審理法院：滄州市中級(jí)人民法院
案號(hào)：（2014）滄民再終字第42號(hào)
案件類(lèi)型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2014-09-04
審理經(jīng)過(guò)
申請(qǐng)?jiān)賹徣撕颖焙闩d房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與被申請(qǐng)人竇立明房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，前由獻(xiàn)縣人民法院于2012年9月10日作出（2012）獻(xiàn)民初字第399號(hào)民事判決，宣判后，竇立明不服向本院提出上訴，在本院二審審理過(guò)程中，竇立明申請(qǐng)撤回上訴，本院于2012年11月6日作出（2012）滄民終字第3096號(hào)民事裁定，準(zhǔn)許上訴人竇立明撤回上訴。原審判決生效后，恒興房地產(chǎn)不服向本院申請(qǐng)?jiān)賹?。本院?014年4月16日作出（2013）滄民申字第91號(hào)民事裁定，本案由本院提審。本院依法另行組成合議庭審理了本案，再審申請(qǐng)人竇立明、委托代理人趙月強(qiáng)、竇聯(lián)營(yíng)到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審原告訴稱(chēng)
原審原告竇立明訴稱(chēng)：2008年5月14日，原、被告簽訂《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》，協(xié)議第二條約定，被告給原告安置補(bǔ)償位于河北省獻(xiàn)縣東門(mén)外大街（東龍花園小區(qū)），二期工程區(qū)面積為123.212平方米的住宅一套；位于一層建筑平面圖1號(hào)樓，建筑圖紙標(biāo)識(shí)長(zhǎng)11軸-15軸加1.3米，總長(zhǎng)10.6米。寬C軸-F軸，9.6米，陽(yáng)臺(tái)寬1.5米，總面積為117.66平方米的門(mén)市房一套；補(bǔ)償協(xié)議約定給原告安置補(bǔ)償東龍花園二期工程，1號(hào)樓3單元西側(cè)位于施工圖1號(hào)樓一層平面圖14軸，與門(mén)市房相連的長(zhǎng)6.7米，寬4.4米，面積為29.48平方米的工具間一間。協(xié)議第四條約定，被告應(yīng)于2009年12月30日提供上述房屋，否則按房屋售價(jià)總值×同期一年貸款利率÷360天×逾期天數(shù)的公式支付逾期賠償金。另被告未按照《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第二十四條規(guī)定的程序，擅自改變了門(mén)市房的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，住腳由原設(shè)計(jì)的兩棵改為八棵，不但占用了面積，還影響視線(xiàn)及通行，大門(mén)由寬門(mén)改為窄門(mén)，影響了使用功能，降低了房屋價(jià)值，另按補(bǔ)充協(xié)議的約定，被告出資為原告辦理房產(chǎn)證。以上共計(jì)損失249591元。故要求被告給付原告門(mén)市房和工具間，賠償原告各項(xiàng)損失249591元。
一審被告辯稱(chēng)
原審被告河北恒興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司辯稱(chēng)：我單位與原告的《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》之所以沒(méi)能如期履行是由于政府行為這一不可抗力導(dǎo)致的，屬于法定的免責(zé)事由，不需要承擔(dān)違約責(zé)任。我單位與原告2008年5月14日簽訂《房屋拆遷安置補(bǔ)充協(xié)議》的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，是參照政府部門(mén)批準(zhǔn)的一期工程規(guī)劃圖而制定的，后在工程的進(jìn)行過(guò)程中，政府部門(mén)要求新工程必須增加消防通道等設(shè)施，因此要求我單位對(duì)工程圖進(jìn)行修改，后于2010年8月6日重新審批了該工程的二期規(guī)劃圖。由于政府行為而導(dǎo)致工程規(guī)劃圖變更，因此，原安置協(xié)議約定的補(bǔ)償房屋標(biāo)準(zhǔn)客觀上已經(jīng)不可能履行，原告請(qǐng)求賠償損失249591元，沒(méi)有事實(shí)依據(jù)，請(qǐng)求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
一審法院查明
獻(xiàn)縣人民法院一審查明：2008年5月14日，拆遷單位河北恒興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司作為甲方，與被拆遷人乙方竇立明簽訂了一份《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》。協(xié)議約定，安置3號(hào)樓1單元3層303室，置換房屋建筑面積123.212平方米。門(mén)市房在1#樓建筑圖紙標(biāo)識(shí)長(zhǎng)：11軸-15軸加1.3米總長(zhǎng)10.6米寬：c軸—F軸9.6米，陽(yáng)臺(tái)寬1.5米，總面積117.66平方米。（含樓梯面積約4㎡）。協(xié)議約定了乙方回遷時(shí)間2009年12月30日，安置房竣工后甲方書(shū)面通知乙方。每超出回遷時(shí)間一日，補(bǔ)償按房屋售價(jià)總值×同期一年期建行購(gòu)房貸款利率計(jì)算，由甲方給予賠償。計(jì)算公式：房屋售價(jià)總值×同期一年貸款利率÷360天×逾期天數(shù)=賠償價(jià)值。同一天，雙方簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》一份，約定甲方將東龍花園二期工程1#樓3單元西側(cè)第一間工具間補(bǔ)償給乙方，位置在施工圖14軸。長(zhǎng)6.7米，寬4.4米，面積為29.48平方米。補(bǔ)償給竇立明的門(mén)市房，由甲方出資為乙方辦理房產(chǎn)證，時(shí)間為2009年12月30日。如需延時(shí)則隨甲方給家屬院辦理房產(chǎn)證時(shí)間同時(shí)辦理交付，最晚不得超過(guò)回遷日一個(gè)月。2011年11月17日，甲方河北恒興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與乙方竇立明簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》一份。內(nèi)容為“原置換的l單元303室更換為3單元302室，所更換房屋面積之差，以3#樓同層所售房屋均價(jià)2219元／平方米計(jì)算，面積之差19332元，待交房時(shí)找補(bǔ)?！北桓娣Q(chēng)，因二期工程增加了消防通道，該工程已改變了原圖紙規(guī)劃施工。關(guān)于門(mén)市房與車(chē)庫(kù)的價(jià)格，原告主張可按買(mǎi)受人李蘭香與河北龍鳳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂的合同，價(jià)格每平方米8500元；或按買(mǎi)受人劉金喜與該案被告簽訂的合同價(jià)格每平方米4800原計(jì)算。原告主張其車(chē)庫(kù)與門(mén)市房是相通的，具有相同的門(mén)市房功能，其價(jià)格也應(yīng)同門(mén)市房的價(jià)格一樣。被告主張門(mén)市房的單價(jià)按買(mǎi)受人辛春玲與該案被告簽訂的購(gòu)買(mǎi)門(mén)市房的合同每平方米4500元；或買(mǎi)受人王素香與該案被告簽訂的購(gòu)買(mǎi)門(mén)市房的合同，單價(jià)每平方米4116元。車(chē)庫(kù)的單價(jià)按李建鵬、張明、劉海軍與被告購(gòu)買(mǎi)車(chē)庫(kù)協(xié)議書(shū)，單價(jià)2500元。
以上內(nèi)容有當(dāng)事人陳述、《房屋拆遷安置們嘗協(xié)議》、兩份《補(bǔ)充協(xié)議》、施工圖紙、編號(hào)：GF-2002一0171《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》三份、《東龍住宅小區(qū)附屬建筑物購(gòu)買(mǎi)協(xié)議書(shū)》等可供證實(shí)。
一審法院認(rèn)為
獻(xiàn)縣人民法院一審認(rèn)為：原告竇立明作為乙方，與甲方被告河北恒興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂了《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》及附件《補(bǔ)充協(xié)議》，雙方應(yīng)按照合同的約定履行合同義務(wù)。原告已按約定的時(shí)間搬離了拆遷房，履行了合同約定的義務(wù)；被告應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合合同中約定位置的安置房，按期交付給原告竇立明并在不晚于一個(gè)月的時(shí)間為其辦理房產(chǎn)證。該協(xié)議約定了回遷時(shí)間2009年12月30日，被告未能按期交付房產(chǎn)，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，并按合同約定支付賠償金。原告門(mén)市房的位置在1#樓建筑圖紙標(biāo)識(shí)，長(zhǎng)：11軸-15軸加1.3米總長(zhǎng)10.6米，寬：C軸-F軸9.6米，陽(yáng)臺(tái)寬1.5米，總面積117.66平方米。（含樓梯面積約4㎡）原告工具間的位置在東龍花園二期工程1#樓3單元西側(cè)第一間，在施工圖14軸，長(zhǎng)6.7米，寬4.4米，面積為29.48平方米。根據(jù)雙方提供的三份合同編號(hào)：GF-2002-0171《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，該合同書(shū)是被告所開(kāi)發(fā)的第一期工程的門(mén)市房，位置與第二期工程相鄰，買(mǎi)受人劉金喜的GF-2002-0171《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》交房時(shí)間為2009年12月31日，與本案原、被告簽訂的《房屋遷安置補(bǔ)償協(xié)議》約定逾期回遷時(shí)間是一致的，故本案參照該合同約定的單價(jià)每平方米4800元的賠償方式的計(jì)算，計(jì)算截止日期以原告立案時(shí)間為宜。逾期時(shí)間自2009年12月31日至2012年1月6日止的期限，共計(jì)738天。自2009年12月31日至2012年1月6日金融機(jī)構(gòu)貸款的平均利率按6.05%計(jì)算，根據(jù)合同上約定的逾期賠償價(jià)計(jì)算方式，房屋售價(jià)總值×同期一年貸款利率÷360天×逾期天數(shù)=賠償價(jià)值。門(mén)市房的賠償金為，4800元／平方米×117.66平方米×6.05%÷360天×738天=70045.35元。賠償價(jià)值是70045.35元。工具間即車(chē)庫(kù)的賠償，依照被告提供的第一期工程的購(gòu)買(mǎi)車(chē)庫(kù)協(xié)議，買(mǎi)受人李建鵬與被告協(xié)議約定的交房日期為2009年12月31日，與原、被告簽訂的《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》約定逾期回遷時(shí)間是一致的，單價(jià)每平方米2500元，工具問(wèn)即車(chē)庫(kù)的逾期賠償金為2500元／平方米×29.48平方米×6.05%÷360天×738天=9140.64元。為原告安置的住宅，因原、被告于2011年11月17日達(dá)成新的協(xié)議，原補(bǔ)償?shù)淖≌炎兏兏暗臅r(shí)間被告仍構(gòu)成違約，逾期日期為2009年12月31日至2011年11月16日止的期限，計(jì)685天。自2009年12月31日至2011年11月16日金融機(jī)構(gòu)貸款的平均利率按5.95%計(jì)算，按雙方《補(bǔ)充協(xié)議》約定的價(jià)格即每平方米2219元，住宅的逾期賠償金是，2219元／平方米×123.212平方米×5.95%÷360天×685天=30953.90元。以上各項(xiàng)賠償金共110139.89元（70045.35＋9140.64＋30953.90），應(yīng)由被告賠償。原告稱(chēng)門(mén)市房的結(jié)構(gòu)改變降低了房屋價(jià)值，待其提供相關(guān)證據(jù)后另案處理。今后的逾期違約金，原告可以另行起訴。原告認(rèn)為工具間即車(chē)庫(kù)與其門(mén)市房是相通的，單價(jià)應(yīng)是相同的。本院認(rèn)為，兩者的性質(zhì)不同，雖然兩者相通，工具間是否作為門(mén)市房使用是原告對(duì)其財(cái)產(chǎn)的自由處分行為，但按一般常理解釋價(jià)值應(yīng)不同。原告主張門(mén)市房的賠償金按每平方米8500元計(jì)算，因兩者所屬的地段不同且交付時(shí)間存在差異，對(duì)其主張本院不予支持。另外，原告要求被告給付辦理房產(chǎn)證的有關(guān)費(fèi)用48200元，因該爭(zhēng)議的房產(chǎn)并未實(shí)際交付，上述費(fèi)用并未實(shí)際發(fā)生，待被告交付房產(chǎn)時(shí)應(yīng)按雙方協(xié)議的約定為原告出資辦理房產(chǎn)證等的有關(guān)事宜。被告辯稱(chēng)，與原告所簽的合同因政府原因工程已不能履行，沒(méi)有事實(shí)依據(jù)，事實(shí)是該工程現(xiàn)已完工；被告作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)該預(yù)見(jiàn)到規(guī)劃中應(yīng)考慮消防通道的存在，增加消防通道并不能作為其改變規(guī)劃的理由，更不構(gòu)成不可抗力的事由，對(duì)被告的辯稱(chēng)本院不予支持。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第五十四條、第五十六條、第五十七條、第七十二條、第一百零六條、第一百一十二條、《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第六十條、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十三條、第三十七條之規(guī)定，判決如下：
一、被告河北恒興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司交付原告竇立明門(mén)市房117.66平方米，位置在1#樓建筑圖紙標(biāo)識(shí)，長(zhǎng)：11軸-15軸加1.3米總長(zhǎng)10.6米，寬：C軸-F軸9.6米，陽(yáng)臺(tái)寬1.5米，（含樓梯面積約4㎡）。
二、被告河北恒興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司交付原告竇立明工具間29.48平方米，位置在東龍花園二期工程1#樓3單元西側(cè)第一間，在施工圖14軸，長(zhǎng)6.7米，寬4.4米，面積為29.48平方米。
三、被告河北恒興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于判決生效后十日內(nèi)給付原告門(mén)市房、工具間及住宅的逾期賠償金共計(jì)110139.89元。
四、被告河北恒興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于交付原告竇立明門(mén)市房后一個(gè)月內(nèi)辦理房產(chǎn)證。
五、駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)5045元，保全費(fèi)2020元由被告河北恒興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司承擔(dān)。
再審申請(qǐng)人稱(chēng)/抗訴機(jī)關(guān)稱(chēng)
獻(xiàn)縣人民法院一審宣判后，竇立明不服向本院提起上訴，在本院審理過(guò)程中，上訴人竇立明申請(qǐng)本院撤回上訴，本院作出（2012）滄民終字第3096號(hào)民事裁定，準(zhǔn)許上訴人竇立明撤回上訴。
一審判決生效后，河北恒興房地產(chǎn)有限公司不服，向河北省高級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)賹?，省院將其相關(guān)申請(qǐng)材料移送本院審查。本院于2014年4月16日作出（2012）滄民申字第91號(hào)民事裁定，本案由本院提審。
本院查明
本院再審查明與原審查明一致。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為：河北恒興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與竇立明2008年5月14日簽訂的《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，應(yīng)認(rèn)定合法有效。該協(xié)議約定門(mén)市房在一號(hào)樓，建筑圖紙標(biāo)示，長(zhǎng)：11軸-15軸＋1.3米總長(zhǎng)10.6米。寬：C軸-F軸9.6米，陽(yáng)臺(tái)寬1.5米總面積117.66平方米（含樓梯面積約4平方米）。根據(jù)該協(xié)議如門(mén)市房包括二樓，竇立明所補(bǔ)償?shù)拿娣e將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出協(xié)議補(bǔ)償?shù)拿娣e。故應(yīng)認(rèn)定本案補(bǔ)償給竇立明的門(mén)市房為一層。即使該一號(hào)樓因圖紙變更，但并不影響竇立明根據(jù)協(xié)議所應(yīng)補(bǔ)償?shù)拿娣e。原審根據(jù)《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》確立竇立明應(yīng)補(bǔ)償?shù)拿娣e并無(wú)不當(dāng)。原審法院根據(jù)《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》相應(yīng)條款確定河北恒興房地產(chǎn)逾期應(yīng)承擔(dān)的違約金數(shù)額，計(jì)算準(zhǔn)確。河北恒興房地產(chǎn)申請(qǐng)?jiān)賹徸C據(jù)不足，不予支持。經(jīng)本院審理委員會(huì)討論決定，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款（一）項(xiàng)、第二百零七條之規(guī)定，判決如下：
再審裁判結(jié)果
維持本院（2013）滄民終字第3096號(hào)民事裁定。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長(zhǎng)：杜金生
審判員：于振東
審判員：謝盼書(shū)
裁判日期
二〇一四年九月四日
書(shū)記員
書(shū)記員：楊方霖
