昆山某某公司訴昆山市國土資源局行政登記案-物權登記行為對物權行使的不當限制違法應予撤銷
人民法院案例庫 入庫編號：2023-12-3-006-004
關鍵詞
行政/行政登記/物權登記/不動產登記/限制登記/物權法定
基本案情
2008年10月，昆山某某公司受讓取得昆山市Ｃ25地塊國有土地使用權（面積34223平方米），在該地塊進行游站商業(yè)中心項目建設。2013年10月，該公司向昆山市國土資源局提交了《地下商業(yè)情況說明》，申請將6754.91平方米地下空間用于地下商業(yè)開發(fā)，不對外進行銷售。2013年11月，該公司、昆山市國土資源局、花橋開發(fā)區(qū)管委會簽訂補充協(xié)議，同意增加地下一層空間建設用地使用權，面積為6754.91平方米，用途為商業(yè)，該公司補交了土地出讓金。
2015年10月，昆山市人民政府向該公司頒發(fā)了地下一層國有土地使用權證，在該證記事欄記載：不得對外分割銷售。2016年6月，該公司領取了地下室1-43室的房屋所有權初始登記證明，每份登記證明的備注欄均載明：不得對外銷售；如需進行二手房轉讓，必須先行征得花橋開發(fā)區(qū)管委會同意。2017年3月，該公司向昆山市國土資源局提交了游站商業(yè)中心地下室商業(yè)辦理一份產證的不動產變更登記申請書，并提供了相關材料。昆山市國土資源局經審核后于2017年4月向該公司頒發(fā)了不動產權證書，記載：面積為土地使用權面積6754.91平方米/房屋建筑面積6754.91平方米；附記欄中注明：“新建，辦理自用房手續(xù)，不得對外銷售。如需進行二手房轉讓，必須先行征得花橋開發(fā)區(qū)管委會同意。”該公司認為昆山市國土資源局于2017年4月向該公司頒發(fā)的不動產權證書上的附記內容限制了其物權，侵害了其合法權益，并導致其高息融資，故提起行政訴訟，請求人民法院撤銷昆山市國土資源局頒發(fā)的上述不動產權證書上的附記內容，并賠償損失。
江蘇省蘇州市姑蘇區(qū)人民法院于2020年11月20日作出（2018）蘇0508行初214號行政判決：一、撤銷昆山市國土資源局于2017年4月6日作出的不動產權證書附注欄中“不得對外銷售。如需進行二手房轉讓，必須先行征得花橋開發(fā)區(qū)管委會同意”的內容。二、駁回昆山某某公司其他訴訟請求。宣判后，各方均未上訴。判決已經生效。
裁判理由
法院生效裁判認為：案涉2017年不動產權屬登記并非是簡單的對2015年、2016年兩次發(fā)證的合并換證，還涉及權利狀態(tài)、附記事項的不同等變化，應屬于變更登記，該變更登記對原告權利義務產生實際影響，屬于可訴的行政行為。
《不動產登記暫行條例》第八條對不動產登記簿的記載事項已作出明確規(guī)定，登記中任何涉及對不動產的權利限制、提示的事項均必須有法律依據(jù)。本案中，昆山市國土資源局于2017年作出的案涉不動產登記的附記內容“不得對外銷售。如需進行二手房轉讓，必須先行征得花橋開發(fā)區(qū)管委會同意”系對昆山某某公司物權的限制，不屬于《不動產登記暫行條例》第八條規(guī)定的應當?shù)怯浀纳婕安粍赢a權利限制的事項范圍，該附記記載行為缺乏法律依據(jù)?；趯π姓袨槿鎸彶樵瓌t，人民法院在審理不涉及權利主體變動的行政變更登記訴訟案件中，有權對原登記行為中的錯誤登記事項一并審查并予以糾正。至于昆山某某公司與行政機關之間關于案涉不動產處置的約定、承諾，應通過其他途徑依法處理。案涉不動產登記中限制的僅是不得銷售，但不影響其出租、抵押等權利，昆山某某公司仍可進行相應利用、處分，且其所稱相關損失與涉案登記行為并無直接的因果關系。
裁判要旨
不動產登記系對物權的公示，涉及民事、行政雙重法律關系，既應遵循物權法定等民事法律規(guī)范，又應符合不動產登記相關行政法規(guī)。物權的種類和內容由法律規(guī)定，當事人無權通過約定變更物權的法定內容。登記機關如將缺乏法律依據(jù)的約定內容進行登記，有違物權法定原則，當事人請求撤銷相關登記內容的，人民法院應予支持。
關聯(lián)索引
《中華人民共和國民法典》第116條、第217條、第240條
《不動產登記暫行條例》第2條、第8條第3款
一審：江蘇省蘇州市姑蘇區(qū)人民法院（2018）蘇0508行初214號行政判決（2020年11月20日）
