卞某貝訴李某林房屋買賣合同糾紛案-合同一方以對方未告知房屋承重墻拆除情況等足以影響交易等重要信息為由請求解除房屋買賣合同的處理規(guī)則
人民法院案例庫 入庫編號：2024-07-2-091-002
關鍵詞
民事/房屋買賣合同/拆除承重墻/重大信息/合同解除
基本案情
原告卞某貝訴稱：2023年3月11日，卞某貝通過某佑房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司（以下簡稱某佑公司）居間與李某林簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，約定卞某貝向李某林購買101室房屋，房屋售價人民幣206萬元（幣種下同）。卞某貝付清了全部房款。2023年3月24日，卞某貝收到某佑公司通知，城管近期將上門砌磚墻，但未提及101室房屋承重墻被拆除事宜。4月3日，城管上門向卞某貝出具《責令改正通知書》及檢測報告，檢測報告形成時間為2023年3月17日，此時101室房屋還未交付給卞某貝，拆除承重墻并非卞某貝所為。但為配合城管工作，卞某貝還是簽收了上述文書。事后，卞某貝多次要求某佑公司、李某林解釋此事，均未果。卞某貝認為，李某林在交易過程中刻意隱瞞房屋承重墻被拆除的重要事實，其行為已經(jīng)構(gòu)成欺詐。承重墻拆除對房屋安全產(chǎn)生隱患，還影響日后的房屋交易，如101室房屋承重墻恢復，房屋的布局又與卞某貝看房時不一致，卞某貝也無法接受，故訴至法院，請求判令：1.卞某貝與李某林就案涉房屋簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》于起訴狀副本送達李某林之日解除；2.李某林返還卞某貝房款206萬元；3.李某林支付卞某貝違約金41.2萬元；4.李某林賠償律師費12.5萬元。
被告李某林辯稱：2023年3月初，城管上門看現(xiàn)場，沒有告訴李某林拆除了101室房屋承重墻。李某林本人也不知道是否拆除了承重墻。李某林將城管上門查看的情況告訴了某佑公司和卞某貝。3月11日，李某林和卞某貝簽訂補充協(xié)議約定，若后期因產(chǎn)權(quán)調(diào)查顯示有違章行為導致交易無法進行，雙方和平解約互不追究責任。后101室房屋并未被政府部門限制過戶，雙方完成了過戶。故不同意卞某貝的訴請。
法院經(jīng)審理查明：2023年3月14日，李某林（甲方）與卞某貝（乙方）簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定乙方購買甲方101室房屋，該房屋轉(zhuǎn)讓價款為130萬元；甲乙雙方于2023年3月25日前辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。當日，李某林（甲方）與卞某貝（乙方）簽訂協(xié)議書，約定甲乙雙方確認101室總房價款206萬元，雙方簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》約定房價款為130萬元，裝修補償款共計76萬元，乙方于簽署買賣合同后一日內(nèi)支付甲方。卞某貝如約支付了全部購房款206萬元，雙方于3月22日辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。2023年4月3日，寶山區(qū)吳淞街道辦事處向卞某貝出具責令改正通知書，主要內(nèi)容為，101室房屋有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)的行為，立即將損壞房屋承重結(jié)構(gòu)恢復。寶山區(qū)吳淞街道辦事處還向卞某貝提供房屋質(zhì)量檢測報告，檢測結(jié)論為：委托指定區(qū)域二處構(gòu)件（墻體）存在拆除現(xiàn)象，所拆除的構(gòu)件為承重構(gòu)件，存在安全隱患；所拆除的承重構(gòu)件未恢復前應做好臨時支撐；根據(jù)相關規(guī)定，屬于損壞房屋承重結(jié)構(gòu)的行為，應予以恢復。2023年8月30日，寶山區(qū)吳淞街道辦事處向卞某貝出具恢復原狀決定書，主要內(nèi)容為，101室房屋存在損壞房屋承重結(jié)構(gòu)的情況，具體詳見檢測報告，責令立即恢復損壞的承重結(jié)構(gòu)，并提供相關檢測報告。
上海市寶山區(qū)人民法院于2023年10月25日作出（2023）滬0113民初25255號民事判決：一、原告卞某貝與被告李某林就涉案房屋簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》于2023年8月14日解除；二、被告李某林于本判決生效之日起十日內(nèi)，返還原告卞某貝房款206萬元；三、原告卞某貝于本判決生效之日起十日內(nèi)，將涉案房屋返還給被告李某林；四、被告李某林于本判決生效之日起十日內(nèi)，賠償原告卞某貝律師費7萬元；五、駁回原告卞某貝的其他訴訟請求。宣判后，雙方當事人均未提起上訴，判決已發(fā)生法律效力。
裁判理由
法院生效裁判認為：李某林主張其已將101室房屋拆除承重墻事宜告知卞某貝，但未提供相應證據(jù)，依法不予采信。執(zhí)法部門于2023年3月16日已經(jīng)到101室房屋檢查，李某林此時尚未交房，也沒有將該檢查情況如實告知卞某貝，有違誠信?，F(xiàn)執(zhí)法部門要求卞某貝恢復101室房屋承重墻，恢復后該房屋布局與李某林出售時發(fā)生變化，卞某貝亦表示恢復后的房屋布局并不能滿足其要求。李某林隱瞞101室房屋的重要信息，對卞某貝決定是否購買該房屋產(chǎn)生重大影響。卞某貝要求解除《上海市房地產(chǎn)買賣合同》的訴請，依法應予準許。故法院依法作出如上裁判。
裁判結(jié)果
上海市寶山區(qū)人民法院于2023年10月25日作出（2023）滬0113民初25255號民事判決：一、原告卞某貝與被告李某林就涉案房屋簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》于2023年8月14日解除；二、被告李某林于本判決生效之日起十日內(nèi)，返還原告卞某貝房款206萬元；三、原告卞某貝于本判決生效之日起十日內(nèi)，將涉案房屋返還給被告李某林；四、被告李某林于本判決生效之日起十日內(nèi)，賠償原告卞某貝律師費7萬元；五、駁回原告卞某貝的其他訴訟請求。宣判后，雙方當事人均未提起上訴，判決已發(fā)生法律效力。
裁判要旨
房屋拆除承重墻對安全性及房屋布局都有影響，屬于在房屋出售時應當披露的重要信息。恢復承重墻后房屋布局發(fā)生變化，對購房人決定是否購買該房屋產(chǎn)生重大影響，購房人有權(quán)解除房屋買賣合同。
關聯(lián)索引
《中華人民共和國民法典》第563條、第565條、第566條
一審： 上海市寶山區(qū)人民法院 （2023）滬0113民初25255號 民事判決（2023年10月25日）
