合肥市房地產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的通知
（合價(jià)房[2011]41號(hào)）
各縣區(qū)物價(jià)局、房地產(chǎn)管理局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，各開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)貿(mào)發(fā)展局、建設(shè)發(fā)展局，本市各物業(yè)服務(wù)企業(yè)：
《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（以下稱《辦法》）已經(jīng)市政府第83次常務(wù)會(huì)議同意，現(xiàn)印發(fā)你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法
第一章 總 則
第一條 為進(jìn)一步提高物業(yè)服務(wù)水平，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市范圍內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及其管理工作。
第三條 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指具有物業(yè)服務(wù)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及配套的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取的費(fèi)用。
第四條 合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市價(jià)格行政主管部門負(fù)責(zé)制定，并對(duì)其監(jiān)督管理。
合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)由市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)制定，并對(duì)其服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理。
第五條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)、費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵循國(guó)家的有關(guān)法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。
第六條 提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成。
第二章 收費(fèi)范圍
第七條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的性質(zhì)和不同特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)中的物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)、車輛停放服務(wù)費(fèi)、裝飾裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)等物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。
非住宅的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、別墅（含獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊加）和實(shí)行酬金制的住宅小區(qū)的物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托開(kāi)展的特約服務(wù)等其他服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
第八條 住宅小區(qū)物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)實(shí)行分等級(jí)定價(jià)。市價(jià)格行政主管部門會(huì)同市房地產(chǎn)行政主管部門，根據(jù)物業(yè)類型、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)和服務(wù)成本等，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和浮動(dòng)幅度，并適時(shí)向社會(huì)公布。
第九條 實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由雙方當(dāng)事人遵循平等、自愿的原則事先約定，不得強(qiáng)行服務(wù)，強(qiáng)行收費(fèi)。
第十條 物業(yè)服務(wù)一般包括以下內(nèi)容：
（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理；
（二）物業(yè)共用部位、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集清理和化糞池清理；
（三）公共綠地、景觀和花草樹(shù)木的養(yǎng)護(hù)管理；
（四）車輛停放服務(wù)管理；
（五）做好安全防范和秩序維護(hù)工作；
（六）做好房屋租賃登記和裝飾裝修管理工作；
（七）物業(yè)維修、更新費(fèi)用的帳目管理和物業(yè)檔案資料管理；
（八）業(yè)主委托的其他公共性服務(wù)內(nèi)容。
第十一條 業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制的方式約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈虧均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按合同約定辦理。
第十二條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)。
物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成一般包括以下部分：
（一）服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；
（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；
（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)費(fèi)用；
（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公費(fèi)用；
（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理必備的固定資產(chǎn)折舊；
（六）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；
（七）經(jīng)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)同意的其他費(fèi)用。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，符合專項(xiàng)維修資金使用規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本。
第十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年不少于一次向全體業(yè)主公布住宅小區(qū)內(nèi)的服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)工作開(kāi)展情況，聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)的意見(jiàn)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用情況，應(yīng)接受物業(yè)項(xiàng)目所在地街道辦事處監(jiān)督。
第三章 收費(fèi)管理
第十四條 住宅小區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，參照《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》（附件3）、《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》（附件1），擬定前期物業(yè)服務(wù)方案，確定物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)，按規(guī)定實(shí)行公開(kāi)招投標(biāo)，中標(biāo)價(jià)格即為前期物業(yè)綜合服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并在前期物業(yè)服務(wù)合同中明確。
前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)的計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間，并同時(shí)約定服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第十五條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與業(yè)主（物業(yè)買受人）簽訂的商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，作為商品房買賣合同附件，經(jīng)業(yè)主（物業(yè)買受人）簽字確認(rèn)。
第十六條 業(yè)主委員會(huì)成立后，由業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘或重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)或授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)和相應(yīng)的基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第十七條 物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)（含住宅躍層或閣樓的），以房屋所有權(quán)證登記的建筑面積計(jì)算。
未辦證的以售房合同中房屋建筑面積或房產(chǎn)測(cè)繪部門實(shí)測(cè)的房屋建筑面積計(jì)算，未計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積的附屬房屋不得收取物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)。
第十八條 已交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)自交付之日起次月由業(yè)主承擔(dān)。未交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。
交付是指在房屋買賣合同約定的時(shí)間內(nèi)，業(yè)主收到書面交付通知并辦妥相關(guān)交付手續(xù)。業(yè)主收到書面交付通知后，在通知期限內(nèi)無(wú)正當(dāng)理由不辦理相關(guān)交付手續(xù)的，視為交付。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位沒(méi)有事先書面通知的，以業(yè)主實(shí)際辦妥相關(guān)交付手續(xù)為準(zhǔn)。
第十九條 業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，預(yù)收期限不得超過(guò)6個(gè)月。雙方另有約定的除外，但約定的期限不得超過(guò)物業(yè)服務(wù)合同期限。
第二十條 出租或以其他方式交他人使用的物業(yè)，業(yè)主應(yīng)及時(shí)到物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記備案，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主或使用人按規(guī)定交納。
第二十一條 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行服務(wù)價(jià)格登記證制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收費(fèi)前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在縣、區(qū)價(jià)格行政主管部門辦理備案和申領(lǐng)《服務(wù)價(jià)格登記證》。
第二十二條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費(fèi)地點(diǎn)，按照物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，公布物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。
第四章 停車收費(fèi)
第二十三條 住宅小區(qū)內(nèi)符合規(guī)劃配置要求的共用車位、車庫(kù)（含地下、地面）、地面停車場(chǎng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員提供管理服務(wù)的，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)可以收取停放服務(wù)費(fèi)（見(jiàn)附件2）。
業(yè)主對(duì)車輛有保管要求的，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。
第二十四條 住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車庫(kù)、車位應(yīng)優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要，業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車庫(kù)的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕。
第二十五條 實(shí)施物業(yè)管理區(qū)域車輛停放服務(wù)收費(fèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)建立健全車輛停放服務(wù)及收費(fèi)的內(nèi)部管理制度，做好車輛進(jìn)出管理、停車場(chǎng)所保潔、照明、巡視（或監(jiān)視）和日常維護(hù)等服務(wù)工作。
第五章 共用設(shè)施設(shè)備收費(fèi)
第二十六條 住宅小區(qū)內(nèi)共用電梯、公共照明、消防設(shè)施、景觀水系、監(jiān)控系統(tǒng)、單元門禁等設(shè)施設(shè)備運(yùn)行費(fèi)，納入物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)，不得另行分?jǐn)偸杖 ?br/>
二次供水未移交給供水部門的供水設(shè)備，其增壓水泵運(yùn)行費(fèi)用可據(jù)實(shí)分?jǐn)偸杖?，接受監(jiān)督。
第二十七條 非城市集中供暖（冷）單位直收到戶的集中供暖（冷）系統(tǒng)、中央空調(diào)的物業(yè)小區(qū)，按照“以收抵支、收支平衡”的原則，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出收費(fèi)方案，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后收取。業(yè)主委員會(huì)成立前，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中合理約定，并在銷售物業(yè)時(shí)告知物業(yè)買受人。
第二十八條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、數(shù)字電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托方收取手續(xù)費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)在雙方委托合同中約定；物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
第二十九條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的書面同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益30％用于補(bǔ)貼物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)，70％納入專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第六章 裝飾裝修收費(fèi)
第三十條 裝飾裝修單位或裝飾裝修人委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運(yùn)裝飾裝修垃圾的，應(yīng)當(dāng)繳納裝飾裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)。垃圾清運(yùn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按建筑面積每平方米不高于3.00元收取。
因裝修造成共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等損壞的，恢復(fù)、維修費(fèi)用按實(shí)際發(fā)生額，由業(yè)主（使用人）或裝修單位（裝修人）承擔(dān)，并承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。
第七章 責(zé)任與義務(wù)
第三十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須按照物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容提供服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，除法律法規(guī)規(guī)章另有規(guī)定外，服務(wù)收費(fèi)由雙方約定。
第三十二條 業(yè)主、物業(yè)使用人和開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納； 逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)合同中的部分專業(yè)服務(wù)事項(xiàng)外包給其他專業(yè)服務(wù)企業(yè)的，不得降低服務(wù)質(zhì)量，減少服務(wù)內(nèi)容，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第八章 監(jiān)督管理
第三十四條 市、縣、區(qū)價(jià)格行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)行為和服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行監(jiān)管。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)構(gòu)成價(jià)格違法、違規(guī)的，由價(jià)格行政主管部門依據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》等法律、法規(guī)予以處罰。
第三十五條 未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的住宅小區(qū)、單位宿舍、業(yè)主自行組織的物業(yè)管理，可參照本辦法自行協(xié)商，并在物業(yè)所在街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）的指導(dǎo)下具體實(shí)行。
第三十六條 肥東、肥西、長(zhǎng)豐三縣價(jià)格行政主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門可結(jié)合本地實(shí)際參照本辦法執(zhí)行。
第三十七條 本辦法自2011年8月1日起施行，有效期5年。
2006年9月6日發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)〈合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則〉的通知》（合價(jià)房〔2006〕325號(hào)）同時(shí)廢止。
附件1：《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》
附件2：《合肥市住宅小區(qū)車輛停放服務(wù)最高指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》
附件3：《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)范及等級(jí)指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)》（合肥市房地產(chǎn)管理局制定）
附件1
合肥市住宅小區(qū)物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
服務(wù)等級(jí) | 基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/月.平方米） | 備 注 | |
無(wú)電梯 | 有電梯 | ||
甲級(jí) | 0.70 | 1.20 | 各等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上下浮動(dòng)不超過(guò)20％ |
乙級(jí) | 0.60 | 1.10 | |
丙級(jí) | 0.50 | 1.00 | |
丁級(jí) | 0.40 | 0.90 | |
定價(jià)形式：政府指導(dǎo)價(jià)
附件2
合肥市住宅小區(qū)車輛停放服務(wù)最高指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
定價(jià)形式：政府指導(dǎo)價(jià)
類型 | 停放形式 | 車 型 | 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) （元/月.輛） | 備 注 |
機(jī) 動(dòng) 車 | 地面車位 | 小 | ||
