審理法院：黑河市中級(jí)人民法院
案號(hào)：（2016）黑11民終420號(hào)
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2016-07-12
審理經(jīng)過
上訴人黑龍江雙鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱雙鵬房地產(chǎn)公司）因與被上訴人崔金萍房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，不服北安市人民法院（2015）北民初字第603號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2016年6月15日公開開庭審理了本案。上訴人雙鵬房地產(chǎn)公司的委托代理人丁震，被上訴人崔金萍的委托代理人仲偉良、陸海霞到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審原告訴稱
原審原告崔金萍在原審法院訴稱，原、被告于2013年1月14日簽訂房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書，雙方約定由被告動(dòng)遷原告所有的房屋，被告用開發(fā)建設(shè)樓盤的房屋給原告進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并口頭約定被告于當(dāng)年5月1日前交付房屋，調(diào)換的房屋為東北亞綜合樓二單元701室（面積100平方米）、801室（面積100平方米）、901室（面積100平方米）、1002室（面積125平方米）、1101室（面積100平方米）、1201室（面積100平方米）、1501室（面積100平方米），共7套房屋，總面積725平方米。約定到期后，原告多次找被告催要房屋，但至今其仍未將房屋交付原告，期間原告按每平方米3,500.00的市場(chǎng)價(jià)格將房屋賣出兩戶，由于被告未能交付房屋，原告只能向買房人退回購(gòu)房款并賠償其損失?，F(xiàn)原告訴至法院，要求解除原、被告簽訂的房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書；被告給付原告與協(xié)議書中約定產(chǎn)權(quán)調(diào)換7處房屋同等價(jià)值的房款2,537,500.00元；被告承擔(dān)因其違約給原告造成的經(jīng)濟(jì)損失，包括搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)、租房損失、可得利益等。
一審被告辯稱
原審被告雙鵬房地產(chǎn)公司在原審法院辯稱，雙方于2013年1月14日簽訂的房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書不具備法律效力，依法應(yīng)當(dāng)終止履行。1、2013年1月14日簽訂的協(xié)議不是房產(chǎn)所有人簽訂的，簽字人為趙杰，其作為代理人沒有任何代理手續(xù)，也沒有房產(chǎn)所有人的書面證明，代理行為沒有法律依據(jù)；2、超出原房產(chǎn)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，這是法律允許的；3、原告崔金萍的法律地位在本案不是當(dāng)事人，其只有依法繼承的權(quán)利，沒有變更合同的權(quán)利；4、崔金萍不是本案的當(dāng)事人，與被告沒有任何法律關(guān)系；5、趙杰簽訂的房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書不具備生效的條件，應(yīng)當(dāng)屬于無(wú)效。綜上，請(qǐng)求法院依法駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
一審法院查明
原審法院判決認(rèn)定，已拆遷房屋原所有權(quán)人為吳殿芳、張淑萍，被告在庭審時(shí)表示知道此事，趙杰與被告于2013年1月14日簽訂房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書，后原告在調(diào)查筆錄中表示是其委托趙杰簽訂上述協(xié)議并認(rèn)可趙杰的代理行為，雙方約定由被告動(dòng)遷上述房屋，被告用開發(fā)建設(shè)樓盤的房屋給對(duì)方進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，調(diào)換的房屋為東北亞綜合樓二單元701室（面積100平方米）、801室（面積100平方米）、901室（面積100平方米）、1002室（面積125平方米）、1101室（面積100平方米）、1201室（面積100平方米）、1501室（面積100平方米），共7套房屋，總面積725平方米，房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書中未約定被告何時(shí)向原告交付回遷房屋，后被告方取得拆遷房屋并已拆遷完畢。
原告崔金萍兄嫂崔劍平和張淑萍于2013年2月23日出具房屋贈(zèng)與合同一份，將其所有的本案爭(zhēng)議房屋贈(zèng)與原告。原告崔金萍母親吳殿芳于2013年3月4日去世，其合法繼承人崔德潤(rùn)、崔劍平、崔玉平、崔玉琴、崔玉華于2013年3月6日出具放棄繼承權(quán)聲明書，其內(nèi)容為上述合法繼承人放棄繼承吳殿芳遺產(chǎn)，其繼承權(quán)歸崔金萍一人所有。
2013年6月左右，原告委托趙杰曾多次向被告催要回遷房屋，至今被告未將回遷房屋交付原告。被告在庭審時(shí)表示回遷房屋雖主體完工，但配套設(shè)施未完善，達(dá)不到交付條件，暫時(shí)無(wú)法確定協(xié)議的履行時(shí)間，也無(wú)法確定一個(gè)相對(duì)合理的履行期間?，F(xiàn)原告訴至法院，要求解除上述房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書；被告給付原告與協(xié)議書中約定產(chǎn)權(quán)調(diào)換7處房屋同等價(jià)值的房款2,537,500.00元；被告承擔(dān)因其違約給原告造成的經(jīng)濟(jì)損失，包括搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)、租房損失。可得利益等其他損失，原告在庭審時(shí)自愿放棄。被告認(rèn)為原告崔金萍和趙杰在簽訂協(xié)議時(shí)均不是被拆遷房屋所有權(quán)人，故協(xié)議書無(wú)效，如原告不要求貨幣補(bǔ)償，被告認(rèn)可房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書效力并同意繼續(xù)履行原產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議；原告通過繼承和受贈(zèng)取得回遷房屋所有權(quán)是在簽訂房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書之后，不影響回遷合同效力，原告也無(wú)權(quán)變更或取消合同。綜上原告在本案中不具備主體資格，應(yīng)依法駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
庭審中，本院向雙方當(dāng)事人釋明，根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。本案中原告已就解除合同要求貨幣補(bǔ)償賠償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行舉證，提交了本地其他開發(fā)項(xiàng)目住宅市場(chǎng)價(jià)值，作為本案爭(zhēng)議房屋的單價(jià)參考，如被告不能就此向本院提供證據(jù)，將承擔(dān)相應(yīng)的不利后果。
一審法院認(rèn)為
原審法院判決認(rèn)為，合同雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，本案中被告簽訂協(xié)議書時(shí)知道拆遷房屋原所有權(quán)人為吳殿芳、張淑萍，且簽訂協(xié)議后取得拆遷房屋并已拆遷完畢，履行了合同相關(guān)內(nèi)容，原告亦認(rèn)可趙杰的代理行為，故雙方簽訂房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書合法有效。原告通過合法繼承和受贈(zèng)取得本案爭(zhēng)議房屋的所有權(quán)，同時(shí)也取得了協(xié)議書中相對(duì)應(yīng)的合同權(quán)利，根據(jù)權(quán)利義務(wù)對(duì)等原則，原告已履行合同義務(wù)，將拆遷房屋交于被告拆除，而被告未履行合同義務(wù)，將回遷房屋交付原告，原告作為合同權(quán)利人有權(quán)起訴被告要求其履行相關(guān)義務(wù)，原告在本案中具備主體資格。
根據(jù)合同法相關(guān)規(guī)定，合同約定履行期限不明確的，當(dāng)事人一方可隨時(shí)要求對(duì)方履行，但應(yīng)當(dāng)給對(duì)方必要的準(zhǔn)備時(shí)間；當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行，對(duì)方當(dāng)事人有合同的法定解除權(quán)。本案房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書中未約定被告何時(shí)向?qū)Ψ浇桓痘剡w房屋，故原告可隨時(shí)要求被告履行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書中的相關(guān)義務(wù)，2013年6月左右，原告委托趙杰曾多次向被告催要回遷房屋，至今被告仍未將回遷房屋交付原告，且被告在庭審時(shí)表示暫時(shí)無(wú)法確定協(xié)議的履行時(shí)間，也無(wú)法確定一個(gè)相對(duì)合理的履行期間，故原告要求解除合同的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。合同法規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償損失的違約責(zé)任，被告雙鵬房地產(chǎn)公司未向原告履行合同義務(wù)，原告要求被告承擔(dān)違約責(zé)任，給付原告房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書中約定產(chǎn)權(quán)調(diào)換7處房屋同等價(jià)值房款的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。庭審中原告向本院提交了本地其他開發(fā)項(xiàng)目住宅市場(chǎng)價(jià)值，作為本案爭(zhēng)議房屋的單價(jià)參考，被告經(jīng)本院釋明如不能就此向本院提供證據(jù)以反駁原告的訴請(qǐng)，將承擔(dān)相應(yīng)的不利后果，而被告未就反駁上述原告訴請(qǐng)向本院提交證據(jù)，根據(jù)原告向本院提交的北安市瑞鑫大廈及百順源小區(qū)商品房每平方米的市場(chǎng)單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，其9套商品房每平方米的市場(chǎng)均價(jià)為3,580.00元，結(jié)合合同簽訂至今被告未能履行導(dǎo)致原告的實(shí)際損失及本地商品房每平方米市場(chǎng)單價(jià)的浮動(dòng)范圍，將被告現(xiàn)金補(bǔ)償應(yīng)給付原告的7套回遷房屋均價(jià)定為每平方米3,400.00元為宜，故被告雙鵬房地產(chǎn)公司需給付原告崔金萍協(xié)議書中約定產(chǎn)權(quán)調(diào)換7處房屋同等價(jià)值房款合計(jì)2,465,000.00元（725平方米×市場(chǎng)單價(jià)每平方米3,400.00元）。原告主張被告承擔(dān)因其違約給原告造成的經(jīng)濟(jì)損失，包括搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)、租房損失的訴請(qǐng)，因原告未向本院提交證據(jù)予以證實(shí)，故本院不予支持。原告在庭審時(shí)自愿放棄主張可得利益等其他損失，系其真實(shí)意思表示，本院依法予以確認(rèn)。
綜上，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條、第七十條，《中華人民共和國(guó)合同法》第六十二條第（四）項(xiàng)、第九十四條第（三）項(xiàng)、第一百零七條之規(guī)定，判決，一、解除原告崔金萍與被告黑龍江雙鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2013年1月14日簽訂的房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書；二、被告黑龍江雙鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效起10日內(nèi)給付原告崔金萍7處回遷房屋等同價(jià)值房款2,465,000.00元;三、駁回原告崔金萍的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)26,520.00元，由被告負(fù)擔(dān)。
上訴人訴稱
判決宣判后，被告雙鵬房地產(chǎn)公司不服，向本院提起上訴。主要上訴理由：上訴人開發(fā)建設(shè)東北亞綜合樓的行為合法有效，上訴人與趙杰達(dá)成房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書，因拆遷范圍內(nèi)6戶房產(chǎn)其中3戶未達(dá)成拆遷協(xié)議，致使東北亞綜合樓建設(shè)工作不能如期正常進(jìn)行，其原因不應(yīng)歸因于上訴人，根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，城市房屋拆遷管理程序，前一程序未進(jìn)行或者未達(dá)到規(guī)定要求，不得進(jìn)入后一程序，本案涉及的工程建設(shè)仍然處于拆遷階段，原審法院依據(jù)合同法優(yōu)于合同約定履行期限不明確的規(guī)定不當(dāng)，應(yīng)適用拆遷的法律規(guī)定，上訴人與被上訴人之間不屬于債權(quán)債務(wù)法律關(guān)系，不存在遲延履行的問題，不存在法定解除條件，被上訴人是否取得該拆遷調(diào)換房產(chǎn)，是其家庭內(nèi)部的事宜，不能對(duì)抗上訴人，崔金萍不是本案訴訟主體。對(duì)于房屋拆遷的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，拆遷法規(guī)有明確規(guī)定，被上訴人提供的其他合同都是相比較的價(jià)格，不是本案爭(zhēng)議房產(chǎn)的價(jià)格，被上訴人應(yīng)依法進(jìn)行司法鑒定，原審法院依據(jù)被上訴人的證據(jù)裁定房產(chǎn)價(jià)格屬于程序違法，判決錯(cuò)誤。請(qǐng)求撤銷原審法院判決，確認(rèn)上訴人與趙杰簽訂的房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書具備法律效力，合同雙方繼續(xù)履行該協(xié)議，依法駁回被上訴人的訴訟請(qǐng)求。
本院庭審中，上訴人雙鵬房地產(chǎn)公司向本院提交照片3張。證實(shí)爭(zhēng)議回遷樓房的配電設(shè)施、上下水設(shè)施、消防設(shè)施已經(jīng)恢復(fù)施工，合同可以履行。
被上訴人崔金萍的委托代理人仲偉良對(duì)證據(jù)真實(shí)性沒有異議，但認(rèn)為是否恢復(fù)施工與應(yīng)當(dāng)交付房屋無(wú)關(guān)。
本院認(rèn)為
經(jīng)本院庭審認(rèn)證認(rèn)為，上訴人提交的證據(jù)無(wú)法證實(shí)其主張，不予采納。
經(jīng)本院審理查明的事實(shí)與原審法院判決認(rèn)定的事實(shí)一致。
本院認(rèn)為，上訴人雙鵬房地產(chǎn)公司對(duì)被拆遷房屋原所有權(quán)人為吳殿芳、張淑萍的事實(shí)無(wú)異議，本院對(duì)此予以確認(rèn)。被上訴人崔金萍的兄嫂崔劍平和張淑萍于2013年2月23日書寫房屋贈(zèng)與合同，將其二人所有的爭(zhēng)議房屋贈(zèng)與崔金萍，崔金萍母親吳殿芳去世后，其合法繼承人崔德潤(rùn)、崔劍平、崔玉平、崔玉琴、崔玉華亦于2013年3月6日出具放棄繼承權(quán)聲明書，同意將繼承遺產(chǎn)歸崔金萍一人所有，故當(dāng)事人自愿處分民事權(quán)利，不違反法律法規(guī)規(guī)定，本院予以確認(rèn)。上訴人主張崔金萍不具有主體資格的上訴理由，不能成立。崔金萍基于贈(zèng)與及繼承事實(shí)，取得動(dòng)遷房屋的所有權(quán)，并委托趙杰簽訂房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書，符合法律規(guī)定。趙杰與上訴人簽訂的房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書，有明確置換面積及內(nèi)容，雙方應(yīng)按協(xié)議內(nèi)容實(shí)際履行，因此房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書于2013年1月14日簽訂后，上訴人至今未履行房屋交付義務(wù)，上訴人應(yīng)承擔(dān)其履約不能的民事責(zé)任。原審法院依據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，并以本案實(shí)際損失及房?jī)r(jià)浮動(dòng)等綜合因素認(rèn)定本案房屋價(jià)格，并無(wú)不當(dāng)。綜上，上訴人的上訴請(qǐng)求均不成立，其上訴主張，本院不予支持。原審法院判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
二審裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)26,520.00元，由上訴人黑龍江雙鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長(zhǎng)代柳怡
代理審判員張巖
代理審判員張可秋
裁判日期
二〇一六年七月十二日
書記員
書記員仇長(zhǎng)城
