審理法院：長沙市中級人民法院
案號：（2014）長中民征終字第05393號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2014-10-16
審理經(jīng)過
上訴人羅家英與另一上訴人長沙市芙蓉城市建設(shè)投資有限責(zé)任公司（以下簡稱芙蓉城建公司）以及被上訴人上海凱通置業(yè)有限公司（以下簡稱上海凱通公司）、長沙凱通置業(yè)有限公司（以下簡稱長沙凱通公司）因房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，不服湖南省長沙市芙蓉區(qū)人民法院作出的（2014）芙民初字第722號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審法院查明
原審法院經(jīng)審理查明，芙蓉城建公司與羅家英簽訂了《城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》，約定由芙蓉城建公司采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式拆遷羅家英所有的芙蓉區(qū)朝陽二村××棟××號房屋，芙蓉城建公司提供芙蓉區(qū)朝陽二村改建項目第××棟××單元××號房作為羅家英的安置房；芙蓉城建公司將安置房交付羅家英使用后，房屋產(chǎn)權(quán)證在十八個月內(nèi)辦理到位。2010年11月16日，長沙市芙蓉區(qū)朝陽二村改造建設(shè)指揮部在長沙晚報刊登《公告》，羅家英安置房于2010年11月25日交付，安置房過渡費發(fā)放到2010年11月30日止。羅家英按公告時間受領(lǐng)了安置房，并交納了安置房維修基金和物業(yè)管理費。但至起訴時，羅家英尚未取得房屋所有權(quán)證。
另查明，芙蓉城建公司交付給羅家英的朝陽二村安置房是上海凱通公司與芙蓉城建公司進(jìn)行項目合作開發(fā)建設(shè)的房屋，具體開發(fā)建設(shè)工作由上海凱通公司的關(guān)聯(lián)企業(yè)長沙凱通公司實施。芙蓉城建公司與上海凱通公司簽訂《朝陽二村改造建設(shè)項目合作合同書》，就安置房產(chǎn)權(quán)手續(xù)的辦理等事宜約定了雙方的權(quán)利和義務(wù)。
一審法院認(rèn)為
原審法院認(rèn)為：芙蓉城建公司主張未能按期辦理房產(chǎn)證是因為其他個別拆遷戶舊房屋產(chǎn)權(quán)證未能按期收回所致的理由，沒有充分的證據(jù)證實，而且根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百二十一條的規(guī)定，即使芙蓉城建公司是因為第三人原因造成對羅家英違約，也不影響芙蓉城建公司依法應(yīng)對羅家英承擔(dān)違約責(zé)任；《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》所針對的是商品房買賣，本案所涉及的房屋是拆遷安置房，帶有一定的政策因素和改善被拆遷戶用房的目的，與以營利為目的商品房買賣有著本質(zhì)性的差異，作為拆遷安置人的芙蓉城建公司是微利甚至無利經(jīng)營，所以，本案不能直接適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》審理；在雙方合同沒有約定違約金，羅家英又未向本院提供證據(jù)證實其因為延遲辦證所造成實際損失額的情況下，基于本案所涉房屋系拆遷安置房的客觀事實，該院酌情確定由芙蓉城建公司賠償羅家英的違約損失1000元。長沙凱通公司、上海凱通公司在本案中均不是《城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》的合同當(dāng)事人，根據(jù)合同相對性原理，不應(yīng)因芙蓉城建公司的行為而在本案中承擔(dān)民事責(zé)任。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十二條、第一百一十三條、第一百一十四條第一款、第一百二十一條的規(guī)定，判決如下：一、芙蓉城建公司未按雙方所簽訂的《城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》約定的時間為羅家英辦理好房產(chǎn)證構(gòu)成違約；二、芙蓉城建公司賠償羅家英違約損失1000元，自本判決生效之日起十日內(nèi)支付給羅家英；三、長沙凱通公司在本案中不承擔(dān)民事責(zé)任；四、上海凱通公司在本案中不承擔(dān)民事責(zé)任；五、駁回羅家英的其他訴訟請求。如未按本判決指定的期間履行金錢給付義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本案受理費115元，減半收取57.5元，由芙蓉城建公司負(fù)擔(dān)。
上訴人訴稱
上訴人羅家英不服原判決，向本院提出上訴稱：羅家英與芙蓉城建公司簽訂了拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，其中補(bǔ)充條款［三］約定：甲方將安置房交付乙方使用后，房屋產(chǎn)權(quán)證在十八個月內(nèi)辦理到位。截止到2014年6月30日止，雙方所約定的期限已過，芙蓉城建公司仍未履行辦理房產(chǎn)證的約定義務(wù)，也未作出任何說明。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條及相關(guān)規(guī)定，芙蓉城建公司應(yīng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。一審判決認(rèn)定事實錯誤，對商品房的界定含混不清。其次，一審判決錯誤認(rèn)定芙蓉城建公司是微利甚至無利經(jīng)營，芙蓉城建公司不屬于微利經(jīng)營，該司也不是以改善被拆遷戶用房為第一目的。芙蓉城建公司通過招商轉(zhuǎn)手，按1800元每平方米回收土地，卻以2900元的價格與拆遷戶簽訂協(xié)議，有較大的利潤收入，且該司還將部分安置房轉(zhuǎn)換成商品房進(jìn)行出售。第三，原審判決芙蓉城建公司賠償1000元沒有計算方法和計算標(biāo)準(zhǔn)，屬于法無據(jù)。芙蓉城建公司作為違約方，對其違約金的計算方式應(yīng)當(dāng)適用上述司法解釋第十八條及相關(guān)規(guī)定。按照已付房款總額11.2665萬元為基準(zhǔn)，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)計算，從2012年6月1日起至2014年6月30日，芙蓉城建公司應(yīng)付違約金17994元。綜上，芙蓉城建公司已構(gòu)成違約，應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任，請求二審法院：一、撤銷（2014）芙民初字第722號民事判決，予以改判；二、確認(rèn)芙蓉城建公司未按照雙方約定期限辦理房產(chǎn)證，屬違約；三、判令芙蓉城建公司依法賠償違約金17974元（從2012年6月1日起至2014年6月30日，暫計760天，至實際辦理房屋產(chǎn)權(quán)證到位之日止）；四、判令芙蓉城建公司承擔(dān)本案全部訴訟費用。
上訴人芙蓉城建公司不服原審判決，向本院提出上訴稱：一、一審法院酌情判決由芙蓉城建公司賠償羅家英違約損失1000元，沒有事實和法律依據(jù)。1、羅家英的安置房屋產(chǎn)權(quán)證沒有辦下來存在難以預(yù)料的客觀原因，原審認(rèn)定芙蓉城建公司主張未能按期辦理房產(chǎn)證是因為其他個別拆遷戶房屋產(chǎn)權(quán)證未能按期收回所致的理由沒有充分證據(jù)不是事實。長沙凱通公司和上海凱通公司提交的證據(jù)《關(guān)于閔士銘同志信息公開有關(guān)問題的回復(fù)》足以證實，部分被拆遷人拒絕配合拆遷導(dǎo)致了羅家英房產(chǎn)證無法順利辦理。2、芙蓉城建公司與羅家英之間簽訂的協(xié)議并未對延期辦證進(jìn)行約定，一審中，羅家英也無法就延期辦證給其造成的損失提供證據(jù)予以證明，其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。3、芙蓉城建公司與羅家英所產(chǎn)生的爭議是房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議糾紛，不能適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定。原審判決酌情確定由芙蓉城建公司承擔(dān)1000元的違約責(zé)任沒有事實和法律依據(jù)，且羅家英在收房以后一直實際占有、使用和支配，逾期辦證未對其造成實際損失。二、本案應(yīng)當(dāng)由被上訴人長沙凱通公司、上海凱通公司承擔(dān)全部責(zé)任。延期辦證既存在被拆遷人不配合、辦證機(jī)構(gòu)的撤并等原因，長沙凱通公司、上海凱通公司未依約提供辦理產(chǎn)權(quán)證的相關(guān)資料也是重要原因。上海凱通公司與芙蓉城建公司簽訂的《合作合同書》約定由芙蓉城建公司辦理產(chǎn)權(quán)證，但上海凱通公司應(yīng)提供相關(guān)資料。隨后，上海凱通公司在長沙設(shè)立了長沙凱通公司具體履行合同書中所約定的內(nèi)容。上海凱通公司、長沙凱通公司未按約定向芙蓉城建公司提供相關(guān)資料導(dǎo)致了羅家英的房產(chǎn)證無法辦理，上述兩公司應(yīng)承擔(dān)全部責(zé)任。三、一審案件受理費依法不應(yīng)由上訴人芙蓉城建公司全部承擔(dān)。原審判決酌情確定由芙蓉城建公司賠償羅家英1000元，芙蓉城建公司應(yīng)當(dāng)只承擔(dān)1000元內(nèi)的案件受理費。綜上，請求二審法院：一、依法撤銷長沙市芙蓉區(qū)人民法院（2014）芙民初字第722號民事判決，依法予以改判；二、由羅家英、上海凱通公司、長沙凱通公司承擔(dān)本案一審、二審的訴訟費用。
被上訴人上海凱通公司、長沙凱通公司答辯稱：上訴人芙蓉城建公司、羅家英提出的各項上訴請求無事實依據(jù)和法律依據(jù)，依法應(yīng)予以駁回。一、本案爭議房屋是性質(zhì)特殊的安置房，不是普通商品房，芙蓉城建公司和羅家英之間的糾紛屬于房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛，不是商品房買賣合同糾紛，一審法院認(rèn)為本案不能適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》是正確的。芙蓉城建公司與羅家英簽訂的《城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》已將爭議房屋明確定性為安置房，非為普通商品房，羅家英稱一審法院“對本案名為拆遷安置房實際性質(zhì)屬‘商品房’的事實認(rèn)識不清”的說法不能成立。且《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》明確適用于商品房買賣合同，安置房不能適用該解釋。二、長沙凱通公司、上海凱通公司均不是本案《城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》的合同相對人，依法不應(yīng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。三、一審法院酌情判決由芙蓉城建公司賠償被拆遷人違約損失1000元合理恰當(dāng)。四、本案屬于系列案件，與本案相同類型的個案已由芙蓉區(qū)人民法院作出一審判決，二審法院長沙市中級人民法院則維持了原判，應(yīng)參照該同類案件的審理結(jié)果處理本案。綜上，請求二審法院依法駁回兩名上訴人芙蓉城建公司、羅家英的上訴請求。
上訴人羅家英為支持其上訴理由，二審中向本院提交了以下證據(jù)：證據(jù)一、長沙銀行兩年期儲蓄存單，擬證明上訴人羅家英因芙蓉城建公司違約所造成的經(jīng)濟(jì)損失遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一審判決所確定的賠償數(shù)額；證據(jù)二、芙蓉區(qū)朝陽路78號凱通國際城2棟房屋產(chǎn)權(quán)情況，擬證明凱通國際城第2棟于2012年已辦好房產(chǎn)證，屬私有房產(chǎn)可以上市自由買賣；證據(jù)三、湖南省物業(yè)專項維修資金專用收據(jù)，擬證明羅家英的房屋是商品房，可以上市自由買賣；證據(jù)四、政府信息公開回復(fù)，擬證明羅家英的利益損失。
本院審查后對上訴人羅家英提交的證據(jù)認(rèn)定如下：作為定案證據(jù)應(yīng)當(dāng)真實、合法并與本案具有關(guān)聯(lián)性。綜合各方舉證質(zhì)證情況，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第四十一條第一款第（二）項的規(guī)定：“二審程序中的新的證據(jù)包括：一審?fù)徑Y(jié)束后新發(fā)現(xiàn)的證據(jù)；當(dāng)事人在一審舉證期限屆滿前申請人民法院調(diào)查取證未獲準(zhǔn)許，二審法院經(jīng)審查認(rèn)為應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許并依當(dāng)事人申請調(diào)取的證據(jù)。”上訴人羅家英提交的證據(jù)不符合上述規(guī)定，不屬于二審新證據(jù)，本院不予采納。
本院查明
各方當(dāng)事人在一審中提交的證據(jù)均已隨案移送本院。經(jīng)審理，本院二審對一審查明的事實予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，第一，芙蓉城建公司與羅家英所簽訂的《城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》系雙方的真實意思表示，協(xié)議內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，該協(xié)議合法有效，雙方應(yīng)當(dāng)切實履行協(xié)議所約定的義務(wù)。
第二，涉案協(xié)議補(bǔ)充條款第三條約定：甲方將安置房交付乙方使用后，房屋產(chǎn)權(quán)證在十八個月內(nèi)辦理到位。本案中，芙蓉城建公司未在約定期限內(nèi)辦理好房屋產(chǎn)權(quán)證，該遲延辦證行為顯然構(gòu)成違約，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。芙蓉城建公司主張遲延辦證系由于他人原因?qū)е路课莓a(chǎn)權(quán)證不能如期辦理，但其不能提供確鑿的證據(jù)予以佐證，且該抗辯理由既不符合不可抗力的法定構(gòu)成要件，又與《中華人民共和國合同法》第一百二十一條“當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任……”之規(guī)定相抵觸，原審法院對此未予采信是正確的，本院亦予確認(rèn)。
第三，本案不能適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《最高法院解釋》）的規(guī)定。根據(jù)《最高法院解釋》第一條規(guī)定：“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（出賣人）將尚未建成或已經(jīng)竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。”由此可見，商品房買賣合同糾紛的一方當(dāng)事人（出賣人）必須是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，而芙蓉城建公司顯然不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，芙蓉城建公司與羅家英所簽訂的《城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》無論從協(xié)議主體還是標(biāo)的物的性質(zhì)來看，均不符合《最高法院解釋》規(guī)定的適用范圍。本案糾紛屬于房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛，而不是商品房買賣合同糾紛，因此，原審法院認(rèn)為本案的情形不能直接適用《最高法院解釋》是充分有據(jù)的，本院對此予以認(rèn)定。上訴人羅家英主張本案糾紛應(yīng)適用《最高法院解釋》第七條和第十八條是上訴理由顯然不能成立，本案糾紛應(yīng)當(dāng)適用《中華人民共和國民法通則》第一百一十一條、第一百一十二條和《中華人民共和國合同法》第一百零七條等關(guān)于違約責(zé)任的相關(guān)規(guī)定。經(jīng)審查，芙蓉城建公司與羅家英在協(xié)議中并未約定遲延辦證的違約金數(shù)額和計算方法，羅家英亦不能提供確鑿證據(jù)證明因違約給其造成的具體損失，在此情形下，依照前述相關(guān)法律條文之規(guī)定，本應(yīng)判決駁回羅家英的訴訟請求，但原審法院基于所涉房屋系拆遷安置房，帶有一定的政策因素和改善被拆遷戶居住條件的目的等因素的綜合考量，且考慮到芙蓉城建公司遲延辦證的行為確實構(gòu)成違約，故酌情確定1000元的違約損失是正確、適度行使自由裁量權(quán)的體現(xiàn)，是對羅家英客觀上因此遭受了一定損失而給予的適當(dāng)補(bǔ)償，并無不當(dāng)，亦未損害當(dāng)事人的合法權(quán)益，本院對此不予變更。
第四，芙蓉城建公司與上海凱通公司簽訂的《朝陽二村改造建設(shè)項目合作合同書》是雙方針對朝陽二村改造建設(shè)項目具體操作所進(jìn)行的約定，與本案所爭議的芙蓉城建公司是否對羅家英構(gòu)成違約不具有關(guān)聯(lián)性。協(xié)議雙方若對合作合同書的履行存在爭議，可以另行通過其他途徑予以解決。長沙凱通公司作為上海凱通公司在長沙所設(shè)立的項目公司，亦與本案爭議不具有關(guān)聯(lián)性。
第五，《訴訟費用交納辦法》第二十九條第二款規(guī)定：“部分勝訴、部分?jǐn)≡V的，人民法院根據(jù)案件的具體情況決定當(dāng)事人各自負(fù)擔(dān)的訴訟費用數(shù)額”。本案中，雖原審法院酌情支持了羅家英的部分訴訟請求，但本案紛爭起源于芙蓉城建公司未按協(xié)議約定辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，故原審法院判決芙蓉城建公司承擔(dān)一審全部訴訟費用并無不妥。
綜上所述，上訴人芙蓉城建公司和上訴人羅家英提出的各項上訴理由因缺乏充分的事實和法律依據(jù)予以佐證，本院均不予以采信。原審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：
二審裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
本案二審案件受理費115元，由長沙市芙蓉城市建設(shè)投資有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)58元，羅家英負(fù)擔(dān)57元。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長賀元芳
審判員陳蔚宇
代理審判員謝嵐
裁判日期
二〇一四年十月十六日
書記員
書記員楊城玉
