審理法院：聊城市中級人民法院
案號：（2016）魯15民終2593號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2017-03-13
審理經(jīng)過
上訴人韓金貴因與上訴人山東華悅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱華悅房產(chǎn)公司）房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，均不服山東省聊城市東昌府區(qū)人民法院（2016）魯1502民初1937號民事判決，向本院提起上訴。本院立案后，依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人韓金貴的委托代理人陳旭峰、胡美萍；被上訴人山東華悅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托代理人張麗敏、姚睿到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
上訴人韓金貴上訴請求:1、請求依法撤銷一審民事判決，改判支持上訴人的訴訟請求;2、一、二審訴訟費用由被上訴人承擔(dān)。事實及理由:
一、一審法院對上訴人因延期交房所受的實際損失認定錯誤。按照《房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議》約定，上訴人調(diào)換后房屋的建筑面積遠遠超過被拆除的房屋面積。上訴人因被上訴人延期交房所受實際損失的范圍，不是己經(jīng)拆遷房屋的損失，而是《房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議》約定的置換后的房屋的損失。臨時安置費是以拆除前的房屋面積為基數(shù)計取的，而上訴人因被上訴人延期交房所受損失應(yīng)以置換后的房屋面積為基數(shù)進行計取。《房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議》第九條雖然約定了違約金的計算方式，但是協(xié)議約定的違約金遠遠低于上訴人實際遭受的損失。根據(jù)合同法和相關(guān)司法解釋規(guī)定，協(xié)議的守約方可以按照合同約定的違約條款主張違約金，也可以按照實際損失主張權(quán)益。上訴人的本次訴訟請求是按照實際損失進行的主張，完全具有事實和法律依據(jù)。一審法院認定上訴人的損失即為以被拆除房屋的面積為基數(shù)支付雙倍的臨時安置費，顯然屬于認定事實錯誤。
二、一審法院對臨時安置費的適用期間認定錯誤。協(xié)議中約定臨時安置費僅適用于過渡期限內(nèi)，對于過渡期以外的部分，根據(jù)聊城市現(xiàn)行的房屋征收臨時安置費支付的相關(guān)規(guī)定和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用問題的解釋》第十七條的規(guī)定“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定:逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。”對于超過合同約定的過渡期以外的部分，上訴人主張選擇租金方式。
三、一審法院對上訴人提交的評估報告認定錯誤?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用問題的解釋》第十七條規(guī)定“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定?！鄙显V人提交的評估報告是由合法且具有資質(zhì)的評估機構(gòu)出具的，不能因該評估報告是他人委托從而否定該份報告的有效性，如被上訴人不認可該份評估報告，一審法院可以采取另行委托的形式進行再次評估，而不能僅因為該份評估報告是由他人委托而排除適用。對該評估報告不予采用，一審法院并沒有對上訴人釋明。
四、一審法院將實際損失與臨時安置費概念混同，適用法律錯誤?！逗贤ā返谝话僖皇臈l第二款規(guī)定“當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)?！北景钢校p方約定的違約金即雙倍臨時安置費明顯低于實際損失，一審法院未考慮上訴人的實際損失，依據(jù)協(xié)議約定，認定雙倍臨時安置費即為實際損失，屬于適用法律錯誤。
綜上所述，一審判決認定事實和適用法律錯誤，為維護上訴人合法權(quán)益，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》相關(guān)規(guī)定，特提起上訴，請求二審法院查明事實，依法判決。
被上訴人辯稱
上訴人華悅房產(chǎn)公司辯稱：一、上訴人主張以置換后的房屋面積計算實際損失沒有合同及法律依據(jù)。答辯人和上訴人之間簽訂的《房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議》(以下簡稱《協(xié)議》)第九條中明確約定，“因甲方原因逾期交房的，甲乙雙方應(yīng)在過渡期滿前十日內(nèi)通知丙方，丙方同意：按以下方式之一處理:……2、甲方加倍支付臨時安置補助費給丙方?！庇纱俗C實，簽訂《協(xié)議》時雙方約定了答辯人逾期交房時違約責(zé)任的計算方式，即以拆遷房屋面積為基數(shù)計算的雙倍臨時安置補助費，該計算方式是唯一的、確定的，與房屋置換后的面積大小無關(guān)系。上述約定屬于雙方自愿作出的真實意思表示，同時《山東省國有土地上房屋征收與補償條例》第三十六條規(guī)定:“搬遷費、臨時安置費、停產(chǎn)停業(yè)損失補償費的具體標(biāo)準(zhǔn)，由設(shè)區(qū)的市人民政府制定并向社會公布”?！读某鞘袊型恋厣戏课菡魇张c補償工作暫行規(guī)定》第二十二條第二款規(guī)定“臨時安置費按被征收房屋合法建筑面積計算，……選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的按過渡期計發(fā)，逾期按兩倍計發(fā)”。因此，以被征收房屋的面積按兩倍計發(fā)逾期交房期間的臨時安置補助費為法律規(guī)定要求的，且雙方實際上也是照此履行的，雙方應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守，現(xiàn)上訴人無權(quán)按照置換后的房屋面積主張實際損失。
二、上訴人主張臨時安置補償費僅適用于過渡期間的說法，明顯違反《協(xié)議》和法律規(guī)定。涉案《協(xié)議》及《聊城市國有土地上房屋征收與補償工作暫行規(guī)定》等規(guī)定均明確了過渡期滿后可以增加臨時安置補償費的方式支付。上訴人主張的“協(xié)議中約定臨時安置費僅適用于過渡期限內(nèi)”的說法明顯與事實不符、與法律不符。同時，答辯人與上訴人之間的糾紛為房屋拆遷安置補償合同糾紛，而非商品房買賣合同糾紛，該二者在法律關(guān)系上存在著本質(zhì)的差異。回遷房在房屋價格、房屋性質(zhì)(以回遷安置為目的)、市場流通、、地理位置等方面均與商品房存在著明顯不同不能簡單參照適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用問題的解釋》(以下簡稱《商品房買賣合同司法解釋》)的規(guī)定。而且即使參照適用，上訴人所引用的《商品房買賣合同司法解釋》第十七條規(guī)定適用的前提是“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償計算方法”。而本案答辯人與上訴人之間在協(xié)議第九條己經(jīng)就逾期交房損失賠償?shù)挠嬎惴椒?、即“答辯人提供同面積、同質(zhì)量的安置房屋或答辯人向上訴人支付雙倍臨時安置補助費”作出了約定，不符合《商品房買賣合同司法解釋》第十七條規(guī)定的適用前提。進而上訴人無權(quán)主張“實際損失”按照“逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)”確定計算。
三、答辯人不但彌補且彌補數(shù)額超出上訴人的實際損失，上訴人無須、無權(quán)另行委托作出《房地產(chǎn)評估報告書》，且該報告不具有任何證明力。從《山東省城市房屋拆遷管理條例》、《山東省國有土地上房屋征收與補償條例》等相關(guān)規(guī)定來看，被拆遷人因房屋被征收而應(yīng)得的補償內(nèi)容包括:被征收房屋價值補償、搬遷補償、臨時安置補償及因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失補償，具體標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定，上述內(nèi)容己包括因拆遷房屋產(chǎn)生的所有損失，且上述項目中臨時安置補助費標(biāo)準(zhǔn)聊城市人民政府己依法考慮各種因素后合理作出每平方米5元的標(biāo)準(zhǔn)。因此，無論按時取得還是逾期取得回遷房屋，每平方米5元的臨安費標(biāo)準(zhǔn)己彌補上訴人的實際損失，且協(xié)議第九條約定的雙倍臨安費標(biāo)準(zhǔn)及法律規(guī)定的逾期期間臨時安置費雙倍計發(fā)的規(guī)定，己均是帶有懲罰性性質(zhì)的損失賠償方法，因此，本案中，答辯人按照雙倍臨安費的標(biāo)準(zhǔn)支付上訴人逾期期間的損失不但可以彌補給其造成的實際損失，而且己超出給其造成的實際損失。
本案答辯人已經(jīng)以加倍支付臨安費的方式向上訴人承擔(dān)了因延期交房造成的全部經(jīng)濟損失，上訴人均己實際接受，無權(quán)再次選擇其他方式來衡量逾期交房的損失。且上訴人提交的《房地產(chǎn)評估報告書》為案外人單方委托作出，未經(jīng)法定程序認可，其作出的評估結(jié)論不均有真實性、關(guān)聯(lián)性和合法性，不應(yīng)采信；且涉案為回遷房屋，無權(quán)適用《商品房買賣合同司法解釋》第十七條規(guī)定的房屋出租價格作出實際損失的參照標(biāo)準(zhǔn)，同時上訴人對回遷房的租賃價值也不具有可期待利益，顯然租金價格超出其實際損失的范圍。
綜上所述，上訴人的訴求沒有事實和法律依據(jù)，請求二審法院依法駁回其上訴請求。
上訴人華悅房產(chǎn)公司上訴請求:1、請求二審法院依法撤銷一審判決第一項，并依法改判駁回被上訴人的全部訴訟請求。2、本案的一、二審訴訟費用由被上訴人承擔(dān)。事實與理由:
一、上訴人與被上訴人約定的房屋交付條件為房屋通過建筑工程竣工驗收，而非完成綜合驗收，該約定合法有效，根據(jù)合同意思自治原則應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用；而一審法院以未完成綜合驗收為由認定上訴人不具備房屋交付條件，屬于認定事實不清、適用法律錯誤，應(yīng)當(dāng)依法予以撤銷并改判。(1)《山東省城市房屋拆遷管理條例》第三十條規(guī)定“拆遷人提供的安置房屋，應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定:(一)符合國家和省規(guī)定的質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn);(二)符合國家和省規(guī)定的房屋建筑設(shè)計技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn);(三)產(chǎn)權(quán)清晰。”該條規(guī)定的房屋交付條件即是在質(zhì)檢部門的監(jiān)督下通過建設(shè)、施工、設(shè)計、監(jiān)理單位的五方驗收，取得建設(shè)工程竣工驗收備案證書即可，該建筑工程竣工驗收的條件是拆遷安置房屋交付的法定條件。本案中，上訴人、被上訴人以及東昌府區(qū)順達拆遷服務(wù)中心三方簽訂的《房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議》第七條約定上訴人向被上訴人提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋應(yīng)當(dāng)符合上述第三十條規(guī)定的條件，該約定為雙方真實意思表示，根據(jù)當(dāng)事人意思自治原則，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用。且涉案房屋己于2015年3月通過《建設(shè)工程竣工驗收備案證書》、《單位工程質(zhì)量竣工驗收記錄》，施工單位己向上訴人出具了《工程保修書》、《住宅質(zhì)量保證書》以及《住宅使用說明書》，因此，上訴人交付的房屋己完全具備《山東省城市房屋拆遷管理條例》第三十條規(guī)定的交付條件。(2)本案為房屋拆遷安置補償合同糾紛，并不是普通商品房買賣合同糾紛案件，兩者為不同的法律關(guān)系，兩者適用的法律各有相應(yīng)規(guī)定，雖有交叉適用之時，但是必須有法律明確規(guī)定拆遷補償安置房屋的交付條件參照適用普通商品房交付規(guī)定時才能參照適用，且根據(jù)法律、行政法規(guī)等強制性法律規(guī)定并沒強制要求拆遷安置房和商品房必須達到綜合驗收的交付標(biāo)準(zhǔn)，而普通商品房中規(guī)定了通過建筑工程竣工驗收合格與完成綜合驗收兩種交付標(biāo)準(zhǔn)。同時安置回遷房屋在價格、位置、購買條件等方面相對于普通商品房有明顯的不同。雖然《房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議》第七條約定了“且為普通商品房，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)符合國家、省、市有關(guān)建筑設(shè)計、施工規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)?！眱?nèi)容，但該條約定的普通商品房僅是指交付房屋的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、建筑標(biāo)準(zhǔn)達到普通商品房的質(zhì)量，并沒有要求房屋交付條件必須為普通商品房的交付條件，故本案交付條件不能參照普通商品房交付的條件。(3)本案一審?fù)徶?，上訴人己提交聊城市東昌府區(qū)古樓辦事處聶莊居民委員會出具的《華悅金鉆小區(qū)(聶莊新居)住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》原件一份，該證據(jù)可以證實上訴人與被上訴人己明確約定了房屋交付條件，并沒有約定完成綜合驗收的交付條件，且該證據(jù)中所列交付標(biāo)準(zhǔn)，上訴人己全部完成，而一審法院未予采信的行為應(yīng)當(dāng)依法予以撤銷。(4)從聊城當(dāng)?shù)啬酥寥珖鞯氐膶嶋H交易習(xí)慣來看，絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商也均是以通過房屋竣工驗收取得《建設(shè)工程竣工驗收備案表》為房屋交付條件。且涉案協(xié)議中并沒有約定交付的房屋必須達到綜合驗收的標(biāo)準(zhǔn)，同時該協(xié)議簽訂時間到交付房屋為兩年。根據(jù)實踐實際狀況，從施工到各單項竣工驗收合格最低需要兩年左右的時間，從各單項竣工驗收達到消防、配套設(shè)施、綠化、環(huán)保等綜合驗收合格的房屋又需要近兩年的時間，而本案協(xié)議簽訂時間到約定交房時間為2年的內(nèi)容來看，房屋根本不可能達到綜合驗收的條件，從該方面也可證實簽訂該協(xié)議時約定的實質(zhì)交房標(biāo)準(zhǔn)為在房屋通過建設(shè)工程竣工驗收備案，而一審法院擅自認定交付標(biāo)準(zhǔn)為完成綜合驗收的事實，既不符合法律規(guī)定，也明顯加重了上訴人的義務(wù)，對上訴人來說實屬不公平。故涉案房屋已于2015年3月份具備交付條件。(5)本案華悅金鉆小區(qū)項目中，除存在上訴人與被上訴人之間的拆遷安置補償關(guān)系并簽訂《房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議》形式外，還存在一種以普通商品房買賣形式并簽訂了《商品房預(yù)售合同》版本(該合同版本己提交一審法院)，該版本第十條明確約定了選擇房屋的條件為“該商品房取得建筑工程竣工驗收備案表”，并沒有選擇通過綜合驗收的條件。該《商品房預(yù)售合同》出賣的普通商品房與拆遷調(diào)換的房屋均屬于華悅金鉆小區(qū)，兩者簽訂的時間基本相同，且簽訂合同到交房條件的期間均基本相同，因此，從該《商品房預(yù)售合同》約定的交付條件可以印證上訴人與被上訴人簽訂的《房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議》中約定的房屋交付條件實質(zhì)是房屋竣工驗收合格，而并不是通過綜合驗收。
二、只有違反法律、行政法規(guī)等強制性規(guī)定的行為才屬無效行為，而至今我國并沒有任何強制性法律規(guī)定要求交付的拆遷安置房必須完成綜合驗收，也沒有任何關(guān)于交付的普通商品房必須完成綜合驗收的強制性法律規(guī)定，一審法院擅自認定本案交付標(biāo)準(zhǔn)為完成綜合驗收屬于認定事實不清，適用法律錯誤，應(yīng)當(dāng)予以撤銷。(1)《城市房屋拆遷管理條例》、《山東省城市房屋拆遷管理條例》均沒有任何關(guān)于交房標(biāo)準(zhǔn)必須完成綜合驗收的規(guī)定，且根據(jù)《山東省城市房屋拆遷管理條例》第三十條規(guī)定僅明確要求提供的拆遷安置房屋符合通過建筑工程質(zhì)量竣工驗收即可。根據(jù)《建筑法》第六十一條、《城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條、《城市房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)管理條例》第十七條規(guī)定，驗收合格是商品房交付使用的法定條件，但均并未明確規(guī)定交付的商品房必須完成綜合驗收，而根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第十六條“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進行竣工驗收。”之規(guī)定，可見，通過勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理有關(guān)單位的建筑質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)，是交付房屋的合法交付條件之一。又因《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第四十九條規(guī)定“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準(zhǔn)許使用文件報建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。”可以證實，完成綜合驗收標(biāo)準(zhǔn)僅是上訴人向有關(guān)行政部門承擔(dān)的備案義務(wù)，因此如果在商品房買賣合同中對商品房的交付標(biāo)準(zhǔn)雙方約定為商品房經(jīng)驗收合格即可交付時，該驗收的標(biāo)準(zhǔn)，國家實行建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督管理制度，驗收合格的房屋應(yīng)該是依照《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第四十九條規(guī)定，取得《建設(shè)工程竣工驗收備案表》，經(jīng)過了國家對建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)控的房屋。因此，一審法院在一審判決書中根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條、《城市房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)管理條例》第十七條規(guī)定，作出商品房交付時的驗收合格應(yīng)以行政部門完成綜合驗收為收房標(biāo)準(zhǔn)，完全屬于擴大理解法律條文，適用法律錯誤。(2)2015年10月29日，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、山東省工商行政管理局聯(lián)合公示新版《山東省新建商品房買賣合同?(預(yù)售)SDF-2015-0001范本，該新版版本其中最重要的一個變化即是合同第九條明確要求交付的商品房“己取得房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案證明文件"的條件，而舊版版本中并沒有要求必須達到綜合驗收的交付條件”。因此，從新版本的公示可以看出，在新版本出示之前政府相關(guān)部門并不強制要求房屋交付以完成綜合驗收為條件。
三、上訴人于2015年3月具備交房條件后己通過各種方式向被上訴人發(fā)出交房通知，且被上訴人確己收到，而一審法院認定被上訴人是否收到交方通知無法確認的事實，屬于認定事實不清，適用法律錯誤，應(yīng)當(dāng)依法撤銷并改判。涉案房屋已于2015年3月通過竣工驗收并依法具備了交房條件，上訴人己通過公告、報紙、電視廣播等多種渠道向原告發(fā)出交房通知，且己提供相應(yīng)證據(jù)材料，并且收到該通知后大多數(shù)拆遷回遷戶接受了房屋并實際入住，被上訴人亦多次找上訴人協(xié)商交付事宜。另外，被上訴人在一審中提交的聊城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會信訪辦公室于2015年6月25日向被上訴人等出具了金鉆小區(qū)回遷戶業(yè)主回復(fù)材料，足以證實被上訴人己于2015年6月份以前得知涉案房屋已經(jīng)通過竣工驗收并可以收房的事實。被上訴人以各種理由拒不接受房屋，屬于嚴(yán)重違反協(xié)議約定的行為。
四、自2015年3月6日上訴人己具備交付條件并完成了通知義務(wù)后，自此上訴人不存在任何違約情形，無須支付任何形式的經(jīng)濟損失，一審法院因認定交付標(biāo)準(zhǔn)錯誤的事實導(dǎo)致判決上訴人承擔(dān)經(jīng)濟賠償責(zé)任的結(jié)果，應(yīng)當(dāng)依法予以撤銷并改判。
涉案協(xié)議第九條約定，因上訴人原因逾期交房的，被上訴人同意上訴人選擇向被上訴人提供同面積同質(zhì)量的安置房屋，或者采取加倍支付臨安費的方式向被上訴人承擔(dān)因延期交房造成的經(jīng)濟損失，該約定已經(jīng)一審法院認定其真實性及合法性。自本協(xié)議簽訂后，上訴人不但依約將過渡期間的臨安費全部向被上訴人全部支付，且自協(xié)議約定的交房時間至2015年3月7日延期交房期間，上訴人己以加倍支付臨安費的方式向被上訴人承擔(dān)了因延期交房造成的全部經(jīng)濟損失，被上訴人均己接受，亦表明其選擇了這種方式來彌補自身的全部經(jīng)濟損失，上訴人己不存在其他任何損失。
本院查明
綜上，一審法院認定事實不清，證據(jù)不足，適用法律錯誤，請求二審法院依法查明事實，維護上訴人的合法權(quán)益。
上訴人韓金貴辯稱：第一，華悅房產(chǎn)公司沒有取得綜合驗收備案，這是一審中已調(diào)查無爭議的事實，華悅房產(chǎn)公司認為房屋的交付不需要經(jīng)過綜合驗收，該觀點沒有法律依據(jù)，也沒有協(xié)議的約定，是華悅房產(chǎn)公司對法律的曲解，《山東省城市房屋拆遷管理條例》第30條規(guī)定不是交付的標(biāo)準(zhǔn)，而是對安置房的建設(shè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和產(chǎn)權(quán)清晰的規(guī)定。雙方在拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議第7條約定的并非交房條件，也并非交房方式，華悅房產(chǎn)公司如果理解成是交付標(biāo)準(zhǔn)和條件，那么第7條規(guī)定的不僅要符合《山東省城市房屋拆遷管理條例》第30條規(guī)定，還應(yīng)符合商品房的交付規(guī)定，無論是拆遷安置房還是商品房買賣，華悅房產(chǎn)公司從事的是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，根據(jù)《聊城市房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案管理辦法》第10條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合驗收合格后方可交付使用，在此已有明確規(guī)定。房屋的交付，拆遷安置或商品房都應(yīng)達到綜合驗收標(biāo)準(zhǔn)，而非華悅房產(chǎn)公司所稱的單體驗收?！渡綎|省高院2011年民事審判會議紀(jì)要》也明確規(guī)定房屋的交付標(biāo)準(zhǔn)是綜合驗收，這項規(guī)定在全省均達成一致意見，所以華悅房產(chǎn)公司的上訴理由不能成立。
第二，關(guān)于發(fā)出的交房通知，一審時，華悅房產(chǎn)公司提供的是部分證據(jù)復(fù)印件，我方不予認可。即便發(fā)出交房通知真實，但由于沒有取得綜合驗收備案，該交房不符合法定的條件，也沒有雙方合同的約定依據(jù)，所以該上訴事實和理由也不能成立。綜上，請求二審法院駁回華悅房產(chǎn)公司的上訴請求。
韓金貴向一審法院起訴請求：要求被告賠償延期交房的經(jīng)濟損失,自2012年10月8日至2016年3月8日計算為43200元。
一審法院認定的事實：2010年10月7日，原告、被告與聊城市東昌府區(qū)順達拆遷服務(wù)中心簽訂房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議，合同約定：被告委托聊城市東昌府區(qū)順達拆遷服務(wù)中心拆除原告位于聊城市東昌府區(qū)古樓辦事處聶莊村的房屋144平方米。自簽訂協(xié)議起至2012年10月7日，被告支付原告臨安費按過渡期24個月，被告支付原告臨安費每月每平方米5元，共計17280元。原告自愿選擇調(diào)換后的房屋坐落于華悅金鉆小區(qū)I號樓東單元803室。建筑面積為116.59平方米。協(xié)議第七條約定：被告向原告提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋應(yīng)當(dāng)符合《山東省城市房屋拆遷管理條例》第三十條的規(guī)定，且為普通商品房。且建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)符合國家、省、市有關(guān)建筑設(shè)計，施工規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。協(xié)議第九條約定：因被告原因逾期交房的，原告同意被告選擇向原告提供同面積同質(zhì)量的安置房屋，或者被告向原告加倍支付臨安費。協(xié)議約定2012年10月7日交付房屋，被告未按時交付，被告按照拆遷面積支付雙倍臨安費，原告領(lǐng)取了部分雙倍臨安費42408元。2014年12月30日華悅金鉆小區(qū)H號樓竣工，2015年2月12日驗收。2014年12月30日華悅金鉆小區(qū)I號樓竣工，2015年2月6日驗收，取得《房屋建筑工程保修書》、《房屋建筑質(zhì)量保證書》以及《房屋建筑使用說明書》。2015年3月25日，被告與聊城市東昌府區(qū)順達拆遷服務(wù)中心、聊城市東昌府區(qū)古樓辦事處聶莊村向回遷安置戶發(fā)出公告，于2015年3月25日至31日進行交房安置工作。2016年3月28日，聊城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局給原告等答復(fù)：山東華悅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的華悅金鉆小區(qū)沒有辦理綜合驗收備案手續(xù)。2016年6月25日，聊城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局信訪辦公室出具書面答復(fù)：在沒有綜合驗收備案之前臨安費由開發(fā)商繼續(xù)發(fā)放。2016年3月16日，經(jīng)張秀蘭委托，山東博萊仕土地房地產(chǎn)評估有限公司出具房地產(chǎn)租賃價格評估報告，評估古樓辦事處樂園小區(qū)第五幢3號樓3單元402室房地產(chǎn)每平方米月租金14.5元。原告要求被告承擔(dān)2012年10月8日至2016年3月7日期間的損失，共計41個月，合同約定交付的房屋面積是144平方米，每平方米14.5元，144平*14.5*41個月，為85608元?？鄢桓嬖诖似陂g已經(jīng)向原告支付的金額144乘10元每月再乘以30個月，共計42408元，最后共計43200元。損失計算至實際交房之日。
一審法院認為，原告與被告及聊城市東昌府區(qū)順達拆遷服務(wù)中心簽訂的房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議，系雙方真實意思表示，且不違反法律強制性規(guī)定，為有效協(xié)議。原告已依照協(xié)議約定遷出房屋，履行了協(xié)議約定。被告亦應(yīng)按協(xié)議約定履行交付房屋的合同義務(wù)?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條和中華人民共和國國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。驗收合格是出賣人將房屋交付買受人的法定條件。房地產(chǎn)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)匦姓鞴懿块T提出竣工驗收申請，由房地產(chǎn)開發(fā)主管部門對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、環(huán)保等有關(guān)單位進行驗收，因此，商品房交付時的驗收合格應(yīng)當(dāng)以行政主管部門完成綜合驗收為收房標(biāo)準(zhǔn)。被告未辦理綜合驗收備案手續(xù)，故涉案房屋至今不具備交房條件。被告應(yīng)從合同約定交房次日即2012年10月8日起向原告支付逾期交房違約金。被告選擇公告方式通知原告等收取房屋，對該通知能否及于原告存在不確定性，故2015年3月25日無法推定為實際交房日期，原告實際也未收房。原告所主張的按山東博萊仕土地房地產(chǎn)評估有限公司出具的房地產(chǎn)租賃價格評估報告所評估古樓辦事處樂園小區(qū)第五幢3號樓3單元402室房地產(chǎn)每平方米月租金14.5元計算實際損失，因該評估報告系案外人委托作出，與本案不具關(guān)聯(lián)性，故該證據(jù)本院不予采信。因逾期交房造成原告的實際損失應(yīng)以雙方約定的雙倍臨安費計算，被告已按照拆遷面積實際履行了部分雙倍臨安費42408元，故被告亦應(yīng)當(dāng)按照拆遷房屋面積144平方米支付至其實際交付之日期間的雙倍臨安費，雙倍臨安費為10元每平方米每月，逾期時間自2012年10月8日起至被告實際交房之日止，被告已支付的42408元，應(yīng)當(dāng)在計算總額中予以扣除。依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條之規(guī)定，判決：一、被告山東華悅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)支付原告韓金貴經(jīng)濟損失每月1440元，自2012年10月8日起至實際交付房屋之日止（已支付42408元）。二、駁回原告韓金貴其他訴訟請求。案件受理費440元，由被告承擔(dān)。
本院二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。上訴人韓金貴提交了山東博萊仕土地房地產(chǎn)評估有限公司出具的房地產(chǎn)評估報告一份，該報告對涉案小區(qū)租金標(biāo)準(zhǔn)評估為每平方米15.4元。
華悅房產(chǎn)公司發(fā)表如下質(zhì)證意見：上訴人并沒有向法院提出鑒定評估申請，二審提交的評估報告也已過證據(jù)舉證期限，該報告不屬于新證據(jù)。該評估結(jié)論并沒有任何材料加以證實，評估報告沒有實地勘查的任何記錄內(nèi)容，不符合法律規(guī)定。綜上，該評估報告不應(yīng)采信。
上訴人韓金貴又提交了2011年10月8日聊城市人民政府制定的《聊城市國有土地上房屋征收與補償工作暫行規(guī)定》，證明從2011年10月8日起聊城市臨時安置費支付標(biāo)準(zhǔn)不再實行以前的5元/月/平方，而實行不得低于被征收房屋附近相類似房屋的市場租金，該規(guī)定第28條也明確規(guī)定，本規(guī)定自公布之日起實行，之前實行的房屋拆遷補償安置的規(guī)定、政策與本規(guī)定不一致的，以本規(guī)定為準(zhǔn)。
華悅房產(chǎn)公司發(fā)表質(zhì)證意見：上述規(guī)定第28條內(nèi)容顯示本規(guī)定實行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，按照原規(guī)定執(zhí)行，而本案取得房屋拆遷許可證時間為2010年6月25日及2010年12月31日，因此上訴人所說的臨安費5元的標(biāo)準(zhǔn)不應(yīng)當(dāng)參照本規(guī)定執(zhí)行。同時根據(jù)該規(guī)定第22條內(nèi)容也可顯示臨安費的數(shù)額不低于被征收房屋附近相類似的房屋租金，而事實上5元的臨安費標(biāo)準(zhǔn)為聊城市人民政府綜合考慮各種因素后依法作出的合理的費用標(biāo)準(zhǔn)。且從該條內(nèi)容顯示選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按過渡期計發(fā)，逾期按兩倍計發(fā)，也可印證張秀青在上訴狀中提到的臨安費不應(yīng)適用過渡期以外的期間是錯誤的，并且也可印證協(xié)議中約定的逾期兩倍臨安費標(biāo)準(zhǔn)完全符合法律規(guī)定。
本院認為
本院認為：根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條以及國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條所規(guī)定，房地產(chǎn)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)匦姓鞴懿块T提出竣工驗收申請，由房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、環(huán)保等有關(guān)單位，對涉及公共安全的內(nèi)容進行驗收。房屋的驗收合格，除要求房屋的質(zhì)量符合國家規(guī)定的強制性安全標(biāo)準(zhǔn)或者合同約定的標(biāo)準(zhǔn)外，還需要滿足買受人或者房屋使用人正常的居住和生活需要。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付的房屋應(yīng)是完成了工程竣工驗收、消防驗收、配套設(shè)施、綠化、環(huán)保等綜合驗收之后的房屋，即應(yīng)當(dāng)以行政主管部門完成綜合驗收為房屋的交付標(biāo)準(zhǔn)，綜合驗收合格是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋交付住戶的法定條件。在本案中，上訴人華悅房產(chǎn)公司僅在工程質(zhì)量監(jiān)督站辦理了建設(shè)工程竣工驗收備案，但未辦理完畢消防、規(guī)劃、環(huán)保等其他綜合驗收備案手續(xù)，故涉案房屋不具備交房條件。華悅房產(chǎn)公司稱房屋質(zhì)量驗收合格即具備交房條件，與上述法規(guī)的規(guī)定相悖，本院不予支持。華悅房產(chǎn)公司另稱2015年3月為交房日，韓金貴應(yīng)收房而未收房，計算支付臨時安置補助費應(yīng)截至2015年3月。華悅房產(chǎn)公司該主張缺少法律依據(jù)及事實依據(jù)，本院亦不予支持。其未完全具備交房條件，未向韓金貴交房，應(yīng)繼續(xù)支付雙倍的臨時安置補助費。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條，“依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或解除合同。”雙方當(dāng)事人簽訂的房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議是確定雙方權(quán)利義務(wù)的依據(jù)。在雙方當(dāng)事人簽訂的拆遷協(xié)議中已明確約定了24個月的過渡期內(nèi)臨時安置補助費為5元/平方米/月，華悅房產(chǎn)公司逾期交房，應(yīng)按拆遷面積加倍支付臨時安置補助費。由于華悅房產(chǎn)公司逾期交房，其已按拆遷面積實際支付了2015年3月之前的雙倍臨安費，韓金貴也實際領(lǐng)取，雙方當(dāng)事人已按協(xié)議約定實際履行。韓金貴又稱應(yīng)按房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)及回遷樓面積來確定損失數(shù)額，一審以該主張不符合雙方的協(xié)議約定為由未予支持，并無不當(dāng)。
關(guān)于山東博萊仕土地房地產(chǎn)評估有限公司作出的房地產(chǎn)租賃價格評估報告，因委托該評估未向法院提起書面申請，且該評估機構(gòu)未經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商確定或法院指定，故對該評估報告的證明力，本院不予認定。
綜上所述，韓金貴及華悅房產(chǎn)公司的上訴請求均不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，經(jīng)本院審判委員會討論決定，判決如下：
二審裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費440元，由二上訴人均擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長黃進
審判員孫久強
審判員孔繁奎
裁判日期
二〇一七年三月十三日
書記員
書記員郭靜
