審理法院：太倉(cāng)市人民法院
案號(hào)：（2016）蘇0585民初6742號(hào)
案件類(lèi)型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2016-11-30
審理經(jīng)過(guò)
原告吳秀珍與被告蘇州兆元置地有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)兆元公司）房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，本院于2016年9月26日立案受理，依法適用小額訴訟程序公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告的委托訴訟代理人王全榮，被告兆元公司的委托訴訟代理人宋陶、趙曉芳到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱(chēng)
原告吳秀珍向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令被告賠償原告經(jīng)濟(jì)損失6642元。2、本案的訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)與理由：原、被告于2007年4月27日簽訂《房屋拆遷原地產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書(shū)》1份，約定原告將坐落于太倉(cāng)市城廂鎮(zhèn)南門(mén)街14-1號(hào)房屋，建筑面積221.1平方米，交由被告拆除，被告給予原告補(bǔ)償金342916.92元。同時(shí)，原告接受被告建造商品房的置換方案，出資360975元購(gòu)買(mǎi)被告開(kāi)發(fā)建造的南園西路地塊房屋2套，實(shí)際交房建筑面積為221.4平方米。協(xié)議書(shū)簽訂后，原告按約定騰出拆遷房屋并結(jié)算了拆遷款與新購(gòu)房款。2015年7月，原告聽(tīng)同小區(qū)的其他拆遷戶(hù)稱(chēng)開(kāi)發(fā)商在合同簽訂后單方面對(duì)小區(qū)布局作了調(diào)整，原告即會(huì)同其他業(yè)主商議后向市政府反映，并多次向信訪(fǎng)局投訴，后被告知向法院起訴。本小區(qū)的其他業(yè)主作為代表向法院進(jìn)行起訴，法院判決生效后，原告才知道自己的權(quán)利確實(shí)被侵害了。
被告辯稱(chēng)
被告兆元公司辯稱(chēng)：尊重本案相關(guān)生效判決認(rèn)定的事實(shí)。原告的訴訟時(shí)效已過(guò)。
本院查明
經(jīng)審理查明：2007年4月27日，被告兆元公司作為拆遷人（甲方），原告作為被拆遷人（乙方），案外人太倉(cāng)市云騰房屋拆遷有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)云騰公司）作為拆遷實(shí)施人（丙方），三方簽訂《房屋拆遷原地產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書(shū)》1份，其中約定，因南園西路地塊改造建設(shè)需要，經(jīng)批準(zhǔn)，乙方房屋屬拆遷規(guī)劃紅線(xiàn)范圍內(nèi)，根據(jù)拆遷有關(guān)政策和規(guī)定，乙方要求實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，甲方同意用新建安置房進(jìn)行調(diào)換，補(bǔ)償費(fèi)用和安置房費(fèi)用以結(jié)算表形式逐項(xiàng)結(jié)算。該協(xié)議書(shū)第一條約定：乙方房屋坐落于太倉(cāng)市城廂鎮(zhèn)南門(mén)街14-1號(hào)，該房屋乙方同意拆除。甲方委托丙方按政策和規(guī)定給乙方補(bǔ)償總額為342916.92元，簽約后補(bǔ)助費(fèi)一次性付清。第二條約定：乙方置換甲方安置房，面積約218.9平方米，該面積為設(shè)計(jì)方案圖型面積，實(shí)際建筑面積按注冊(cè)證面積為準(zhǔn)，乙方按設(shè)計(jì)方案圖型面積應(yīng)付甲方安置房總額約356912.5元，實(shí)際總額交房時(shí)按實(shí)結(jié)算。該協(xié)議中還約定了其他事項(xiàng)。
2012年12月4日，被告取得太倉(cāng)市城廂鎮(zhèn)南園西路11號(hào)南洋1號(hào)公館項(xiàng)目的商品房預(yù)售許可證。2012年12月14日，被告取得該項(xiàng)目的商品房現(xiàn)售前與交付使用備案通知書(shū)。2013年4月7日，原、被告辦理了安置房交付手續(xù)。庭審中，原、被告確認(rèn)實(shí)際交付予吳秀珍（戶(hù)）的安置房面積為221.4平方米。
另查明：2006年5月31日，被告與太倉(cāng)市國(guó)土資源局簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，其中約定由太倉(cāng)市國(guó)土資源局將位于城廂鎮(zhèn)南園西路南側(cè)、南門(mén)街西側(cè)160076.9平方米的土地使用權(quán)出讓給被告。該宗國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓時(shí)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求包括容積率小于1.8、建筑密度小于28%、綠地率大于35%等。2007年3月21日，太倉(cāng)市規(guī)劃建設(shè)局作出《關(guān)于南苑小區(qū)（暫定）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的批復(fù)》，其中明確在上述土地上開(kāi)發(fā)的小區(qū)規(guī)劃總建筑面積220898平方米，建筑密度23.8%，容積率1.24，綠地率40%。2007年9月經(jīng)太倉(cāng)市規(guī)劃建設(shè)局審核確認(rèn)的小區(qū)總平面布置中顯示，主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)中包括總用地面積160076.9平方米、計(jì)容積率建筑面積197341平方米、建筑密度25.3%、容積率1.23、綠地率40%、總戶(hù)數(shù)1030戶(hù)（含高層117戶(hù)、小高層270戶(hù)、普通多層361戶(hù)、情景洋房50戶(hù)、疊加別墅64戶(hù)、聯(lián)排別墅131戶(hù)、雙拼別墅14戶(hù)、獨(dú)棟別墅23戶(hù)）。2009年5月，被告向太倉(cāng)市規(guī)劃建設(shè)局申請(qǐng)調(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。太倉(cāng)市規(guī)劃建設(shè)局張貼了關(guān)于調(diào)整規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)方案的聽(tīng)證公告及總平面圖和示意圖，總平面圖中的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)包括總用地面積160076.9平方米、計(jì)容積率建筑面積235313.043平方米、建筑密度23.1%、容積率1.47、綠地率41.3%、總戶(hù)數(shù)1758戶(hù)（含18層以上高層6棟790戶(hù)、12層以下高層5棟260戶(hù)、電梯多層3棟98戶(hù)、低層住宅t戶(hù)型23棟248戶(hù)、低層住宅s、x、y戶(hù)型24棟24戶(hù)，原動(dòng)遷房9棟338戶(hù)）。2009年6月10日，太倉(cāng)市規(guī)劃建設(shè)局作出《關(guān)于太倉(cāng)南園西路地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)修改方案的批復(fù)》，其中明確該地塊規(guī)劃總建筑面積324876.043平方米，容積率1.47，建筑密度23.1%，綠地率41.3%。2012年11月2日，該小區(qū)經(jīng)規(guī)劃驗(yàn)收合格，《太倉(cāng)市建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)意見(jiàn)表》中明確計(jì)容面積為226784.64平方米。2012年11月6日，太倉(cāng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局出具《太倉(cāng)市城市建設(shè)項(xiàng)目配套綠地指標(biāo)踏勘審查意見(jiàn)書(shū)》，其中明確綠地率為43.56%。
2015年8月31日，本院立案受理陸國(guó)忠、陸建忠與兆元公司房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，本院經(jīng)審理認(rèn)為：被告經(jīng)審批變更了設(shè)計(jì)方案使小區(qū)的整體布局發(fā)生了較大變化，變更后的計(jì)容面積由197341平方米增加至226784.64平方米，容積率有所提高，提高容積率的同時(shí)，小區(qū)內(nèi)住宅戶(hù)數(shù)增加，對(duì)于業(yè)主的生活具有一定程度的影響；另一方面，與協(xié)議書(shū)簽訂時(shí)的設(shè)計(jì)方案相比，小區(qū)實(shí)際綠地率有所提高，建筑密度有所降低，有助于改善原告等業(yè)主的整體居住環(huán)境。綜合考量上述因素，本院酌情確定由被告兆元公司按照30元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)向陸國(guó)忠、陸建忠賠償因變更小區(qū)設(shè)計(jì)方案而造成的損失，遂于2016年3月2日作出（2015）太民初字第01321號(hào)民事判決書(shū)，判決兆元公司賠償陸國(guó)忠、陸建忠9522.3元。判決后陸國(guó)忠、陸建忠、兆元公司均提起上訴，蘇州市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：因兆元公司未能舉證證明其變更規(guī)劃已書(shū)面征得包括陸國(guó)忠、陸建忠在內(nèi)的小區(qū)業(yè)主同意，屬于單方變更小區(qū)規(guī)劃，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；規(guī)劃變更之后的設(shè)計(jì)方案容積率雖高于原設(shè)計(jì)方案，但小區(qū)總體綠地率高于原設(shè)計(jì)方案，建筑密度低于原設(shè)計(jì)方案，故變更規(guī)劃后的設(shè)計(jì)方案既存在影響小區(qū)業(yè)主居住品質(zhì)的方面，也有提升小區(qū)業(yè)主居住環(huán)境的方面。蘇州市中級(jí)人民法院遂作出(2016)蘇05民終3787號(hào)民事判決書(shū)，判決駁回上訴，維持原判。該判決現(xiàn)已生效。
庭審中雙方當(dāng)事人就原告主張有無(wú)超出訴訟時(shí)效產(chǎn)生爭(zhēng)議。原告認(rèn)為，原告多年來(lái)向有關(guān)部門(mén)多次反映被告變更設(shè)計(jì)方案的情況，同時(shí)，2015年8月，陸國(guó)忠、陸建忠起訴時(shí)，原告等人也集體到法院，后經(jīng)協(xié)商決定由陸國(guó)忠、陸建忠作為代表先行起訴，故不存在超過(guò)訴訟時(shí)效的情形。被告則認(rèn)為應(yīng)當(dāng)依據(jù)蘇州市中級(jí)人民法院終審判決的意見(jiàn)，業(yè)主知曉房屋規(guī)劃變更情況的時(shí)間應(yīng)以交房后三個(gè)月時(shí)間較為合理，故本案訴訟時(shí)效起算點(diǎn)應(yīng)為2013年7月7日，原告于2016年9月26日提起訴訟已超訴訟時(shí)效。
另，本案審理中，太倉(cāng)市信訪(fǎng)局向本院出具證明1份，載明：“太倉(cāng)市城廂鎮(zhèn)南園西路（現(xiàn)南洋一號(hào)公館）項(xiàng)目的安置戶(hù)自2013年至2015年間多次來(lái)市信訪(fǎng)局進(jìn)行上訪(fǎng)，主要認(rèn)為原小區(qū)規(guī)劃方案被變更、被開(kāi)發(fā)商多造了一幢房子、小區(qū)物業(yè)管理不到位、收費(fèi)偏高、自行車(chē)停放困難、汽車(chē)位也嚴(yán)重不足等問(wèn)題，并多次復(fù)印了上訪(fǎng)人員名單交給我們，在我們?cè)偃龉ぷ骱?，引?dǎo)走訴訟途徑解決?！弊C明后附部分材料，主要涉及部分信訪(fǎng)人員名單及書(shū)面信訪(fǎng)材料。對(duì)上述證明及信訪(fǎng)材料，原告認(rèn)為反映的是部分信訪(fǎng)內(nèi)容；被告則認(rèn)為信訪(fǎng)書(shū)面材料主要反映的是物業(yè)費(fèi)和停車(chē)費(fèi)問(wèn)題，與本案訴訟主張不同。
以上事實(shí)，有原告提交的《房屋拆遷原地產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書(shū)》復(fù)印件、房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用結(jié)算表復(fù)印件、安置房交付結(jié)算清單復(fù)印件，被告兆元公司提交的房屋交付流轉(zhuǎn)單復(fù)印件、房屋交付統(tǒng)計(jì)表，原、被告共同提交的民事判決書(shū)復(fù)印件，本院調(diào)取的信訪(fǎng)局證明及信訪(fǎng)材料，當(dāng)事人的陳述等在卷佐證，本院予以認(rèn)定。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為：原、被告簽訂的《房屋拆遷原地產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書(shū)》依法成立并生效，對(duì)雙方當(dāng)事人均具有法律約束力。雙方簽訂該協(xié)議書(shū)時(shí)，被告的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案已經(jīng)取得相關(guān)行政部門(mén)的批復(fù)，規(guī)劃方案中的容積率等與原告有關(guān)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，應(yīng)屬于雙方的合同內(nèi)容。后兆元公司變更了規(guī)劃，但未征得包括原告在內(nèi)的小區(qū)業(yè)主同意，屬于單方變更小區(qū)規(guī)劃，構(gòu)成違約，被告兆元公司應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。綜觀(guān)涉案小區(qū)規(guī)劃變更之前及之后的設(shè)計(jì)方案,容積率雖高于原設(shè)計(jì)方案，但小區(qū)總體綠地率高于原設(shè)計(jì)方案，建筑密度低于原設(shè)計(jì)方案，故變更規(guī)劃后的設(shè)計(jì)方案既存在影響小區(qū)業(yè)主居住品質(zhì)的方面，也有提升小區(qū)業(yè)主居住環(huán)境的方面。綜合上述因素之考量，原告按照30元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)主張損失并無(wú)不當(dāng)，本院予以支持。被告對(duì)交付房屋建筑面積為221.4平方米的事實(shí)不持異議，故本院據(jù)此確定被告應(yīng)賠償原告因變更小區(qū)設(shè)計(jì)方案而造成的損失6642元（30元/平方米×221.4平方米）。
對(duì)被告提出的原告的主張已經(jīng)超過(guò)訴訟時(shí)效的抗辯，本院認(rèn)為，向人民法院主張權(quán)利的期限為二年，從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害起計(jì)算。原告在對(duì)涉案房屋進(jìn)行裝修入住后的合理期限內(nèi)應(yīng)知曉該房屋規(guī)劃變更情況，被告主張以交房后三個(gè)月即2013年7月7日作為訴訟時(shí)效起算點(diǎn)并無(wú)不當(dāng)，本院予以采納。但結(jié)合信訪(fǎng)局的證明及相關(guān)材料可見(jiàn)，原告等人在接收涉案房屋后曾在2013年至2015年間多次以信訪(fǎng)等形式表達(dá)訴求，原告于2016年9月26日起訴，未過(guò)兩年訴訟時(shí)效，故本院對(duì)被告兆元公司關(guān)于訴訟時(shí)效的抗辯不予采納。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百三十五條、第一百三十七條、第一百四十條，《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百六十二條規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
被告蘇州兆元置地有限公司于本判決生效之日起10日內(nèi)賠償原告吳秀珍損失6642元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)50元，減半收取25元，由被告蘇州兆元置地有限公司負(fù)擔(dān)。案件受理費(fèi)原告已預(yù)交，本院不再退還，由被告于本判決生效之日起10日內(nèi)直接給付原告。
本判決為終審判決。
審判人員
代理審判員楊敏
裁判日期
二〇一六年十一月三十日
書(shū)記員
書(shū)記員李婷
