韋某衛(wèi)等人訴柳州市國土資源局房屋所有權(quán)登記案-“一房兩證”時應(yīng)當(dāng)依法保護實際權(quán)利人合法權(quán)益
人民法院案例庫 入庫編號：2024-12-3-006-008
關(guān)鍵詞
行政/行政登記/房屋所有權(quán)登記/一房兩證/善意第三人權(quán)益保護/平衡原則
基本案情
坐落于廣西壯族自治區(qū)柳州市某路某巷2號1棟的房屋，于2000年由廣西某建筑有限公司的職工集資興建。2001年4月4日，原柳州地區(qū)房產(chǎn)管理所頒發(fā)了桂房證字第總-00xxx號房屋所有權(quán)證給廣西某建筑有限公司。之后，廣西某建筑有限公司將房屋分別出售給韋某衛(wèi)、余某江、黃某明、譚某恒、龍某斌、白某、謝某華、朱某菊、謝某禮、張某權(quán)、范某群、林某川、楊某、鄧某瓊、范某、蔡某毅、鄧某、顧某勇等人。韋某衛(wèi)等人于2001年至2002年間，陸續(xù)獲得了原柳州地區(qū)房產(chǎn)管理所頒發(fā)的房屋所有權(quán)證，韋某衛(wèi)等人所占的產(chǎn)權(quán)比例均為100%。
2002年，廣西壯族自治區(qū)撤銷柳州地區(qū)設(shè)立來賓市，韋某衛(wèi)等人的房屋在柳州市區(qū)劃范圍內(nèi)。2006年1月5日，柳州市人民政府和來賓市人民政府聯(lián)合下發(fā)《柳州市人民政府、來賓市人民政府關(guān)于原柳州地區(qū)房產(chǎn)證變更為柳州市房產(chǎn)證的辦理意見》，闡明：原柳州地區(qū)行署頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證后沒有改造的房屋，可到柳州市房產(chǎn)交易所變更產(chǎn)權(quán)證。
2013年5月31日，廣西某建筑有限公司向柳州市房產(chǎn)管理局提交了《柳州市房屋所有權(quán)登記申請表》，申請將原柳州地區(qū)房產(chǎn)管理所頒發(fā)的桂房證字第總-00xxx號房屋所有權(quán)證換發(fā)為柳州市的房產(chǎn)證。廣西某建筑有限公司同時向柳州市房產(chǎn)管理局提供了房屋所有權(quán)證原件，以及來賓市房產(chǎn)管理局確認蓋章的《柳州地區(qū)房屋權(quán)屬情況證明》，《單位房產(chǎn)檔案資料移交清單》等原柳州地區(qū)房產(chǎn)管理所頒發(fā)桂房證字第總-00xxx號房屋所有權(quán)證所依據(jù)的材料。柳州市房產(chǎn)管理局受理后對廣西某建筑有限公司進行了登記詢問，廣西某建筑有限公司并未告知柳州市房產(chǎn)管理局該房屋已出售給韋某衛(wèi)等人，韋某衛(wèi)等人已另行取得了房屋所有權(quán)證這一事實。柳州市房產(chǎn)管理局經(jīng)審核廣西某建筑有限公司提供的材料后，于2014年12月19日頒發(fā)給廣西某建筑有限公司柳房權(quán)證字第D027xxxx號房屋所有權(quán)證。該房屋現(xiàn)已抵押給張某，張某取得了柳州市國土資源局頒發(fā)的柳房他證字第E021xxxx號房屋他項權(quán)證。
另外，從2016年2月18日起，柳州市實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，原由柳州市房產(chǎn)管理局承擔(dān)的房屋登記等相關(guān)職責(zé)全部整合到柳州市國土資源局下屬的不動產(chǎn)登記中心，由柳州市國土資源局繼續(xù)行使其職權(quán)。
原告韋某衛(wèi)等人以柳州市國土資源局為被告，向廣西壯族自治區(qū)柳州市城中區(qū)人民法院提起行政訴訟，請求判令撤銷柳州市房產(chǎn)管理局頒發(fā)給第三人廣西某建筑有限公司位于柳州市某路某巷2號1棟的房屋產(chǎn)權(quán)證（證號：柳房權(quán)證字第D027xxxx號）。
柳州市城中區(qū)人民法院于2018年2月26日作出（2017）桂0202行初70號行政判決，確認柳州市國土資源局登記柳房權(quán)證字第D027xxxx號房屋所有權(quán)人為第三人廣西某建筑有限公司的行為違法。宣判后，韋某衛(wèi)等人不服，提起上訴。柳州市中級人民法院于2018年11月20日作出（2018）桂02行終59號行政判決，撤銷柳州市城中區(qū)人民法院（2017）桂0202行初70號行政判決；撤銷柳州市房產(chǎn)管理局核發(fā)的柳房權(quán)證字第D027xxxx號房屋所有權(quán)證。
裁判理由
根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》第六條的規(guī)定，柳州市國土資源局有權(quán)負責(zé)柳州市市轄區(qū)范圍內(nèi)的不動產(chǎn)登記工作。雖然韋某衛(wèi)等人所請求撤銷的房屋所有權(quán)證是由柳州市房產(chǎn)管理局頒發(fā)的，但根據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》第二十六條第六款的規(guī)定，柳州市房產(chǎn)管理局的職權(quán)已變更，因此被訴登記行為的法律后果應(yīng)由繼續(xù)行使其職權(quán)的柳州市國土資源局承擔(dān)。
本案中，廣西某建筑有限公司取得原柳州地區(qū)房產(chǎn)管理局頒發(fā)的桂房證字第總-00xxx號房屋所有權(quán)證后，將房屋產(chǎn)權(quán)分割出售給了韋某衛(wèi)等人，韋某衛(wèi)等人于2001年至2002年期間陸續(xù)取得了原柳州地區(qū)房產(chǎn)管理所頒發(fā)的房屋所有權(quán)證，并持續(xù)使用柳州市某路某巷2號1棟的房屋。故而，廣西某建筑有限公司名下桂房證字第總-00xxx號房屋所有權(quán)證記載的不動產(chǎn)權(quán)利事實上已不存在。但廣西某建筑有限公司卻利用柳州、來賓兩地開展不動產(chǎn)換證工作之機，隱瞞其原房產(chǎn)權(quán)利已滅失的事實，騙取了柳州市房產(chǎn)管理局核發(fā)的柳房權(quán)證字第D027xxxx號房屋所有權(quán)證。從該登記行為的性質(zhì)來看，柳房權(quán)證字第D027xxxx號房屋所有權(quán)證僅是對桂房證字第總-00xxx號房屋所有權(quán)證形式上的換發(fā)，登記內(nèi)容上并未發(fā)生任何變更，未重新設(shè)定當(dāng)事人的不動產(chǎn)權(quán)利義務(wù)。柳州市房產(chǎn)管理局在該證換發(fā)的過程中，依據(jù)來賓市房產(chǎn)管理局出具的《柳州地區(qū)房屋權(quán)屬情況證明》對房屋權(quán)屬作出認定，符合《柳州市人民政府、來賓市人民政府關(guān)于原柳州地區(qū)房產(chǎn)證變更為柳州市房產(chǎn)證的辦理意見》的規(guī)范要求，并無不當(dāng)。但該證與韋某衛(wèi)等人仍持有的原柳州地區(qū)房產(chǎn)管理所核發(fā)的房產(chǎn)所有權(quán)證客觀上存在“一房兩證”的效力沖突，故依法應(yīng)當(dāng)予以撤銷。
至于第三人張某受該登記行為影響后續(xù)可能遭受的權(quán)益損害，則應(yīng)根據(jù)前述《柳州市人民政府、來賓市人民政府關(guān)于原柳州地區(qū)房產(chǎn)證變更為柳州市房產(chǎn)證的辦理意見》的規(guī)定和廣西某建筑有限公司所涉違法行為的定性另行尋求救濟。
裁判結(jié)果
柳州市城中區(qū)人民法院于2018年2月26日作出（2017）桂0202行初70號行政判決，確認柳州市國土資源局登記柳房權(quán)證字第D027xxxx號房屋所有權(quán)人為第三人廣西某建筑有限公司的行為違法。宣判后，韋某衛(wèi)等人不服，提起上訴。柳州市中級人民法院于2018年11月20日作出（2018）桂02行終59號行政判決，撤銷柳州市城中區(qū)人民法院（2017）桂0202行初70號行政判決；撤銷柳州市房產(chǎn)管理局核發(fā)的柳房權(quán)證字第D027xxxx號房屋所有權(quán)證。
裁判要旨
審理房屋行政登記案件中，對于一房二賣、客觀上存在的“一房兩證”問題，人民法院應(yīng)當(dāng)依法保護具有合法權(quán)利基礎(chǔ)的實際權(quán)利人的合法權(quán)益，判決撤銷缺乏合法權(quán)利基礎(chǔ)的買房人的房屋登記行為，而不能簡單以保護善意第三人合法利益為由判決確認該行為違法。
關(guān)聯(lián)索引
《中華人民共和國行政訴訟法》（2017年修正）第70條、第89條
一審：廣西壯族自治區(qū)柳州市城中區(qū)人民法院（2017）桂0202行初70號行政判決（2018年2月26日）
二審：廣西壯族自治區(qū)柳州市中級人民法院（2018）桂02行終59號行政判決（2018年11月20日）
