審理法院：新疆昌吉回族自治州中級人民法院
案號：（2016）新23民終1326號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2016-11-10
審理經(jīng)過
上訴人新疆萬城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司吉木薩爾縣分公司因與被上訴人馬國圖、馬軍房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案,不服吉木薩爾縣人民法院(2016)新2327民初710號民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年8月24日受理后依法組成合議庭，于2016年9月28日公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人的委托訴訟代理人吳瑞，被上訴人馬國圖、馬軍均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
新疆萬城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司吉木薩爾縣分公司上訴請求：請依法改判，對原判決第一、三項(xiàng)沒有意見，對于第二項(xiàng)，可按照拆遷安置補(bǔ)償合同中一樓房屋的價(jià)格27.6萬元進(jìn)行補(bǔ)償。事實(shí)和理由：一、原審法院判決程序違法，違反“不告不理”基本法律原則。被上訴人在一審中沒有提出要求解除合同置換房屋的條款，也沒有要求上訴人按拆遷補(bǔ)償房屋雙倍價(jià)格進(jìn)行賠償?shù)脑V訟請求，且一審中被上訴人主張賠償920000元的請求依據(jù)及理由就是上訴人在被上訴人原址上建成了商業(yè)門面房，故請求上訴人按商業(yè)門面房的價(jià)格予以補(bǔ)償。一審中被上訴人未變更提出要求上訴人按照安置房屋價(jià)款雙倍進(jìn)行賠償?shù)脑V訟請求。然而一審法院卻超出被上訴人一審的訴訟請求，按照被上訴人根本未提出的請求，判決上訴人按照安置房屋價(jià)款雙倍進(jìn)行賠償并解除雙方的合同，其判決顯然違反了民事訴訟法“不告不理”的司法裁判原則，判決程序嚴(yán)重違法。二、一審法院適用“最高院關(guān)于商品房買賣的司法解釋”判決上訴人承擔(dān)賠償雙倍房款的責(zé)任，顯屬適用法律錯(cuò)誤。1、上訴雙方合同不能履行的原因?qū)俨豢煽沽?，上訴人不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。上訴人所開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目由于當(dāng)?shù)卣?guī)劃發(fā)生變更，將一層住宅變更為商業(yè)用途，政府規(guī)劃的變更行為屬于不可抗力，上訴人不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。2、一審法院依據(jù)“最高院商品房買賣的司法解釋”相關(guān)規(guī)定判決本案屬于典型的適用法律錯(cuò)誤。（1）、本案因政府規(guī)劃的變更造成一層住宅樓最終未能建設(shè)，屬于雙方的合同在履行中發(fā)生的情勢變更，依據(jù)合同法及雙方合同約定的賠償條款予以補(bǔ)償才是合法有效。況且雙方在安置補(bǔ)償合同中對于合同不能履行有明確的約定，也約定了被安置房屋的補(bǔ)償價(jià)格，因此，依據(jù)合同約定予以補(bǔ)償是符合雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示的。（2）、《最高院關(guān)于審理商品房司法解釋》第7條規(guī)定所調(diào)整的違法行為系拆遷人將符合拆遷安置補(bǔ)償條件的房屋另行出賣給第三人的行為，也就是人們常說的“一房二賣”的違約行為，本案上訴人未出現(xiàn)任何一房二賣的違法行為，不應(yīng)適用該法律規(guī)定的調(diào)整，一審法院將本案上訴人不能履行合同的違約行為按照“一房二賣”的約法行為予以處理，顯屬適用法律錯(cuò)誤。三、在安置房因政府規(guī)劃變更無法履行的情況下，被上訴人一審主張的賠償數(shù)額同樣沒有法律依據(jù)。本案上訴雙方爭議的安置補(bǔ)償房，因當(dāng)?shù)卣囊?guī)劃變更未能實(shí)際建設(shè)實(shí)施，對此，上訴雙方在安置合同的第2條對上訴人未能履行安置補(bǔ)償房的情形，及安置房的面積和補(bǔ)償房的總房款（27.6萬元）均進(jìn)行了明確約定。因此，上訴人認(rèn)為即使在雙方約定的安置住宅樓無法交付的情況下，被上訴人依然可按安置補(bǔ)償合同中的補(bǔ)償條款獲得補(bǔ)償，被上訴人的權(quán)利也完全可以得到保障。且一審?fù)徶?，上訴人既表示同意按雙方約定的補(bǔ)償價(jià)格賠償，也表示如被上訴人仍要求上訴人交付房產(chǎn)，上訴人可在今年新開發(fā)的項(xiàng)目中另行安置一套同樣樓層、面積的房產(chǎn)，據(jù)此，上訴人認(rèn)為自己提出的補(bǔ)救措施完全符合合同法的上述規(guī)定，是能夠保障被上訴人合法權(quán)益的。但被上訴人卻拒絕上訴人提出的補(bǔ)償方式，依然堅(jiān)持要求上訴人按商業(yè)門面房的價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償，其要求顯然是沒有事實(shí)和法律依據(jù)。
被上訴人辯稱
被上訴人馬國圖、馬軍辯稱：由于上訴人單方違約，導(dǎo)致合同不能履行。一審并不存在程序違法的情形。上訴人稱不能履行是因不可抗力，其說法不成立，不屬于合同法規(guī)定的不可抗力的范圍。上訴人稱是政府變更規(guī)劃，但沒有證據(jù)能夠證明。請駁回上訴，維持原判。
馬國圖、馬軍的一審訴訟請求：1、解除合同中“乙方馬國圖、馬軍置換甲方新疆萬城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司吉木薩爾縣分公司上海城市花園原址就地起的一樓住宅樓92平米，置換時(shí)間為2015年12月30日?！睏l款；2、被告賠償原告損失92萬元；3、本案的訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2013年8月26日，原告馬國圖、馬軍與被告新疆萬城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司吉木薩爾縣分公司簽訂房屋征遷安置補(bǔ)償協(xié)議一份。協(xié)議約定：乙方馬國圖、馬軍將其所有的位于吉木薩爾縣文明東路老城南巷的院落交付甲方新疆萬城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司吉木薩爾縣分公司拆除。合同總價(jià)值為632000元，采取房屋產(chǎn)權(quán)置換及現(xiàn)金補(bǔ)償?shù)姆绞?。乙方馬國圖、馬軍用此院落置換：1、甲方新疆萬城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司吉木薩爾縣分公司上海城市花園小區(qū)原址就地建起的一樓住宅樓92平米，置換時(shí)間為2015年12月30日，房屋總價(jià)為276000元；2、甲方新疆萬城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司吉木薩爾縣分公司上海城市花園小區(qū)四樓住宅樓92平米，置換時(shí)間為2014年12月30日，房屋總價(jià)為276000元；同時(shí)甲方新疆萬城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司吉木薩爾縣分公司給予乙方馬國圖、馬軍80000元的現(xiàn)金補(bǔ)償。另約定，如甲方不能按期支付乙方安置房，則甲方按每月1500元支付乙方違約金。另查，協(xié)議簽訂后，原告馬國圖、馬軍將其所有的位于吉木薩爾縣文明東路老城南巷的院落交付于被告拆除。在樓房建造過程中，被告新疆萬城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司吉木薩爾縣分公司將上海城市花園小區(qū)原址就地建起的一樓改建為商鋪，致使合同中約定交付上海城市花園原址就地建起的一樓92平米住宅樓的合同目的不能實(shí)現(xiàn)?，F(xiàn)雙方就協(xié)議中不能履行的條款協(xié)商未果，訴諸本院。一審法院認(rèn)為：原告馬國圖、馬軍與被告新疆萬城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司吉木薩爾縣分公司簽訂的房屋征遷安置補(bǔ)償協(xié)議系雙方的真實(shí)意思表示，亦未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為合法有效的合同，受法律保護(hù)，對此予以確認(rèn)。雙方簽訂房屋征遷安置補(bǔ)償協(xié)議后，原告馬國圖、馬軍已按照協(xié)議的約定履行了其交付房屋的義務(wù)，作為被告新疆萬城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司吉木薩爾縣分公司也應(yīng)當(dāng)依照協(xié)議的約定全面履行自己的義務(wù)，即將新建的上海城市花園小區(qū)原址就地起一樓92平米的住宅樓依約交付原告，但其將新建的上海城市花園小區(qū)原址就地建一樓改建為商鋪并出售他人，導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條第二款“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要義務(wù)的；（三）當(dāng)事人一方延遲履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的；（四）當(dāng)事人一方延遲履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形的?！钡囊?guī)定，故對于原告主張解除雙方協(xié)議中的“乙方馬國圖、馬軍置換甲方新疆萬城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司吉木薩爾縣分公司上海城市花園原址就地起的一樓住宅樓92平米，置換時(shí)間為2015年12月30日?！睏l款，予以支持。因雙方簽訂的協(xié)議中明確約定了置換房屋的價(jià)值為276000元，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條第二款“（一）征遷人與被征遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立征遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定征遷人以位置、用途特定的房屋對被征遷人予以安置，如果征遷人以該征遷安置補(bǔ)償房屋另行出賣給第三人，被征遷人請求有限取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予以支持。（二）被征遷人請求解除征遷安置補(bǔ)償協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。”、第八條“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同的目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人，可以請求解除合同、返還已購房款及利息、賠償損失的，可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將房屋出賣給第三人?！币?guī)定，對原告主張被告賠償原告552000元損失訴訟請求，予以支持，對超出部分，于法無據(jù)，不予支持。原審法院遂判決：一、解除原告馬國圖、馬軍與被告新疆萬城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司吉木薩爾縣分公司簽訂的房屋征遷安置補(bǔ)償協(xié)議中的“乙方馬國圖、馬軍置換甲方新疆萬城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司吉木薩爾縣分公司上海城市花園原址就地起的一樓住宅樓92平米，置換時(shí)間為2015年12月30日?！睏l款；二、被告新疆萬城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司吉木薩爾縣分公司在本判決生效后七日內(nèi)賠償原告馬國圖、馬軍552000元的損失；三、駁回原告馬國圖、馬軍其他訴訟請求。
二審中，上訴人與被上訴人均未提供證據(jù)。
本院查明
二審查明事實(shí)與一審查明事實(shí)一致，對一審查明的事實(shí)本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為
本案爭議焦點(diǎn)：1、雙方征遷安置補(bǔ)償協(xié)議中“乙方馬國圖、馬軍置換甲方新疆萬城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司吉木薩爾縣分公司上海城市花園原址就地起的一樓住宅樓92平米，置換時(shí)間為2015年12月30日?！睏l款是否應(yīng)當(dāng)解除？2、上訴人是否應(yīng)當(dāng)賠償被上訴人損失552000元。
本院認(rèn)為，上訴人與被上訴人簽訂的房屋征遷安置補(bǔ)償協(xié)議合法有效，雙方均應(yīng)按照協(xié)議約定全面履行相應(yīng)義務(wù)。上訴人將征遷補(bǔ)償協(xié)議中約定向被上訴人交付的上海城市花園小區(qū)原址就地建起的一層住宅變更為商鋪并以每平方米14600元的價(jià)格出售給第三人，致使被上訴人的合同目的無法實(shí)現(xiàn)，且上訴人變更規(guī)劃行為也沒有征得被上訴人同意，故對被上訴人主張解除雙方協(xié)議中“乙方馬國圖、馬軍置換甲方新疆萬城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司吉木薩爾縣分公司上海城市花園原址就地起的一樓住宅樓92平米，置換時(shí)間為2015年12月30日?！睏l款的訴訟請求應(yīng)當(dāng)予以支持。上訴人稱所開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目由于當(dāng)?shù)卣?guī)劃發(fā)生變更屬于不可抗力上訴人不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，又因政府規(guī)劃的變更造成一層住宅樓最終未能建設(shè)，屬于雙方合同在履行中發(fā)生的情勢變更，對此上訴人也未提交造成規(guī)劃變更方面的相應(yīng)證據(jù)，且變更規(guī)劃也不符合不可抗力及情勢變更的相應(yīng)規(guī)定，不能免除其違反協(xié)議約定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事賠償責(zé)任。因上訴人變更規(guī)劃造成協(xié)議約定內(nèi)容無法實(shí)現(xiàn)、損失無法計(jì)算，原審法院依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條、第八條的規(guī)定，并結(jié)合雙方協(xié)議中明確約定的置換房屋價(jià)款276000元確定上訴人賠償被上訴人損失552000元并無不當(dāng)。
綜上所述，上訴人的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
二審裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)9320元，由上訴人新疆萬城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司吉木薩爾縣分公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長趙建生
審判員趙瑞琴
代理審判員楊潔
裁判日期
二〇一六年十一月十日
書記員
書記員鈔威
