審理法院：鄭州市中級人民法院
案號：（2014）鄭民四終字第1020號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2014-12-15
審理經(jīng)過
上訴人孫京紅與上訴人河南航天建筑工程有限公司（以下簡稱航天公司）房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，雙方當事人均不服河南省鄭州高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院（2013）開民初字第06262號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。上訴人孫京紅的委托代理人李衛(wèi)富、鄭芳芳，上訴人河南航天建筑公司的委托代理人呂卓清、孟曉鵬到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審法院查明
原審法院經(jīng)審理查明：2010年4月12日，孫京紅與航天公司簽訂房屋拆遷補償安置協(xié)議一份，約定航天公司負責對孫京紅房屋進行拆除補償安置工作；孫京紅在拆遷范圍內(nèi)有房屋1套，建筑面積119.38平方米，被拆遷房屋的產(chǎn)權屬于私有住房，產(chǎn)權證號0401036938，自行車庫1間5平方米（無產(chǎn)權），孫京紅選擇產(chǎn)權置換方式進行補償，航天公司按孫京紅拆遷房屋建筑面積1：1比例安置到熊耳河路南側(cè)阿卡迪亞西側(cè)航天公司原垂釣園內(nèi)并負責協(xié)助孫京紅辦理住房進住手續(xù)，航天公司支付自行車庫補償3500元；孫京紅被安置房屋的產(chǎn)權屬于商品住宅，由航天公司協(xié)助合作方負責辦理產(chǎn)權證，辦理產(chǎn)權證的相關費用由拆遷人承擔；臨時過渡期限自2010年5月1日至2012年4月30日，臨時安置過渡費按孫京紅合法建筑面積每平方米10元／月，過渡期限24個月，按實際過渡時間結(jié)算，航天公司應在上述約定的期限屆滿前保證孫京紅回遷，逾期不能回遷的，航天公司應在臨時過渡期屆滿30天前通知孫京紅，逾期3個月內(nèi)，航天公司按協(xié)議約定的臨時過渡費150％向?qū)O京紅支付過渡費，逾期超過3個月，按200％支付過渡費；合同附件部分對安置房屋外墻、內(nèi)墻等18項內(nèi)容約定了質(zhì)量標準，其中約定公共部分的水、電、暖、氣、消防等設施一次安裝到位，并在交付時保證正常使用，層高按2.9米設計。2010年4月18日，航天公司出具承諾書一份，載明對在2010年4月25日前與其簽訂房屋拆遷補償安置協(xié)議的被拆遷人作出如下承諾：1、在臨時安置補助費協(xié)議標準之外每平方米每月補助2元，此費用與協(xié)議分別執(zhí)行，半年發(fā)放一次；2、為保證家庭確實困難的被拆遷人遷入時具備最基本的居住條件，在安置房交工后被拆遷人可提出書面申請，公司在原房屋標注基礎上增加墻面及頂棚888涂料、居室及客廳地面水泥砂漿壓光、室內(nèi)安裝普通膠合板門并油漆、安裝白熾燈泡。孫京紅提交的房屋及其配套設施照片、光盤顯示航天公司交付的房屋不符合拆遷補償安置協(xié)議約定的交付標準，不具備實際入住條件。航天公司提交工程竣工驗收備案表顯示涉案房屋于2013年1月22日工程竣工驗收，孫京紅稱驗收存在虛假內(nèi)容，竣工驗收不能等同于達到入住條件。航天公司提交的交房手續(xù)流程表顯示航天公司于2013年3月16日將房屋交付孫京紅。庭審時孫京紅認可過渡費支付至2013年3月31日。孫京紅稱交鑰匙時小區(qū)無消防設施，消防設施安裝于2013年9月，驗收于10月29日，小區(qū)水電氣接通于2013年8月份；對此問題航天公司作為拆遷人未提交小區(qū)消防驗收以及水電氣暖接通具體時間方面的證據(jù)。庭后該院現(xiàn)場拍攝該小區(qū)自行車棚照片一組，照片顯示該小區(qū)以南側(cè)圍墻內(nèi)墻為依托，建有一排敞開式簡易自行車棚，不是原來的每家一間。孫京紅原來的自行車棚系航天公司所建，無房產(chǎn)證，也沒有證據(jù)顯示存在建設工程規(guī)劃（建筑）許可證；孫京紅于1999年從航天公司購買、使用。該院受理本案后，經(jīng)多次調(diào)解未果。
一審法院認為
原審法院認為：當事人應當按照合同的約定，全面、適當?shù)穆男懈髯缘牧x務；當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。拆遷人應當與被拆遷人就補償方式和補償金額、安置房屋面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協(xié)議。拆遷人以期房調(diào)換產(chǎn)權的，拆遷雙方當事人應根據(jù)建設周期等因素在拆遷補償安置協(xié)議中約定過渡期限。在過渡期限內(nèi)，被拆遷人自行安排住處的，拆遷人應當支付臨時安置補助費，被拆遷人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時安置補助費。因拆遷人的責任延長過渡期限的，對自行安排住處的被拆遷人應當自逾期之月起雙倍支付臨時安置補助費。當事人對于自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。本案中，經(jīng)原審法院審查，孫京紅、航天公司雙方簽訂的房屋拆遷補償安置協(xié)議不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效，雙方應當按照約定全面履行各自的義務，不得擅自變更或者解除合同。按照約定，航天公司提供的安置房屋應符合協(xié)議附件與承諾書中約定的標準，但孫京紅提供照片、光盤等證據(jù)均顯示航天公司交付的房屋不符合約定標準，航天公司作為拆遷安置協(xié)議的相對人，理應持有對所交付房屋公共部分的水電氣暖、消防等設施在交房時已經(jīng)全部安裝到位，且能夠正常使用方面的證據(jù)，但其無正當理由未向法院予以提交以供核實案情，根據(jù)《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第七十五條的規(guī)定，航天公司應當對此承擔舉證責任，故該院認定航天公司交付的房屋與協(xié)議及承諾約定的標準不符，存在違約行為。鑒于新房在交付使用后、實際入住前應該留出一定時間的裝修期，現(xiàn)航天公司沒有考慮到上述因素、在未提供周轉(zhuǎn)房的情況下就停發(fā)過渡費既不符合協(xié)議約定也不符合鄭州市的有關規(guī)定，故航天公司先前確認的過渡期限應有所順延，綜合考慮本案實際情況，該院酌情將過渡期限順延4個月，在該期間內(nèi)，航天公司應雙倍支付孫京紅臨時安置過渡費，經(jīng)計算，該費用為11460.48元。故對孫京紅關于過渡費的請求該院予以部分支持。關于孫京紅請求的對被拆遷的5平方米自行車庫按照1：1的比例依法安置的訴求，雙方理解存在分歧，孫京紅認為收到的3500元車庫補償系過渡費性質(zhì)的補償，航天公司認為是車庫的全部補償，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第三十九條第一款、第四十一條、第一百二十五條第一款的規(guī)定，當事人對合同條款的理解有爭議的，應當按照合同所使用的詞句、合同的條款、合同的目的、交易習慣以及誠實信用原則，確定該條款的真實意思；采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋?？梢姾贤忉屢?guī)則包括了文義解釋、整體解釋、目的解釋、習慣解釋以及誠信解釋，該院認為，對于合同條款的解釋，首先應采用語義解釋方法，如解釋的結(jié)果為復數(shù)，則繼之以論理解釋方法；作論理解釋時，應先運用體系解釋和法意解釋以探求意旨，進而運用擴充解釋或限縮解釋或當然解釋以判明合同的意義內(nèi)容，如仍不能澄清語義的疑義，則進一步作目的解釋以探求合同目的，或者在依上述方法初步確定意義內(nèi)容后，以目的解釋進行核實。具體到本案爭議的車庫補償安置問題，因拆遷補償協(xié)議是航天公司提供的統(tǒng)一格式文本，故當理解發(fā)生分歧時應當作出對航天公司不利的解釋，從雙方關于車庫補償?shù)募s定看，該院無法確定無疑地認定雙方已就車庫的拆遷補償事宜達成了最終的意思表示并已實際履行完畢。因?qū)O京紅訴求的車庫沒有產(chǎn)權，也沒有證據(jù)顯示存在工程規(guī)劃（建筑）許可證，拆遷安置協(xié)議中也沒有明確約定車庫按照被拆遷房屋以建筑面積為安置標準進行1：1安置，參照《鄭州市城市建設拆遷管理條例》第二十九條規(guī)定：“被拆遷房屋及其附屬物的權屬、面積和使用性質(zhì)的認定，以房屋所有權證為準，無房屋所有權證的，以建設工程規(guī)劃（建筑）許可證為準，被拆遷房屋以外的其他建筑物、構(gòu)筑物的權屬、面積的認定，以建設工程規(guī)劃許可證為準”，故孫京紅要求對被拆遷的5平方米自行車庫進行1：1安置依據(jù)不足，該院無法予以支持；但航天公司作為拆遷人有義務也有責任完善安置小區(qū)的各項附屬設施和配套設施以方便職工生活，孫京紅作為被拆遷人對于小區(qū)內(nèi)的有關配套設施、附屬設施有按照有關規(guī)定或者約定購買或者使用的權利，航天公司作為拆遷人應綜合考慮實際情況予以提供保障或者便利，體現(xiàn)以人為本的法治精神。依照《中華人民共和國合同法》第六條、第八條、第一百零七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，經(jīng)該院審判委員會研究決議，判決如下：一、航天公司支付孫京紅過渡費一萬一千四百六十元四角八分，于判決生效后十日內(nèi)付清。二、駁回孫京紅的其他訴訟請求。如果未按判決指定期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費二百零八元，由孫京紅負擔負擔一百二十一元，由航天公司負擔八十七元。
上訴人訴稱
宣判后，孫京紅與河南航天建筑工程有限公司均不服原審判決，向本院提起上訴。
孫京紅上訴稱，上訴人認為—審判決認定事實不清，二審法院應當予以糾正，主要理由如下：一、拆遷安置過渡費應按照上訴人“實際過渡期限”發(fā)放，一審法院審理認為：“……被告公司作為拆遷安置相對人，理應持有對所交付房屋公共部分的水電氣暖及消防等設施在交房時己全部安裝到位、且能正常使用的證據(jù)，但被告無正當理由未向法庭提交，……被告交付的房屋與協(xié)議承諾約定的標準不符，存在違約行為”。結(jié)合上訴人一審提交的證據(jù)證明，航天公司交付的房屋根本不具備實際入住條件，與協(xié)議約定的交付標準嚴重不符，盡管上訴人被迫領取部分過渡費，但直至一審庭審時，上訴人的安置房屋仍存在漏水、裂縫、水電供應不正常等情況，根本無法達到入住標準。一審法院只酌情將過渡期順延4個月，無理論依據(jù)。鑒于新房在交付使用后，實際入住前應留出一定時間進行裝修，而上訴人在實際簽收房屋時根本無法對不具備入住標準的房屋進行裝修，因此，上訴人實際過渡期限遠遠不止4個月，一審法院應按上訴人實際過渡期限判決被航天公司支付安置過渡費。二、上訴人被拆遷的自行車庫為上訴人合法所有產(chǎn)權，理應同被拆遷房屋一同享受1：1補償安置。一審庭審中，上訴人向法庭提交了購買自行車庫的相關收據(jù)，由此可以證明，上訴人1999年購買的為該自行車庫的所有權。一審法院認為：“因拆遷補償協(xié)議是被告提供統(tǒng)一格式文本，故當理發(fā)生分歧時應當作出對被告不利的解釋……”在上訴人與航天公司簽訂的拆遷協(xié)議中，上訴人只能按照航天公司提供的協(xié)議版本簽訂統(tǒng)一的合同，而無法做出實際修改。根據(jù)《物權法》相關規(guī)定：“國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個入不得侵犯。”上訴人被拆遷的自行車庫雖無產(chǎn)權證，但上訴人依法對自行車庫享有物權，航天公司應當按照拆遷房屋補償標準進行1：1安置補償。故請求法院判令，一、依法撤銷河南省鄭州高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院（2013）開民初字第06262號民事判決，并查明事實予以改判，二、本案一、二審訴訟費用由航天公司承擔。
被上訴人辯稱
航天公司答辯稱，答辯意見同上訴狀。
航天公司上訴稱，一、一審認定“被告交付的房屋與協(xié)議及承諾約定的標準不符，存在違約行為”（見一審判決書第7頁），與本案事實不符。1、一審判決“被告公司作為拆遷安置協(xié)議的相對人，理應持有對交付房屋公共部分的水電氣暖、消防等設施在交房時已經(jīng)全部安裝到位且能夠正常使用方面的證據(jù)……航天公司應當對此承擔舉證責任”（見一審判決書第6頁）的認定，與本案事實不符。一審時上訴人提交的《鄭東新區(qū)房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》證明，涉案房屋于2013年1月22日經(jīng)五大責任主體驗收合格；2013年3月15日完成竣工驗收備案。作為房屋公共部分的水電氣暖、消防等均已合格【見前述竣工驗收備案表中的（竣工驗收備案文件清單）】。對于孫京紅提交的照片、光盤，一審庭審時上訴人已經(jīng)指出，由于照片、光盤所顯示的內(nèi)容不能確定在房屋驗收前還是驗收后拍照或攝錄；并且光盤沒有當庭播放、質(zhì)證。依據(jù)最高法《民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第四十七條之規(guī)定，依法不能作為認定案件事實的依據(jù)。2、一審查明2013年3月16日，上訴人將涉案房屋交付孫京紅；一審上訴人提交的《業(yè)主裝修申請》證明，同年3月25日孫京紅裝修涉案房屋并與物業(yè)公司簽署裝修協(xié)議。前述事實證明，上訴人提交了證明涉案房屋合格的相關證明，且孫京紅已經(jīng)實際裝修入住房屋。一審判決僅僅以真實情況無法確認的所謂照片和光盤，來推翻經(jīng)過法定驗收主體驗收、并經(jīng)房屋法定備案部門備案的證據(jù)，不符合最高法《民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第六十九條第（三）項之規(guī)定。二、上訴人已經(jīng)雙倍支付2013年1至3月安置過渡費，判令上訴人再支付2013年4月至7月份臨時安置過渡費，無事實和法律依據(jù)，對上訴人不公。1、一審查明上訴人已經(jīng)支付至2013年3月31日臨時安置過渡費（見一審判決書第5頁）。2、房屋裝修具有各自的特殊性，不同家庭裝修的要求不同，裝修期也不同。本案中的《房屋拆遷安置補償協(xié)議》沒有約定上訴人交付房屋后需要預留一定期限的裝修期；也沒有任何法律規(guī)定要求上訴人在交付房屋后還需要給孫京紅留一定時間的裝修期，否則就視為違約?！氨驹鹤们閷⑦^渡期限順延4個月”，不符合《最高人民法院關于在審判執(zhí)行工作中切實規(guī)范自由裁量權行使保障法律統(tǒng)一適用的指導意見》自由裁量權行使原則，對上訴人不公。故請求判令，1、撤銷鄭州高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院（2013）開民初字第06262號民事判決書第一項，依法改判駁回孫京紅臨時安置過渡費的訴訟請求；2、本案的訴訟費用由孫京紅承擔。
孫京紅答辯稱，答辯意見同上訴狀。
本院查明
本院經(jīng)審理查明的事實和原審查明事實基本一致。
本院另查明：2013年3月16日，由孫京紅和航天公司工作人員、河南晟焱物業(yè)服務有限公司共同簽署交房流轉(zhuǎn)表。表中“驗收房屋”一欄包括兩項內(nèi)容，一是“現(xiàn)場驗房，抄水電表底數(shù)，簽訂《交房驗收單》”，二是“根據(jù)業(yè)主要求開通房屋水電”。在該欄的審核人處，無人簽字或蓋章，而其他欄目，有簽字蓋章。該表的備注內(nèi)容第二項要求審核人必須蓋章才有效。
本院認為
本院認為：本案雙方當事人簽訂的房屋拆遷補償安置協(xié)議，意思表示真實，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方應依約履行各自的義務。違反約定，不履行或不完全履行義務，應承擔違約責任。
一、關于臨時安置過渡費問題。交房手續(xù)流轉(zhuǎn)表“驗收房屋”一欄沒有審核人，該表的填寫要求審核人蓋章才生效。因此，可認定房屋沒有經(jīng)孫京紅驗收。此與孫京紅提交的照片、光盤等證據(jù)相印證，足以認定航天公司沒有按照協(xié)議約定及承諾的標準交付房屋。同時，本案雙方的關系并非普通的拆遷人與被拆遷人的關系，而是公司對本單位職工房屋進行拆遷，并由本單位對職工進行拆遷補償安置，而航天公司又非被拆遷房屋所在地塊的用地主體和房屋開發(fā)主體。孫京紅與航天公司的從屬關系必然對拆遷安置過程產(chǎn)生影響。鑒于本案雙方關系的特殊性，結(jié)合房屋交付的具體情況，根據(jù)公平原則，新建房屋交付使用后，在實際入住之前，應預留一定的裝修時間，以便使房屋具備居住條件。故原審將臨時安置過渡期順延并確定雙倍臨時安置過渡費，并無不當。航天公司訴稱，房屋經(jīng)竣工驗收合格，孫京紅填寫交房手續(xù)流轉(zhuǎn)表就證明航天公司已按約定標準交付房屋。該項主張不符合房屋交接的正常程序和行業(yè)規(guī)則，也與本案房屋交付的實際不符，不能成立，本院不予采納。
二、關于自行車庫的補償安置問題。孫京紅訴稱，雙方房屋拆遷安置補償協(xié)議約定自行車車庫補償費屬于過渡費而不是對自行車車庫價值的補償。本院認為，按協(xié)議約定過渡費標準計算，自行車車庫的過渡費數(shù)額遠低于孫京紅實際收到的車庫款項，不符合社會生活常理，孫京紅主張不能成立，本院不予采納。雙方關于自行車車庫補償費的約定，系雙方真實意思表示，對雙方有拘束力。但補償數(shù)額與自行車車庫的價值差距懸殊，且對孫京紅拆遷安置后的日常生活影響較大，有失公平，其權利可另行救濟。
綜上所述，原審認定事實基本清楚，適用法律正確，程序合法，判決結(jié)果適當，應予維持。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：
二審裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費258元，由上訴人孫京紅、上訴人航天公司分別負擔208元、50元。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長石紅振
審判員邢彥堂
審判員杜麒麟
裁判日期
二〇一四年十二月十五日
書記員
書記員李明路
