審理法院：邢臺市中級人民法院
案號：（2016）冀05民終984號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2016-05-16
審理經(jīng)過
上訴人呂秀芹、河北保隆德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因房屋拆遷安置補償協(xié)議糾紛一案，不服河北省邢臺市橋東區(qū)人民法院（2015）東民初字第2030號民事判決，向本院提起上訴，本院依法組成合議庭進行了審理，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審法院查明
原審審理查明，2009年12月2日，原告與二被告簽訂了房屋拆遷補償安置協(xié)議，約定原告在拐角社區(qū)土地證面積162.34㎡，可兌換房屋面積194.81㎡，過渡期三年，過渡費每月按126㎡、每平方米8元計算，置換房屋為8號樓2102C3、21202C3、21302C3，兌換差異房屋面積96.88㎡由原告自購。協(xié)議簽訂后，被告河北保隆德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將過渡費、搬家費給付原告。三年過渡期滿后，被告河北保隆德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已將2013年1月至2015年6月期間的安置費按每平方米10元給付了原告。現(xiàn)原告置換的房屋尚未交付。
另查明，被告河北保隆德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在庭審中承認本案所訴爭的拐角社區(qū)8號樓尚未進行竣工驗收。原告訴請的支付逾期交房部分的損失指的是置換后房屋面積與給付過渡費房屋面積之差、再加上自購部分面積的損失。
一審法院認為
原審認為，原、被告雙方簽訂的房屋拆遷補償安置協(xié)議，系雙方當事人的真實意思表示，并不違反相關(guān)法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。房屋拆遷補償安置協(xié)議明確約定過渡期為三年，過渡費按建筑面積126㎡、每平方米8元計算，依據(jù)當時房屋拆遷實施細則第三十九條、第四十條第一款的規(guī)定，過渡期內(nèi)由拆遷人按原拆遷面積每月每平方米五元的標準給付被拆遷人臨時安置補助費；因拆遷人的責任使被拆遷人延長過渡期限的，從逾期之日起，以每月每平方米五元臨時安置補償費的標準為基數(shù)，增加臨時安置補助費，逾期不滿半年的增加百分之二十五，逾期半年不滿一年的增加百分之五十，逾期滿一年不滿兩年的增加百分之七十五，逾期滿兩年以上的增加百分之百，雙方當事人在簽訂補償安置協(xié)議時約定過渡期內(nèi)臨時安置補償費每月每平方米8元，按照上述規(guī)定，被告河北保隆德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自2013年1月至2015年6月應(yīng)給付原告臨時安置補償費49896元，扣除已給付原告37800元，應(yīng)再給付原告臨時安置補償費12096元。根據(jù)我國法律法規(guī)的規(guī)定，建筑工程竣工驗收合格后，房屋可交付使用，未經(jīng)驗收或驗收不合格的，不得交付使用，庭審中被告河北保隆德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承認其所開發(fā)建設(shè)的拐角社區(qū)8號樓未進行竣工驗收，原告可在有效接收房屋時要求被告河北保隆德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供《住房質(zhì)量保證書》等相關(guān)資料，現(xiàn)原告訴請?zhí)峁蹲》抠|(zhì)量保證書》等相關(guān)資料，理由不能成立，本院不予支持。根據(jù)現(xiàn)行的《國有土地上房屋征收與補償條例》及之前實施的《城市房屋拆遷管理條例》均規(guī)定選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，應(yīng)當按被拆遷房屋面積向被拆遷人支付臨時安置費，但法律法規(guī)沒有規(guī)定在延長過渡期間內(nèi)對給付過渡費房屋面積以外的置換面積進行賠償，故原告訴請被告支付逾期交房部分的損失，理由不能成立，本院不予支持。對于原告訴請被告賠償其自購房屋部分的逾期交房損失可在房屋有效交付后，再另行主張其權(quán)利。原告與二被告簽訂的房屋拆遷補償安置協(xié)議中未約定被告邢臺市橋東區(qū)拐角社區(qū)居民委員會在本協(xié)議中應(yīng)享有的權(quán)利和承擔的義務(wù)，故邢臺市橋東區(qū)拐角社區(qū)居民委員會不承擔任何民事責任。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條，《中華人民共和國合同法》第六十條，第一百零七條，《邢臺市房屋拆遷實施細則》第三十九條，第四十條的規(guī)定，原審判決：一、判決生效后十日內(nèi)，被告河北保隆德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司給付原告臨時安置補償費12096元（截止到2015年6月30日）。二、駁回原告的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費353元，由被告河北保隆德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。
上訴人呂秀芹上訴主要稱，請求：依法撤銷原判第二項“駁回原告的其他訴訟請求”改判為：被上訴人支付逾期交房部分的損失56334.6元。其主要理由是，上訴人的逾期交房損失分兩部分，一是兌換之外的自購部分。被上訴人沒有在三年內(nèi)交房，原審沒有判決上訴人的訴求數(shù)額是不當?shù)摹５诙糠质浅鲈姓?0%的部分。過渡費是以拆遷的房屋面積支付的，不是以宅基面積為標準的。此部分的差額部分沒有給過渡費。過渡期滿后被上訴人未按期交房，這部分由其無償使用，沒有給任何補償。
被上訴人辯稱
河北保隆德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司答辯稱，一、過渡費的計算面積，雙方在安置協(xié)議中已經(jīng)確認并且該確認未有違法之處，是有效的。二、關(guān)于過渡費的標準，雙方約定自簽訂拆遷安置協(xié)議之日起，前3年按雙方確認的拆遷面積每平方米8元計算過渡費，三年過后，按每平方米10元計算過渡費。原審判決認定的參照邢臺市城市房屋拆遷實施細則規(guī)定，逾期按本細則第40條的比例的上調(diào)過渡費的標準，而根據(jù)雙方約定的8元的計算標準計算是錯誤的。對方說的房屋拆遷安置協(xié)議第8條，該條是針對前7條所約定的，不存在責任約定不明的情況，并且原審原被告雙方除了履行本房屋拆遷安置補償協(xié)議，還履行《拐角社區(qū)城中村改造方案解讀》中的內(nèi)容。拆遷安置協(xié)議及解讀內(nèi)容對所有的違約責任約定明確。其他內(nèi)容同我方上訴狀。
上訴人河北保隆德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上訴主要稱，請求：依法撤銷原審判決內(nèi)容，并直接改判駁回呂秀芹的訴訟請求；本案的一切訴訟費用由呂秀芹承擔。一、原審判決對過渡期后的臨時安置補償費適用標準錯誤，應(yīng)當依雙方約定進行計算?！缎吓_市房屋拆遷實施細則》中的標準為，過渡期內(nèi)臨時安置補償費按原拆遷面積每月每平方米5元，從逾期之日起，以每月每平方米五元臨時安置補償費的標準為基數(shù)，增加臨時安置補助費，逾期不滿半年的增加百分之二十五，逾期半年不滿一年的增加百分之五十，逾期滿一年不滿兩年的增加百分之七十五，逾期滿兩年以上的增加百分之百。而雙方約定且履行的是：在過渡期內(nèi)按原拆遷面積每月每平方米8元計算，過渡期后，由于開發(fā)商的原因?qū)е掠馄诮环繒r，按原拆遷面積每月每平方米10元計算。約定是雙方真實意思表示，且不違反強制性法律規(guī)定，原審判決在計算過渡期后的臨時安置補償費時，一方面用約定的高于地方文件基數(shù)的8元做基數(shù)，另一方面又以地方文件的比例進行計算數(shù)額，顯然違反法律規(guī)定且矛盾。二、原審判決未認定逾期交房非開發(fā)商的原因是錯誤的，開發(fā)商只承擔該房屋于2015年6月2日前具備了實際交付房屋條件的責任，而對于非開發(fā)商原因形成的手續(xù)不完備的問題，根據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定應(yīng)當免除上訴人的責任。故對于2015年6月2日之后的違約責任依法依約上訴人都不應(yīng)承擔責任。三、原審判決認定自購部分的逾期交房損失可在房屋交付后，另行主張權(quán)利是錯誤的。因為被上訴人自購部分不同于一般的商品房買賣，被上訴人自購價格遠低于市場價，應(yīng)按雙方合同約定，合同未約定視為被上訴人放棄了該權(quán)利，而不能適用一般商品房買賣的相關(guān)法律。
呂秀芹答辯稱，一、關(guān)于過渡期后臨時安置補償費適用標準原審判決適用的標準正確，根據(jù)《邢臺市房屋拆遷實施細則》第三十九、第四十條規(guī)定以及《拐角社區(qū)城中村改造拆遷安置辦法條例》第6條規(guī)定，原審判決以河北保隆德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司違約逾期交房以8元每平方米的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)作為計算臨時安置補償費的標準有合法依據(jù)。本案根據(jù)查明事實，呂秀芹簽訂的房屋拆遷補償安置協(xié)議書，雙方約定的計算安置補償?shù)幕鶖?shù)是每月每平方米8元，也約定了交房期限是3年，在上述約定期限內(nèi)，河北保隆德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司沒有按照協(xié)議約定的期限交房已經(jīng)形成違約，原審判決根據(jù)上述法律規(guī)定和河北保隆德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司違約的事實判決以8元為基數(shù)，使用25%、50%、75%、100%的懲罰性安置補償費用計算標準計算正確，判決結(jié)果正確。河北保隆德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的該項上訴理由不能成立。二、河北保隆德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱違約不是其本身原因造成的理由不能成立。作為商業(yè)性開發(fā)的企業(yè)，該公司在開發(fā)本項目時，應(yīng)當預見到可能存在的情況和問題，也深知拐角村拆遷情況的現(xiàn)狀，同時該公司的法定代表人及公司的中高層管理人員均是拐角村的原居民，造成拐角社區(qū)舊村改造項目的遲延交付均是因該公司未按照法律規(guī)定的開發(fā)程序和法律規(guī)定進行開發(fā)建設(shè)而造成的工程被相應(yīng)的行政部門處罰，造成上述項目的遲延交工全部由河北保隆德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司違法違約造成，依法應(yīng)由該公司承擔責任，與本案的被拆遷人以及行政機關(guān)沒有任何關(guān)系。三、原審判決對楊金魁自購部分逾期交房的損失，要求可另行主張。我們認為也是錯誤的。本案原審法院已經(jīng)認定了呂秀芹自購房屋部分由于保隆德公司的違約沒有按期交付使用，既然認定了該事實，在保隆德公司沒有合法有序的抗辯理由的情況下，其應(yīng)按合同法107、113條的規(guī)定進行賠償。在原審原告已經(jīng)就上訴請求提出合法證據(jù)及理由的情況下，原審判決要求當事人另行主張，增加了當事人的訴累，判決結(jié)果不當。
被上訴人邢臺市橋東區(qū)拐角社區(qū)居民委員會未答辯。
本院查明
二審審理查明的事實與一審查明的事實一致。另查明，2003年12月1日起施行的《邢臺市房屋拆遷管理實施細則》第三十九條規(guī)定：“對被拆遷人或者被拆遷房屋的承租人的安置用房不能一次解決的，可以采取過渡方式，過渡期限一般為一年，最長不得超過二年。過渡期內(nèi)由拆遷人按原拆遷面積每月每平方米五元的標準給付被拆遷人臨時安置補助費?！钡谒氖畻l規(guī)定：“拆遷人不得擅自延長過渡期限，周轉(zhuǎn)房的使用人應(yīng)當按時騰退周轉(zhuǎn)房。因拆遷人的責任使被拆遷人或者被拆遷房屋的承租人延長過渡期限的，依照下列規(guī)定處理：（一）被拆遷人或者承租人自行或者由其所在單位安排住處的，從逾期之月起，以每月每平方米五元臨時安置補助費的標準為基數(shù)，增加臨時安置補助費，逾期不滿半年的增加百分之二十五，逾期滿半年不滿一年的增加百分之五十，逾期滿一年不滿二年的增加百分之七十五，逾期滿二年以上的增加百分之百。（二）被拆遷人或者房屋承租人使用由拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的，從逾期之月起，以臨時安置補助費的標準為基數(shù)，付臨時安置補助費，逾期不滿一年的付給百分之二十五，逾期滿一年不滿二年的付給百分之五十，逾期二年以上的付給百分之七十五。”《拐角社區(qū)城中村改造方案解讀》規(guī)定，過渡費按每月每平方米8元計算，因開發(fā)商的責任延長過渡期限的，自逾期之日起，按每月每平方米10元支付。
本院認為
本院認為，呂秀芹與河北保隆德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、拐角社區(qū)居委會簽訂的《房屋拆遷補償安置協(xié)議》系三方當事人真實意思表示，且不違反相關(guān)法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。呂秀芹和河北保隆德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司均認可《拐角社區(qū)城中村改造方案解讀》也是雙方拆遷安置補償?shù)囊罁?jù)，故上述協(xié)議和解讀應(yīng)視為一個整體作為拆遷安置補償?shù)囊罁?jù)，當事人均應(yīng)全面履行。關(guān)于臨時安置補償費（即過渡費）的標準問題。《房屋拆遷補償安置協(xié)議》和《拐角社區(qū)城中村改造方案解讀》中均約定過渡費的標準為每月每平方米8元，《拐角社區(qū)城中村改造方案解讀》載明，因開發(fā)商的責任，延長過渡期限的，開發(fā)商自逾期之日起按每月每平方米10元支付過渡費。雙方在簽訂拆遷補償協(xié)議時，已就延長過渡期限的過渡費作出了約定，該約定不違反相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，雙方應(yīng)依該約定履行。根據(jù)上述約定，河北保隆德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已經(jīng)按每月每平方米10元支付了呂秀芹自2013年1月至2015年6月期間剩余過渡面積的過渡費。《邢臺市城市房屋拆遷管理實施細則》第三十九條、第四十條規(guī)定的臨時安置補助費是以每月每平方米五元的標準為基數(shù)，按逾期時間逐漸遞增，在逾期二年以上時的標準才達到每月每平方米10元。由此可見，本案當事人之間約定的過渡費標準不低于拆遷協(xié)議簽訂時邢臺市文件規(guī)定的標準。故一審法院在當事人對逾期過渡費有明確約定，在約定的標準基數(shù)每月每平方米8元高于政府文件規(guī)定的標準基數(shù)每月每平方米5元的情況下，適用雙方約定的每月每平方米8元的標準，有選擇性的套用政府文件規(guī)定的逾期增加幅度部分予以判決不當，河北保隆德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對此要求糾正，本院予以支持。關(guān)于逾期交房的責任問題。建設(shè)工程竣工驗收合格后，房屋方可交付使用，河北保隆德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主張非開發(fā)商原因形成的手續(xù)不完備的證據(jù)不足，本院不予采信。
因法律沒有規(guī)定在延長過渡期間內(nèi)對給付過渡費房屋面積以外的置換面積進行賠償，故原判對此部分逾期交房部分損失不予支持并無不當。關(guān)于呂秀芹自購部分的逾期交房損失。因本案系舊村改造項目，呂秀芹兌換的住房均未交付，原審讓其在房屋有效交付后另行主張并無不當。綜上，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項之規(guī)定，判決如下：
二審裁判結(jié)果
一、撤銷河北省邢臺市橋東區(qū)人民法院（2015）東民初字第2030號民事判決。
二、駁回呂秀芹的訴訟請求。
一審案件受理353元，二審案件受理費353元，均由呂秀芹負擔。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長賈洪紹
審判員張振防
審判員郝誠
裁判日期
二〇一六年五月十六日
書記員
書記員高蔚龍
