審理法院：南鄭縣人民法院
案號：（2014）南民初字第00702號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2014-09-05
審理經(jīng)過
周磊訴陜西榮都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告及其委托代理人、被告委托代理人到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱
原告周磊訴稱：2011年6月24日，原告之父周小勇代原告祖母侯錦珍與被告陜西榮都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂書面“房屋產(chǎn)權(quán)置換協(xié)議書”，雙方約定，侯錦珍將自己所有的南鄭縣城區(qū)新華巷縣種子公司家屬樓一棟東單元一層95.47平方米成套住房一套（所有權(quán)證號為南鄭縣房權(quán)證南字第00013963號）與被告置換新建商品房一套，面積111.18平方米。同時約定，被告于2013年3月1日前將新房置換于乙方，否則按照新建房屋總價款每日萬分之三支付乙方違約金及乙方在外租房費(fèi)用。同時在已方將房屋產(chǎn)權(quán)證書交予被告后，被告承諾按照“房屋產(chǎn)權(quán)置換協(xié)議書”約定的期限準(zhǔn)時交付新房，且承諾逾期交付將承擔(dān)一切經(jīng)濟(jì)損失。然而自協(xié)議簽訂至今，被告仍未能向乙方交付房屋，給乙方造成了巨大損失。因侯錦珍自愿將自己的上述房屋無償贈與原告周磊，以上權(quán)利義務(wù)已轉(zhuǎn)移至原告周磊，現(xiàn)原告依法起訴請求：1、判令被告履行合同，立即交付原告置換后面積為111.18房屋一套；2、判令被告承擔(dān)遲延交付房屋的違約責(zé)任，并判令被告支付違約金41443.00元。3、判令被告賠償原告因不能按期入住的房屋租賃費(fèi)損失8000.00元。本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。
原告為支持其訴訟請求，向本院提交了下列證據(jù)：
第一組證據(jù)：2012年12月25日侯錦珍與周磊簽訂的將房屋贈與給周磊的贈與協(xié)議、公證書以及證人侯錦珍、周小勇、周小芬出庭作證的證言，以上證據(jù)證實(shí)原告周磊具有起訴的主體資格。
第二組證據(jù)：南鄭縣種子管理站土地開發(fā)前期協(xié)議、房屋置換集體協(xié)議書，房屋產(chǎn)權(quán)置換協(xié)議書、周培德房屋產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件一份、被告于2012年1月收到原告房屋產(chǎn)權(quán)證后向原告出具的收條一份、被告向原告方出具的承諾準(zhǔn)時交付房屋的承諾一份。以上證據(jù)證實(shí)被告存在違約行為，原告的訴訟請求應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С帧?/p>
第三組證據(jù)：置換房屋新舊房屋差價表，證實(shí)原告主張的違約金數(shù)額符合約定。
第四組證據(jù)：證人張紅英證言，證實(shí)其租用何家灣一組何安平的房屋，年租金是3900.00元。
被告辯稱
被告陜西榮都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱：原告主體資格不適，涉及本案房屋拆遷安置合同關(guān)系主體的權(quán)利人是侯錦珍，本案置換交付的房屋權(quán)利人也是侯錦珍，至于置換協(xié)議簽訂后侯錦珍是否要將產(chǎn)權(quán)贈與周磊，是其自己的內(nèi)部約定，不發(fā)生對外的合同效力，故本案的原告周磊沒有起訴權(quán)，應(yīng)當(dāng)駁回原告起訴。由于在工程施工中，因氣侯天氣等原因施工順延工期，該工程并未遲延竣工，且2013年7月被告通知侯錦珍代理人周小勇等同類型15戶交付置換房屋，侯錦珍代理人周小勇提出延期損失問題，經(jīng)被告公司解釋原因，其拒不接收，造成延誤至今擴(kuò)大了損失，該置換房屋從2013年7月就待權(quán)利人補(bǔ)齊價差隨時交付，故不存在訴訟至法院要求交付的問題。同時根據(jù)《合同法》第122條之規(guī)定“因當(dāng)事人一方的違約行為，侵害對方人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益的，受害方有權(quán)選擇依照本法要求其承擔(dān)違約責(zé)任或依照其他法律要求其承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任?！狈芍灰髾?quán)利人選擇一種民事責(zé)任承擔(dān)方式，但本案以違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任同時并行的方式是錯誤的。若本案權(quán)利人起訴主張權(quán)利，應(yīng)考慮延期的合理理由。且按照民法上“財(cái)產(chǎn)損失填補(bǔ)原則”，無論是選擇哪種責(zé)任方式，也僅僅只是幾個月的房租損失，違約金的約定明顯過高，超出了《合同法》第113條規(guī)定的實(shí)際損失，也請求法院依照合同法第114條的規(guī)定，按照實(shí)際損失予以降低。
被告為支持自己的答辯意見，向本院提交了下列證據(jù)：
第一組證據(jù)：2013年7月22日會議紀(jì)要一份，證實(shí)雙方曾在2013年7月協(xié)商過置換房屋相關(guān)事宜。
第二組證據(jù)：2013年12月23日屈繼蘭、付開軍與漢中和順物業(yè)有限公司簽訂的小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)合同一份，證實(shí)被告新建的房屋已向部分業(yè)主交付使用。
對原告提供的證據(jù)，庭審質(zhì)證情況如下：被告對第一組證據(jù)真實(shí)性無異議，但認(rèn)為原告周磊不是房屋產(chǎn)權(quán)所有人，贈與協(xié)議簽訂日期是在2012年12月，而房屋置換協(xié)議是在2011年6月簽訂的，簽訂置換協(xié)議時房屋的權(quán)利人是侯錦珍而不是周磊，故周磊不具備原告主體資格。對第二組證據(jù)中南鄭縣種子管理站土地開發(fā)前期協(xié)議、房屋置換集體協(xié)議書，被告認(rèn)為其真實(shí)性無法確認(rèn)，而且與本案沒有關(guān)聯(lián)性，對房屋置換協(xié)議中關(guān)于違約金的約定有異議，認(rèn)為侵權(quán)和違約不能并行主張。對原告提交的其他證據(jù)被告無異議。
對被告提供的證據(jù)，庭審質(zhì)證情況如下：對會議紀(jì)要，原告認(rèn)為2013年7月22日座談是事實(shí)，但是當(dāng)時房屋并未竣工，此次會議并不是被告通知原告交付房屋。對物業(yè)管理服務(wù)合同，原告認(rèn)為簽訂物業(yè)服務(wù)合同并不能證明是交付房屋，且該合同并不涉及原告方，無法證明被告向原告方交付房屋的事實(shí)。
上述證據(jù)經(jīng)庭審舉證、質(zhì)證，本院認(rèn)證如下：
對原告提交的公證書、贈與協(xié)議和證人侯錦珍、周小勇、周小芬的當(dāng)庭證言予以采信，三人證實(shí)了原告周磊以個人名義與被告簽訂房屋置換協(xié)議是經(jīng)過其一致同意的，證明了原告周磊具有原告主體資格。對南鄭縣種子管理站土地開發(fā)前期協(xié)議、房屋置換集體協(xié)議書，因與本案沒有關(guān)聯(lián)性，不予認(rèn)定。對原告周磊與被告簽訂的房屋產(chǎn)權(quán)置換協(xié)議書、周培德房屋產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件一份、被告于2012年1月收到原告房屋產(chǎn)權(quán)證后向原告出具的收條一份、被告向原告方出具的準(zhǔn)時交付房屋的承諾書、侯錦珍的委托書，本院對其真實(shí)性予以認(rèn)定。對原告提交的置換房屋新舊房屋差價表真實(shí)性予以認(rèn)定。對證人張紅英證言，被告雖未提出異議，但因庭審中原告當(dāng)庭陳述其并沒有在外租房，故不予采信。
對被告提交的2013年7月22日會議紀(jì)要，僅證明原告與被告就房屋置換相關(guān)事宜座談，并不能證實(shí)通知原告向其交付房屋，其提交的物業(yè)服務(wù)合同亦不能證實(shí)被告向原告交付房屋，故對被告提交的以上證據(jù)均不予采信。
本院查明
經(jīng)審理查明：2011年6月24日原告周磊委托其父周小勇以周磊的名義（乙方）與陜西榮都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（甲方）簽訂了《房屋產(chǎn)權(quán)置換協(xié)議書》，該協(xié)議書約定，乙方周磊以其坐落于南鄭縣城關(guān)鎮(zhèn)二南路（新華巷33號）原南鄭縣種子管理站家屬樓東單元一層西戶的住宅房屋（建筑面積95.47平方米）置換甲方陜西榮都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新建商品房“榮都.華府”住宅小區(qū)10層第1003號房屋（建筑面積112.09平方米）。乙方置換新建商品房面積超出現(xiàn)居住房屋面積16.62平方米，乙方同意按照協(xié)議約定的原則與被告進(jìn)行結(jié)算，本協(xié)議簽字后，乙方將所住房屋的產(chǎn)權(quán)證在60日內(nèi)交給甲方，甲方出具收條以及兌現(xiàn)保證承諾書，乙方在2012年3月15日之前主動自行搬離，甲方應(yīng)在2013年3月1日前將置換房交給乙方。如不能按期將置換新房交付使用的，甲方按新建商品房（置換房）總價款向乙方承擔(dān)每日萬分之三的違約金以及乙方在外租房費(fèi)用。同時約定，在房屋竣工驗(yàn)收合格交付使用前進(jìn)行結(jié)算，乙方在收到甲方結(jié)算通知15日內(nèi)進(jìn)行結(jié)算。協(xié)議簽訂后，原告周磊將產(chǎn)權(quán)證交付于被告并按期搬離。但被告陜西榮都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因工期遲延未按照約定于2013年3月1日向原告交付房屋。2013年7月被告通知原告等15戶進(jìn)行協(xié)商，提出讓原告先交納應(yīng)補(bǔ)交的房屋價款，原告以被告違反約定未按期交房且該房屋尚未竣工尚不具備交付條件為由拒絕交納。2014年4月，原告再次找到被告協(xié)商要求交付置換房屋，被告向原告出具了結(jié)算單，該結(jié)算單載明新建房屋最終核定面積為111.18平方米，新房公示單價3068元每平方米，實(shí)際結(jié)算價2788.00元每平方米。后因雙方仍未能就違約金的承擔(dān)問題達(dá)成協(xié)議，原告遂訴至本院。
另查明：本案原告用于與被告置換的房屋產(chǎn)權(quán)原所有人為周培德，周培德于2009年去世，周培德與其妻侯錦珍共生育周小勇、周小芬兩個子女，原告周磊為周小勇之子。后因與被告置換房屋，侯錦珍委托其子周小勇代辦相關(guān)事宜。2011年6月24日與被告簽訂房屋置換協(xié)議時，侯錦珍、周小勇、周小芬本人均自愿放棄與被告簽訂房屋置換協(xié)議的權(quán)利，同意原告周磊以其個人名義與被告簽訂房屋置換協(xié)議。后原告周磊委托其父親周小勇代其與被告簽訂了房屋置換協(xié)議書。2012年12月25日，侯錦珍與周磊簽訂了贈與協(xié)議，自愿將該置換房屋贈與給周磊所有，并就該贈予協(xié)議在南鄭縣公證處進(jìn)行了公證。庭審中侯錦珍、周小勇、周小芬當(dāng)庭也做出了對周磊與被告簽訂房屋置換協(xié)議書予以認(rèn)可的意思表示。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為：依法成立的合同受法律保護(hù)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照合同約定全面履行自己的義務(wù)。本案置換房屋所涉及原權(quán)利人雖系侯錦珍等人，但侯錦珍等人自愿將其權(quán)利轉(zhuǎn)讓給嫡系親屬周磊行使，被告與原告周磊簽訂房屋置換協(xié)議時，明確知道這一權(quán)利轉(zhuǎn)讓事實(shí)并未提出異議，且自愿與周磊簽訂房屋置換協(xié)議，該房屋置換合同是雙方真實(shí)意思表示，合同合法有效。此后，周小勇、周小芬放棄繼承該置換房屋，侯錦珍又與原告周磊簽訂贈與協(xié)議，將該置換房屋贈與給周磊，并就贈予協(xié)議進(jìn)行了公證，進(jìn)一步通過書面形式將置換房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了原告周磊，故周磊具備原告的主體資格，其有權(quán)要求被告向其履行義務(wù)。被告認(rèn)為原告周磊不具備原告主體資格的異議不能成立。庭審中，被告辯稱其在2013年7月已經(jīng)竣工驗(yàn)收，原告予以否認(rèn)，本院責(zé)令被告提交竣工驗(yàn)收證明，但被告至今未予提交，故對被告主張的2013年7月該房屋已經(jīng)竣工且通知原告交付房屋的辯解意見不予采信，對原告主張被告至今未向其交付房屋之事實(shí)予以認(rèn)定?，F(xiàn)原告請求被告向其交付房屋，依照法律規(guī)定，建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用，未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。故被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行合同的義務(wù)，在房屋竣工驗(yàn)收合格后向原告周磊交付置換后面積111.18平方米的房屋一套。被告提出，該房屋置換協(xié)議雖同時約定了違約金與賠償原告在外租房費(fèi)用，但違約金與賠償損失不應(yīng)同時并用，該主張符合法律規(guī)定，庭審中已經(jīng)查明原告并未在外租賃房屋，故對原告主張的租房損失8000.00元不予支持。被告認(rèn)為原告的損失僅僅是房租損失，約定的違約金過分高于原告的實(shí)際損失，請求減少違約金，被告應(yīng)當(dāng)對其主張承擔(dān)舉證責(zé)任，但被告未提供任何證據(jù)支持其主張，故對于這一請求不予支持。被告至今未向原告交付房屋，其行為已構(gòu)成違約，現(xiàn)原告依據(jù)協(xié)議約定請求被告支付405天違約金，應(yīng)予支持，但計(jì)算違約金時，新建置換房屋總價款應(yīng)當(dāng)以實(shí)際結(jié)算價2788.00元每平方米計(jì)算，而不應(yīng)以原告主張的3068.00元每平方米計(jì)算。被告用于置換的“榮都.華府”住宅小區(qū)房屋目前無證據(jù)證實(shí)已竣工驗(yàn)收，被告應(yīng)當(dāng)積極完成竣工驗(yàn)收工作并予以交付，若因被告的原因遲延交付而給原告造成新的損失，原告可另行主張權(quán)利。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條第一款、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條第一款、第三款之規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、被告陜西榮都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)繼續(xù)履行與原告周磊簽訂的《房屋產(chǎn)權(quán)置換協(xié)議書》，應(yīng)當(dāng)在“榮都.華府”住宅小區(qū)房屋竣工驗(yàn)收合格后10日內(nèi)向原告周磊交付該小區(qū)新建商品房10層第1003號房屋一套（建筑面積111.18平方米）。
二、被告陜西榮都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在本判決生效后10日內(nèi)向原告周磊支付違約金37661.34元（2788元×111.18平方米×405天×0.0003=37661.34元）。
三、駁回原告周磊要求被告陜西榮都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)房屋租金8000.00元的訴訟請求。
若被告未按上述指定期限履行金錢給付義務(wù)，則按《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案受理費(fèi)1136.00元，由原告周磊承擔(dān)95.00元，被告承擔(dān)1041.00元，原告預(yù)交費(fèi)用不予退還，應(yīng)當(dāng)在執(zhí)行中清結(jié)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于陜西省漢中市中級人民法院。
審判人員
審判長李旭
審判員王忠保
代理審判員王娟
裁判日期
二〇一四年九月五日
書記員
書記員岳媛
