從事的是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，根據(jù)《聊城市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案管理辦法》第10條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收合格后方可交付使用，在此已有明確規(guī)定。房屋的交付，拆遷安置或商品房都應(yīng)達(dá)到綜合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，而非華悅房產(chǎn)公司所稱的單體驗(yàn)收?！渡綎|省高院2011年民事審判會(huì)議紀(jì)要》也明確規(guī)定房屋的交付標(biāo)準(zhǔn)是綜合驗(yàn)收，這項(xiàng)規(guī)定在全省均達(dá)成一致意見，所以華悅房產(chǎn)公司的上訴理由不能成立。
第二，關(guān)于發(fā)出的交房通知，一審時(shí)，華悅房產(chǎn)公司提供的是部分證據(jù)復(fù)印件，我方不予認(rèn)可。即便發(fā)出交房通知真實(shí)，但由于沒有取得綜合驗(yàn)收備案，該交房不符合法定的條件，也沒有雙方合同的約定依據(jù)，所以該上訴事實(shí)和理由也不能成立。綜上，請(qǐng)求二審法院駁回華悅房產(chǎn)公司的上訴請(qǐng)求。
姚保峰向一審法院起訴請(qǐng)求：要求被告賠償延期交房的經(jīng)濟(jì)損失,自2012年10月8日至2016年3月7日計(jì)算為42328.355元,經(jīng)濟(jì)損失賠償至實(shí)際交房之日。
一審法院認(rèn)定的事實(shí)：原告與案外人柴秀粉系夫妻關(guān)系,2010年10月7日，原、被告與聊城市東昌府區(qū)順達(dá)拆遷服務(wù)中心簽訂房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議，合同約定：被告委托聊城市東昌府區(qū)順達(dá)拆遷服務(wù)中心拆除原告位于聊城市東昌府區(qū)古樓辦事處聶莊村的房屋111.35平方米。自簽訂協(xié)議起至2012年10月7日，被告支付原告臨安費(fèi)每月每平方米5元，共計(jì)13362元。原告自愿選擇調(diào)換后的房屋坐落于華悅金鉆小區(qū)I號(hào)樓東單元501室，建筑面積共計(jì)127.39平方米。協(xié)議第七條約定：被告向原告提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋應(yīng)當(dāng)符合《山東省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第三十條的規(guī)定，且為普通商品房。且建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)符合國(guó)家、市有關(guān)的建筑設(shè)計(jì)，施工規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。協(xié)議第九條約定：因被告原因逾期交房的，原告同意被告選擇向原告提供同面積同質(zhì)量的安置房屋，或者采取向原告加倍支付臨安費(fèi)的方式承擔(dān)因延期交房給原告造成的經(jīng)濟(jì)損失。協(xié)議約定2012年10月7日交付房屋，實(shí)際未交付，原告領(lǐng)取了部分雙倍臨安費(fèi)33405元。2014年12月30日華悅金鉆小區(qū)I號(hào)樓竣工，2015年2月6日驗(yàn)收。取得《房屋建筑工程保修書》、《房屋建筑質(zhì)量保證書》以及《房屋建筑使用說明書》。2015年3月25日，被告與聊城市東昌府區(qū)順達(dá)拆遷服務(wù)中心、聊城市東昌府區(qū)古樓辦事處聶莊村向回遷安置戶發(fā)出公告，于2015年3月25日至31日進(jìn)行交房安置工作。2016年3月28日，聊城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局給原告等答復(fù)：山東華悅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的華悅金鉆小區(qū)沒有辦理綜合驗(yàn)收備案手續(xù)。2016年6月25日，聊城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局信訪辦公室出具書面答復(fù)：在沒有綜合驗(yàn)收備案之前臨安費(fèi)由開發(fā)商繼續(xù)發(fā)放。2016年3月12日，經(jīng)張秀蘭委托，山東博萊仕土地評(píng)估有限公司出具房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估報(bào)告，評(píng)估古樓辦事處樂園小區(qū)第五幢3號(hào)樓3單元402室房地產(chǎn)每平方米月租金14.5元。原告要求2012年10月8日至2016年3月7日共41個(gè)月，按合同約定交付的房屋面積127.39平方米，每平方米14.5元，127.39平*14.5*41個(gè)月，實(shí)際逾期交房損失為75733元。扣除被告在此期間已向原告支付的金額33405元，共計(jì)42328元，損失計(jì)算至實(shí)際交房之日。2012年6月27日，原、被告簽訂和解協(xié)議，約定原告應(yīng)交納的房屋差價(jià)款由被告承擔(dān)，雙方不再針對(duì)華悅金鉆項(xiàng)目進(jìn)行任何形式的訴訟。和解協(xié)議簽訂后，雙方互不追究有關(guān)拆遷問題的任何責(zé)任。2016年8月18日柴秀粉委托山東博萊仕土地評(píng)估有限公司出具的房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估報(bào)告,擬證明聊城市華悅金鉆小區(qū)I號(hào)樓東單元2003號(hào)房屋2012年至2016年8月租賃價(jià)格為每平方米14.5元。被告對(duì)該評(píng)估報(bào)告不予認(rèn)可。
一審法院認(rèn)為，2010年10月7日，原、被告與聊城市東昌府區(qū)順達(dá)拆遷服務(wù)中心簽訂的房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議為雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，為有效協(xié)議。原告已依照協(xié)議約定遷出房屋，履行了協(xié)議約定。被告亦應(yīng)按協(xié)議約定履行交付房屋的合同義務(wù)。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條和中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。驗(yàn)收合格是出賣人將房屋交付買受人的法定條件。房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)匦姓鞴懿块T提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)，由房地產(chǎn)開發(fā)主管部門對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、環(huán)保等有關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收，因此，商品房交付時(shí)的驗(yàn)收合格應(yīng)當(dāng)以行政主管部門完成綜合驗(yàn)收為收房標(biāo)準(zhǔn)。被告未辦理綜合驗(yàn)收備案手續(xù)，故涉案房屋至今不具備交房條件。被告應(yīng)從合同約定交房次日即2012年10月8日起向原告支付逾期交房違約金。原告所主張的按山東博萊仕土地評(píng)估有限公司出具的房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估報(bào)告所評(píng)估古樓辦事處樂園小區(qū)第五幢3號(hào)樓3單元402室房地產(chǎn)每平方米月租金14.5元計(jì)算實(shí)際損失，因該評(píng)估報(bào)告系案外人委托作出與本案不具關(guān)聯(lián)性，故該證據(jù)本院不予采信。2016年8月18日柴秀粉委托山東博萊仕土地評(píng)估有限公司對(duì)聊城市華悅金鉆小區(qū)I號(hào)樓東單元2003號(hào)房屋租賃價(jià)格評(píng)估報(bào)告,系當(dāng)事人自行委托,不具有客觀性,且被告有異議,對(duì)該證據(jù)的效力本院不予認(rèn)定。故本案因逾期交房造成原告的實(shí)際損失應(yīng)以雙方約定的雙倍臨安費(fèi)計(jì)算，且被告已按支付雙倍臨安費(fèi)履行，雙倍臨安費(fèi)為10元每平方米每月，總計(jì)1113.5元。逾期時(shí)間自2012年10月8日起至實(shí)際交房之日止。原告自認(rèn)被告已支付33405元逾期交房違約金,應(yīng)予扣除。被告存在違約行為，原告要求支付違約金，系法定的民事權(quán)利，2012年6月，原、被告簽訂的和解協(xié)議不得以約定的方式限制其民事權(quán)利。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條之規(guī)定，判決：一、被告山東華悅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)支付原告姚保峰逾期交房違約金每月1113.5元，自2012年10月8日起至實(shí)際交房之日止（扣除已支付33405元）。二、駁回原告姚保峰其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)858元由被告山東華悅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)。
本院二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請(qǐng)求依法提交了證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。上訴人姚保峰提交了山東博萊仕土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司出具的房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告一份，該報(bào)告對(duì)涉案小區(qū)租金標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估為每平方米15.4元。
華悅房產(chǎn)公司發(fā)表如下質(zhì)證意見：上訴人并沒有向法院提出鑒定評(píng)估申請(qǐng)，二審提交的評(píng)估報(bào)告也已過證據(jù)舉證期限，該報(bào)告不屬于新證據(jù)。該評(píng)估結(jié)論并沒有任何材料加以證實(shí)，評(píng)估報(bào)告沒有實(shí)地勘查的任何記錄內(nèi)容，不符合法律規(guī)定。綜上，該評(píng)估報(bào)告不應(yīng)采信。
上訴人姚保峰又提交了2011年10月8日聊城市人民政府制定的《聊城市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償工作暫行規(guī)定》，證明從2011年10月8日起聊城市臨時(shí)安置費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)不再實(shí)行以前的5元/月/平方，而實(shí)行不得低于被征收房屋附近相類似房屋的市場(chǎng)租金，該規(guī)定第28條也明確規(guī)定，本規(guī)定自公布之日起實(shí)行，之前實(shí)行的房屋拆遷補(bǔ)償安置的規(guī)定、政策與本規(guī)定不一致的，以本規(guī)定為準(zhǔn)。
華悅房產(chǎn)公司發(fā)表質(zhì)證意見：上述規(guī)定第28條內(nèi)容顯示本規(guī)定實(shí)行前已依法取得房屋拆遷許可證的項(xiàng)目，按照原規(guī)定執(zhí)行，而本案取得房屋拆遷許可證時(shí)間為2010年6月25日及2010年12月31日，因此上訴人所說的臨安費(fèi)5元的標(biāo)準(zhǔn)不應(yīng)當(dāng)參照本規(guī)定執(zhí)行。同時(shí)根據(jù)該規(guī)定第22條內(nèi)容也可顯示臨安費(fèi)的數(shù)額不低于被征收房屋附近相類似的房屋租金，而事實(shí)上5元的臨安費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為聊城市人民政府綜合考慮各種因素后依法作出的合理的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。且從該條內(nèi)容顯示選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按過渡期計(jì)發(fā)，逾期按兩倍計(jì)發(fā)，也可印證張秀青在上訴狀中提到的臨安費(fèi)不應(yīng)適用過渡期以外的期間是錯(cuò)誤的，并且也可印證協(xié)議中約定的逾期兩倍臨安費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)完全符合法律規(guī)定。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為：根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條以及國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條所規(guī)定，房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)匦姓鞴懿块T提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)，由房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、環(huán)保等有關(guān)單位，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容進(jìn)行驗(yàn)收。房屋的驗(yàn)收合格，除要求房屋的質(zhì)量符合國(guó)家規(guī)定的強(qiáng)制性安全標(biāo)準(zhǔn)或者合同約定的標(biāo)準(zhǔn)外，還需要滿足買受人或者房屋使用人正常的居住和生活需要。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付的房屋應(yīng)是完成了工程竣工驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、配套設(shè)施、綠化、環(huán)保等綜合驗(yàn)收之后的房屋，即應(yīng)當(dāng)以行政主管部門完成綜合驗(yàn)收為房屋的交付標(biāo)準(zhǔn)，綜合驗(yàn)收合格是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋交付住戶的法定條件。在本案中，上訴人華悅房產(chǎn)公司僅在工程質(zhì)量監(jiān)督站辦理了建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案，但未辦理完畢消防、規(guī)劃、環(huán)保等其他綜合驗(yàn)收備案手續(xù)，故涉案房屋不具備交房條件。華悅房產(chǎn)公司稱房屋質(zhì)量驗(yàn)收合格即具備交房條件，與上述法規(guī)的規(guī)定相悖，本院不予支持。華悅房產(chǎn)公司另稱2015年3月為交房日，姚保峰應(yīng)收房而未收房，計(jì)算支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)應(yīng)截至2015年3月。華悅房產(chǎn)公司該主張缺少法律依據(jù)及事實(shí)依據(jù)，本院亦不予支持。其未完全具備交房條件，未向姚保峰交房，應(yīng)繼續(xù)支付雙倍的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條，“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或解除合同?！彪p方當(dāng)事人簽訂的房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議是確定雙方權(quán)利義務(wù)的依據(jù)。在雙方當(dāng)事人簽訂的拆遷協(xié)議中已明確約定了24個(gè)月的過渡期內(nèi)臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)為5元/平方米/月，華悅房產(chǎn)公司逾期交房，應(yīng)按拆遷面積加倍支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。由于華悅房產(chǎn)公司逾期交房，其已按拆遷面積實(shí)際支付了2015年3月之前的雙倍臨安費(fèi)，姚保峰也實(shí)際領(lǐng)取，雙方當(dāng)事人已按協(xié)議約定實(shí)際履行。姚保峰又稱應(yīng)按房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)及回遷樓面積來(lái)確定損失數(shù)額，一審以該主張不符合雙方的協(xié)議約定為由未予支持，并無(wú)不當(dāng)。
關(guān)于山東博萊仕土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司作出的房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估報(bào)告，因委托該評(píng)估未向法院提起書面申請(qǐng)，且該評(píng)估機(jī)構(gòu)未經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商確定或法院指定，故對(duì)該評(píng)估報(bào)告的證明力，本院不予認(rèn)定。
綜上所述，姚保峰及華悅房產(chǎn)公司的上訴請(qǐng)求均不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，經(jīng)本院審判委員會(huì)討論決定，判決如下：
二審裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)858元，由二上訴人均擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長(zhǎng)黃進(jìn)
審判員孫久強(qiáng)
審判員孔繁奎
裁判日期
二〇一七年三月十三日
書記員
書記員郭靜
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