王某訴郭某房屋租賃合同糾紛案-房屋甲醛超標(biāo)的，承租人有權(quán)解除合同
人民法院案例庫 入庫編號：2024-07-2-111-005
關(guān)鍵詞
民事/租賃合同/甲醛超標(biāo)/適租義務(wù)/合同解除/返還責(zé)任
基本案情
2023年7月14日，郭某與王某簽訂《房屋租賃合同》，約定王某承租系爭房屋，租期自2023年7月19日至2024年7月18日；月租金為人民幣3400元（幣種下同），房屋租賃保證金為3400元；租賃期間，郭某保證該房屋及其附屬設(shè)施處于正常的可使用和安全的狀態(tài)。上述合同簽訂后，王某向郭某支付租金3400元和保證金3400元。
2023年7月17日至7月20日期間，王某就系爭房屋新裝修可能存在甲醛問題對王某懷孕的妻子身體可能影響問題與郭某進(jìn)行溝通，王某要求換房無果后要求郭某進(jìn)行甲醛檢測，郭某未予回復(fù)。2023年7月20日，王某向郭某發(fā)送短信表示因系爭房屋存在甲醛問題，未辦理入住，于2023年7月20日通知解除房屋租賃合同。郭某回復(fù)單方面解除合同需要賠償違約金。7月21日王某向郭某發(fā)送系爭房屋甲醛檢測報(bào)告并要求郭某退還租金3400元、押金3400元及支付甲醛檢測費(fèi)600元。該檢測報(bào)告顯示室內(nèi)空氣中的甲醛、苯、甲苯、二甲苯、TVOC，其中甲醛、TVOC的含量存在不符合國家標(biāo)準(zhǔn)《室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB/T18883-2022的情況，不合格。王某訴至法院，請求判令：確認(rèn)雙方租賃合同解除，要求郭某向王某返還租金3400元和保證金3400元，并要求郭某支付違約金3400元。
郭某辯稱：不同意解除租賃合同，雙方一直正常履行租賃合同，郭某于11月才收回系爭房屋。郭某對系爭房屋也進(jìn)行了檢測，不存在甲醛超標(biāo)的情況，郭某不存在違約行為，故不同意退還租金及支付違約金。王某違約提前退租，按約郭某可以沒收保證金。合同簽署后，郭某已提供房屋給王某入住，王某至今沒有與郭某解除租賃合同，導(dǎo)致系爭房屋不能對外出租，王某支付的一個(gè)月房租不足以彌補(bǔ)郭某的損失。為此郭某提出反訴請求：判令王某賠償三個(gè)月房租損失10200元。
審理中，郭某于2023年12月4自行委托檢測機(jī)構(gòu)對系爭房屋空氣環(huán)境進(jìn)行檢測，該檢測報(bào)告顯示甲醛、苯、甲苯、二甲苯、TVOC含量均低于限值標(biāo)準(zhǔn)。
上海市寶山區(qū)人民法院于2024年1月10日作出（2023）滬0113民初34603號民事判決，郭某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)退還王某租金3400元、保證金3400元。宣判后，當(dāng)事人雙方均未提起上訴，判決已發(fā)生法律效力。
裁判理由
本案的爭議焦點(diǎn)為：王某是否有權(quán)解除案涉《房屋租賃合同》并要求郭某返還租金、保證金。
其一，關(guān)于王某是否有權(quán)解除案涉《房屋租賃合同》。《中華人民共和國民法典》第七百三十一條規(guī)定：“租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同?！北景钢校跄吃谖慈胱∠禒幏课輹r(shí)向郭某提出房屋可能存在甲醛超標(biāo)問題，并提出解決方案，但郭某未有回應(yīng)。在此情況下，王某自行委托檢測機(jī)構(gòu)出具檢測報(bào)告。該檢測報(bào)告顯示系爭房屋中甲醛、TVOC的含量超標(biāo)。王某結(jié)合房屋的裝修時(shí)間及檢測結(jié)果，認(rèn)為系爭房屋甲醛超標(biāo)，符合常理。王某出于擔(dān)心房屋內(nèi)甲醛超標(biāo)影響身體健康的考慮，有權(quán)解除雙方租賃合同。郭某雖提供2023年12月4日形成的檢測報(bào)告證明系爭房屋不存在甲醛超標(biāo)情形，考慮到甲醛的揮發(fā)性以及空氣流動(dòng)性，其提供的檢測報(bào)告僅能證明檢測當(dāng)時(shí)房屋內(nèi)的空氣質(zhì)量情況，無法反映2023年7月系爭房屋的甲醛含量情況。
其二，王某是否有權(quán)要求郭某返還租金及保證金。本案中，案涉租賃合同簽訂后王某一直積極與郭某協(xié)商溝通系爭房屋甲醛問題，未實(shí)際搬入系爭房屋且于起租日次日便提出解除合同，其間亦無故意拖延行為，郭某理應(yīng)退還租金和保證金。郭某在明知王某提出解除合同后理應(yīng)及時(shí)收回系爭房屋，郭某怠于收回系爭房屋的租金損失應(yīng)由其自行承擔(dān)。郭某的反訴請求均無事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。
裁判要旨
出租人應(yīng)當(dāng)向承租人提供符合租賃用途，具有使用、收益價(jià)值的租賃物。出租人提供的房屋甲醛超標(biāo)無法滿足租賃用途，甚至危害承租人健康安全的，承租人有權(quán)解除租賃合同并要求出租人退還租金及保證金。
關(guān)聯(lián)索引
《中華人民共和國民法典》第731條
一審：上海市寶山區(qū)人民法院（2023）滬0113民初34603號民事判決（2024年1月10日）
