審理法院：淮安市清江浦區(qū)人民法院
案號：（2017）蘇0812民初10836號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2018-02-27
審理經(jīng)過
原告許朋珍訴被告淮安華都置業(yè)有限公司(以下簡稱華都公司)、淮安市青浦房屋拆遷安置有限公司(以下簡稱拆遷公司)房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，本院于2017年12月5日立案后，依法適用簡易程序，于2018年2月2日公開開庭進(jìn)行了審理。原告委托代理人王照輝、被告華都公司委托代理人隋秀娟、被告拆遷公司委托代理人杜強(qiáng)均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱
原告許朋珍訴稱：原告原系清浦區(qū)牛行街顧家巷居民，因華都名邸小區(qū)項(xiàng)目建設(shè)需要，2007年12月5日，原告和兩被告簽訂了《淮安市城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》。協(xié)議簽訂后，原告依約將自己所有的房屋交由被告華都公司拆除。2012年10月，原告遷入被告華都公司安置的華都名邸小區(qū)居住至今。被告華都公司為原告所安置的房屋辦理了初始登記，登記權(quán)利人均為華都公司，然而華都公司以各種借口拒絕提供辦理房產(chǎn)證的相關(guān)材料，也未交納公共維修基金，致原告至今無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。故訴至法院，要求被告華都公司協(xié)助原告辦理華都名邸小區(qū)20號樓501室房屋及配套車庫的不動產(chǎn)權(quán)證書，并承擔(dān)公共維修基金2289.5元。
被告辯稱
被告華都公司辯稱：1、華都公司并非拆遷的實(shí)際主體，無需承擔(dān)拆遷人的責(zé)任。2、華都公司有權(quán)依據(jù)合同法規(guī)定行使后履行抗辯權(quán)，在原告付清房款前有權(quán)拒絕交付產(chǎn)權(quán)登記的材料。3、原告要求華都公司支付公共維修基金無事實(shí)和法律依據(jù)。4、關(guān)于車庫產(chǎn)權(quán)登記，華都公司建設(shè)的車庫，原告一方面未支付車庫款給華都公司，另一方面回遷車庫并無產(chǎn)權(quán)初始登記，故無法辦理產(chǎn)權(quán)登記。綜上，請求駁回原告的訴訟請求。
被告拆遷公司辯稱：原告辦理產(chǎn)權(quán)證的協(xié)助主體應(yīng)該是華都置業(yè)公司，而不是拆遷公司，拆遷公司不應(yīng)承擔(dān)任何責(zé)任。
本院查明
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2007年12月5日，原告許朋珍（乙方）與被告華都公司（甲方）、拆遷公司（丙方）簽訂《淮安市城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》1份，主要內(nèi)容為：甲方因華都名邸項(xiàng)目建設(shè)需要，經(jīng)批準(zhǔn)拆遷乙方位于牛行街顧家巷1號的房屋，面積為45.79㎡，乙方自愿選擇的補(bǔ)償安置方式為產(chǎn)權(quán)調(diào)換；乙方自行過渡，過渡期限初步約定為18個(gè)月；乙方必須在2007年12月12日前搬遷完畢；甲方提供的安置房為商住樓的，除住宅部分的樓梯、圍護(hù)結(jié)構(gòu)和地下室的公共通道外，其余公有建筑面積可以參加公共面積的分?jǐn)偅粎⑴c產(chǎn)權(quán)調(diào)換的價(jià)格結(jié)算；安置房與被拆遷房屋面積相等部分的公共維修基金由甲方承擔(dān)，超過面積部分由乙方承擔(dān)。
2012年9月19日，被告拆遷公司（甲方）與第三方淮安市清浦區(qū)人民政府就華都名邸小區(qū)回遷安置房有關(guān)問題達(dá)成如下協(xié)議：“1、物管費(fèi)用問題：因華都名邸小區(qū)部分回遷安置房由多層變成小高層，存在物管費(fèi)用差價(jià)，乙方按華都名邸小區(qū)同期多層收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)繳納物管費(fèi)用。多層與小高層同期物管費(fèi)用的差額部分（包括電梯運(yùn)行、維保費(fèi)、二次供水費(fèi)），由甲方負(fù)責(zé)按年度補(bǔ)貼給物管公司。乙方若將房屋出售給他人，買受人將不再享受本條權(quán)利。2、公攤面積問題：根據(jù)法定專業(yè)測繪部門提供的房屋面積測繪結(jié)果，計(jì)算出多層公攤與小高層公攤之間的差額面積，由甲方按該地塊拆遷時(shí)靠檔單價(jià)的最高價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（3360/㎡）對乙方進(jìn)行一次性補(bǔ)貼。3、套型改變問題：因套型由三室一廳變更為兩室兩廳，經(jīng)三方協(xié)商，由甲方一次性補(bǔ)貼乙方1萬元。4、房屋維修基金問題：乙方按照同時(shí)期同地段多層安置房屋的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)繳納，超出部分由甲方承擔(dān)。5、樓層系數(shù)優(yōu)惠問題：因華都名邸小區(qū)部分回遷安置房由多層變更成小高層，存在樓層系數(shù)計(jì)算方式改變，……?！?/p>
2012年10月，被告華都公司為原告提供了安置房屋1套，即淮安市清浦區(qū)華都名邸小區(qū)20號樓501室房屋。10月23日原告在華都××（××）拆遷安置房決算表上簽字，決算表上載明：安置樓號20-501，面積71.52㎡，車庫面積26.87㎡。原告搬入后居住至今。原告要求被告華都公司辦理房屋不動產(chǎn)權(quán)證書未果，故訴至本院。
另查，被告華都公司已為涉案房屋辦理了初始登記，登記權(quán)利人為被告華都公司。涉案房屋系多層住宅，建筑面積為71.52㎡，同地段多層住宅專項(xiàng)維修資金為50元/㎡。安置的配套車庫沒有初始登記。
上述事實(shí)，有當(dāng)事人庭審陳述、原告提供的《淮安市城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》、華都名邸（文廟二期）拆遷安置房結(jié)算表（存根）、不動產(chǎn)初始登記證書各1份、原清浦區(qū)人民法院（2015）浦民初字第03827號民事判決書1份、淮安市中級人民法院（2016）蘇08民終1520號民事判決書1份、淮房管〔2008〕154號通知、房屋初始登記證明及被告華都公司提供的國有土地使用權(quán)出讓合同、原清浦區(qū)政府發(fā)送給市國土資源局的《關(guān)于文廟二期土地掛牌出讓的建議》、淮安市人民政府2007年第54號會議紀(jì)要、2007年12月齊福連提供的《工商服務(wù)業(yè)統(tǒng)一收款收據(jù)》、2008年10月27日和2009年6月10日淮安市國土資源局《關(guān)于文廟二期地塊出讓情況的說明》、原清浦區(qū)政府2008年浦政函〔2008〕115號文、2009年元月6日《關(guān)于淮安華都置業(yè)有限公司項(xiàng)目尚未開工的說明》、2009年11月17日《關(guān)于“華都名邸”項(xiàng)目情況的說明》、2009年7月30日浦政發(fā)〔2009〕97號文、2012年10月18日《關(guān)于商請盡快交付房屋的函》2012年10月淮安市文廟二期拆遷指揮部發(fā)放的《文廟二期安置房結(jié)算預(yù)約卡》、2012年10月13日清浦區(qū)舊城改造指揮部在《淮海晚報(bào)》A6版上刊登的《關(guān)于文廟二期（華都名邸項(xiàng)目地塊）回遷安置的公告協(xié)議書、淮安市中級人民法院的傳票、證據(jù)交換筆錄、開庭筆錄、2017年12月18日清江浦區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局清住建復(fù)〔2017〕88號文等證據(jù)在卷佐證，本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為：《中華人民共和國合同法》第六十條規(guī)定,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。本案中，原、被告簽訂的《淮安市城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》，內(nèi)容合法有效，對雙方具有約束力，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依據(jù)上述合同約定全面履行自己的義務(wù)。原告通過產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式取得了涉案房屋的所有權(quán)，華都公司作為拆遷人，負(fù)有協(xié)助原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證的義務(wù)。原告要求被告華都公司協(xié)助辦理涉案房屋的不動產(chǎn)權(quán)證書，符合法律規(guī)定，本院予以支持。原告要求協(xié)助辦理配套車庫的不動產(chǎn)權(quán)證書，因車庫未經(jīng)過初始登記，不具備辦證條件，故對原告此項(xiàng)訴訟請求本院不予支持。
關(guān)于專項(xiàng)維修資金問題。原告被拆遷房屋面積為45.79㎡，涉案房屋面積為71.52㎡，根據(jù)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，被告華都公司應(yīng)承擔(dān)的維修資金為2289.5元(45.79㎡×50元/㎡)。上述維修資金由原告自行前往相關(guān)部門進(jìn)行繳納。
被告華都公司辯稱其不是拆遷的實(shí)際主體且原告未付清差價(jià)款，無事實(shí)依據(jù)，本院不予采信。被告華都公司還辯稱，2012年9月19日協(xié)議第四條約定，房屋維修基金由原告按照同時(shí)期同地段多層安置房屋的標(biāo)準(zhǔn)交納，超出部分由被告拆遷公司承擔(dān)。因該協(xié)議主要針對回遷安置房由多層變更成小高層超出部分的公共維修基金問題，并未推翻原告與華都公司之間簽訂的拆遷補(bǔ)償安置合同中關(guān)于被告華都公司承擔(dān)安置房與被拆遷房屋面積相等部分的公共維修基金的約定，故對華都公司此項(xiàng)抗辯本院也不予采納。
依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第一百零七條和《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、被告淮安華都置業(yè)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)協(xié)助原告許朋珍辦理淮安市清江浦區(qū)華都名邸小區(qū)20號樓501室房屋的不動產(chǎn)權(quán)證；
二、被告淮安華都置業(yè)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)一次性支付原告許朋珍房屋專項(xiàng)維修資金2289.5元；
三、駁回原告許朋珍的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)50元，減半收取25元，由被告淮安華都置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于江蘇省淮安市中級人民法院。同時(shí)根據(jù)《訴訟費(fèi)用交納辦法》的有關(guān)規(guī)定，向該院預(yù)交上訴案件受理費(fèi)(收款人：淮安市財(cái)政局綜合處，開戶行：淮安市農(nóng)業(yè)銀行城中支行，帳號：34×××54)。
如本判決依法生效后，一方當(dāng)事人拒絕按期履行本判決確定的義務(wù)的，對方當(dāng)事人可以按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十四條、第二百三十六條、第二百三十九條規(guī)定向本院申請執(zhí)行，申請執(zhí)行的期間為二年，從法律文書規(guī)定履行期間的最后一日起計(jì)算;法律文書規(guī)定分期履行的，從規(guī)定的每次履行期間的最后一日起計(jì)算;法律文書未規(guī)定履行期間的，從法律文書生效之日起計(jì)算。申請執(zhí)行時(shí)效的中止、中斷，適用法律有關(guān)訴訟時(shí)效中止、中斷的規(guī)定。
審判人員
審判員陳苗青
裁判日期
二〇一八年二月二十七日
書記員
書記員王未來
